Yurt Dışından Ev Parası Gönderdim, Tapu Akrabamın Üzerine Yapıldı: Ne Yapmalıyım?

Ev parasını ödemek ile tapu maliki olmak neden farklıdır?

Türkiye’de bir ev satın alınırken bedelin başka ülkedeki aile üyesi tarafından karşılanması sık rastlanan bir finansman biçimidir. Ancak ödemenin kaynağı ile tapu sicilinde görünen malik aynı kişi olmak zorunda değildir. Anne çocuğuna bağış yapmış, kardeşine borç vermiş veya kendi adına alınacak ev için temsilciye para göndermiştir. Bu ihtimallerin her birinde aynı banka hareketi görülse de doğan hak farklıdır. Bu nedenle dosyaya yalnızca dekont üzerinden isim verilmez.

Türk Medenî Kanunu m.705 taşınmaz mülkiyetinin kural olarak tescille kazanıldığını belirtir. Miras ve mahkeme kararı gibi kanuni istisnalar ayrıca düzenlenmiştir. M.706 ise taşınmaz mülkiyetini devretmeyi amaçlayan sözleşmelerde resmî şekli esas alır. Yurt dışından havale yapan kişinin banka kaydı, bu kuralların yerine geçen bir tapu belgesi değildir. Buna karşılık kayıt dışında kalan kişinin hiçbir talep hakkı bulunmadığı sonucu da çıkarılamaz.

Önemli soru, kayıt malikinin parayı hangi yükümlülükle aldığıdır. Ev baştan onun için mi alınmıştır, geçici olarak onun adına mı tescil edilmiştir, yoksa göndericinin adına satın alması gerekirken talimata aykırı mı davranmıştır? Verilen yanıt, dava sebebini ve aranacak delili belirler. Aile içi güven ilişkisi hukuki incelemeyi ortadan kaldırmaz; fakat her güven ilişkisinin aynı sözleşme türüne dönüştürülmesi de doğru değildir.

Bağış, borç, vekâlet ve birlikte yatırım nasıl ayrılır?

Para karşılıksız verilmişse bağış ilişkisi gündeme gelir. Gönderenin sonradan pişman olması tek başına bağışı geri alma hakkı yaratmaz; kanuni geri alma sebepleri ve şekil kuralları ayrıca incelenir. Para geri ödenmek üzere verilmişse tüketim ödüncü ilişkisi değerlendirilir. Bu durumda esas talep, kararlaştırılan paranın iadesidir. Borcun konut alımında kullanılması, alacaklıya kendiliğinden o konut üzerinde ayni hak sağlamaz.

Para, gönderen adına ev bulunması ve satın alınması için teslim edilmişse temsil ve vekâlet hükümleri önem kazanır. Türk Borçlar Kanunu m.502 ve devamı kapsamındaki ilişkinin varlığı; talimat, kabul ve yapılan iş üzerinden belirlenir. Vekilin kendi adına işlem yapması ile doğrudan gönderen adına işlem yapması farklı sonuçlar doğurur. Vekâletnamenin bulunması, tapunun kim adına oluşacağını incelemeyi gereksiz kılmaz; işlem sırasında hangi temsil biçiminin kullanıldığı ayrıca görülmelidir.

Birlikte yatırım amacıyla yapılan ödemede ise pay oranı, kâr ve zarar paylaşımı, yönetim yetkisi ve çıkış koşulları araştırılır. “Evi birlikte aldık” ifadesi tek başına tapudaki payı göstermez. Taraflardan birinin daha çok para göndermesi, üzerinde anlaşılmış ortaklık oranını otomatik değiştirmez. Öte yandan gerçek anlaşma ortak yatırım olduğu hâlde bütün ödemelerin aile yardımı şeklinde açıklanması da belgelere uygun düşmez.

TBK m.19, sözleşmenin türü ve içeriğinde tarafların gerçek ve ortak iradesinin esas alınmasına ilişkin temel kuralı içerir. Bu nedenle dekont açıklamasındaki tek kelime ile bütün ilişki sonuçlandırılmaz. Satın almadan önceki yazışmalar, satıcıyla görüşmeler, ödeme sonrası hesaplaşma ve taşınmazın kullanım biçimi birlikte incelenir. Fakat gerçek iradenin araştırılması, taşınmaz işlemlerindeki şekil kurallarının yok sayılması anlamına gelmez.

İnançlı işlem iddiasında hangi hususlar açıklanmalıdır?

