İstanbul Kira Tespit Davası: Emsal Kira ve Süreç
İstanbul Hukuk Rehberi • Güncel 2026
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
İstanbul’da kira bedelinin yeniden belirlenmesini isteyen kiraya veren ile talep edilen artışı değerlendiren kiracının başlangıç belgeleri aynıdır: sözleşme, kira dönemi, ödemeler ve karşılaştırılabilir emsaller. Bu rehber, kira tespiti talebinin hangi kayıtlara dayandırılacağını ve sürecin nasıl hazırlanacağını açıklar.
Konunuzla İlgili Diğer Rehberler
Kira Tespiti, Beş Yıl ve Arabuluculuk
Yenilenen dönem ve beş yıllık eşik
TBK m.344 kapsamında yenileme dönemi artışı ile beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerdeki bedel tespiti ayrılır. İkinci grupta hâkim; TÜFE ölçütünü, taşınmazın durumunu ve emsal kiraları birlikte değerlendirir. Beş yılın dolması, kiraya verenin istediği bedelin kendiliğinden geçerli olması anlamına gelmez.
Yeni bedelin hangi tarihten uygulanacağı
TBK m.345 bakımından kira dönemi, dava tarihi, yazılı bildirim ve sözleşmedeki artış hükmü birlikte kontrol edilir. Bedelin belirlenmesi ile geçmiş kira farklarının tahsili aynı işlem değildir.
Dava öncesi arabuluculuk
Kira tespit davasından önce dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Başvuru konusu, taraflar, taşınmaz ve talep edilen kira dönemi açık olmalıdır. Arabuluculuk takvimi, dava ve bildirim planından bağımsız düşünülmemelidir.
İstanbul’da Emsal Kira Nasıl Karşılaştırılır?
Aynı ilçede veya mahallede bulunmak iki taşınmazı eşdeğer yapmaz. Bina yaşı, net kullanım alanı, kat, cephe, eşyalı olma durumu, tadilat, ulaşım ve site hizmetleri karşılaştırmada ayrı gösterilmelidir. İşyeri dosyasında vitrin, kullanım amacı ve ticari konum ayrıca önem taşır.
İlan bedeli ile imzalanmış sözleşmedeki bedeli ayırın. Emsalin adresi, kira başlangıcı, fiziksel özellikleri ve bedelin brüt/net niteliği doğrulanabiliyorsa karşılaştırma denetlenebilir. Aynı sitedeki yenilenmiş ve otoparklı daire ile bakımsız, otoparksız dairenin farkları raporda açıklanmalıdır.
Kira Tespit Dosyası İçin Belge Hazırlığı
| Belge | Kontrol edilecek bilgi |
|---|---|
| Kira sözleşmesi ve ekleri | Başlangıç, ilk süre, yenileme dönemi, artış hükmü ve taraflar |
| Banka dekontları | Ödenen ay, tutar, açıklama ve varsa brüt/net farkı |
| İhtar ve tebliğ kaydı | Bildirim içeriği ile kiracıya ulaşma tarihi |
| Arabuluculuk son tutanağı | Taraflar, uyuşmazlık konusu ve başvuru/sonuç tarihleri |
| Tapu ve taşınmaz kayıtları | Adres, bağımsız bölüm ve tarafın taşınmazla ilişkisi |
| Emsal sözleşmeler ve fotoğraflar | Dönem, alan, nitelik ve dava konusu taşınmazla farklar |
Dilekçede istenen kira bedeli ve uygulanması talep edilen dönem açık yazılmalıdır. Eksik belgenin hangi kurumdan getirtilmesi istendiği belirtilmeli; mevcut olmayan bir emsal veya bildirim varmış gibi sunulmamalıdır.
