Yurt Dışındaki Kat Maliki Site Yönetiminin Hesap ve Belgelerini Nasıl İnceler?
yurt dışındaki kat maliki site yönetimi hesap denetimi: Yurt dışındaki kat malikinin site yönetimi hesaplarını incelemesi; KMK m.36, m.39, karar defteri, fatura, banka hareketi ve denetim yolu.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa ve net cevap: Kat malikinin yurt dışında yaşaması, Türkiye’deki apartman veya site yönetiminin hesap ve belgelerini inceleme ve kanuni denetim yollarına başvurma haklarını ortadan kaldırmaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.39 uyarınca yönetici, yönetim planında ayrı bir zaman gösterilmemişse her takvim yılının birinci ayı içinde kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür. KMK m.39 uyarınca kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları dikkate alınmaksızın, yönetim planındaki zaman dışında da hesabın gösterilmesi istenir. Kat maliki; kendi borçlandırmasının dayanağı olan işletme projesini, kurul kararlarını, aidat hesaplarını ve yönetim kayıtlarını incelemek için belge talep edebilir; uyuşmazlık hâlinde KMK’daki denetim ve hâkimin müdahalesi yolları gündeme gelir.
Gurbetçi maliklerde sorun genellikle aidatların aniden artması, toplu demirbaş veya tadilat bedeli çıkarılması, yönetimin banka hareketlerini paylaşmaması veya “sadece toplantıya gelenler görebilir” denilmesiyle başlar. Yurt dışında yaşamak bilgi alma ihtiyacını azaltmaz; tersine ödeme ve kararların uzaktan izlenmesi için düzenli belge akışı gerekir.
Yönetici Hangi Hesapları Tutmak Zorundadır?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.32 ve devamındaki yönetim düzeni ile m.36’da yöneticinin defter tutma yükümlülüğü yer alır. Yönetici; kat malikleri kurulu kararlarını, yapılan ihtar ve tebligatların özetlerini, giderleri ve diğer ilgili belgeleri tarih sırasıyla kayıt altına almalı ve belgeleri saklamalıdır. Yönetim planı ayrıca ayrıntılı kayıt ve raporlama kuralları öngörebilir.
Kat Maliki Hangi Belgeleri İsteyebilir?
- Yönetim planı,
- Kat malikleri kurulu karar defteri ve ilgili karar örnekleri,
- İşletme projesi ve yıllık bütçe,
- Aidat ve avans hesap çizelgesi,
- Ortak gider faturaları ve sözleşmeleri,
- Personel, güvenlik, temizlik ve bakım hizmet sözleşmeleri,
- Sigorta poliçeleri,
- Banka hesap hareketlerinin giderleri açıklayan bölümleri,
- Demirbaş ve büyük onarım teklifleri,
- Kendi bağımsız bölümüne ilişkin borç/ödeme ekstresi.
Talep, site sakinlerinin kişisel verilerini gereksiz biçimde açığa çıkarmayacak şekilde yapılmalıdır. Denetim hakkı, diğer kişilerin banka hesabı veya özel bilgilerine sınırsız erişim anlamına gelmez.
Yönetici Yılda Ne Zaman Hesap Verir?
KMK m.39’a göre yönetim planında başka zaman kararlaştırılmamışsa yönetici her takvim yılının birinci ayı içinde bir önceki yılın gelir ve giderlerini kat maliklerine açıklamak zorundadır. Kat maliklerinin yarısı isterse bu dönem dışında da hesap verilmesi istenebilir. Yönetim planındaki denetçi veya denetim kurulu hükümleri ayrıca kontrol edilmelidir.
Yurt Dışındaki Malik Toplantıya Katılmadan Belge İsteyebilir mi?
Evet. Kat malikliği sıfatı yalnız fiziksel toplantıya katılan kişilere ait değildir. Belge talebi e-posta, noter ihtarı, vekil aracılığıyla yazılı başvuru veya yönetimin kullandığı kayıt sistemi üzerinden yapılabilir. Yönetim, talebin kimden geldiğini doğrulamak için tapu veya kimlik bilgisi isteyebilir.
WhatsApp Hesap Özeti Yeterli mi?
Yönetimin aylık özet göndermesi yararlıdır; ancak yüksek tutarlı gider, olağanüstü aidat veya borçlandırma tartışmasında sadece ekran görüntüsü yeterli olmayabilir. Giderin dayanağı olan kurul kararı, fatura ve işletme projesi incelenmelidir. Özellikle aynı giderin birden fazla kez tahsil edildiği veya arsa payına aykırı dağıtım yapıldığı iddiasında ham belgeler önemlidir.