Taşınmazın belirli bir amaçla veya geçici olarak başka kişi üzerinde tutulduğu, sonra geri devredileceği ileri sürülüyorsa inançlı işlem iddiasının dayanakları somutlaştırılır. Hangi taşınmazın, ne zaman, hangi koşulla geri verileceği ve kayıt malikinin bu yükümlülüğü nasıl kabul ettiği açıklanmalıdır. Sadece “ona güvendim” demek ile belirli bir geri devir anlaşmasını ortaya koymak aynı değildir. İddianın adı, eksik anlaşmayı veya eksik delili kendiliğinden tamamlamaz.

Taşınmazın önce para gönderen adına kayıtlı olup sonradan akrabaya devredilmesi ile ilk satışta doğrudan akraba adına alınması da ayrılır. Birinci durumda önceki mülkiyet ve devir işlemi görünürdür. İkinci durumda başlangıçtaki satın alma talimatı ve dolaylı temsil iddiası daha fazla önem taşır. İlk satıcının anlaşmaya katılıp katılmadığı ve göndericiyi alıcı olarak bilip bilmediği de değerlendirilir. Her iki olaya aynı hazır dilekçe uygulanmaz.

Bu tür iddialarda yazılı delil düzeni önemlidir. Karşı tarafın imzasını taşıyan belge, geri devir kabulünü içeren yazışma veya delil başlangıcı niteliği taşıyan kayıtlar ayrı ayrı değerlendirilir. Tanıkla ispatın hangi koşulda mümkün olduğu Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun senetle ispat, delil başlangıcı ve istisna hükümleri çerçevesinde belirlenir. Akrabalık bulunması, ileri sürülen her türlü anlaşmanın sınırsız biçimde tanıkla ispatlanacağı anlamına gelmez.

Bir belgenin başlığı yerine içeriği incelenir. “Emanet” yazan fakat taşınmazı, tarafları ve yükümlülüğü göstermeyen bir kâğıt ile belirli taşınmazın geri devrini açıkça düzenleyen belge aynı güçte değildir. İmzaya itiraz edilirse belgenin aslı önem taşır. Sonradan hazırlanmış ve geçmiş tarih atılmış metinlerle eksikliği kapatmaya çalışmak yerine mevcut kayıtlar korunur; gerçeğe aykırı belge üretmek yeni hukuki ve cezai sorunlar yaratır.

Yurt dışından gelen havale hangi olguları ispatlar?

Banka kaydı öncelikle belirli tutarın belirli hesaplar arasında gönderildiğini gösterir. İşlem açıklamasının kim tarafından yazıldığı, alıcı tarafından kabul edilip edilmediği ve diğer belgelerle uyumu ayrıca incelenir. Gönderenin açıklamaya “ev parası” yazması, alıcının taşınmazı gönderen adına almayı kabul ettiğini her durumda tek başına kanıtlamaz. Buna karşılık satın alma görüşmeleriyle aynı tarihte yapılan ve açık talimatla örtüşen ödeme önemli bir delil unsurudur.

Avro gönderilip Türkiye’de Türk lirasına çevrilmişse iki işlem zinciri kurulmalıdır. Döviz transferinin çıkış belgesi, Türkiye’de hesaba geçiş kaydı, döviz bozdurma işlemi ve satıcıya yapılan ödeme eşleştirilir. Havale tutarı ile satış bedeli arasındaki fark; banka masrafı, kur dönüşümü, ek ödeme veya başka bir işlemden kaynaklanmıştır. Farkın açıklanması için varsayımsal kur değil, işlem tarihindeki gerçek banka kayıtları esas alınır.

Paranın önce bir akrabaya, sonra başka akrabaya, en sonunda satıcıya gönderildiği dosyalarda her kişinin rolü ayrılmalıdır. İlk alıcının bütün bedeli satıcıya aktarmış olması, taşınmazı kendi üzerine geçiren kişinin sorumluluğunu otomatik açıklamaz. Aynı şekilde aracı hesap sahibi yalnızca transferi gerçekleştirmişse bütün tapu uyuşmazlığının tarafı sayılmaz. Dava öncesi para akışı tablosu hazırlanması, yanlış kişiye talep yöneltilmesini önler.

Nakit teslim iddiasında paranın bankadan çekilmiş olması ile karşı tarafa verilmiş olması farklıdır. Yurt dışında yapılan çekim, Türkiye’de akrabaya teslimi tek başına göstermez. Teslim makbuzu, teslim anına ilişkin yazışma, sonraki kabul beyanı ve kullanılabilir diğer deliller değerlendirilir. Banka dışında yürütülmüş işlemlerde belge eksikliği açıkça görülmeli; olmayan bir makbuz varmış gibi anlatılmamalıdır.

