Kiracı Demirbaş ve Apartman Masraflarını Öder mi? Aidat, Asansör ve Tadilat 2026
kiracı apartman ve demirbaş masraflarını öder mi: Kiracının apartman ve site giderlerinden sorumluluğu; aidat, kapıcı, asansör bakımı, çatı, mantolama, demirbaş yenileme, TBK 317 ve KMK 20-22 hükümleriyle açıklanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa cevap: Kiracı, kiralananın kullanımıyla bağlantılı olağan temizlik ve bakım giderleri ile kendisine yüklenen ortak giderlerden sorumlu olabilir; buna karşılık ana yapının korunması, yenilenmesi, değer artırıcı büyük onarımlar ve mülkiyete bağlı demirbaş yatırımları kural olarak malik yönünden değerlendirilir. Ancak apartman/site yönetimi bakımından 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve m.22 ile kira ilişkisi bakımından 6098 sayılı TBK m.301, 317 ve sözleşme hükümleri birlikte incelenmelidir. Yönetimin kiracıdan tahsil yetkisi ile kiracı-ev sahibi arasındaki nihai gider paylaşımı aynı şey değildir.
“Aidatı kiracı öder, demirbaşı ev sahibi öder” şeklindeki kısa formül pratikte yararlı olsa da her gideri tek başına çözmez. Asansörün periyodik bakımı ile asansörün tamamen yenilenmesi; günlük bahçe bakımı ile istinat duvarının yeniden yapılması; kapıcı ücreti ile yeni jeneratör alınması aynı hukuki nitelikte değildir. Gider kalemi tek tek incelenmelidir.
- Temel kural
- TBK 317 olağan temizlik ve bakım giderleri
- KMK 20 ortak giderler
- Kiracının yönetime karşı sorumluluğu
- Demirbaş gideri nedir?
- Asansör giderleri
- Çatı, dış cephe ve mantolama
- Kapıcı ve personel giderleri
- Kira sözleşmesi ne kadar belirleyici?
- Ödenmezse icra ve tahliye
- Belgeler
- Sık sorulan sorular
Kiracı Hangi Apartman Masraflarından Sorumludur?
Kira sözleşmesinde yan giderlerin kime ait olduğu incelenir. TBK m.317, kiracının kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlü olduğunu düzenler; yerel âdet de dikkate alınır. Buna karşılık TBK m.301 kiraya verenin kiralananı kararlaştırılan kullanım amacına elverişli durumda teslim etme ve sözleşme süresince bu durumda bulundurma borcunu düzenler.
Bu nedenle kiralananın kullanımından kaynaklanan rutin, periyodik ve tüketim niteliğindeki giderler ile malikin mülkiyet hakkını koruyan, yapıyı yenileyen veya değer artıran giderler birbirinden ayrılır.
TBK m.317: Olağan Temizlik ve Bakım Giderleri
TBK m.317 kapsamında kiracının olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerinden sorumluluğu vardır. Örneğin daire içindeki olağan temizlik, küçük kullanım bakımları ve kiracının kullanımına bağlı rutin giderler bu çerçevede değerlendirilebilir. Ancak bir tesisatın ekonomik ömrünü doldurması, binanın ana sisteminin yenilenmesi veya yapısal arızanın giderilmesi olağan bakım sınırını aşabilir.
Sitede veya apartmanda ortak alanların günlük temizliği, rutin peyzaj hizmeti, ortak alan elektrik-su gideri ve personel hizmetleri de kullanım dönemiyle bağlantılı ortak giderlerdir. Bununla birlikte bu giderlerin yönetim tarafından hangi hukuki dayanakla tahsil edildiği KMK hükümleriyle ayrıca incelenmelidir.
KMK m.20 Ortak Gider Sistemi
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, kat maliklerinin kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile ana gayrimenkulün sigorta, bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri gibi ortak giderlere katılma esaslarını düzenler. Yönetim planında kanuna uygun özel paylaşım hükümleri bulunabilir.
