Kira Sözleşmesi Tapuya Şerh Edilir mi? TBK 312 Rehberi 2026

Kısa cevap: Taşınmaz kira sözleşmesinden doğan kiracılık hakkı tapu siciline şerh edilebilir; ancak bunun için tarafların şerh konusunda anlaşması gerekir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.312, “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” hükmünü içerir. Şerh, kira sözleşmesini geçerli hâle getiren bir şart değildir; geçerli bir kira sözleşmesine üçüncü kişilere karşı güçlendirilmiş etki sağlayan ayrı bir tapu işlemidir. Şerh özellikle uzun süreli ticari kiralarda, yüksek yatırım yapılan işyerlerinde ve taşınmazın ileride el değiştirmesi ihtimalinde önem taşır.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Tapuya Kira Şerhi Nedir?

Kira sözleşmesi, kiraya veren ile kiracı arasında kişisel hak doğurur. Kiracı, sözleşme süresince kiralananı kullanma ve yararlanma hakkına sahip olur. Bu hakkın tapu siciline şerhi ise kişisel hakkın üçüncü kişilere karşı etkisini güçlendiren bir tapu işlemi niteliğindedir. Şerh, kiracıya taşınmazın mülkiyetini vermez; kiracı malik hâline gelmez.

Tapu siciline işlenen kira şerhi ile tapu kaydını inceleyen üçüncü kişiler taşınmaz üzerinde belirli süre ve şartlarla devam eden bir kiracılık hakkı bulunduğunu görür. Bu özellikle taşınmazı satın almayı, üzerinde ayni hak edinmeyi veya yatırım yapmayı düşünen kişiler açısından önemlidir.

Kira şerhi ile “kira sözleşmesinin tapuda yapılması” aynı kavram değildir. Kira sözleşmesi taraflar arasında kurulabilir; ardından şerh için gerekli anlaşma ve tapu işlemi yapılır. Bu ayrım, şerhin yokluğunun kira sözleşmesini geçersiz kılmadığını anlamak açısından temel önemdedir.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhinin Yasal Dayanağı Nedir?

TBK m.312 açık biçimde taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhinin kararlaştırılabileceğini düzenler. Türk Medeni Kanunu m.1009 ise kanunlarda açıkça öngörülen kişisel hakların tapu kütüğüne şerh edilebileceğini ve şerh verilen kişisel hakkın, taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebileceğini düzenleyen genel çerçeveyi oluşturur.

Bu iki hüküm birlikte değerlendirildiğinde sistem açıktır: önce taraflar arasında kira ilişkisi ve şerh iradesi bulunur; daha sonra tapu sicilinde şerh işlemi gerçekleştirilir. Şerh, kişisel hakkın niteliğini ayni hakka dönüştürmez; fakat üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğini kanunun öngördüğü ölçüde kuvvetlendirir.

Tapu Sicili Tüzüğü de şerhin sicile nasıl yazılacağına ilişkin teknik kurallar içerir. Şerhler kütük sayfasındaki ilgili sütuna konu, süre, tarih, yevmiye numarası ve varsa değer gösterilerek işlenir. Bu nedenle şerhin süresi ve kapsamı başvuru öncesinde açıklaştırılmalıdır.

Kira Sözleşmesini Tapuya Şerh Ettirmek Zorunlu mu?

Hayır. TBK m.312 “kararlaştırılabilir” ifadesini kullanır. Bu hüküm, tapu şerhini kira sözleşmesinin geçerlilik şartı hâline getirmez. Şerhsiz bir kira sözleşmesi, kanunun başka bir özel şekil şartı öngörmediği hâllerde taraflar arasında geçerli olabilir.

Bu nedenle bir konut kiracısının “kira sözleşmem tapuda görünmüyor, sözleşmem geçersiz mi?” sorusunun cevabı kural olarak hayırdır. Aynı şekilde kiraya veren de “tapuya şerh yok, o hâlde kira yoktur” diyemez. Sözleşmenin kurulup kurulmadığı TBK m.299 ve genel sözleşme hükümlerine göre değerlendirilir.