Yazışmalar, tapu belgeleri ve taşınmazın kullanımı

İlk inceleme için tapunun güncel kaydı kadar edinme belgesi ve sonraki devirler de gereklidir. Ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri doğru eşleştirilmelidir. Aynı binada iki ayrı daire alınmışsa yalnızca mahalle ve bina adresi yeterli değildir. Ödeme yapılan dairenin hangisi olduğu, satış ilanı, sözleşme eki, proje ve tapu kayıtlarıyla karşılaştırılır. Başkasına ait kayıtlar hukuka aykırı yollarla değil, yetkili başvuru veya mahkeme aracılığıyla edinilir.

WhatsApp ve e-posta yazışmalarında konuşmanın tamamı korunur. Karşı tarafın “ev senin, dönünce devredeceğim” şeklindeki ifadesinin öncesi ve sonrası, hangi taşınmaza ilişkin olduğu ve kimin hesabından gönderildiği önem taşır. Ekran görüntüsü düzenlenmez; tarih ve kişi bilgisi kesilerek anlam değiştirilmez. HMK m.199 elektronik verileri belge kavramı içinde değerlendirir; belgenin gerçekliği ve hukuka uygun elde edilmesi ayrıca incelenir.

Almanca yazışma Türk mahkemesine sunulurken HMK m.223 gereğince Türkçe tercümesi de sunulur. Her mesajın apostillenmesi gerektiği söylenemez; özel yazışma ile yabancı resmî belge farklıdır. Yabancı noter önünde düzenlenen kabul veya sözleşmede tasdik ve sözleşme muafiyeti ayrıca araştırılır. Belge hazırlığının genel çerçevesi için yabancı belgelerin Türkiye’de kullanılması rehberi tamamlayıcıdır.

Evin anahtarının kimde olduğu, kirayı kimin topladığı ve aidatları kimin ödediği de araştırılır. Ancak elektrik aboneliği veya belediye vergisi ödemesi tek başına tapu mülkiyeti kazandırmaz. Bu kayıtlar tarafların anlaşmasının ve fiilî kullanımın açıklanmasına yardımcı olur. Yıllarca evde oturmuş olmak da tapulu taşınmazı kendiliğinden kullanıcı adına geçiren genel bir kural değildir; zilyetlikle kazanmanın özel şartları ayrı konudur.

Tapu iptali ve tescil mi, alacak davası mı?

Tapuya yönelik talep için taşınmazın hangi hukuki nedenle davacı adına tescil edilmesi gerektiği açıklanır. Sadece bedeli finanse etmek yeterli görülerek sonuç garantisi verilemez. Kayıt malikinin geri devir yükümlülüğü veya tescilin hukuki sakatlığı, ileri sürülen sebebe uygun delille ortaya konmalıdır. Tapu iptali istenen kişi ile para gönderilen kişi farklıysa taraf yapısı özellikle incelenir. Taşınmazın aynına ilişkin yetki kuralı da para alacağından ayrılır.

Para talebinde ise borcun kaynağı önemlidir. Ödünç ilişkisinde iade borcu; vekâlette hesap ve teslim borcu; geçerli sebep bulunmayan kazandırmada sebepsiz zenginleşme hükümleri değerlendirilir. Aynı ödeme için birbiriyle bağdaşmayan olay anlatımları kurulmaz. Terditli talep düşünülüyorsa usul şartları ve taleplerin sırası açıkça düzenlenir. Öncelikle evin tescilini isteyen kişi, bunun gerçekleşmediği durumda hangi parasal talebi neden ileri sürdüğünü göstermelidir.

Zamanaşımı bütün bu taleplerde tek süreye indirgenmez. Vekâlet, ödünç, sebepsiz zenginleşme ve ayni hakka dayanan istemler aynı başlangıç ve süreye tabi değildir. Paranın gönderildiği, iadenin kararlaştırıldığı, devir talebinin reddedildiği ve hukuki sebebin ortadan kalktığı tarihler dosyaya alınır. Yurt dışında yaşamak veya akrabanın sözlü olarak oyalaması, kanuni sürelerin kendiliğinden durduğu anlamına gelmez.

Alacağın yabancı para mı Türk lirası mı olduğu da ayrıca belirlenir. Başlangıçta avro gönderilmiş olması, her talebin avro olarak kurulacağı anlamına gelmez; anlaşmanın konusu ve ifa biçimi incelenir. Özellikle evin güncel piyasa değerini istemek ile gönderilen parayı geri istemek farklı hesap yöntemleridir. Taşınmaz değer artışının tamamının otomatik olarak para gönderene ait olduğu varsayımıyla talep hazırlanmaz.