Site Yönetiminin Banka Hesabını Görme Hakkı Var mı?
Kat malikinin yönetimin hesaplarını denetleme hakkı vardır; ancak banka hareketlerinin sunulması kişisel veri ve üçüncü kişi bilgilerinin korunmasıyla dengelenmelidir. Site yönetiminin ortak gider hesabına giren-çıkan tutarların giderlerle eşleştirilebilmesi gerekir. Gereksiz kişisel veriler maskelenerek hesap hareketleri ve ödeme dekontları incelenebilir.
Yönetim Belge Vermeyi Reddederse Ne Yapılır?
Önce dönem, bağımsız bölüm ve incelenecek işlemler belirtilerek yazılı talep yöneltilir. KMK m.38’deki vekil gibi sorumluluk ile TBK m.508’deki hesap verme yükümlülüğü birlikte değerlendirilir. Ancak tek bir malikin kendi borcuna ilişkin belge istemesi ile KMK m.39 gereğince olağan dönem dışında genel hesabın gösterilmesini kat maliklerinin yarısının istemesi aynı işlem değildir. İkinci durumda arsa payları ne olursa olsun kanundaki kişi çoğunluğu aranır. Bir malikin her gün bütün muhasebenin yeniden düzenlenmesini talep etme yetkisi varmış gibi anlatım yapılmamalıdır.
Kanunun kapsamındaki uyuşmazlık için KMK m.33 uyarınca hâkimin müdahalesi istenecekse görevli sulh hukuk mahkemesi ve somut talep belirlenir. 6325 sayılı Kanun m.18/B/1-c gereğince dava şartı arabuluculuk gözetilir. Belge talebine cevap beklenmesi, bir kurul kararının iptal süresini veya icra ödeme emrine itiraz süresini kendiliğinden durdurmaz. Arabuluculuk başvurusunun süreler üzerindeki etkisi m.18/A/15’e göre ayrıca hesaplanır. Kaynaklar: KMK m.33, m.38-41 ve 6325 sayılı Kanun.
2026 işletme projesi değişikliği denetimi nasıl etkiler?
22 Mayıs 2026’da yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun, işletme projesinin genel kurulda onaylanması ve kabul edilmiş proje yoksa yönetici tarafından geçici proje hazırlanması düzenini değiştirdi. Geçici proje en geç üç ay içinde kurul onayına sunulmalıdır. Mevcut proje üzerinden geçici bedel belirlenirken önceki yılın yeniden değerleme oranına ilişkin kanuni sınır incelenir. Bu sınır bütün genel kurul kararları için tek bir artış tavanı diye sunulamaz; denetimde hangi projenin geçici, hangisinin kurulca kabul edilmiş olduğu ayrılır.
Yönetimin “bütçe yaptık” demesi yeterli değildir. Projenin hazırlanma tarihi, kurul çağrısı, onay kararı, gider dağıtımı ve avans tutarları görülmelidir. Aynı yıl içinde önce geçici proje, sonra kabul edilmiş yeni proje varsa iki dönemin borçlandırması ayrı hesaplanır. Eski projeye göre toplanmış avansların yeni dönem hesabına nasıl geçirildiği, mükerrer tahsilat yapılmadığı ve hizmetlerin gerçekten karşılandığı kontrol edilir. Resmî değişiklik: 7579 sayılı Kanun m.3-5 ve m.31.
Belge listesi nasıl daraltılır ve sonuç alınır?
“Bütün belgeleri gönderin” şeklindeki sınırsız talep yerine belirli dönemin hesabı ve tartışmalı gider seçilmelidir. Örneğin Ocak-Haziran dönemindeki asansör yenileme bedeli inceleniyorsa kararın ilgili sayfası, yüklenici sözleşmesi, fatura, ödeme dekontu, varsa kabul tutanağı ve dairelere dağıtım cetveli istenir. Bu belgeler aynı işlem zincirinin parçalarıdır. Fatura bedeli ile bankadan çıkan para arasında fark varsa avans, stopaj, iade veya başka ödeme açıklaması araştırılır.
Yönetim profesyonel bir şirkete bırakılmışsa şirketin hizmet faturası ile apartmanın yüklenicilere ödediği bedeller de ayrılmalıdır. Yönetim şirketinin komisyon veya hizmet ücretinin kaynağı, yönetim sözleşmesi ve kurul kararından anlaşılır. Şirketin kendi ticari hesabının tamamına sınırsız erişim, apartmanın kendisine ait hesapların denetimiyle aynı değildir. Dosyaya yalnız ortak giderle bağlantılı gerekli kayıtların alınması hedeflenir.