Somut Delil Planı
Her belgeyi kanıtladığı iddiayla eşleştirin: sözleşme kira dönemini, dekont fiilî ödemeyi, tebliğ kaydı bildirimin ulaşmasını, emsal sözleşme karşılaştırılabilir bedeli gösterir. Aynı belgeye birbirinden farklı sonuçlar yüklemeyin.
Bilirkişi raporunda emsallerin tarihleri, kullanım alanları, brüt/net ayrımı ve taşınmazlar arasındaki farkların nasıl değerlendirildiği kontrol edilmelidir. Rapora itiraz, yalnız “bedel yüksek/düşük” demek yerine yanlış veya eksik veri gösterilerek somutlaştırılmalıdır.
Dava Açma Zamanı ve Yeni Kiranın Başlangıcı
TBK m.345 kira tespit davasının her zaman açılabileceğini düzenler. Otuz günlük kural, bütün davalar için tek bir hak düşürücü süre olarak anlatılmamalıdır; belirlenen bedelin hangi dönemden uygulanacağını etkiler.
- Yeni dönemden en geç otuz gün önce dava açılması hâli değerlendirilir.
- Bu süre içinde kiracıya artışa ilişkin yazılı bildirim yapılmışsa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılan dava bakımından dönem başına etki gündeme gelir.
- Sözleşmede yeni dönem için artış hükmü varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davaya ilişkin m.345/3 ayrıca uygulanır.
Somut takvim için kira tespit davasında dönem ve bildirim rehberini inceleyin. Sözleşme, tebliğ ve arabuluculuk tarihleri birlikte değerlendirilmelidir.
Sık Yapılan Hatalar ve Hukuki Sonuçları
- Beş yıllık dönemi sözleşme başlangıcı ve yenilemeleri göstermeden hesaplamak.
- İlan bedelini gerçekleşmiş emsal sözleşme gibi sunmak.
- Bildirim tarihini, kiracıya ulaşma tarihi yerine yalnız hazırlama tarihinden almak.
- Brüt/net kira, eşyalı/eşyasız kullanım ve metrekare farklarını karşılaştırmada göz ardı etmek.
- Arabuluculuk sürecini veya talep edilen kira dönemini belirsiz bırakmak.
Resmî Kaynaklar ve İlgili Yazılar
Kira Tespitinde Hesaplama ve Emsal Uygulaması
Kira bedelinin tespiti davasında sözleşmenin başlangıç tarihi, yenileme dönemi ve beş yıllık sürenin dolup dolmadığı ilk kontrol noktalarıdır. Beş yıldan kısa süreli ilişkiler ile beş yılı aşan ilişkilerde uygulanacak değerlendirme aynı değildir. Dava açma ve kiracıya bildirim tarihi, belirlenecek bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağını etkileyebilir.
Konut ve çatılı işyeri uyuşmazlıklarında dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartı ayrıca yerine getirilmelidir. Arabuluculuk başvurusunda taşınmazın açık adresi, sözleşme tarihi, mevcut kira ve talep edilen dönem net yazılmalıdır. Son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dosyasına eklenir. Dava şartına ilişkin eksiklik, usule ilişkin sonuçlar doğurabileceğinden başvuru öncesinde kontrol edilmelidir.
Emsal kira hangi özelliklerle karşılaştırılır?
- Aynı bölge ve aynı bina veya site
- Metrekare, kullanım türü, kat ve cephe
- Yapı yaşı, tadilat ve eşyalı olma durumu
- Otopark, güvenlik, ulaşım ve ticari görünürlük
- Sözleşmenin gerçek tarihi ve serbest piyasa koşulları
İnternet ilanları talep edilen bedeli gösterir; gerçekleşmiş kira sözleşmesi değildir. Bu nedenle ilanlar tek başına kesin emsal sayılmayabilir. Adres, tarih ve fiziksel özellikleri doğrulanabilen kira sözleşmeleri, keşif ve bilirkişi incelemesiyle birlikte daha sağlıklı değerlendirilir. Çok farklı mahalle veya nitelikteki taşınmazları karşılaştırmak raporun güvenilirliğini azaltır.