Akraba evi başkasına satarsa ne olur?

Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, kayıt ve iyiniyet incelemesini daha önemli hâle getirir. TMK m.1023 ve 1024 çerçevesinde tapu siciline güven ve kötüniyet ayrımı değerlendirilir. Son alıcının önceki anlaşmayı bildiği iddiası somut olgularla desteklenmelidir. Sadece satışın akrabalar arasında yapılması her durumda kötüniyetin kesin ispatı değildir; satış zamanı, bedel, ilişkiler ve dosyadaki diğer veriler birlikte incelenir.

Yakın devir riski varsa geçici hukuki koruma talebi değerlendirilir. İhtiyati tedbir için uyuşmazlık konusu hak, somut tehlike ve yaklaşık ispat açıklanır. Başvuru yapılması tapuya otomatik şerh konulacağı anlamına gelmez; mahkemenin kararı ve uygulanması gerekir. Para alacağı için kullanılan ihtiyati haciz ile taşınmazın uyuşmazlık sırasında korunmasına yönelik tedbir aynı araç değildir.

Ceza şikâyeti de hukuk davasının yerine konulmaz. Başlangıçtan itibaren hileyle para alındığı iddiası ile sonradan ortaya çıkan sözleşme uyuşmazlığı ayrılır. Dolandırıcılık veya güveni kötüye kullanma yönünden değerlendirme yapılması, tapu veya alacak talebinin süresini kendiliğinden güvenceye almaz. Aynı belgelerin farklı başvurularda kullanılması hâlinde olay kronolojisi tutarlı tutulur; yalnızca baskı kurmak amacıyla gerçeğe aykırı suçlama yapılmaz.

Yurt dışından dosya hazırlığı ve güvenli işlem düzeni

Türkiye’ye gelmeden ilk inceleme için dekontlar, yazışmalar, bilinen tapu bilgileri ve tarafların açık kimlikleri bir araya getirilir. Belgeler tarihe göre sıralanır; her ödeme için gönderen, alıcı, para birimi ve amaç yazılır. Avukata iletilen dosyada hangi belgenin asıl, hangi belgenin tarama olduğu belirtilir. E-Devlet veya banka şifresi paylaşmak yerine yetkili erişim ve usulüne uygun belge temini tercih edilir.

Yeni vekâletname düzenlenirken tapu işlemi ile dava takibi için gerekli yetkiler ayrılır. Konsolosluk işlemleri için Dünya Türk Konsoloslukları ve Vekâletname Rehberi üzerinden ilgili temsilcilik seçilir. Konsoloslukta belge düzenlemek, taşınmazın kendiliğinden devredilmesini sağlamaz. Almanya’da yaşayanlar ayrıca Almanya konsolosluk rehberini kullanır; randevu ve kimlik şartları temsilcilikten doğrulanır.

Yabancılık unsuru bulunan sözleşmede uygulanacak hukuk, 5718 sayılı Kanun çerçevesinde belirlenir. Türkiye’deki taşınmaz üzerindeki ayni haklar ile kişiler arasındaki para sözleşmesinin aynı hukuk sorununu oluşturduğu varsayılmaz. Tapu işlemlerinin genel hazırlığı için yurt dışından Türkiye’de tapu işlemleri rehberi; Almanca bilgilendirme tercih eden aile üyeleri için Almanca ana sayfa bağlantısı kullanılmalıdır.

Sıkça sorulan sorular

Türkiye geneli dosya takibi ve Mersin uygulaması

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Türkiye geneli dosya yönetimi Mersin’den koordine edilir. Tapu uyuşmazlığında taşınmazın bulunduğu yer ve talebin niteliği esas alınır; büro adresi her davanın yetkili yerini belirlemez. İlk incelemede para hareketleri, tescil zinciri ve gerçek anlaşma ayrı başlıklar altında değerlendirilir. Belgelerin gücü görülmeden tapu devri veya tahsilat sonucu garanti edilmez.

Resmî kaynaklar ve ilgili hükümler

• 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu: m.705, 706, 1023 ve 1024.
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: m.19, temsil, ödünç, vekâlet ve sebepsiz zenginleşme hükümleri.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu: m.12, 189, 190, 199–203 ve 223–224.
• TBMM: 5718 sayılı Kanun kabul metni; güncel değişiklikler için mevzuat metni esas alınır.
• Dışişleri Bakanlığı: noterlik işlemleri.