Kira Sözleşmesi Damga Vergisi 2026: Binde 1,89 Hesaplama ve İstisnalar

Kısa cevap: Damga vergisine tabi bir kira sözleşmesinde 2026 yılında temel nispi oran, sözleşme süresine göre toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89dur. Ancak her kira sözleşmesi damga vergisine tabi değildir. 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (2) sayılı tablonun IV/31 hükmü uyarınca, iktisadi işletmelere dahil olmayan taşınmazların gerçek kişilerce mesken olarak kiralanmasına ilişkin kira sözleşmeleri ile bu sözleşmeler üzerindeki kefalet şerhleri ve teminatlar damga vergisinden istisnadır. Bu nedenle sıradan bir gerçek kişi–gerçek kişi konut kira sözleşmesine otomatik olarak binde 1,89 vergi hesaplanması doğru değildir. İşyeri ve ticari kiralarda ise tarafların ve taşınmazın statüsü, sözleşmenin toplam bedeli, kefalet/teminat hükümleri ve istisnalar birlikte kontrol edilmelidir.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Kira Sözleşmesi Damga Vergisi Nedir?

Damga vergisi, 488 sayılı Damga Vergisi Kanununda sayılan belirli kâğıtlar üzerinden alınan bir vergidir. Verginin konusu yalnız sözleşmenin adı değil, hukuki sonuç doğuracak şekilde düzenlenmiş ve kanundaki tablo kapsamına giren “kâğıt”tır. Kira mukavelenameleri, Kanuna ekli (1) sayılı tablonun “Akitlerle ilgili kâğıtlar” bölümünde açıkça sayılmıştır.

Damga vergisi ile kira gelir vergisi aynı değildir. Damga vergisi sözleşme belgesi üzerinden doğar; kira gelir vergisi ise kiraya verenin elde ettiği gayrimenkul sermaye iradına ilişkin gelir vergisidir. Kira stopajı da damga vergisinden tamamen farklı olarak belirli işyeri kira ödemelerinde kiracı tarafından yapılan gelir vergisi kesintisidir.

Vergi hesabında önce kâğıdın damga vergisine tabi olup olmadığı belirlenir. Bu aşama atlanıp yalnız “kira sözleşmesi = binde 1,89” formülü uygulanırsa, konut kira sözleşmelerindeki kanuni istisna gözden kaçırılabilir.

2026 Kira Sözleşmesi Damga Vergisi Oranı Kaç?

31 Aralık 2025 tarihli 33124 sayılı Resmî Gazete’nin 5. mükerrer sayısında yayımlanan 71 Seri No.lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği ve 2026 tarifesine göre, damga vergisine tabi kira mukavelenamelerinde nispi oran binde 1,89dur. Bu oran yüzde olarak %0,189’a karşılık gelir.

2026 yılında her bir kâğıttan alınabilecek azami damga vergisi tutarı ise 29.115.961,10 TL olarak belirlenmiştir. Bu üst sınır daha çok çok yüksek bedelli ticari kiralarda ve büyük ölçekli sözleşmelerde önem kazanır.

Oranın 2026’da değişmemiş görünmesi, her yıllık vergi hesabının otomatik olarak aynı olacağı anlamına gelmez. Damga vergisinin maktu tutarları ve azami sınırları her yıl güncellenebilir; ayrıca sözleşmenin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mevzuat esas alınır.

Konut Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi Var mı?

Her konut kira sözleşmesinde damga vergisi yoktur. Damga Vergisi Kanununa ekli (2) sayılı tablonun “Ticari ve medeni işlerle ilgili kâğıtlar” bölümünün 31 numaralı fıkrası önemli bir istisna getirir. İktisadi işletmelere dahil olmayan gayrimenkullerin dernek ve vakıflarca yerleşim yeri olarak veya gerçek kişilerce mesken olarak kiralanmasına ilişkin kira sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır.

