Kombi Masrafını Kim Öder? Kiracı mı Ev Sahibi mi? TBK 301 ve 317
Kısa cevap: Kombinin olağan kullanımı için gerekli periyodik temizlik ve küçük bakım giderleri TBK m.317 kapsamında kiracıya; kombinin yaşlanması, ana parça arızası, tesisat kusuru veya kiracıdan kaynaklanmayan esaslı onarım ve yenileme giderleri ise TBK m.301 ve m.306 kapsamında kural olarak ev sahibine aittir. Kiracı, ortaya çıkan önemli arızayı TBK m.318 gereği gecikmeden ev sahibine bildirmelidir. Kiracının kusuruyla meydana gelen arıza ise kiracının sorumluluğundadır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
- Temel kural
- Ev sahibinin sorumluluğu
- Kiracının sorumluluğu
- Yıllık bakım
- Parça değişimi
- Arıza bildirimi
- Depozito ve ispat
- SSS
İlgili rehberler: kiracı hakları, ev sahibi hakları, kira sözleşmesi, çıkışta boya ve normal yıpranma, kiracının evi göstermeye izin verme borcu. Resmî kaynak: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu.
Kombi Masrafını Kim Öder?
Kombi masrafında tek bir cevap yoktur; masrafın niteliği belirleyicidir. Türk Borçlar Kanunu kiraya verene kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli halde bulundurma borcu yükler. Kiracı ise olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılar ve kiralananı özenle kullanır.
Bu nedenle kombinin yıllık rutin bakımı ile ekonomik ömrünü tamamlayan ana eşanjörün değişimi aynı hukuki kategoriye girmez. Masrafın hangi tarafa ait olduğu belirlenirken arızanın nedeni, parçanın niteliği, kombinin yaşı, bakım geçmişi ve kiracının kusuru incelenir.
Ev Sahibinin Kombiye İlişkin Borcu
TBK m.301 uyarınca kiraya veren kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Konutun ısınması için kombi kira ilişkisinin parçası olarak teslim edilmişse, kombinin esaslı arıza nedeniyle kullanılamaz hale gelmesi konutun kullanım elverişliliğini etkiler.
Kiracıdan kaynaklanmayan pompa, elektronik kart, ana eşanjör, fan, gaz valfi gibi esaslı parça arızaları veya cihazın ekonomik ömrünü tamamlaması nedeniyle komple değişim kural olarak kiraya verenin bakım ve kullanıma elverişli tutma borcu kapsamında değerlendirilir.
Eski Kombi Bozulursa
Kombi yaşlanma ve normal kullanım nedeniyle arızalanmışsa kiracı cihazın yenileme maliyetini üstlenmek zorunda değildir. TBK m.334 de kiracının sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmadan sorumlu olmadığını düzenler. Ekonomik ömrünü tamamlayan cihazın yenilenmesi normal olarak malikin mülkiyet gideridir.
Kiracının Kombiye İlişkin Sorumluluğu
TBK m.316 kiracının kiralananı özenle kullanma borcunu düzenler. Kiracı kombiyi kullanım talimatına aykırı kullanır, donmasına sebep olur, yetkisiz müdahaleyle cihazı bozar veya açık arızayı bildirmeyerek zararın büyümesine neden olursa kusuruyla oluşan zarardan sorumlu olabilir.
Kiracının sorumluluğu yalnızca “kombiyi kullanan kişi” olmasına dayanmaz. Kusur ve illiyet bağı somut olarak belirlenmelidir. Servis raporu arızanın nedenini tespit etmede temel delildir.
Kombi Yıllık Bakımını Kim Öder?
TBK m.317 uyarınca kiracı kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle yükümlüdür. Kombinin rutin yıllık bakımı, filtre temizliği ve olağan kullanıma ilişkin küçük bakım işlemleri kural olarak kiracının sorumluluğunda değerlendirilir.
Ancak “bakım” adı altında esaslı parça değişimi yapılıyorsa masrafın tamamı kiracıya yüklenemez. Servis faturasında işçilik, periyodik bakım ve değişen parçalar ayrı gösterilmelidir.
Kombi Bakımı Yapılmadığı İçin Arıza Çıkarsa
Kiracının yapması gereken olağan bakımı uzun süre ihmal ettiği ve bu ihmalin arızaya doğrudan sebep olduğu teknik olarak tespit edilirse kiracının zarar sorumluluğu doğabilir. Ev sahibi yalnızca “bakım yaptırmamış” demekle yetinemez; arızanın bakım eksikliğinden kaynaklandığı servis veya bilirkişi raporuyla ortaya konulmalıdır.
Kombi Parça Değişimini Kim Öder?
