Yurt Dışındaki Malik Türkiye’de Emlakçı Komisyon Uyuşmazlığını Nasıl Çözer?
yurt dışındaki malik emlakçı komisyon uyuşmazlığı: Yurt dışındaki malikin Türkiye’de emlakçı komisyon uyuşmazlığı; yetkilendirme sözleşmesi, simsarlık ücreti, münhasır yetki ve tapu vekâleti.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa ve net cevap: Yurt dışında yaşayan malik Türkiye’deki taşınmazını satmak veya kiraya vermek için emlakçıyla çalışmışsa komisyon hakkı, yalnız emlakçının talep ettiği faturaya göre değil; yazılı yetkilendirme sözleşmesi, yapılan hizmet, işlemin emlakçının faaliyeti sonucunda kurulup kurulmadığı ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik ile Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre belirlenir.
Emlakçıyla İlişkinin Hukuki Niteliği
Türk Borçlar Kanunu m.520 ve devamı simsarlık sözleşmesini düzenler. Simsar, taraflar arasında bir sözleşme kurulmasına aracılık etmeyi üstlenir; ücret hakkı ise kanuni şartlar gerçekleştiğinde doğar. Taşınmaz ticaretinde ayrıca Ticaret Bakanlığının Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği uygulanır.
Yazılı Yetkilendirme Sözleşmesi Neden Önemli?
Taşınmaz ticareti işletmesiyle malik arasında yapılacak yetkilendirme sözleşmesinde taşınmaz, hizmetin kapsamı, süre, ücret, tarafların hak ve yükümlülükleri açık olmalıdır. Yurt dışındaki malikin yalnız WhatsApp üzerinden ‘evi sat’ demesi, sonradan komisyon miktarı ve münhasırlık konusunda ciddi ispat sorunu yaratabilir.
Emlakçı Alıcı Buldu Ama Satış Başka Yolla Yapıldıysa
Alıcıyı emlakçı bulmuş, tarafları görüştürmüş ve satışın kurulmasına etkili olmuşsa malik daha sonra doğrudan alıcıyla sözleşme yaparak komisyonu otomatik olarak ortadan kaldıramaz. Buna karşılık emlakçının işlemle gerçek bir nedensellik bağı yoksa ücret talebi tartışılabilir. Yazışmalar, yer gösterme belgesi ve görüşme tarihleri önem taşır.
Münhasır Yetki Varsa
Sözleşmede belirli süre boyunca yalnız o emlakçının yetkili olduğu yazıyorsa malikin aynı dönemde başka aracıyla veya doğrudan satış yapmasının sonuçları sözleşme hükümlerine göre incelenir. Cezai şart varsa TBK’nın genel hükümleri de uygulanır.
Yurt Dışındaki Malik Emlakçıya Tapu Vekâleti Vermeli mi?
Satışa aracılık ile tapuda malik adına devir yapmak aynı şey değildir. Emlakçının ilan verme ve alıcı bulma yetkisi, tapuda mülkiyet devri yapma yetkisi anlamına gelmez. Tapu vekâletnamesi verilecekse taşınmaz, satış bedeli, tahsil yetkisi ve vekilin sınırları çok dikkatli belirlenmelidir. Genel tapu işlemleri için Yurt Dışından Web Tapu İşlemleri rehberi incelenebilir.
Komisyon Bedeli Nasıl Kontrol Edilir?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20 uyarınca alım satıma aracılık hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü; kiralamaya aracılıkta ise KDV hariç bir aylık kira bedelini aşamaz. Satıştaki yüzde dört sınırı alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde dört alınması anlamına gelmez; toplam hizmet bedelinin tavanıdır. Aksi yazılı kararlaştırılmamışsa hizmet bedeli taraflar arasında eşit paylaşılır. Daha düşük ücret kararlaştırılmışsa yasal tavan, emlakçıya sözleşmedeki ücreti tek taraflı artırma hakkı vermez.
