Yurt Dışındaki Kat Maliki Site Ortak Alanının Kapatılmasına Nasıl İtiraz Eder?
yurt dışındaki kat maliki ortak alan kapatma itiraz: Yurt dışındaki kat malikinin site ortak alanının kapatılmasına itirazı; KMK m.16, 19, 33, eski hâle getirme ve sulh hukuk süreci.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa ve net cevap: Yurt dışında yaşayan kat maliki, Türkiye’deki apartman veya sitede başka bir kat malikinin koridoru, bahçeyi, terası, otopark alanını, sığınağı, çatı bölümünü veya başka bir ortak yeri kapatıp kendi kullanımına katması hâlinde Kat Mülkiyeti Kanunu m.16, m.18 ve m.19 çerçevesinde itiraz edebilir. Ortak yer üzerinde münhasır kullanım hakkı yönetim planı, tapu veya geçerli kurul kararıyla açıkça kurulmamışsa bir kat malikinin fiilî kullanımını kalıcı hak gibi ileri sürmesi mümkün değildir. Gerekirse sulh hukuk mahkemesinden eski hâle getirme ve müdahalenin önlenmesi istenebilir.
Gurbetçiler bakımından sorun çoğu zaman yıllar sonra ortaya çıkar. Malik Türkiye’ye geldiğinde bahçenin duvarla çevrildiğini, kendi katına ait olmayan bir deponun oluşturulduğunu veya ortak otoparkın belirli kişilere dağıtıldığını görebilir. “Yıllardır böyle kullanılıyor” savunması tek başına ortak alanın mülkiyet niteliğini değiştirmez; fakat zamana yayılan fiilî durum, eski kurul kararları ve yönetim planı mutlaka incelenmelidir.
Ortak Yer Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.4, anagayrimenkulün ortak yerlerini sayar ve sözleşmeyle ortak yer sayılabilecek alanları da düzenler. Temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem, avlular, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar, çatılar, bacalar, sığınaklar, genel su depoları ve ortak tesisler kural olarak ortak yer niteliğindedir. Tapu projesi ve yönetim planı alanın niteliğini belirlemede temel belgelerdir.
Kat Maliklerinin Ortak Yerlerdeki Hakkı
KMK m.16’ya göre kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olur ve ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir. Kullanımın ölçüsü, yerin tahsis amacı ve yönetim planındaki hükümlerle belirlenir. Bir kat maliki, diğer maliklerin kullanımını tamamen ortadan kaldıracak biçimde ortak alanı kendisine tahsis edemez.
Ortak Alan Balkon veya Daireye Katılabilir mi?
KMK m.19/2’de ortak yerde inşaat, onarım ve tesis gibi işler için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası düzenlenir. Ancak bu oran, ortak yerin mülkiyetini bir kişiye devretmek veya diğer maliklerin hakkını ortadan kaldırmak için genel bir yetki değildir. Mülkiyet devri ve m.45’te sayılan önemli tasarruflarda oybirliği, tapu ve imar şartları ayrıca değerlendirilir. Yönetim planındaki kullanım düzeni de emredici hükümleri aşamaz.
Ortak yerdeki bozukluğun yapıya veya bağımsız bölüme zarar vermesi nedeniyle acil onarım yahut güçlendirme gerektiğinin mahkemece tespiti gibi m.19’daki özel hâller ayrıca incelenir. Bu istisna, bir malikin kendi tercih ettiği bütün değişiklikleri “acil” diyerek yapmasına izin vermez. Ruhsat ve proje uygunluğu maliklerin rızasından ayrı bir denetimdir. Kaynak: KMK m.4, m.16, m.19 ve m.45.
“Burası Yıllardır Benim Kullanımımda” Savunması
Ortak yerin uzun süre tek kişi tarafından kullanılması otomatik olarak mülkiyet kazandırmaz. Tapu ve kat mülkiyeti rejimindeki ortak alan niteliği esas alınır. Ancak yönetim planında belirli bağımsız bölüme özel kullanım hakkı tanınmışsa veya bütün maliklerin geçerli kararı varsa durum farklı olabilir. Bu nedenle dava açmadan önce yönetim planı, proje ve eski karar defteri alınmalıdır.