Parça değişiminde parçanın niteliği ve arıza sebebi ayrılır. Kullanıma bağlı küçük sarf veya rutin bakım parçası kiracıya; cihazın ana işlevini sağlayan ve yaşlanma veya teknik bozulma nedeniyle değişen esaslı parça ev sahibine ait olabilir.
Örneğin periyodik bakımda temizlenen filtre ile yüksek bedelli elektronik kart aynı kapsamda değerlendirilemez. Servis raporunda “kullanıcı hatası”, “voltaj”, “eskime”, “parça ömrü” veya “tesisat kaynaklı” gibi açıklamalar masraf paylaşımında belirleyicidir.
Elektronik Kart Arızası
Elektronik kartın normal kullanım ve cihaz yaşı nedeniyle arızalanması kiraya verenin kullanıma elverişli tutma borcu kapsamında değerlendirilir. Kiracının cihazın elektriğine yetkisiz müdahalesi veya açıkça kullanıcı hatası varsa sonuç değişir.
Petek ve Tesisat Masrafı
Kombiden bağımsız merkezi tesisat, radyatör, ana su hattı veya bina sisteminden kaynaklanan arızalarda malikin ve gerektiğinde apartman yönetiminin sorumluluğu gündeme gelir. Kiracının yalnızca konutta oturuyor olması yapısal tesisat yenileme bedelini ona yüklemez.
Kombi Tamamen Değişecekse
Cihaz teknik olarak onarılamıyor veya ekonomik ömrünü tamamlamışsa yeni kombi satın alma bedeli esaslı yenileme gideridir ve kural olarak malike aittir. Kiracı kusuruyla cihazı kullanılmaz hale getirmişse kusur oranında tazminat sorumluluğu değerlendirilir. Eski cihazın yaşı ve amortismanı zarar hesabında dikkate alınmalıdır.
Kiracı Arızayı Ev Sahibine Bildirmek Zorunda mı?
TBK m.318 uyarınca kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır. Bildirim yapılmaz ve bu nedenle zarar büyürse kiracı artan zarardan sorumlu olabilir.
Arıza bildirimi yazılı yapılmalıdır. WhatsApp, e-posta veya noter ihtarı somut olaya göre ispat sağlar. Mesajda arızanın tarihi, servis tespiti ve konutun ısınma durumuna etkisi açıkça belirtilmelidir.
Ev Sahibi Arızayı Yaptırmazsa
TBK m.306 kiralanandaki ayıbın giderilmesini isteme hakkını düzenler. Kiraya veren uygun sürede ayıbı gidermezse kiracı, kanundaki şartlarla ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Bu hak kullanılırken tek taraflı ve belgesiz işlem yapılmamalı; ayıp, bildirim ve gider belgelenmelidir.
Ayıbın kiralananın kullanımını etkilediği ölçüde TBK m.307 kapsamında kira bedelinde indirim; kusur şartları varsa m.308 kapsamında zarar giderimi gündeme gelebilir.
Kışın Kombinin Bozulması
Isınmanın zorunlu olduğu dönemde kombinin tamamen çalışmaması konutun kullanımını ciddi biçimde etkileyebilir. Kiracı arızayı derhal bildirmeli, aciliyetini belirtmeli ve yetkili servis raporu almalıdır. Kiraya verenin gecikmesi halinde TBK’nın ayıba ilişkin seçimlik hakları somut koşullara göre kullanılabilir.
Kira Bedelinden Doğrudan Kombi Masrafı Kesilir mi?
Kiracı ev sahibine bildirim yapmadan istediği onarımı yaptırıp kira bedelinden keyfi kesinti yapmamalıdır. TBK m.306’daki koşullar gerçekleşmişse ayıbın kiraya veren hesabına giderilmesi ve alacağın kira bedelinden indirilmesi gündeme gelir. Bu işlem belge, fatura, servis raporu ve yazılı bildirimle desteklenmelidir.
Ev Sahibi “Sözleşmede Tüm Bakım Kiracıya Ait” Derse
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıyı koruyan emredici hükümler vardır. Sözleşmedeki genel bir “tüm tamirler kiracıya aittir” maddesi, kiraya verenin TBK m.301’deki kiralananı kullanıma elverişli tutma borcunu sınırsız biçimde ortadan kaldıramaz. Masrafın niteliği yine kanuna göre ayrılır.
Kombi Servisini Kim Çağırmalı?
Kiracı arızayı fark ettiğinde ev sahibine bildirerek yetkili servis çağrılması konusunda koordinasyon sağlamalıdır. Acil durumda zarar büyümesini önlemek için servis çağrılması gerekiyorsa bu işlem ve gerekçesi belgelenmelidir. Servis formuna arızanın sebebi mutlaka yazdırılmalıdır.