Bu hüküm esasen kat maliklerinin yönetime karşı sorumluluğunu belirler. Kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesinde hangi giderin ekonomik yükünü kimin taşıyacağı ayrıca TBK ve sözleşmeye göre değerlendirilir.
KMK m.22: Yönetim Kiracıdan Aidat İsteyebilir mi?
KMK m.22 uyarınca bağımsız bölümde kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalananlar da belirli ortak gider ve avans borçlarından kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu olabilir. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı tutulmuş; yaptığı ödemenin kira borcundan düşüleceği düzenlenmiştir.
Bu nedenle yönetimin kiracıya başvurabilmesi ile “bu giderin nihai olarak kiracıya mı malike mi ait olduğu” aynı soru değildir. Kiracı yönetime ödeme yaptıktan sonra kira sözleşmesi ve giderin niteliğine göre malike karşı mahsup veya iade tartışması doğabilir.
Demirbaş Gideri Nedir?
Uygulamada “demirbaş” sözcüğü genellikle binanın ekonomik değerine eklenen, uzun süre kullanılacak ve yalnız mevcut kiracının tüketimine özgülenmeyen yatırım giderleri için kullanılır. Yeni jeneratör alınması, asansör motorunun komple değiştirilmesi, merkezi sistem kazanının yenilenmesi, çatı örtüsünün baştan yapılması, dış cephe mantolaması, yangın sistemi kurulması veya güvenlik bariyerinin satın alınması bu gruba girebilir.
Bu tür giderler mülkiyete ve yapının değerine bağlı olduğundan kiracıya otomatik olarak yüklenemez. Kira sözleşmesinde “bütün apartman giderleri kiracıya aittir” şeklinde genel bir hüküm bulunması da konut ve çatılı işyeri kiralarında emredici TBK hükümleri karşısında sınırsız sonuç doğurmaz. Giderin niteliği ve sözleşmenin geçerliliği ayrıca denetlenir.
Asansör Bakımını Kim Öder?
Asansörün aylık/periyodik bakım ve olağan işletme gideri ile tamamen yenilenmesi farklıdır. Kiracı asansörü kullanmasa dahi ortak gider sisteminde kullanımın fiilen yapılıp yapılmaması tek başına belirleyici değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.20’de, ortak tesis üzerinde kullanma ihtiyacı bulunmadığı iddiasıyla giderden kaçınmanın genel olarak mümkün olmadığı düzenlenmiştir.
Ancak asansör motorunun büyük yenilenmesi, yeni kabin yapılması veya yapısal modernizasyon, günlük kullanım giderinden çok demirbaş ve yatırım niteliği taşır. Kiracı-ev sahibi ilişkisinde bu ayrım önemlidir.
Çatı, Dış Cephe, Mantolama ve Su Yalıtımı
Çatının tamamen yenilenmesi, dış cephe mantolaması, bina ana tesisatının değiştirilmesi ve temel su yalıtımı gibi işlemler ana yapının korunması ve değerinin sürdürülmesiyle ilgilidir. Bu giderlerin kat malikleri arasındaki dağılımı KMK’ya göre; kiracı ile ev sahibi arasındaki nihai yük ise kira hukukuna göre belirlenir.
Kiralanan dairede çatı akması nedeniyle kullanım ayıbı oluşmuşsa kiraya verenin TBK m.301 kapsamındaki elverişli bulundurma borcu ve ayıp hükümleri gündeme gelir. Kiracı, kanuni şartları varsa ayıbın giderilmesini, kira bedelinde indirim veya diğer seçimlik sonuçları talep edebilir.
Kapıcı, Güvenlik ve Temizlik Personeli Giderleri
Kapıcı, güvenlik, temizlik ve bahçe hizmetleri bağımsız bölümün günlük kullanımına eşlik eden ortak hizmetlerdir. Uygulamada bu hizmetlere ilişkin cari aidat kiracı tarafından karşılanır. Ancak kıdem tazminatı, geçmiş dönem personel borcu veya malikin sahip olduğu dönemden kaynaklanan olağanüstü tahakkuk gibi giderlerde borcun hangi döneme ve hangi hukuki sebebe ait olduğu ayrıca incelenmelidir.