Bu istisna sıradan konut kiralarının büyük bölümünü kapsar. Örneğin kendi özel malvarlığındaki dairesini bir aileye konut olarak kiraya veren gerçek kişinin yaptığı kira sözleşmesi, şartları taşıyorsa damga vergisinden istisnadır. Bu sözleşme üzerinde yer alan kefalet şerhleri ve teminatlar da aynı istisna düzenlemesinin kapsamındadır.

Ancak taşınmaz bir iktisadi işletmeye dahilse veya kullanım mesken değil işyeri niteliğindeyse, aynı sonuç otomatik olarak uygulanmaz. Tapuda “mesken” yazması da tek başına yeterli değildir; kiralamanın gerçek kullanım amacı ve taşınmazın vergi/işletme statüsü birlikte değerlendirilmelidir.

İşyeri Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi Nasıl Uygulanır?

İşyeri kira sözleşmeleri kural olarak Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tablodaki kira mukavelenamesi kapsamında değerlendirilir ve istisna yoksa toplam kira bedeli üzerinden binde 1,89 oranında vergi hesaplanır.

Bununla birlikte Kanunda işyeri kiralarına ilişkin bazı özel istisnalar da vardır. Örneğin gelir vergisinden muaf esnaf, muaf serbest meslek erbabı ve basit usulde vergilendirilen belirli mükelleflerin, iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazları işyeri olarak kiralamasına ilişkin kâğıtlar için (2) sayılı tabloda özel istisna düzenlemesi bulunmaktadır. Bu nedenle kiracının vergi statüsü önemlidir.

Bir şirketin ofis, mağaza, depo veya fabrika kiralaması ise tipik ticari kira örneğidir. Sözleşmedeki toplam bedel, süre, KDV/stopaj düzeni, depozito, kefalet ve diğer parasal yükümlülükler damga vergisi açısından birlikte incelenmelidir.

Kira Sözleşmesi Damga Vergisi Matrahı Nasıl Belirlenir?

Tarifede kira mukavelenameleri için açıkça “mukavele süresine göre kira bedeli üzerinden” hesaplama öngörülür. Dolayısıyla bir yıllık sözleşmede yalnız aylık kira değil, bir yıllık toplam kira bedeli esas alınır.

Örneğin aylık brüt kira 50.000 TL ve sözleşme süresi 12 ay ise damga vergisinin temel kira matrahı 600.000 TL’dir. Binde 1,89 oranı uygulanırsa 600.000 x 0,00189 = 1.134 TL damga vergisi hesaplanır.

Sözleşme beş yıllıksa ve her yıl için bedel kesin olarak belirlenmişse toplam bedel sözleşme hükümlerine göre hesaplanır. Gelecek dönem artışlarının yalnız belirsiz bir endekse bağlanması, belli para kavramı ve matrah bakımından ayrıca vergi hukuku değerlendirmesi gerektirebilir.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesinde Damga Vergisi Nasıl Hesaplanır?

Belirsiz süreli sözleşmelerde matrah konusu belirli süreli kira kadar basit değildir. Damga Vergisi Kanununun belli parayı ihtiva eden kâğıtlara ilişkin hükümleri ve sözleşmenin içerdiği parasal taahhütler değerlendirilir. Sözleşmede açıkça belirli bir kira dönemi veya ödeme toplamı bulunuyorsa bunun niteliği dikkate alınır.

Bu nedenle “belirsiz süreli kira sözleşmesinde her durumda bir yıllık kira bedeli alınır” şeklinde tek tip sonuç kurulması doğru değildir. Vergi sorumlusu, kâğıdın düzenlenme şekline ve güncel GİB uygulamasına göre matrahı belirlemelidir.

Özellikle uzun süreli ticari ilişkilerde sözleşme hazırlanırken süre ve parasal değerlerin damga vergisi etkisi önceden hesaplanmalıdır. Sonradan yapılan ek protokoller de ayrı bir kâğıt olarak damga vergisi sonucu doğurabilir.