Servis Raporunda “Kullanıcı Hatası” Yazıyorsa
Yetkili servisin teknik tespiti önemli delildir; ancak tek başına kesin hüküm değildir. Kiracı tespiti kabul etmiyorsa bağımsız teknik inceleme veya bilirkişi değerlendirmesi isteyebilir. “Kullanıcı hatası” ifadesinin hangi somut davranışa dayandığı açıklanmalıdır.
Kombi Masrafı Depozitodan Kesilir mi?
Kiracı kusuruyla kombiye zarar vermiş ve gerçek zarar ispatlanmışsa ev sahibi depozitodan mahsup ileri sürebilir. Normal eskime, cihazın ekonomik ömrü veya ev sahibine ait esaslı onarım için depozito kesintisi yapılamaz. TBK m.342’deki güvence hükümleri ayrıca uygulanır.
İspatta Hangi Belgeler Kullanılır?
- Kira sözleşmesi,
- demirbaş listesi,
- kombi teslim ve önceki bakım kayıtları,
- yetkili servis raporu,
- fatura ve parça listesi,
- ev sahibine gönderilen arıza mesajları,
- önceki kiracı veya yönetim kayıtları,
- fotoğraf ve video.
Arabuluculuk ve Dava
Kira ilişkisinden kaynaklanan düzenleme kapsamındaki uyuşmazlıklarda dava şartı arabuluculuk uygulanır. Kiracı kombi giderini ev sahibinden talep ediyor veya ev sahibi hasar bedeli istiyorsa dava öncesi arabuluculuk tamamlanır. Anlaşma olmazsa görevli mahkemede uyuşmazlık çözülür.
Uygulama Örnekleri
Örnek 1: On yıllık kombinin ana eşanjörü normal eskime nedeniyle bozulmuştur. Kiracı kusuru yoktur. Esaslı onarım veya yenileme ev sahibinin borcudur.
Örnek 2: Kiracı iki yıldır rutin bakımı yaptırmamış ve servis raporu pompanın bakım eksikliği nedeniyle zarar gördüğünü tespit etmiştir. Kusur ve illiyet bağı ispatlanırsa kiracı sorumlu olabilir.
Örnek 3: Kombi kartı arızalanmış, ev sahibi bildirimden sonra onarım yaptırmamıştır. Kiracı TBK m.306 koşullarını belgeleyerek onarım ve gider hakkını değerlendirebilir.
Kontrol Listesi
- Servis raporunda arızanın nedenini yazdırın.
- Kombinin yaşını ve bakım geçmişini belirleyin.
- Arızayı ev sahibine yazılı bildirin.
- Rutin bakım ile esaslı onarımı ayırın.
- Fatura ve parça listesini saklayın.
- Kusur iddiası varsa teknik gerekçeyi isteyin.
- Depozitodan kesinti yapılacaksa gerçek zarar hesabını kontrol edin.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
TBK m.301, 306-308, 316-318, 334 Türkiye genelinde uygulanır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; Türkiye geneli kira dosya takibi Mersin’den yönetilir.
Sık Sorulan Sorular
Kombi yıllık bakımını kim öder?
Olağan kullanım için gerekli rutin bakım kural olarak kiracının TBK m.317 kapsamındaki gideridir.
Kombi bozulursa parça ücretini kim öder?
Arızanın nedeni belirleyicidir. Normal eskime ve esaslı parça arızası ev sahibine, kiracı kusuruyla oluşan hasar kiracıya aittir.
Eski kombiyi kim değiştirir?
Ekonomik ömrünü tamamlayan kombinin yenilenmesi kural olarak ev sahibinin sorumluluğundadır.
Kiracı arızayı bildirmek zorunda mı?
Evet. TBK m.318 uyarınca kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı gecikmeden bildirmelidir.
Ev sahibi tamir yaptırmazsa ne olur?
TBK m.306-308’deki ayıbın giderilmesi, kira indirimi ve zarar hakları şartlarına göre kullanılabilir.
Kombi masrafı kira bedelinden kesilebilir mi?
TBK m.306’daki koşullar gerçekleşmeden keyfi kesinti yapılmamalıdır; bildirim ve gider belgelenmelidir.
Elektronik kart arızası kime ait?
Normal kullanım ve eskime kaynaklıysa ev sahibine; kiracı müdahalesi nedeniyle bozulmuşsa kiracıya ait olabilir.
Petek temizliği kime ait?
Olağan periyodik temizlik ve kullanım bakımı kural olarak kiracıya aittir.
Servis “kullanıcı hatası” dedi, kesin mi?
Önemli delildir ancak uyuşmazlıkta bilirkişi ve diğer delillerle denetlenebilir.