Yönetim planı, işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararında giderin açıklaması bulunmalıdır. “Ek aidat” adı verilmesi tek başına gideri kiracıya ait yapmaz.
Su, Elektrik, Doğalgaz ve Ortak Alan Tüketimi
Kiracının bireysel tüketimi kendisine aittir. Ortak alan elektrik, su ve ısınma tüketimi de kullanım dönemiyle bağlantılı ortak gider niteliği taşıyabilir. Merkezi ısıtma sistemlerinde ölçüm, asgari tüketim ve paylaşım kuralları özel mevzuata tabidir.
Kiracı taşındıktan önceki döneme ait tüketim borcundan sırf yeni kiracı olduğu için sorumlu tutulmamalıdır. Taşınma giriş ve çıkış tarihinde sayaç ve aidat borç dökümü alınması bu nedenle önemlidir.
Kira Sözleşmesinde “Tüm Aidatlar Kiracıya Aittir” Yazarsa
Sözleşme hükümleri önemlidir ancak emredici kanun hükümleri sınırında uygulanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m.346 kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ve sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu düzenler.
Yan gider kavramı ile mülkiyete bağlı yatırım gideri aynı değildir. Bu nedenle her ödeme kalemi sözleşmedeki başlıktan bağımsız olarak maddi niteliğine göre incelenmelidir.
Apartman Yönetimi Kiracıya İcra Takibi Yapabilir mi?
KMK m.20 ve m.22 kapsamındaki ortak gider borçlarında yönetim, kanuni şartları varsa kat malikine ve sınırlı ölçüde bağımsız bölümden devamlı yararlanana başvurabilir. İcra takibinde borcun hangi dönem, hangi karar ve hangi işletme projesinden kaynaklandığı kontrol edilmelidir.
Kiracı aidat ödemezse doğabilecek sonuçlar için kiracı aidat ödemezse ne olur? rehberi incelenebilir.
Aidat Borcu Tahliye Sebebi Olur mu?
Kira sözleşmesinde kiracının ödemekle yükümlü olduğu yan giderlerin ödenmemesi, TBK m.315 kapsamında temerrüt sonuçları doğurabilir. Ancak yönetimin malike çıkardığı ve kiracıya ait olmayan büyük yatırım giderinin kiracı tarafından ödenmemesi aynı şekilde değerlendirilmez. Önce kiracının gerçekten borçlu olduğu kalem belirlenmelidir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında temerrüt ihtarı, süre ve tahliye prosedürü kanuni şekle uygun yürütülmelidir.
Kiracı ve Ev Sahibi Hangi Belgeleri Saklamalı?
Kira sözleşmesi, yönetim planı, yıllık işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, aidat çizelgesi, banka dekontları, yönetimin borç dökümü, fatura ve teknik servis belgeleri saklanmalıdır. Giderin rutin bakım mı yoksa yenileme yatırımı mı olduğunu belirlemek için faturadaki iş kalemi önemlidir.
Örneğin “asansör gideri 12.000 TL” ifadesi yeterli değildir. Bu tutarın aylık bakım, arıza onarımı, motor değişimi veya yeni tesis kurulumu için mi olduğu belgelendirilmelidir.
Kiracı Taşınırken Aidat Borcu Nasıl Kontrol Edilir?
Yeni kiracı, anahtar tesliminde yönetimden mevcut borç durumunu öğrenmeli ve mümkünse yazılı kayıt almalıdır. Eski dönem borcu ile yeni kiracının kullanım dönemine ilişkin giderler karıştırılmamalıdır. Ev sahibi de kira sözleşmesinde aidatın hangi kalemlerini kiracının karşılayacağını açık ve kanuna uygun şekilde düzenlemelidir.
Kiracı Ödediği Demirbaş Giderini Ev Sahibinden İsteyebilir mi?