Banka ekstresi neden tek başına yeterli değildir?
Banka hareketi bir ödemenin yapıldığını gösterir; ödemenin haklı bir gider olduğunu tek başına kanıtlamaz. Açıklaması “tadilat” olan transferin hangi sözleşmeye, hangi binaya ve hangi döneme ait olduğu görülmelidir. Buna karşılık bir faturanın varlığı da gerçekten ödendiğini göstermez. Borç, tahakkuk ve fiilî ödeme ayrı sütunlarda izlenir. Kasadan yapıldığı söylenen ödemelerde makbuz ve teslim alan kişinin yetkisi incelenir.
Kat maliki sıfatı, bankanın müşteri kayıtlarını doğrudan ve sınırsız açıklaması için tek başına yeterli değildir. Belgeler öncelikle yönetimden, yetkili denetim mekanizmasından veya usulüne uygun yargısal yoldan istenir. Ortak hesaba ilişkin inceleme ile başka kat maliklerinin özel banka hesabına erişim birbirine karıştırılmaz. Komşuların kimlik numarası, kişisel borç ilişkileri veya ortak giderle ilgisiz açıklamalar gereksiz yere dağıtılmaz.
Denetim raporunda hangi bulgu yazılmalıdır?
İyi bir inceleme raporu, yalnız “yönetim şeffaf değil” ifadesinden oluşmaz. Her tespit için ilgili dönem, karar tarihi, fatura numarası, banka işlemi, açıklanmayan fark ve istenen ek belge yazılır. Örneğin aynı faturanın iki ayda gider kaydedildiği iddiası iki ayrı satır ve belgeyle gösterilir. Açılış bakiyesi ile önceki yıl kapanış bakiyesinin tutmaması hâlinde muhasebe aktarımı araştırılır. Hiç harcanmamış avansın doğrudan zarar sayılması da hatalıdır; banka bakiyesiyle karşılaştırılmalıdır.
İlişkili bir şirketten pahalı hizmet satın alınması her durumda suç işlendiğini göstermez. Fiyatın piyasa ile karşılaştırılması, hizmetin kapsamı ve yönetim yetkisi incelenir. Usulsüzlük şüphesi somutlaşmadan kişiler kamuya açık biçimde suçlanmamalıdır. Ceza başvurusu yapılacaksa olayın unsurları ayrıca değerlendirilir; hesap verme davası ile suç duyurusu birbirinin yerine geçmez.
İbra ve toplantı tutanağının kapsamı
İbra kararının hangi yıl ve hangi faaliyetlere ilişkin olduğu okunmalıdır. Kurula sunulan özet yalnız olağan giderleri içeriyorsa, gizlenen ayrı bir para transferinin o özet üzerinden tartışmasız ibra edildiği kabul edilemez. Buna karşılık bütün işlemlerin açıkça sunulduğu bir toplantıda alınmış geçerli kararın hukuki sonuçları da yok sayılmaz. Karar iptali ile yöneticiye karşı zarar talebinin koşulları ve süreleri ayrı incelenir.
Yurt dışındaki malik toplantıya vekil gönderiyorsa, hesap belgelerini inceleme ve ibra oylamasında nasıl davranılacağı talimatta yazılılaştırılır. Toplantı sonrası yalnız son karar sayfası değil, sunulan hesap raporu ve ekleri de alınır. Böylece ileride hangi bilginin toplantıda bilindiği tartışması somut delille çözülür. Vekilin bilgi alma görevi ile malikin bütün alacaklarından feragat etmesi aynı yetki değildir.
Örnek inceleme: ek aidat iki kez tahsil edilmiş mi?
Almanya’da yaşayan bir malikten dış cephe onarımı için Mart ayında 30.000 TL, Haziran ayında yeniden 30.000 TL istendiği varsayılsın. Bu örnek gerçek bir dosya değildir. Önce iki taksidin tek bir 60.000 TL kararına mı, yoksa aynı 30.000 TL’nin tekrarına mı dayandığı araştırılır. İşin genişletilmesi yönünde yeni karar bulunması hâlinde ilk bütçe ile ek bütçe karşılaştırılır. Yalnız iki aynı tutar görünmesi mükerrer tahsilatın kesin kanıtı değildir.