Ücretin doğumu ayrıca TBK m.521’e göre değerlendirilir: geçerli sözleşme, aracılık faaliyeti ile kurulan asıl sözleşme arasındaki bağlantı ve ücretin muacceliyeti birlikte bulunmalıdır. Fatura düzenlenmesi tek başına bunların yerine geçmez. Kaynaklar: Ticaret Bakanlığı taşınmaz ticareti mevzuatı ve TBK m.520-525.
Emlakçı Satış Bedelini Tahsil Edebilir mi?
Malik açıkça tahsil yetkisi vermediyse emlakçının satış bedelini kendi hesabına alması ciddi risk yaratır. Vekâletnamede para tahsil yetkisi ayrıca kontrol edilmelidir. Yurt dışındaki malik satış bedelini mümkün olduğunca banka kanalı ve tapu işlemiyle uyumlu güvenli ödeme yöntemiyle takip etmelidir.
Komisyon Uyuşmazlığında Deliller
- Yetkilendirme sözleşmesi,
- Yer gösterme belgesi,
- İlan kayıtları,
- WhatsApp ve e-posta yazışmaları,
- Tapu satış belgesi,
- Fatura veya serbest meslek/ödeme belgeleri,
- Alıcıyla ilk temas tarihini gösteren kayıtlar.
Türkiye’ye Gelmeden Uyuşmazlık Takibi
Noter ihtarı, arabuluculuk gereken uyuşmazlıklarda başvuru, alacak veya menfi tespit davası vekil aracılığıyla yürütülebilir. Yurt dışından noter ihtarı için Yurt Dışından Noter İhtarnamesi, genel hukuki destek için Yurt Dışındaki Müvekkiller sayfası kullanılabilir. Almanya’da yaşayanlar için konsolosluk rehberi ve Almanca ana sayfa da mevcuttur.
Sık Sorulan Sorular
Yazılı sözleşme yoksa emlakçı komisyon isteyemez mi?
TBK m.520/3 uyarınca taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. Sırf telefonla talimat verilmesi veya fatura kesilmesi geçerli sözleşmenin yerine geçmez. İmzalı sözleşme, yazılı şekli karşılayan elektronik imza ve varsa diğer belgeler birlikte değerlendirilir. Bir yer gösterme belgesinin adı değil, tarafları, hizmeti, ücret anlaşmasını ve gerekli irade açıklamalarını içerip içermediği önemlidir. Sadece anahtar teslim etmek, tapuda satış veya bedel tahsil yetkisi vermek anlamına da gelmez.
Evi kendim sattım, yine komisyon öder miyim?
Alıcının emlakçı aracılığıyla bulunup bulunmadığı ve varsa münhasır yetki sözleşmesi belirleyicidir.
Emlakçı satış bedelini aldı ama göndermedi. Ne yapılır?
Vekâlet ve tahsil yetkisi, banka kayıtları ve olayın niteliğine göre alacak davası, icra ve ceza hukuku yolları birlikte değerlendirilebilir.
EİDS üzerinden ilan izni vermek tapuda satış yetkisi midir?
Hayır. Elektronik ilan izni, ilgili emlak işletmesinin ilan yayımlamasına ilişkindir. Tapuda devir, satış bedelini tahsil veya başka tasarruf yetkisi vermez. İlan izni, imzalı aracılık sözleşmesi ve varsa tapu vekâletnamesi ayrı belgeler olarak değerlendirilir.
İlan iznini kaldırınca eski komisyon sözleşmesi de biter mi?
Elektronik iznin kaldırılmasıyla sözleşmenin feshi ve geçmiş hizmetler için hesaplaşma aynı işlem değildir. Sözleşmenin süresi, fesih bildirimi ve daha önce emlakçının bulduğu alıcıyla kurulan işlemler ayrıca incelenir. İlanın yayından kaldırılması bütün ücret taleplerinin kendiliğinden sona erdiği anlamına gelmez.
Emlakçıya anahtarı veren akraba benim adıma ücret sözleşmesi yapabilir mi?