2026 Kira Damga Vergisi Hesaplama Örnekleri

Örnek 1: 12 aylık işyeri kirası

Aylık kira 40.000 TL, süre 12 ay. Toplam kira bedeli 480.000 TL. Damga vergisi: 480.000 x 0,00189 = 907,20 TL.

Örnek 2: 24 aylık işyeri kirası

Aylık kira 60.000 TL ve iki yıl boyunca sabit kabul edildiğinde toplam bedel 1.440.000 TL olur. Damga vergisi 1.440.000 x 0,00189 = 2.721,60 TL.

Örnek 3: Gerçek kişiler arasında mesken kirası

Malikin iktisadi işletmesine dahil olmayan daire bir gerçek kişiye konut olarak kiralanıyorsa ve (2) sayılı tablonun IV/31 şartları oluşuyorsa kira sözleşmesi damga vergisinden istisnadır. Bu durumda binde 1,89 hesabı yapılmaz.

Örnek 4: Net kira–brüt kira ayrımı

İşyeri kiralarında stopaj varsa damga vergisi hesabında sözleşmenin belli para tutarı ve brüt/net düzeni önemlidir. Stopajlı kira hesabı için kira stopajı 2026 rehberindeki brütleştirme kuralları ayrıca dikkate alınmalıdır.

Kira Sözleşmesinde Kefil Varsa Damga Vergisi Artar mı?

Kefalet ve teminat sözleşmeleri Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tabloda binde 9,48 oranlı ayrı kâğıt türleri arasında yer alır. Kira sözleşmesinin içinde kefalet taahhüdü bulunması hâlinde, aynı kâğıtta birden fazla akit ve işlemin bulunmasına ilişkin Damga Vergisi Kanunu hükümleri devreye girebilir.

Bir kâğıtta birden fazla hukuki işlem bulunduğunda bunların birbirine bağlı olup olmadığı, ayrı ayrı vergi doğurup doğurmadığı ve hangi oranın uygulanacağı somut belge üzerinden incelenmelidir. Bu nedenle “kefil varsa kira vergisi otomatik binde 11,37 olur” şeklinde genelleme güvenli değildir.

Konut kira sözleşmelerindeki IV/31 istisnası ise şartları oluştuğunda sözleşme üzerindeki kefalet şerhleri ve teminatları da kapsar. Dolayısıyla konut istisnasına giren bir sözleşmede sırf kefil bulunduğu için otomatik damga vergisi hesaplanmamalıdır.

Kefaletin özel hukukta geçerliliği de ayrı konudur. TBK m.583-584’teki kefalet şekli ve eş rızası şartları için kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu rehberi incelenmelidir.

Kira Sözleşmesi Damga Vergisini Kim Öder?

Damga Vergisi Kanununun temel sisteminde kâğıtları imza edenler verginin mükellefidir. Birden fazla imza sahibi bulunduğunda kamu idaresine karşı sorumluluk Kanun hükümlerine göre belirlenir. Taraflar kendi aralarında damga vergisinin ekonomik yükünü kiracıya veya kiraya verene bırakmayı kararlaştırabilir.

Sözleşmede “damga vergisi kiracıya aittir” hükmü bulunması, vergi idaresine karşı Kanundan doğan mükellefiyet ve sorumluluk düzenini ortadan kaldırmaz; bu hüküm öncelikle tarafların iç ilişkisini düzenler.

Kurumsal kiralarda genellikle muhasebe birimleri damga vergisinin hesap, beyan ve ödemesini takip eder. Ancak kimin fiilen ödediği ile hukuken kimin sorumlu olduğu birbirine karıştırılmamalıdır.

Damga Vergisi Ne Zaman Beyan Edilir ve Ödenir?

Damga vergisinde beyan ve ödeme usulü mükellefin sürekli damga vergisi mükellefiyeti bulunup bulunmadığına, kâğıdın noter veya resmi dairede düzenlenip düzenlenmediğine ve işlemin niteliğine göre değişir. Sürekli mükellefiyet sahibi kurumlar için aylık damga vergisi beyannamesi sistemi uygulanır.