İlk ödeme başka bağımsız bölüm hesabına işlenmişse sorun karar iptali değil hesap düzeltmesi olabilir. İlk ödeme hiç yapılmamışsa yeni hesap yalnız devir borcunu gösteriyor olabilir. Buna karşılık aynı banka dekontu iki farklı giderin karşılığı olarak kullanılmışsa açıklama ve dayanak istenir. Bu ayrımlar, gerekli olmayan dava açılmasını ve doğru itirazın gecikmesini önler.
Uzaktan dosya koordinasyonu
Belgelerin asılları yönetimde kalırken okunaklı örnekler dosyaya alınır; sayfa numaraları ve tarih sırası korunur. İmzalı karar sayfasının yalnız bir köşesinin fotoğrafı, kararın tamamını göstermez. Mümkünse bütün sayfa ve bağlı ekler birlikte paylaşılır. İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerinden Türkiye genelindeki kat mülkiyeti dosyaları, ilgili mahkemenin görev ve yetkisi çerçevesinde koordine edilir. Muhasebe incelemesi gerektiğinde hukukî taleple teknik hesap denetimi birbirini tamamlar.
Aidat Borcuyla Hesap İncelemesi Birlikte Nasıl Ele Alınır?
Yönetim icra takibi başlattıysa “hesapları vermediler” demek tek başına itirazı süresiz hâle getirmez. Ödeme emrine ilişkin kanuni süre ayrı izlenmeli, aynı zamanda borcun dayanağı olan kurul kararı ve hesaplar talep edilmelidir. Yurt dışındaki kat malikinin aidat ve icra sorunu için Site Aidatı Borcu ve İcra Takibi rehberi incelenebilir.
Toplantıya Vekâletle Katılma
Hesapların görüşüleceği genel kurula Türkiye’ye gelmeden temsilci göndermek mümkündür. Temsil ve oy kullanma kuralları için Yurt Dışındaki Kat Malikinin Genel Kurula Vekâletle Katılması yazısı kullanılabilir.
Yönetici İbra Edilmişse Sonradan Hesap Sorulamaz mı?
İbra kararı önemlidir; ancak ibra kapsamı dışında kalan, gizlenen veya karar tarihinde bilinmeyen işlemler bakımından sonuç dosyaya göre değerlendirilir. Yöneticiye verilen ibra, her türlü usulsüzlüğün otomatik olarak ortadan kalktığı anlamına gelmez. İbra kararının içeriği, toplantı gündemi ve sunulan hesaplar incelenmelidir.
Fahiş Tadilat veya Demirbaş Harcaması
Asansör yenileme, çatı onarımı, dış cephe, havuz veya güvenlik sistemi gibi yüksek tutarlı giderlerde karar yeter sayısı, tekliflerin karşılaştırılması ve giderin hangi kat maliklerine hangi oranla dağıtıldığı önemlidir. Giderin ortak yer niteliği ve zorunlu onarım olup olmadığı da değerlendirilmelidir.
Yurt Dışından Noter İhtarı
Yönetim belge taleplerine cevap vermiyorsa yazılı ispat için noter ihtarı kullanılabilir. Bu işlem için Yurt Dışından Türkiye’de Noter İhtarnamesi Gönderme rehberi incelenebilir.
Türkiye’ye Gelmeden Denetim ve Dava
Avukat, tapu ve yönetim planı kayıtlarını toplayabilir, yönetime belge talebi gönderebilir, kurul kararlarını inceleyebilir ve gerektiğinde sulh hukuk mahkemesinde başvuru yapabilir. Yurt dışındaki müvekkiller için genel dosya yönetimi Yurt Dışındaki Müvekkiller İçin Hukuki Destek sayfasında açıklanmıştır. Almanya’da yaşayanlar için Almanya Türk Konsoloslukları ve Almanca bilgi için Almanca ana sayfa kullanılabilir.
Belge Talebi İçin Uygulama Listesi
- Güncel tapu kaydını ve bağımsız bölüm bilgisini alın.
- Yönetim planını isteyin.
- İncelenecek dönem ve giderleri açıkça yazın.
- İşletme projesi, karar ve faturaları madde madde talep edin.
- Talebi e-posta veya noter gibi ispatlanabilir kanaldan gönderin.
- Gelen belgeleri banka hareketleriyle eşleştirin.
- Eksik veya çelişkili kalemleri listeleyin.
- İcra veya dava süresi varsa belge beklerken süreyi kaçırmayın.
Sık Sorulan Sorular
Yurt dışında yaşadığım için site yönetimi bana hesap vermeyebilir mi?