Anahtarın teslimi tek başına maliki borçlandıracak temsil yetkisini göstermez. Akrabanın hangi yetkiyle imza attığı, imzalı sözleşme ve malikin sonraki açıklamaları birlikte incelenir. Taşınmazı göstermek, komisyon üstlenmek ve satış bedeli almak birbirinden farklı işlemlerdir.
İşlem hiç gerçekleşmediyse bütün ilan giderlerini ödemek zorunda mıyım?
Komisyon hakkı ile ayrıca kararlaştırılmış masraflar ayrılır. Emlakçının talep ettiği masrafın sözleşmedeki dayanağı ve gerçekten yapıldığı belgelenmelidir. İlan verildiğini söylemek, gerçekleşmeyen satışın tam komisyonuna veya her belgesiz giderin tahsiline kendiliğinden hak kazandırmaz.
Resmî kaynak nerede?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Ticaret Bakanlığının güncel Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmeliği kontrol edilmelidir.
Simsarlık Ücreti Ne Zaman Doğar?
Türk Borçlar Kanunu m.521 uyarınca simsar, faaliyetinin sonucu olarak sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır. Bu nedenle emlakçının sadece ilan yayınlaması veya bir kez telefon görüşmesi yapması her olayda komisyon hakkı doğurmaz. Satış veya kira sözleşmesinin kurulması ile emlakçının faaliyeti arasında uygun nedensellik bağı bulunmalıdır.
Alıcı emlakçı tarafından bulunmuş, taşınmaz emlakçı tarafından gösterilmiş, tarafların iletişim bilgileri emlakçı aracılığıyla paylaşılmış ve satış kısa süre sonra aynı alıcıyla doğrudan yapılmışsa komisyon talebi güçlenebilir. Buna karşılık malik alıcıyı yıllardır tanıyor ve satış görüşmeleri emlakçıdan tamamen bağımsız yürümüşse sonuç farklı olabilir.
Yer Gösterme Belgesi Tek Başına Komisyon Borcu Doğurur mu?
Yer gösterme belgesi, emlakçının alıcıya belirli taşınmazı gösterdiğini ispatlayan önemli belgedir. Ancak belgenin içeriği, imzalayan kişinin sıfatı, komisyon şartı ve sonradan kurulan satışla bağlantı birlikte incelenmelidir. Boş veya sonradan doldurulmuş belge, taşınmazın açıkça belirtilmediği form veya imzanın aidiyetinin tartışmalı olması uyuşmazlık yaratır.
Yurt dışındaki malik, Türkiye’deki bir yakınının “evi göster” diyerek emlakçıyla belge imzalamasının kendisini hangi ölçüde bağladığını da yetki ilişkisine göre değerlendirmelidir. Yakının anahtarı teslim almış olması otomatik olarak komisyon sözleşmesi yapma veya satış bedeli tahsil etme yetkisi anlamına gelmez.
Yetkilendirme Sözleşmesinde Bulunması Gereken Temel Unsurlar
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında yetkilendirme sözleşmesinin tarafları, taşınmaz bilgileri, hizmetin kapsamı, süresi, ücret ve ödeme koşulları açık olmalıdır. Emlakçının yalnız ilan verme ve müşteri bulma mı, pazarlık yürütme mi, kapora alma mı veya başka işlem yapma mı yetkisi olduğu belirlenmelidir.
Yurt dışında yaşayan malik özellikle şu soruları yazılılaştırmalıdır: ilan fiyatını kim değiştirebilir, pazarlıkta en düşük kabul edilebilir bedel nedir, emlakçı kapora alabilir mi, anahtar kimde olacak, yetki münhasır mı, sözleşme ne zaman sona erecek ve komisyon hangi olayda doğacak?
Münhasır Yetki Sözleşmesinde Riskler
Münhasır yetki, belirli süre boyunca taşınmazın pazarlanmasının tek emlakçıya bırakılması anlamına gelebilir. Böyle bir sözleşmede malik kendi bulduğu alıcıya satış yaparsa dahi ücret veya cezai şart tartışması doğabilir. Bu nedenle “münhasır” ibaresinin sözleşmede açıkça bulunup bulunmadığı ve hangi süreyle geçerli olduğu kontrol edilmelidir.