Şerhin önemi geçerlilikten çok üçüncü kişilere karşı koruma düzeyinde ortaya çıkar. Özellikle çok yıllı işyeri kiralarında kiracı taşınmaza önemli yatırım yapıyorsa, şerh konusu sözleşmenin hazırlanma aşamasında değerlendirilmelidir.

Kira Şerhi İçin Hangi Şartlar Gerekir?

Birinci şart tapuya kayıtlı bir taşınmaz bulunmasıdır. Şerh tapu siciline işlendiğinden, konusu belirli bir taşınmaz olmalıdır. İkinci şart geçerli bir kira ilişkisi ve kiracılık hakkının şerhine yönelik anlaşmadır. Üçüncü şart tapu müdürlüğüne usulüne uygun başvuru ve temsil/yetki belgelerinin tamamlanmasıdır.

Şerh anlaşması kira sözleşmesinin içinde yer alabilir veya ayrıca düzenlenebilir. Yargıtay uygulamasında yalnız kira sözleşmesinin varlığının tek başına şerh talebine yetmediği; sözleşmede şerh iradesi bulunması veya ayrıca şerh anlaşması yapılması gerektiği vurgulanmıştır.

Şerhin kapsamı ve süresi de belirli olmalıdır. Tapu kaydına işlenecek süre, kira sözleşmesindeki süreyle uyumlu kurulmalıdır. Belirsiz veya çelişkili süreler uygulamada ret ya da sonradan terkin uyuşmazlığı yaratabilir.

Şerh Anlaşması Nasıl Kurulmalı?

Şerh anlaşmasında taşınmaz açıkça tanımlanmalı, kiracı ve kiraya veren taraflar belirtilmeli, hangi kira sözleşmesine dayanıldığı ve şerhin süresi yazılmalıdır. “Bu sözleşme tapuya şerh edilebilir” gibi belirsiz bir izin yerine tarafların şerh işlemini yapma iradesini tereddütsüz gösteren açık hüküm tercih edilmelidir.

Uzun süreli ticari kira sözleşmelerinde şerhin hangi tarihte yapılacağı, masrafların kim tarafından karşılanacağı, kiraya verenin tapu işlemleri için gerekli belgeleri sağlama borcu ve sözleşme sona erdiğinde terkin işleminin nasıl yürütüleceği de düzenlenebilir.

Şerh anlaşması, kiraya verenin mülkiyet yetkisini tamamen ortadan kaldırmaz. Malik taşınmaz üzerinde kanunun izin verdiği tasarrufları yapabilir; ancak sonradan hak kazanan kişinin şerh edilmiş kiracılık hakkıyla ilişkisi TMK m.1009 ve ilgili hükümler uyarınca değerlendirilir.

Tapuda Kira Şerhi İçin Hangi Belgeler Gerekir?

Somut işlemde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel işlem prosedürü esas alınmalıdır. Uygulamada kimlik belgeleri, temsil varsa vekâletname veya yetki belgesi, kira sözleşmesi ve şerh anlaşmasını içeren belge, taşınmaz bilgileri ve gerekli mali yükümlülüklere ilişkin belgeler talep edilir.

Şirketlerin taraf olduğu işlemlerde ticaret sicili, imza ve temsil yetkisi ayrıca kontrol edilir. Bir taşınmaz birden fazla kişiye aitse paylı veya elbirliği mülkiyetinin niteliği önem kazanır; tek bir paydaşın bütün taşınmaz bakımından şerh işlemi yapmaya yetkili olduğu varsayılmamalıdır.

Vekâletname ile işlem yapılacaksa vekâletin kapsamının tapu sicilinde kira şerhi işlemine elverişli olması gerekir. Genel ifadeli bir vekâletnamenin somut tasarruf için yeterli olup olmadığı tapu müdürlüğünce ve gerektiğinde hukuki olarak değerlendirilmelidir.

Şerh Kiracıya Ne Sağlar?

Şerhin temel etkisi, kiracının kişisel hakkını taşınmaz üzerinde daha sonra hak kazanacak kişilere karşı ileri sürebilmesidir. TMK m.1009’un sistemi, şerh verilmiş kişisel hakkın sonraki hak sahiplerine karşı etkili olmasına dayanır.