Hayır. Kat malikliği sıfatı ikamet ülkesine bağlı değildir. Kimlik doğrulaması sonrasında hesap ve kararların incelenmesi talep edilebilir.
Site yönetimi faturaları göstermiyor. Ne yapabilirim?
Yazılı talep, denetçi/genel kurul başvurusu ve gerektiğinde KMK m.33 kapsamında sulh hukuk mahkemesi yolu değerlendirilir.
Banka hareketlerinin tamamını istemek mümkün mü?
Ortak giderlerin denetimi için gerekli hesap hareketleri incelenebilir; üçüncü kişilerin gereksiz kişisel verileri korunmalıdır.
Toplantıda yöneticiyi ibra etmişsem dava hakkım biter mi?
İbranın kapsamı ve hangi bilgilerin toplantıda bilindiği önemlidir. Gizlenen veya ibra dışındaki işlemler ayrıca değerlendirilir.
Yıllık hesap ile denetçi raporu aynı belge midir?
Hayır. Yöneticinin gelir-gider açıklaması ile denetçinin hesap ve yönetim incelemesi ayrı belgelerdir. KMK m.39 ve m.41’deki görevler ve takvimler karıştırılmaz. Rakamlar karşılaştırılırken aynı dönemi kapsayıp kapsamadıkları, tahakkuk ve ödeme farkları ayrıca kontrol edilir.
Tek malik kendi borcunun dayanağını isteyebilir mi?
Kendi borçlandırmasının karar, proje ve ödeme kayıtlarını istemesi ile olağan zaman dışında bütün genel hesabın gösterilmesinin istenmesi ayrıdır. İkinci yolun KMK m.39’daki kişi çoğunluğu koşulu, bir malikin belirli borcunu inceleme talebine gelişigüzel uygulanmaz. Talep dönem ve işlem bazında somutlaştırılır.
Yönetimden belge beklerken ödeme emrine itirazı erteleyebilir miyim?
Belge talebi, icra dosyasındaki itirazın yerine geçmez ve süreyi kendiliğinden uzatmaz. Ödeme emrinin türü ve tebliğ tarihi kontrol edilirken hesap ve kararlar ayrıca istenir. Kurul kararının iptali, hesap denetimi ve icra itirazı ayrı başvurular olarak takip edilir.
Resmî mevzuat nerede?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu güncel metni esas alınmalıdır.
Denetçi Raporu ile Yöneticinin Yıllık Hesabı Aynı Belge Değildir
KMK m.41, yönetim planında hesapların denetleneceği başka zaman gösterilmemişse denetimin üç ayda bir yapılmasını; haklı sebep varsa her zaman inceleme yapılabilmesini düzenler. Bu denetim takvimi, yöneticinin m.39 kapsamındaki olağan hesap verme zamanıyla karıştırılmaz. Kat malikleri kurulu denetimi, kendi arasından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçtiği bir denetçiye veya üç kişilik denetim kuruluna bırakır. Dışarıdan alınan muhasebe hizmeti ile kanuni denetçi sıfatı aynı değildir.
Denetçi veya kurul, yönetim planında yazan zamanda; zaman yoksa takvim yılının ilk ayında kat malikleri kuruluna rapor sunar. Raporun konusu sadece bankadaki son bakiye değil, denetim sonucu ve yönetim tarzına ilişkin değerlendirmedir. Raporun kaydı ve maliklere iletilmesi için m.41’deki belge düzeni izlenir. Kaynak: Kat Mülkiyeti Kanunu m.39 ve m.41.
Yurt dışındaki malik belge isterken hangi raporu aradığını belirtmelidir: yöneticinin gelir-gider açıklaması, denetçi raporu veya belirli bir işlem belgesi. Bu üç belgenin farklı rakamlar göstermesi hâlinde kapsadıkları dönem ve ödeme-tahakkuk ayrımı kontrol edilir. Yalnız başlıkların farklı olması usulsüzlük değildir; ancak aynı döneme ilişkin açıklanmayan hesap farkı somut olarak sorulmalıdır.
Sonuç
Yurt dışındaki kat malikinin site yönetimini denetlemesi için Türkiye’de fiziksel olarak bulunması gerekmez. Yönetici hesap verme, kayıt tutma ve kurul kararlarını uygulama yükümlülüğü altındadır. Aidat veya büyük gider tartışmasında yönetim planı, işletme projesi, karar defteri, faturalar ve banka hareketleri birlikte incelenmeli; belge talebi yapılırken icra ve dava süreleri ayrıca korunmalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