Kombi uyuşmazlığında arabuluculuk var mı?
Düzenleme kapsamındaki kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Periyodik Bakım ile Büyük Onarım Farkı
TBK m.317 kiracıyı, kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerinden sorumlu tutar. Kombinin yıllık rutin temizliği, kullanıcı kaynaklı küçük bakım ve benzeri olağan giderler bu kapsamda değerlendirilebilir. Buna karşılık cihazın ekonomik ömründen, tesisat eskimesinden veya kiracının kusuru dışındaki esaslı arızadan kaynaklanan büyük onarım ve yenileme yükümlülüğü TBK m.301 ve m.306 çerçevesinde kiraya verene aittir.
Kombi Tamamen Bozulursa
Konut ısınma sistemiyle birlikte kiralanmışsa kiraya veren kiralananı sözleşme süresince kullanıma elverişli durumda bulundurmalıdır. Kombi kiracının kusuru olmaksızın çalışmaz hale gelmiş ve onarım ekonomik değilse cihazın yenilenmesi kural olarak kiraya verenin yükümlülüğündedir.
Kiracının Kusuru Varsa
Kiracı kullanım kılavuzuna aykırı müdahale, yetkisiz tamir, donmaya karşı gerekli önlemi almama veya açıkça kusurlu kullanım nedeniyle arızaya yol açmışsa zarar sorumluluğu doğabilir. Teknik servis raporunda arızanın nedeni somut biçimde açıklanmalıdır; yalnız ‘kullanıcı hatası’ şeklindeki gerekçesiz kayıt her uyuşmazlığı çözmez.
Servis Raporu Nasıl Alınmalı?
Yetkili veya teknik yeterliliği olan servisten arızalı parçayı, arızanın nedenini, parçanın kullanım ömrünü ve tahmini onarım bedelini gösteren ayrıntılı rapor alınmalıdır. Mümkünse kiraya verene arıza yazılı bildirilip servis süreci birlikte yürütülmelidir.
Kiracı Acil Tamir Yaptırabilir mi?
Kiraya veren bildirime rağmen ayıbı uygun sürede gidermezse TBK m.306 kapsamında kiracının ayıbın giderilmesini isteme, belirli şartlarda masrafı kiraya verene ait olmak üzere onarım yaptırma, kira bedelinden indirim veya ağır ayıpta fesih hakları gündeme gelir. Acil durumda yapılan masrafın zorunlu ve makul olduğu belgelenmelidir.
Kira Bedelinden Kendiliğinden Kesmek
Kiracının servis faturasını hiçbir bildirim yapmadan doğrudan kiradan düşmesi tahliye uyuşmazlığı yaratabilir. Mahsup ve ayıp giderme şartları somut olayda değerlendirilmeden kira borcunu eksik bırakmak güvenli değildir. Yazılı bildirim, fatura ve hukuki dayanak korunmalıdır.
Kombi Eskiyse
Cihazın yaşı tek başına masrafı belirlemez; ancak normal ekonomik ömür, bakım geçmişi ve arıza sebebi önemlidir. Çok eski cihazda ana eşanjör, elektronik kart veya benzeri yüksek maliyetli parçaların kendiliğinden arızalanması çoğunlukla kiralananın kullanıma elverişli tutulması yükümlülüğü kapsamında değerlendirilir.
Petek ve Tesisat Masrafları
Kombi dışındaki kalorifer tesisatı, petek, vana ve borulardaki arızalarda da aynı ayrım uygulanır: olağan küçük bakım ile yapısal/esaslı onarım birbirinden ayrılır. Binanın ortak tesisatından kaynaklanan sorunlarda kat mülkiyeti ve yönetim sorumluluğu da devreye girebilir.
Delil Kontrolü
- Kira sözleşmesi ve demirbaş listesi,
- servis raporu ve faturalar,
- kiraya verene yapılan arıza bildirimi,
- cihazın bakım geçmişi,
- fotoğraf/video ve teknik tespitler.
Örnek
On yıllık kombinin ana kartı normal kullanım sırasında arızalanmış ve servis parçanın yaşa bağlı bozulduğunu raporlamışsa büyük onarım gideri kiraya verene aittir. Kiracı cihaza yetkisiz müdahale edip kartı yakmışsa kusur oranında sorumluluğu doğar.
İlgili rehberler: kiracı hakları, kira sözleşmesi. Resmî mevzuat: TBK m.301, 306, 317 ve 318.
Hukukçu İncelemesi
Av. Halil Bakırcı – Av. Emirhan Keskin. İçerik TBK m.301, 306-308, 316-318, 334 ve kira hukukunun ayıp hükümleri esas alınarak editoryal kontrolden geçirilmiştir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