Kiracı kendisine ait olmayan bir malik giderini yönetime ödemek zorunda kalmışsa kira sözleşmesi, KMK m.22’deki mahsup düzeni, sebepsiz zenginleşme ve vekâletsiz iş görme hükümleri somut olaya göre gündeme gelebilir. Kiracı ödeme belgesini ve giderin malik yükümlülüğü olduğunu gösteren yönetim kararını saklamalıdır.
Kombi ve Daire İçi Tesisat Giderleri
Kombi, klima veya tesisatta günlük bakım ile ekonomik ömrünü dolduran cihazın yenilenmesi ayrılmalıdır. Kullanıcı hatasıyla oluşan zarar kiracıya yüklenebilir; eskime veya yapısal arıza ise kiraya verenin ayıptan ve elverişli bulundurma borcundan kaynaklanan sorumluluğunu doğurabilir.
kombi masrafını kim öder? rehberi bu ayrımı ayrıntılı açıklar.
Mersin Uygulaması ve Türkiye Genelinde Dosya Takibi
TBK ve Kat Mülkiyeti Kanunu Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’deki apartman ve site uyuşmazlıklarında yönetim planı, işletme projesi ve kat malikleri kurulu kararı özellikle önem taşır. Aynı binadaki farklı yıllara ait kararlar farklı gider paylaşımı yaratabileceğinden güncel belge esas alınmalıdır.
Resmî Hukuki Dayanak
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.301, 315, 317 ve 346 ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ve 22 temel hükümlerdir. Güncel metinler için Türk Borçlar Kanunu ve Kat Mülkiyeti Kanunu esas alınmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı apartman aidatını ödemek zorunda mı?
Kira sözleşmesi ve kullanım dönemine ilişkin ortak giderler bakımından kiracının ödeme yükümlülüğü bulunabilir. Yönetimin KMK m.22’den doğan hakları ayrıca uygulanır.
Asansör bakım parasını kiracı mı öder?
Periyodik ve olağan işletme/bakım gideri kullanım dönemiyle bağlantılıdır; asansörün tamamen yenilenmesi gibi yatırım gideri farklı değerlendirilir.
Yeni asansör motorunu kiracı öder mi?
Ekonomik ömrü uzun, binanın değerine eklenen büyük yenileme gideri kural olarak malik yönünden değerlendirilir.
Mantolama parasını kiracıdan isteyebilirler mi?
Yönetimin KMK kapsamında tahsil yetkisi ile kiracı-ev sahibi arasındaki nihai yük farklıdır. Mantolama tipik olarak yapısal ve değer artırıcı bir yatırım gideridir.
Kapıcı parasını kim öder?
Cari kapıcı hizmeti ortak kullanım gideridir; kira sözleşmesi ve KMK hükümlerine göre kiracıya yansıtılabilir.
Kiracı ödemediği aidat nedeniyle tahliye edilir mi?
Kiracının gerçekten ödemekle yükümlü olduğu yan giderin temerrüdü TBK m.315 şartlarında tahliye sürecine konu olabilir.
Yönetim kiracıya icra gönderebilir mi?
KMK m.22’deki şartlar çerçevesinde kiracıdan belirli ortak giderler istenebilir; sorumluluk kira miktarıyla sınırlı özel düzenlemeye tabidir.
Demirbaş bedelini ödedim, kiradan düşebilir miyim?
Tek taraflı mahsup her durumda güvenli değildir. KMK m.22, kira sözleşmesi ve ödemenin niteliği birlikte incelenmelidir.
Kiracı çatı masrafını öder mi?
Çatının yapısal yenilenmesi malik yükümlülüğü niteliğindedir; olağan kullanım giderlerinden ayrılmalıdır.
Yönetim planı gider paylaşımını değiştirebilir mi?
Yönetim planı kanuna aykırı olmamak kaydıyla ortak gider paylaşımında önemlidir; kira ilişkisine etkisi ayrıca değerlendirilir.