Münhasırlık süresi sona erdikten sonra eski emlakçının bulduğu alıcıyla satış yapılırsa da nedensellik ve sözleşmedeki koruma süresi hükümleri önem kazanabilir. Süresiz veya aşırı ağır cezai şartların geçerliliği TBK’nın genel hükümleri çerçevesinde ayrıca incelenir.
Komisyon Oranı ve Yönetmelik Sınırı
Taşınmaz ticaretinde hizmet bedelinin üst sınırı ve KDV uygulaması güncel yönetmelik hükümlerine göre kontrol edilmelidir. Emlakçı, yönetmelik üst sınırını aşan bedeli yalnız “bölgede herkes böyle alıyor” gerekçesiyle talep edemez. Sözleşmede yazan oran da emredici sınırlarla karşılaştırılmalıdır.
Satış ve kiralama hizmetlerinde farklı ücret sistemleri vardır. Yüzde üzerinden hesaplanan satış komisyonu ile kira aracılığındaki bedel aynı değildir. Başvuru tarihinde Ticaret Bakanlığının güncel yönetmeliği esas alınmalıdır.
Komisyon Bedeline KDV Dahil mi?
Yetkilendirme sözleşmesi ve faturada ücretin KDV dahil veya hariç olup olmadığı açık olmalıdır. “Yüzde 2 komisyon” denilip sonradan ayrıca KDV eklenmesi sözleşme metnine göre değerlendirilir. Fatura, ödeme dekontu ve sözleşme birbiriyle uyumlu olmalıdır.
Emlakçı Kapora Alabilir mi?
Emlakçının alıcıdan veya satıcı adına kapora/ön ödeme alabilmesi temsil ve tahsil yetkisine bağlıdır. Malik açıkça para alma yetkisi vermemişse emlakçının kendi hesabına para kabul etmesi ciddi risk yaratır. Kapora adı altında alınan paranın hukuken bağlanma parası, cayma parası veya satış bedelinin avansı olup olmadığı ayrıca TBK hükümlerine göre belirlenir.
Malik, emlakçının “alıcı ciddi, kaporayı ben aldım” beyanıyla yetinmemeli; ödeme kimin hesabına, hangi açıklamayla ve hangi sözleşmeye dayanılarak yapılmışsa bunu banka kaydıyla görmelidir.
Satış Bedelini Tahsil Yetkisi Neden Ayrı Yazılmalıdır?
Taşınmazı pazarlama yetkisi, satış bedelini tahsil etme yetkisini otomatik olarak içermez. Tapu vekâletnamesinde satış yetkisi verilmiş olsa bile bedeli alma, bankaya havale ettirme, ibra etme veya bedelin tamamen alındığını beyan etme yetkileri ayrıca önemlidir. Yurt dışındaki malik, satış parasının doğrudan kendi banka hesabına gitmesini sağlayacak yapı kurmalıdır.
Vekilin satış bedelini alıp malike göndermemesi hâlinde hesap verme ve alacak uyuşmazlığı doğar. Bu özel risk için Vekil Satış Parasını Vermiyorsa Ne Yapılır? rehberi kullanılabilir.
Emlakçı Yetkisiz Şekilde Tapu İşlemi Yaparsa
Tapu devri için kanunun aradığı vekâlet ve şekil şartları sağlanmadan emlakçı mülkiyet devri yapamaz. Sahte veya kapsamı aşılmış vekâlet kullanıldığı iddiasında tapu işleminin geçerliliği, üçüncü kişinin iyi niyeti ve vekâlet belgesi birlikte incelenir. Bu tür dosyalar sıradan komisyon uyuşmazlığından farklıdır ve tapu iptal-tescil ile ceza hukuku boyutu doğurabilir.