Otopark Alanının Bir Kat Malikine Tahsisi
Otoparkın tapuda veya projede ortak alan olması hâlinde kullanım usulü kat malikleri kurulunca düzenlenebilir. Daire başına yer tahsisi, dönüşümlü kullanım veya numaralandırma yapılabilir. Ancak bir malike kalıcı ayni hak tanıyan işlem ile kullanım düzenlemesi aynı şey değildir. Kurul kararının kanuna, yönetim planına ve eşitlik ilkesine uygunluğu incelenmelidir.
Çatı ve Terasın Kapatılması
Çatı ve ortak teraslarda yapılan kapatma veya bağımsız bölüme katma işlemleri hem KMK hem imar mevzuatı açısından risklidir. Yapının taşıyıcı sistemine, dış görünüşüne veya ortak kullanımına müdahale ediliyorsa gerekli rıza ve belediye izinleri araştırılmalıdır. Ruhsatsız veya projeye aykırı ilave yapılmışsa belediye idari yaptırımları da gündeme gelebilir.
Yönetim Planı Neden İlk Belgedir?
Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan temel sözleşme niteliğindedir. Bahçe, teras, otopark, depo veya benzeri alanların kullanımına ilişkin özel tahsis hükümleri burada bulunabilir. Tapu projesi ile yönetim planı çelişiyorsa hukuki durum ayrıca değerlendirilmelidir.
Önce Yönetime Başvurmak Gerekir mi?
Uyuşmazlığın çözümü için yöneticiye ve kat malikleri kuruluna yazılı başvuru yapılması pratik olarak yararlıdır. Müdahalenin ne olduğu, hangi ortak alanı etkilediği ve hangi eski hâle getirme talebinin bulunduğu açıkça yazılmalıdır. Yönetim sorunu çözmezse sulh hukuk mahkemesine başvuru gündeme gelir.
Hâkimin Müdahalesi
KMK m.33 ve ek m.1 kapsamında ortak alana müdahalenin kaldırılması ve projeye uygun eski hâle getirme için sulh hukuk mahkemesine başvurulur. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-c gereğince dava öncesinde arabulucuya başvuru zorunluluğu gözetilir. Yöneticinin cevap vermemesi, arabuluculuk yapılmış sayılmaz. Acil tehlikede delil tespiti ve ihtiyati tedbirin kendi koşulları ayrıca değerlendirilir; esas davanın başvuru şartıyla karıştırılmaz. Kaynak: 6325 sayılı Kanun m.18/B.
Kurul kararının iptali ile devam eden müdahale farklıdır
Bir kurul kararının iptali isteniyorsa KMK m.33’teki karar veya öğrenmeden itibaren bir aylık ve katılmayan malik için karar tarihinden itibaren altı aylık sınırlar incelenir. Yokluk ve mutlak butlan istisnası saklıdır. Buna karşılık ortak koridora konulan kapının kaldırılması gibi devam eden fiziki müdahale talebine bütün koşullarda aynı iptal süresi uygulanmaz. Dilekçede hangi kararın iptalinin, hangi somut müdahalenin kaldırılmasının istendiği ayrı gösterilir.
Bu ayrım süresiz beklenmesi gerektiği anlamına gelmez. Geçerli özel kullanım düzenlemesi, malikin daha önce verdiği rıza, tarafların davranışları ve dürüstlük kuralı birlikte incelenir. Yalnız “yıllardır böyle” denilmesi mülkiyet kazandırmaz; fakat uzun süreli kullanımın hangi hukuki anlaşmaya dayandığı araştırılmalıdır. Aynı şekilde sırf karara “yok hükmünde” denilmesi, sıradan iptal sebebinde kaçırılan süreyi ortadan kaldırmaz.
Dava kime yöneltilir?
Kurul kararının iptalinde KMK m.38’deki yöneticiye husumet yöneltilmesi düzeni ile bir malikin veya kiracının yaptığı fiziki müdahaleye karşı talep aynı değildir. Müdahaleyi yapan kişi, bağımsız bölüm maliki, fiilî kullanıcı ve talebin niteliği belirlenir. Kat malikleri kurulu ayrı bir şirket gibi varsayılıp yanlış tüzel kişiye dava açılmaz. Kiracı ortak yeri kapattıysa malik ile kiracının kanuni yükümlülükleri birlikte değerlendirilir.