Noterlik işlemlerinde veya belirli resmi işlemlerde vergi işlem sırasında tahsil edilebilir. Sözleşme özel olarak taraflar arasında düzenlenmişse ilgili GİB beyan ve ödeme prosedürü izlenir. Güncel süreler için İnteraktif Vergi Dairesi ve GİB duyuruları esas alınmalıdır.

Verginin hiç beyan edilmemesi veya eksik beyanı vergi ziyaı, gecikme faizi ve usulsüzlük sonuçları doğurabilir. Özellikle çok yıllı yüksek bedelli ticari kiralarda matrah hesabı sözleşme imzalanmadan önce yapılmalıdır.

e-Devlet Üzerinden İşyeri Kira Kontratı Damga Vergisi İşlemi Var mı?

Evet. Gelir İdaresi Başkanlığının e-Devlet üzerinden “İşyeri Kira Kontratı Damga Vergisi Beyannamesi Başvurusu İşlemleri” hizmeti bulunmaktadır. Bu hizmet, kira sözleşmesi damga vergisinin diğer kira vergilerinden ayrı bir beyan konusu olduğunu da göstermektedir.

e-Devlet’te Hazine ve Maliye Bakanlığının “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmetiyle kira sözleşmesi oluşturulabilmesi, damga vergisi yükümlülüğünün kendiliğinden ortadan kalktığı anlamına gelmez. Elektronik sözleşmenin vergi statüsü, Damga Vergisi Kanununun kapsam ve istisna hükümleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

e-Devlet kira sözleşmesi sürecinin tamamı için e-Devlet kira sözleşmesi 2026 rehberine bakılabilir.

Damga Vergisi ile Kira Stopajı Arasındaki Fark

Kira stopajı, GVK m.94 kapsamındaki belirli işyeri kiralarında kiracının brüt kira üzerinden gelir vergisi kesip vergi dairesine yatırmasıdır. Damga vergisi ise sözleşme kâğıdı üzerinden doğar. Bir işyeri kirasında hem stopaj hem damga vergisi yükümlülüğü bulunabilir; biri diğerinin yerine geçmez.

Örneğin gerçek kişiye ait işyerini limited şirket kiralamışsa kira ödemesi üzerinden şartları varsa %20 stopaj yapılırken, kira sözleşmesi de istisna yoksa damga vergisine tabi olabilir. Her iki hesabın matrahı ve beyan usulü farklıdır.

Damga Vergisi ile KDV Aynı mı?

Hayır. KDV, kiralama işleminin Katma Değer Vergisi Kanunu bakımından vergiye tabi olup olmadığıyla ilgilidir. Damga vergisi ise sözleşme kâğıdına ilişkindir. Kiraya verenin taşınmazı ticari işletmesine dahil edip etmediği KDV sonucunu etkileyebilir.

Gerçek kişinin özel malvarlığındaki taşınmazın kiraya verilmesi ile bir şirketin aktifindeki ticari taşınmazı kiralaması KDV yönünden aynı değildir. Bu nedenle kira sözleşmesi hazırlanırken “stopaj + KDV + damga vergisi” üç başlığı ayrı ayrı incelenmelidir.

Kira Damga Vergisinde En Sık Yapılan 10 Hata

1. Her konut kira sözleşmesini binde 1,89 üzerinden vergilendirmek.
2. IV/31 konut istisnasını kontrol etmemek.
3. Aylık kira üzerinden vergi hesaplayıp sözleşme süresini dikkate almamak.
4. Net/brüt kira ayrımını gözden kaçırmak.
5. Kefalet ve teminat hükümlerinin vergi etkisini incelememek.
6. İşyeri kiracısının özel istisna statüsünü kontrol etmemek.
7. Ek protokollerin ayrı damga vergisi sonucu doğurabileceğini gözden kaçırmak.
8. Stopajı damga vergisi sanmak.
9. KDV ile damga vergisini aynı işlem gibi değerlendirmek.
10. Eski yıl oran ve üst sınırlarını 2026 sözleşmesine uygulamak.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

Damga Vergisi Kanunu Türkiye genelinde aynı şekilde uygulanır. Mersin’de düzenlenen ticari kira sözleşmesinin oranı ile başka ilde düzenlenen aynı nitelikteki sözleşmenin oranı şehir nedeniyle değişmez. Farkı yaratan tarafların ve taşınmazın hukuki/vergi statüsü ile sözleşmenin içeriğidir.