Sonuç
Kiracının apartman gideri sorumluluğu giderin adına değil niteliğine göre belirlenmelidir. Cari kullanım, temizlik, personel ve rutin bakım giderleri ile binanın mülkiyet değerini koruyan veya artıran büyük demirbaş yatırımları ayrılmalıdır. Yönetimin kiracıya başvuru hakkı ile kiracı-ev sahibi arasındaki nihai gider paylaşımı birbirinden farklıdır. Uyuşmazlıkta kira sözleşmesi, yönetim planı, işletme projesi ve gider faturaları birlikte incelenmelidir.
Kiracı ile Malik Arasında Aidat ve Demirbaş Gideri Nasıl Ayrılır?
Kat mülkiyeti ilişkilerinde apartman veya site yönetiminin gideri kime yöneltebildiği ile kira sözleşmesinde kiracı ve kiraya veren arasındaki nihai yük dağılımı aynı mesele değildir. KMK m.20 ortak giderlere katılma yükümlülüğünü kat maliki bakımından düzenler; KMK m.22 ise bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracının da belirli ortak giderlerden kat malikiyle birlikte sorumluluğunu öngörür. Bununla birlikte kiracı, kiraya verenle arasındaki iç ilişkide TBK m.317 gereğince temizlik ve bakım gibi kullanımla bağlantılı yan giderleri üstlenir. Büyük yenileme ve malikin mülkiyet değerini artıran demirbaş harcamaları ise kural olarak kiraya verene aittir.
Asansörün aylık bakım sözleşmesi, ortak alan elektriği, temizlik, kapıcı veya güvenlik gibi devamlı işletme giderleri ile asansörün tamamen yenilenmesi, çatı değişimi, mantolama, dış cephe yenilemesi veya ana tesisatın değiştirilmesi aynı nitelikte değildir. Giderin adı “aidat” olsa bile hangi harcamadan oluştuğu yönetim bütçesi ve karar defterinden kontrol edilmelidir. Yönetimin tek kalemde yüksek aidat istemesi, kiracı ile malik arasındaki paylaştırmayı kendiliğinden çözmez.
Kiracı Demirbaş Giderini Öderse Geri İsteyebilir mi?
Kiracı, yönetim takibi veya hizmetin kesilmesi riski nedeniyle aslında malike ait bir demirbaş giderini ödemiş olabilir. Bu durumda ödeme dekontu, yönetim kararı, giderin niteliği ve kira sözleşmesi birlikte incelenerek kiraya verene rücu veya kira borcuyla mahsup tartışması gündeme gelir. Kiracı, malikin borcunu ödediğini düşünerek kira bedelinden tek taraflı kesinti yapmadan önce mahsup koşullarını ve ispat riskini değerlendirmelidir. Yazılı mutabakat en güvenli yöntemdir.
Yönetim Planı ve Kira Sözleşmesi
Yönetim planı ortak yaşam ve gider düzenini belirleyebilir; ancak kiraya veren ile kiracı arasındaki kira hukukunun emredici hükümlerini sınırsız biçimde değiştiremez. Kira sözleşmesinde “tüm aidat kiracıya aittir” kaydı bulunuyorsa dahi aidatın içinde mülkiyete ilişkin büyük yenileme gideri olup olmadığı ayrıca değerlendirilir. Sözleşme hükmü, gider kalemi ve kanuni yükümlülük birlikte okunmalıdır.
Uyuşmazlıkta Hangi Belgeler Alınmalı?
Aylık aidat çizelgesi, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararı, fatura ve sözleşmeler, yönetim hesap dökümü, kira sözleşmesi ve yapılan ödemeler saklanmalıdır. “Asansör parası” gibi genel açıklama yerine bunun bakım mı, onarım mı yoksa yeni asansör yatırımı mı olduğu belgelenmelidir. Kiracıya ödeme emri veya icra takibi gönderilmişse takipte istenen kalemler ve dönemler ayrıca kontrol edilir.
Kira giderlerinin genel ayrımı için kiracının ödediği masraflar rehberi; resmî TBK ve KMK metinleri için Mevzuat Bilgi Sistemi kullanılabilir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