Tapuda bağımsız bölüm eklentisi olarak kayıtlı bir depo, yalnız bütün sakinler kullandığı için kendiliğinden ortak yer olmaz. Ortak bir koridor da malikin daire kapısının hemen yanında bulunduğu için özel eklentiye dönüşmez. Bu nedenle davanın doğru taraflara yöneltilmesinden önce tapu kaydı, eklenti listesi, mimari proje ve yönetim planı karşılaştırılır. Fotoğraf mevcut durumu gösterir; hukuki niteliği tek başına belirlemez.
Projede ve zeminde aynı yer mi inceleniyor?
Eski proje ile tadilat projesi, belediye kapı numarası ile tapu bağımsız bölüm numarası karıştırılmamalıdır. Bilirkişiden yalnız “aykırılık var” şeklinde sonuç değil, hangi proje sayfasındaki hangi alanın ne ölçüde değiştirildiği istenir. Duvarın yeri, kapanan alanın ölçüsü, geçiş güzergâhı ve ortak tesisata erişim krokide gösterilmelidir. Böylece kararın uygulanmasında hangi yapının kaldırılacağı açık olur.
Onaylı bir tadilat projesinin varlığı da bütün özel hukuk itirazlarını ortadan kaldırmaz. Belediye yönünden onay ile kat maliklerinin rızası farklı şartlardır. Tersine, bütün maliklerin onayı bulunduğu iddiası yangın kaçış yolunun veya sığınağın emredici kullanım amacını değiştirmez. İmar ve yapı güvenliği denetimi, ortak mülkiyet uyuşmazlığına paralel ilerleyebilir.
Belediyeye başvurmak davanın yerine geçer mi?
Ruhsatsız kapatma veya projeye aykırılık için ilgili belediyeden inceleme istenir. Bu başvuru özel hukukta kullanım hakkının korunmasına ilişkin dava ve sürelerin yerine geçmez. Belediyenin teknik tutanağı önemli delildir; ancak her idari tespit kendiliğinden kat maliki lehine tazminat kararı doğurmaz. İdari yaptırımın iptali davasıyla komşuya karşı eski hâle getirme talebinin görevli mahkemesi de farklıdır.
İnşaat hâlen sürüyorsa tarihli fotoğraflar, yönetim yazışmaları ve proje örnekleri korunur. Diğer kişinin kilidini kırmak, duvarını kendiliğinden yıkmak veya elektrik ve suyunu kesmek hukuki çözüm değildir. Böyle bir müdahale yeni zarar ve ceza iddiaları doğurabilir. Acil güvenlik tehlikesinde yetkili kamu birimlerine bildirim yapılır; yargısal koruma için tehlike ve telafisi güç zarar somutlaştırılır.
Eski hâle getirme talebi nasıl yazılır?
İstenen sonuç ölçülebilir olmalıdır: ortak koridordaki kapının kaldırılması, geçişin açılması, terastaki ilavenin onaylı projeye döndürülmesi veya ortak tesisata erişimin sağlanması gibi. Yalnız “haklarım korunsun” talebi uygulanabilir bir hüküm için yeterli açıklık taşımaz. Hangi işlemin teknik olarak mümkün ve güvenli olduğu uzman raporuyla belirlenir. Taşıyıcı sisteme dokunan bir işte yıkımın nasıl yapılacağı ayrıca önemlidir.
Ortak alanın eski hâline getirilmesiyle birlikte parasal zarar isteniyorsa zarar türü, dönem, miktar ve hukuki sebep ayrı açıklanır. Kendi dairesini kullanamama zararı ile ortak bahçenin tek kişi tarafından kullanımından doğduğu ileri sürülen bedel aynı hesap değildir. Ecrimisil yönünden intifadan men ve istisnalar ayrıca incelenir. Her kat malikinin ortak yerin toplam kira değerinin tamamını kendi hesabına isteme hakkı olduğu söylenemez.
Varsayımsal örnek: ortak terasın odaya dönüştürülmesi
Yurt dışında yaşayan bir malik, Türkiye’ye geldiğinde üst kattaki dairenin ortak terasın bir bölümünü kapattığını görsün. İlk aşamada terasın projede ortak yer mi yoksa eklenti mi olduğu araştırılır. Yönetici “kurul izin verdi” diyorsa kararın tarihi, kimlerin hangi sıfatla imzaladığı, rızanın kapsamı ve gereken özel çoğunluk kontrol edilir. Yalnız yönetici imzası, maliklerin kanunen aranan yazılı rızası yerine geçmez.