Emlakçı Alıcıyı Buldu Ama Satış Farklı Bedelle Yapıldıysa
Satışın emlakçının bulduğu alıcıyla daha düşük veya daha yüksek bedelle yapılması ücret hakkını otomatik olarak ortadan kaldırmaz. Komisyon hesabında sözleşmedeki bedel ölçütü, gerçek tapu satış bedeli ve yönetmelik sınırları incelenir. Tarafların emlakçıyı devre dışı bırakmak amacıyla bedeli veya satış tarihini farklı göstermesi ayrıca ispat konusu olabilir.
Satış Hiç Gerçekleşmezse
Simsarın ücret hakkı kural olarak aracılık ettiği esas sözleşmenin kurulmasına bağlıdır. Taraflar görüşüp anlaşamaz ve satış kurulmazsa emlakçının hangi masrafları talep edebileceği sözleşmeye göre değerlendirilir. “Müşteri getirdim, satış olmadı ama tam komisyon ödeyin” talebi her durumda kabul edilmez.
Sözleşmede ilan, profesyonel fotoğraf, ekspertiz veya başka özel hizmetlerin ayrıca ücretlendirileceği yazıyorsa bu kalemlerin gerçekten verilip verilmediği incelenir.
Emlakçı Sözleşmeyi Kendisi İhlal Ederse
Malikin talimatı dışında ilan fiyatı değiştirmek, taşınmaz hakkında yanlış bilgi vermek, anahtarı yetkisiz kişilere teslim etmek, kapora veya satış bedelini izinsiz almak, alıcı bilgilerini gizlemek veya yetkilendirme süresini izinsiz uzatmak emlakçının sorumluluğunu doğurabilir. Malik, ihlalin niteliğine göre sözleşmeyi feshetme, zararının tazminini isteme veya ilgili idari mercilere başvurma yollarını değerlendirebilir.
Taşınmaz Ticareti Yetki Belgesi Kontrolü
Emlak işletmesinin güncel yetki belgesine sahip olup olmadığı Ticaret Bakanlığının ilgili sistemlerinden kontrol edilmelidir. Yetki belgesi bulunmaması, özel hukuk sözleşmesinin bütün sonuçlarını tek başına belirlemese de idari mevzuata aykırılık ve güvenilirlik bakımından önemlidir. İşletmenin ticaret unvanı, vergi bilgisi ve faturayı hangi tüzel/gerçek kişi adına kestiği sözleşmeyle eşleşmelidir.
Örnek Senaryo: Almanya’daki Malik Kendi Bulduğu Alıcıya Satıyor
Almanya’da yaşayan malik Mersin’deki dairesini altı aylık münhasır sözleşmeyle bir emlakçıya vermiş olsun. Üç ay sonra Almanya’daki akrabası aracılığıyla eski bir tanıdığı evi satın almak istesin ve emlakçının bu alıcıyla hiçbir teması bulunmasın. Malik doğrudan satış yaparsa sonuç sözleşmenin münhasırlık ve komisyon hükümlerine göre belirlenir. Sözleşmede kendi bulduğu alıcıya satışta dahi ücret öngörülmüşse bu hükmün geçerliliği ve miktarı incelenir.
Buna karşılık münhasır yetki yoksa ve alıcının emlakçıyla hiçbir teması bulunmuyorsa sırf ilan bir dönem emlakçıda olduğu için komisyon hakkı doğduğu söylenemez. İspat için alıcıyla ilk temas yazışmaları ve emlakçının yer gösterme kayıtları önemlidir.
Örnek Senaryo: Emlakçı Satış Parasını Kendi Hesabına Aldı
Malik emlakçıya yalnız satış için müşteri bulma yetkisi vermiş, ancak emlakçı alıcıdan 20.000 avro kapora ve daha sonra satış bedelinin bir kısmını kendi hesabına almış olsun. Bu durumda önce emlakçının tahsil yetkisi olup olmadığı, para transferlerinin açıklaması ve alıcıyla yapılan sözleşme incelenir. Yetkisiz tahsil varsa malike karşı iade ve tazminat sorumluluğu; olayın niteliğine göre ceza hukuku değerlendirmesi de doğabilir.