Bu koruma özellikle kiracının taşınmaza ciddi yatırım yaptığı ticari ilişkilerde önemlidir. Örneğin kiracı on yıllık fabrika kirası için üretim hattı, sabit tesisat ve altyapı yatırımı yapmışsa, taşınmazın kısa süre sonra üçüncü kişiye devredilmesi yatırımın ekonomik temelini sarsabilir. Şerh bu tür risklerin sözleşme aşamasında yönetilmesine yardımcı olur.

Bununla birlikte şerh mutlak ve sınırsız bir “tahliye edilemezlik” garantisi değildir. Kira sözleşmesinin kanundan veya sözleşmeden doğan sona erme sebepleri, kiracının temerrüdü, sözleşmeye aykırılık ve şerh süresinin bitmesi gibi durumlar ayrı değerlendirilir.

Taşınmaz Satılırsa Şerhli Kira Ne Olur?

TBK m.310 uyarınca kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu hüküm şerh bulunmasa da kiracıyı belirli ölçüde korur. Bu nedenle “şerh yoksa ev satılınca kira hemen biter” düşüncesi yanlıştır.

Şerhin ek değeri, kiracılık hakkının tapu sicilinde açıklanması ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilirliğinin güçlendirilmesidir. Yeni malik taşınmazı alırken tapu kaydındaki şerhi görür ve edinimini bu kayıtla birlikte gerçekleştirir.

Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı ile şerhli kiracılık hakkının ilişkisi somut şerh ve sözleşme içeriğine göre dikkatle incelenmelidir. Bu nedenle uzun süreli şerhli kiralarda satış öncesi hem alıcı hem kiracı bakımından sözleşmenin ve tapu kaydının birlikte değerlendirilmesi gerekir. Genel satış durumunu ayrıca ev sahibi evi satarsa kiracı çıkmak zorunda mı? rehberinde açıklıyoruz.

Kira Şerhi, İpotek ve Haciz Durumunda Ne İşe Yarar?

Tapudaki hakların birbirine karşı önceliği yalnız “şerh var/yok” şeklinde basit bir kuralla çözülmez. Şerhin tarihi, ipotek veya diğer ayni hakkın tarihi, cebri icra süreci ve ilgili özel hükümler birlikte incelenir.

Özellikle taşınmaz üzerinde kira şerhinden önce kurulmuş ipotek bulunuyorsa, ipoteğin paraya çevrilmesi ve ihale süreçlerinde kiracının durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Kiracı şerh yaptırırken tapu kaydındaki mevcut ipotek, haciz ve diğer takyidatları incelemelidir.

Şerhin mevcut eski ayni hak sahiplerinin sırasını geriye götürdüğü varsayımı doğru değildir. Tapu sicilindeki zaman ve sıra ilişkisi önem taşır. Ticari yatırım yapılacak taşınmazlarda tapu takyidat belgesinin kira sözleşmesinden önce incelenmesi bu nedenle kritik bir ön kontroldür.

Kira Şerhinin Süresi Nasıl Belirlenir?

Şerhin tapu sicilinde süreli ve belirli şekilde gösterilmesi gerekir. Taraflar kira süresini ve şerh süresini uyumlu biçimde belirlemelidir. Örneğin beş yıllık kira sözleşmesinde beş yıllık kiracılık hakkının şerhi kararlaştırılabilir.

Sözleşmede uzama hükümleri bulunması, tapudaki şerhin kendiliğinden her uzama döneminde sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez. Şerhin süresi ve yenilenme/uzatma mekanizması ayrıca planlanmalıdır.

Uzun süreli kiralarda şerhin başlangıç tarihi, kira başlangıcı ve fiili teslim tarihi farklıysa bu tarihler arasındaki ilişki açıklaştırılmalıdır. Aksi hâlde şerh süresinin hangi tarihte sona ereceği konusunda uyuşmazlık çıkabilir.

Kira Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Kira sözleşmesi ve şerh süresi sona erdiğinde şerhin tapudan terkin edilmesi gerekir. Terkin, tarafların başvurusu, sürenin sona ermesi ve tapu mevzuatındaki ilgili usule göre gerçekleştirilebilir. Uyuşmazlık varsa mahkeme kararı gerekebilir.