Terasın kapanması alt dairede su sızıntısına yol açmışsa teknik nedensellik ayrıca araştırılır. Eski hâle getirme ile sızıntı zararının tazmini ayrı talepler hâline gelir. Belediye proje aykırılığı saptasa da zarar tutarı kendi delilleriyle ispatlanır. Bu örnekte hızlı fotoğraflama, proje temini ve doğru tarafların belirlenmesi; genel bir şikâyet metninden daha işlevseldir.
Yurt dışındaki malik için temsil düzeni
Vekâletname, tapu ve belediye kayıtlarını inceleme, arabuluculuk ve dava işlemlerine göre hazırlanır. Sulh ve ibra gibi işlemler için gereken açık yetkiler ayrıca kontrol edilir. Herhangi bir anlaşmanın bütün ortakları bağlayıp bağlamadığı değerlendirilmeden tek malikin imzasıyla ortak yer devri kararlaştırılmaz. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fiziksel ofisleri İstanbul Maslak/Sarıyer ve Mersin Akdeniz’dedir; diğer illerdeki dosyalar görev ve yetki kurallarına uygun biçimde İstanbul ve Mersin ofislerinden koordine edilir.
Ecrimisil de İstenebilir mi?
Ortak alanın tek başına kullanılması nedeniyle kullanım tazminatı talebi her dosyada otomatik doğmaz. İntifadan men, kullanım biçimi, ortaklığın niteliği ve Yargıtay uygulaması incelenmelidir. Genel ecrimisil ve elatmanın önlenmesi için sitede ayrıca Yurt Dışında Yaşayan Malik Ecrimisil Alabilir mi? rehberi bulunmaktadır. Bu yazı ise kat mülkiyetindeki ortak alanın fiziksel olarak kapatılması ve eski hâle getirme sorununa odaklanır.
Delil Nasıl Toplanır?
- Tapu kaydı ve bağımsız bölüm bilgileri,
- Onaylı mimari proje,
- Yönetim planı,
- Kat malikleri kurulu kararları,
- Ortak alanın eski ve yeni fotoğrafları,
- Uydu/ilan veya eski yönetim kayıtları,
- Belediye ruhsat ve proje dosyası,
- Yöneticiye yapılan yazılı başvurular.
Türkiye’ye Gelmeden Delil Tespiti Mümkün mü?
Evet. Avukat aracılığıyla taşınmaz kayıtları toplanabilir ve gerekli hâlde mahkemeden delil tespiti istenebilir. Bilirkişi ve keşif sırasında malikin şahsen bulunması her dosyada zorunlu değildir. Taşınmaza erişim ve site yönetimiyle koordinasyon vekil aracılığıyla sağlanabilir.
Noter İhtarı Kullanılabilir mi?
Müdahaleyi yapan kat malikine ve yönetime ortak alanın eski hâle getirilmesi talebi noter ihtarıyla bildirilebilir. Yurt dışından ihtar süreci için Yurt Dışından Türkiye’de Noter İhtarnamesi Gönderme rehberi kullanılabilir.
Yurt Dışındaki Malikin Vekâleti
Dava, ihtar, belediye ve tapu kayıtlarının takibi uygun avukatlık vekâletnamesiyle yürütülebilir. Almanya’da yaşayanlar için Almanya Türk Konsoloslukları, genel süreç için Yurt Dışındaki Müvekkiller, Almanca bilgi için Almanca ana sayfa kullanılabilir.
Gurbetçi Malik İçin Adım Adım Kontrol
- Ortak alanın tapu/projedeki niteliğini belirleyin.
- Yönetim planındaki özel kullanım hükümlerini bulun.
- Değişikliğin hangi tarihte ve kim tarafından yapıldığını tespit edin.
- Kat malikleri kurulu kararlarını alın.
- Belediye ruhsat/proje kaydını kontrol edin.
- Fotoğraf ve gerekirse bilirkişiyle mevcut durumu belgeleyin.
- Yönetici ve müdahaleyi yapan kişiye yazılı talep gönderin.
- Çözüm olmazsa sulh hukuk mahkemesi yolunu değerlendirin.
Sık Sorulan Sorular
Komşum ortak koridoru kapatıp dairesine kattı. Yıllardır böyle, yine de kaldırılabilir mi?
Uzun süre kullanım ortak alan niteliğini tek başına değiştirmez. Tapu projesi, yönetim planı, rıza ve imar durumu incelenmelidir.
Bahçe zemin kattaki daireye ait olabilir mi?