Mersin’de özellikle liman, depo, lojistik, sanayi, mağaza ve ofis kiralarında yüksek bedelli ve uzun süreli sözleşmeler nedeniyle damga vergisi matrahı önemli hâle gelebilir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’nun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; Türkiye geneli sözleşme ve kira dosyaları yetki ve usul kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.

Sık Sorulan Sorular

2026 kira sözleşmesi damga vergisi oranı kaç?

Damga vergisine tabi kira mukavelenamelerinde temel oran binde 1,89’dur.

Ev kira kontratında damga vergisi var mı?

İktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazın gerçek kişi tarafından başka gerçek kişiye mesken olarak kiralanmasına ilişkin sözleşme şartları taşıyorsa damga vergisinden istisnadır.

İşyeri kira sözleşmesinde damga vergisi var mı?

Kural olarak vardır; ancak tarafların statüsüne ve Kanundaki özel istisnalara göre sonuç değişebilir.

Damga vergisi aylık kiradan mı hesaplanır?

Hayır. Kira mukavelenamesinde sözleşme süresine göre toplam kira bedeli üzerinden hesap yapılır.

12 aylık 50.000 TL kira için vergi kaç TL?

İstisna yoksa toplam bedel 600.000 TL’dir; binde 1,89 oranında 1.134 TL damga vergisi hesaplanır.

Kefil varsa oran değişir mi?

Kefalet ayrı vergi konusu olabilir ve aynı kâğıttaki işlemlerin ilişkisine göre hesap değişebilir. Belge özel olarak incelenmelidir.

Konut sözleşmesindeki kefalet de istisna mı?

IV/31 şartlarını taşıyan konut kira sözleşmeleri üzerindeki kefalet şerhleri ve teminatlar da istisna kapsamındadır.

Damga vergisini kiracı mı ev sahibi mi öder?

Kanuni mükellefiyet imza sahipleri bakımından Damga Vergisi Kanununa göre belirlenir; taraflar iç ilişkide ödeme yükünü sözleşmeyle paylaşabilir.

Kira stopajı ödeniyorsa damga vergisi de ödenmiş olur mu?

Hayır. İkisi ayrı vergilerdir ve ayrı hukuki dayanaklara sahiptir.

e-Devlet kira sözleşmesi damga vergisinden muaf mı?

Elektronik ortamda düzenlenmiş olması tek başına muafiyet oluşturmaz. Kanundaki istisna ve vergiye tabi kâğıt kuralları ayrıca değerlendirilir.

2026 damga vergisi üst sınırı ne kadar?

Her bir kâğıt için 29.115.961,10 TL’dir.

Ek kira protokolü damga vergisine tabi mi?

Ek protokol yeni veya artan belli para içeriyorsa damga vergisi sonucu doğurabilir; protokolün niteliği ve ana sözleşmeyle ilişkisi incelenmelidir.

Resmî Kaynaklar ve İlgili Rehberler

• Resmî Gazete – 71 Seri No.lu Damga Vergisi Kanunu Genel Tebliği
• 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu
• e-Devlet/GİB – İşyeri Kira Kontratı Damga Vergisi
• Kira stopajını kim öder?
• e-Devlet kira sözleşmesi
• Kira sözleşmesinde kefilin sorumluluğu

Son mevzuat kontrolü: 6 Eylül 2026. Damga vergisi hesabında sözleşmenin düzenlendiği tarih, toplam belli para, taraf statüsü ve istisnalar birlikte incelenmelidir.