Sözleşme erken sona ermiş ancak şerh tapuda kalmışsa, malik taşınmazı satarken veya finansman sağlarken sorun yaşayabilir. Bu nedenle fesih veya sona erme protokolünde tapudaki kira şerhinin terkini için kimin, ne zaman ve hangi belgelerle başvuracağı düzenlenmelidir.

Kiracı da sözleşme sona ermişse gereksiz şerhin devamından menfaat beklememelidir. Tapu sicilinin gerçek hukuki durumu yansıtması hem taraflar hem üçüncü kişiler açısından önemlidir.

Konut Kirasını Tapuya Şerh Ettirmek Mantıklı mı?

Standart bir yıllık konut kirasında tapu şerhi uygulamada zorunlu veya yaygın değildir. TBK m.310 ve konut kiracısını koruyan diğer hükümler zaten belirli koruma sağlar. Şerh işleminin maliyeti ve prosedürü de dikkate alınır.

Buna karşılık çok uzun süreli, önemli peşin ödeme içeren, kiracının ciddi tadilat/yatırım yaptığı veya taşınmazın yakın zamanda devredilmesi beklenen özel konut kiralarında şerh konusu değerlendirilebilir.

Konut kiralarında ayrıca aile konutu, alt kira, tadilat, tahliye taahhüdü ve depozito gibi konuların şerhle karıştırılmaması gerekir. Şerh yapılması kiracının diğer sözleşme borçlarını ortadan kaldırmaz.

İşyeri Kiralarında Tapu Şerhi Neden Daha Önemli?

İşyeri kiralarında kiracının taşınmaza yaptığı yatırım çoğu kez konut kiralarından yüksektir. Mağaza dekorasyonu, fabrika üretim hattı, depo raf sistemleri, elektrik altyapısı, ruhsat yatırımları ve müşteri lokasyonu uzun vadeli ekonomik değer yaratır.

Kiracı beş, on veya daha uzun yıllık yatırım planı yapıyorsa taşınmazın devriyle ortaya çıkabilecek riskleri sözleşme aşamasında yönetmek ister. Tapu şerhi bu risk yönetiminin araçlarından biridir. Ancak tek araç değildir; kira süresi, erken fesih, yatırım bedelinin geri ödenmesi, tadilat ve devir hükümleri de birlikte tasarlanmalıdır.

Kiraya veren bakımından da şerhin taşınmazın satış ve finansman kabiliyetine etkisi önceden değerlendirilmelidir. Potansiyel alıcı, uzun süreli şerhli kira bulunan taşınmazı farklı ekonomik değerle değerlendirebilir.

Kira Şerhinde Harç ve Masrafları Kim Öder?

Tapu işleminin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan harç, döner sermaye ve diğer işlem bedelleri Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün güncel tarifesine göre hesaplanmalıdır. Bu tutarlar yıllara göre değiştiğinden eski internet tablolarına göre kesin maliyet hesabı yapılmamalıdır.

Taraflar kendi aralarındaki sözleşmede şerh masrafının kiracıya, kiraya verene veya belirli oranlarda her iki tarafa ait olacağını kararlaştırabilir. Ancak bu iç ilişki, kamu idaresine karşı kanunen sorumlu kişinin yükümlülüğünü tek başına değiştirmez.

Uzun süreli kira sözleşmelerinde ayrıca damga vergisi ve varsa kefalet hükümlerinin mali sonucu da şerh masrafından ayrı değerlendirilmelidir. Kira sözleşmesinin damga vergisi için hazırlanacak ayrı rehberde bu konu ayrıntılı incelenir.

Kira Şerhinde En Sık Yapılan 10 Hata

1. Kira sözleşmesi var diye otomatik şerh hakkı bulunduğunu düşünmek.
2. Sözleşmede veya ayrı belgede açık şerh anlaşması kurmamak.
3. Şerhin süresini belirsiz bırakmak.
4. Tapu kaydındaki mevcut ipotek ve hacizleri incelememek.
5. Paylı/elbirliği mülkiyetinde yetki durumunu kontrol etmemek.
6. Şirket temsilcisinin imza ve temsil yetkisini doğrulamamak.
7. Şerhi kira sözleşmesinin geçerlilik şartı sanmak.
8. Şerhin kiracıyı her türlü tahliye sebebinden koruduğunu varsaymak.
9. Sözleşme sona erdiğinde terkin işlemini düzenlememek.
10. Şerh masrafı, damga vergisi ve kira stopajını aynı yükümlülük gibi değerlendirmek.

Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması

Kira şerhinin maddi hukuk dayanağı Türkiye genelinde TBK m.312 ve TMK m.1009’dur. Tapu işlemi taşınmazın kayıtlı olduğu tapu müdürlüğü ve TKGM’nin güncel dijital/başvuru sistemi üzerinden yürütülür. Mersin’deki bir taşınmaz için de aynı kanuni çerçeve uygulanır.

Mersin’de özellikle liman çevresi depo ve lojistik alanları, sanayi işyerleri, uzun süreli mağaza/ofis kiraları ve yüksek yatırım gerektiren ticari taşınmazlarda şerh konusu sözleşme görüşmelerinin başında değerlendirilmelidir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu’nun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; Türkiye geneli kira ve taşınmaz dosyaları yetki ve usul kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.

Sık Sorulan Sorular

Kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?

Evet. TBK m.312 uyarınca taşınmaz kiralarında taraflar kiracılık hakkının tapu siciline şerhini kararlaştırabilir.

Ev kirasını tapuya şerh ettirmek zorunlu mu?

Hayır. Şerh kira sözleşmesinin geçerlilik şartı değildir.

Kiracı tek başına tapuya şerh koydurabilir mi?

Şerh için tarafların şerh iradesini gösteren geçerli anlaşma ve tapu işlemine uygun belge gerekir. Kiracının sadece kira sözleşmesini ibraz etmesi her durumda yeterli değildir.

Şerh yoksa ev satılınca kira biter mi?

Hayır. TBK m.310 uyarınca yeni malik kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olur. Şerhin üçüncü kişilere karşı ayrıca güçlendirici etkisi vardır.

Şerh kiracıyı malik yapar mı?

Hayır. Kiracılık hakkı kişisel hak olarak kalır; mülkiyet kiracıya geçmez.

Şerhin süresi var mı?

Evet. Tapu kaydında şerhin süresi belirlenir ve kira süresiyle uyumlu kurulması gerekir.

Şerhli kira varken taşınmaz satılabilir mi?

Taşınmaz satılabilir; alıcı tapu kaydındaki şerhle birlikte edinim yapar. Şerhin hukuki etkisi somut sözleşmeye göre değerlendirilir.

İpotek varsa kira şerhi yapılabilir mi?

Tapudaki ipotek ve diğer takyidatlar şerh öncesinde incelenmelidir. Hakların tarih ve sırası sonraki uyuşmazlıkta önem taşır.

Kira biterse şerh kendiliğinden silinir mi?

Tapu sicilindeki kaydın terkin usulü ayrıca yürütülmelidir. Sona erme ve terkin belgeleri önceden planlanmalıdır.

İşyeri kirasında şerh faydalı mı?

Uzun süreli ve yüksek yatırım içeren ticari kiralarda üçüncü kişilere karşı koruma nedeniyle önemli olabilir.

Şerh için noter şart mı?

Tapu işleminin kabul edeceği belge şekli ve imza doğrulama şartları güncel TKGM uygulamasına göre kontrol edilmelidir. Kira sözleşmesinin genel geçerliliği ile tapu şerhi için gereken belge şekli aynı konu değildir.

Şerh masrafını kim öder?

Taraflar iç ilişkide masraf paylaşımını kararlaştırabilir; tapu harç ve işlem bedelleri ise yürürlükteki tarifeye göre hesaplanır.

Resmî Kaynaklar ve İlgili Rehberler

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – TBK m.312
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu – TMK m.1009
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
• Ev sahibi evi satarsa kiracı çıkar mı?
• Kira sözleşmesi nasıl yapılır?
• Ortak malik taşınmazı kiraya verebilir mi?

Son mevzuat kontrolü: 6 Eylül 2026. Tapu müdürlüğünün işlem tarihinde uyguladığı belge, harç ve randevu şartları ayrıca kontrol edilmelidir.