Tapu ve yönetim planında özel kullanım veya eklenti kaydı bulunabilir. Sadece fiilî kullanım yeterli değildir.
Site yönetimi müdahaleye izin verdiyse sorun çözülür mü?
Yönetici tek başına kanunun aradığı malik rızasının yerine geçemez. Kurul kararı ve KMK m.19’daki çoğunluk/rıza şartları kontrol edilmelidir.
Türkiye’ye gelmeden dava açabilir miyim?
Uygun vekâletnameyle avukat aracılığıyla dava, keşif ve belge takibi yapılabilir.
Belediyenin proje onayı bütün maliklerin rızasının yerine geçer mi?
Hayır. İmar ve ruhsat yönünden verilen izin ile kat maliklerinin özel hukuk bakımından gereken rızası ayrı koşullardır. Tersine, maliklerin anlaşması da yangın kaçış yolu veya sığınak gibi alanların emredici kullanım kurallarını ortadan kaldırmaz.
Ortak yere yapılan duvarı kendim yıkabilir miyim?
Uyuşmazlığı kilit kırma, duvar yıkma veya enerji kesme yoluyla çözmek yerine yetkili idare ve yargısal koruma yolları kullanılır. Aksi davranış yeni zarar ve ceza iddiaları doğurur. Devam eden inşaat veya güvenlik tehlikesi tarihli belgelerle gösterilir; acil tehlike ilgili kamu birimlerine bildirilir.
Yönetime başvuru yapmak dava şartı arabuluculuk sayılır mı?
Hayır. Yöneticiye dilekçe veya noter ihtarı göndermek, 6325 sayılı Kanun kapsamındaki arabuluculuk başvurusu değildir. Esas davanın şartları ile acil tedbir ve delil tespiti kendi usullerinde değerlendirilir. Kurul kararına karşı süreli başvuru gerekiyorsa yöneticiden cevap beklenerek süre geçirilmez.
Resmî mevzuat nerede?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu güncel metni esas alınmalıdır.
Anlaşmayla Çözümde Teknik Ek Nasıl Hazırlanır?
Taraflar kapatılan ortak alanın açılması konusunda anlaşırsa yalnız “eski hâle getirilecek” cümlesiyle yetinilmemelidir. Kaldırılacak kapı, duvar veya eklenti onaylı proje ve fotoğraflarla eşleştirilir. İşin kapsamı, güvenli uygulama yöntemi, başlangıç ve bitiş tarihleri, taşınmaza erişim ve masrafları karşılayacak kişi açıklanır. Anlaşma metninde gösterilmeyen bir teknik iş sonradan zorla eklenemez; tarafların neyi kabul ettiği anlaşılır olmalıdır.
Örneğin koridordaki kapının sökülmesi kabul edilmiş fakat elektrik tesisatının eski güzergâhına alınması konuşulmamışsa, kapının kaldırılması tek başına geçişin güvenli hâle geldiğini göstermeyebilir. Ortak tesisata müdahale gerektiren iş yetkili teknik kişilerle planlanır. Teknik güvenlik ve belediye yönünden gerekli izinler, taraflar anlaştı diye ortadan kalkmaz. Üçüncü kişilerin ortak mülkiyet hakları da onların geçerli iradesi ve uygulanacak kanuni şartlar olmadan sona erdirilmez.
İş tamamlanınca önce-sonra fotoğrafları, yapılan iş listesi ve varsa teslim tutanağı saklanır. Parasal zarar veya kullanım bedeli ayrıca tartışılıyorsa bunların da anlaşmayla kapanıp kapanmadığı açık yazılır. Yalnız fiziki engelin kaldırılmasının kabulü ile bütün geçmiş alacaklardan ibra farklıdır. Vekil anlaşma imzalayacaksa bu sonuçlar için gereken yetki metni önceden kontrol edilir.
Sonuç
Yurt dışındaki kat malikinin ortak alan üzerindeki hakkı Türkiye’de yaşamamasından etkilenmez. Ortak koridor, bahçe, teras, çatı veya otoparkın tek kişi tarafından kapatılması hâlinde önce tapu projesi ve yönetim planı incelenmeli, geçerli rıza bulunup bulunmadığı belirlenmeli ve gerekirse sulh hukuk mahkemesinde eski hâle getirme talep edilmelidir. Fiilî kullanımın uzun sürmesi tek başına ortak alanı özel mülkiyete dönüştürmez.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