Uyuşmazlıkta 10 Adımlık Kontrol
- Yetkilendirme sözleşmesinin imzalı tam örneğini alın.
- Sözleşmenin başlangıç-bitiş tarihini belirleyin.
- Münhasırlık hükmü bulunup bulunmadığını kontrol edin.
- Komisyon oranını güncel yönetmelik sınırıyla karşılaştırın.
- Alıcıyla ilk temasın kim aracılığıyla kurulduğunu belgeleyin.
- Yer gösterme belgesi ve yazışmaları inceleyin.
- Kapora veya satış bedeli tahsil edilmişse banka hareketlerini alın.
- Tapu devrindeki gerçek satış bedelini ve tarafları kontrol edin.
- Fatura/KDV kayıtlarını sözleşmeyle karşılaştırın.
- Uyuşmazlık çözülmezse noter ihtarı, arabuluculuk ve dava yolunu süresinde başlatın.
Delil Tablosu
| Delil | İspat ettiği konu |
| Yetkilendirme sözleşmesi | Yetki, süre, komisyon ve münhasırlık |
| Yer gösterme belgesi | Alıcının taşınmazla emlakçı üzerinden tanışması |
| İlan kayıtları | Pazarlama faaliyeti ve fiyat |
| Mesaj/e-posta | Pazarlık ve ilk temas |
| Banka dekontu | Kapora, komisyon veya satış bedeli tahsili |
| Tapu resmi senedi | Satışın kurulması ve taraflar |
EİDS İlan Yetkisi Komisyon Sözleşmesi Yerine Geçer mi?
Hayır. E-Devlet üzerinden verilen EİDS taşınmaz ilanı yayınlama izni, emlak işletmesinin ilgili taşınmaz için ilan vermesini sağlar. Bu izin taşınmaz üzerinde tapu işlemi yapma, satış bedelini tahsil etme veya başka bir tasarrufta bulunma yetkisi değildir. Ticaret Bakanlığı ayrıca elektronik ilan yetkisinin, yönetmelik gereği düzenlenecek yetkilendirme sözleşmesi ve diğer belgelerin yerine geçmediğini açıklar. Kaynak: Ticaret Bakanlığı EİDS açıklaması.
Yurt dışındaki malik için üç ayrı kayıt tutulmalıdır: elektronik ilan izni, emlakçıyla imzalanmış hizmet ve ücret sözleşmesi, varsa tapuda işlem yapılmasını sağlayan vekâletname. Birinin varlığı diğer ikisinin de bulunduğunu göstermez. Emlakçı komisyon istediğinde yalnız EİDS ekran görüntüsü sunması yerine sözleşme, yaptığı aracılık faaliyeti ve gerçekleşen işlem incelenir.
Elektronik izin kaldırıldığında eski sözleşmeden doğan bütün ücret veya tazminat tartışmalarının da kendiliğinden bittiği varsayılmaz. İzin yönetimi ile sözleşmenin feshi ve hesaplaşma ayrı değerlendirilir. Anahtar teslimi, ilanların kaldırılması ve alınan belgelerin iadesi de yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır. Malik bu işlemler için e-Devlet şifresini emlakçıyla paylaşmamalı; resmî hizmete kendi güvenli erişimini kullanmalıdır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Başka illerdeki aracılık sözleşmeleri ve komisyon uyuşmazlıkları, sözleşmenin niteliği ile görev ve yetki kuralları gözetilerek Mersin’den takip edilir.
Sonuç
Gurbetçinin emlakçı komisyon uyuşmazlığında temel belge yetkilendirme sözleşmesidir. Emlakçının satışın kurulmasına gerçek katkısı, ücret şartı ve tahsil yetkisi ayrı ayrı incelenmelidir. Tapu satış yetkisi ile aracılık yetkisi birbirine karıştırılmamalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