Hakkaniyet indirimi ve eski kiracı etkisi
Beş yılı aşan ilişkilerde hâkim; endeks değişimini, taşınmazın durumunu ve emsal bedelleri değerlendirirken kiracının eski kiracı olması nedeniyle hakkaniyete uygun bir indirim uygulayabilir. İndirimin oranı otomatik değildir. Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedel ile mevcut ilişkinin özellikleri birlikte ele alınır.
Örneğin aynı sitede yeni kiralanan daire yenilenmiş, eşyalı ve otoparklı; dava konusu daire ise bakımsız ve otoparksız olabilir. Bu iki dairenin kira bedelleri, aralarındaki farklar açıklanmadan eşit kabul edilmemelidir. Salt ilan bedelini dava konusu taşınmaza uygulamak yerine farklar raporda parasal olarak açıklanmalıdır. İşyerinde yaya trafiği, ruhsat imkânı, vitrin ve kullanım alanı gibi ticari unsurlar ayrıca önem kazanır.
Dava dilekçesinde talep edilen bedel, dönem ve brüt-net ayrımı açık olmalıdır. Bilirkişi raporu geldiğinde emsallerin sözleşme tarihleri, uyarlama yöntemi, metrekare hesabı ve indirim gerekçesi satır satır kontrol edilmelidir. Kira tespiti, ödenmeyen kira alacağının tahsili veya tahliye talebiyle aynı şey değildir; her talebin şartları ayrı planlanmalıdır.
Dava sonrası kira farkı hesabı
Tespit edilen yeni kira bedelinin başlangıç tarihi belirlendikten sonra ödenen tutarlar ay ay mahsup edilir. Brüt veya net kira ayrımı, stopaj bulunan işyeri ilişkileri ve sözleşmedeki ödeme günü hesaba katılmalıdır. Kira farkı alacağı için faiz başlangıcı ve ayrıca takip yapılıp yapılmayacağı hükmün içeriğine göre değerlendirilir.
Tarafların dava sırasında farklı bir bedelde anlaşması mümkündür; ancak anlaşmanın başlangıç dönemi, artış yöntemi ve geçmiş farklara etkisi yazılı hale getirilmelidir. Yeni bedelin sonraki dönem artışlarına hangi ayda esas olacağı belirtilmezse yeni uyuşmazlık çıkabilir. Vergi beyanı ve banka açıklamaları da kararlaştırılan tutarla uyumlu tutulmalıdır.
Sözleşme arşivi: Kira sözleşmesinin bütün ekleri, artış yazışmaları, banka dekontları ve önceki ihtarlar tarih sırasıyla saklanmalıdır. Sözlü değişiklik iddiası varsa bunu doğrulayan ödeme davranışı ve mesajlar belirlenmelidir. Dava sonunda verilen kararın kesinleşme, istinaf ve tahsil etkisi ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
İstanbul Kira Bedeli Tespit Davası: Beş Yıl, TÜFE ve Arabuluculuk: Madde Numaralı Hukuki Dayanak
Uygulanacak hükümler: TBK m.344 ve m.345; 6325 sayılı Kanun m.18/B. Beş yılı aşmayan yenileme dönemlerinde artış, on iki aylık TÜFE ortalamasını geçemez. Beş yıldan uzun veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim TÜFE, kiralananın durumu ve emsal bedelleri birlikte değerlendirir.
İstanbul Kira Bedeli Tespit Davası: Beş Yıl, TÜFE ve Arabuluculuk İçin Görev ve Yetki
Dava öncesi arabuluculuk şarttır; sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yeni dönem başından itibaren hüküm için TBK m.345’teki zamanlama uygulanır.
İstanbul Kira Bedeli Tespit Davası: Beş Yıl, TÜFE ve Arabuluculuk İçin Doğrudan Deliller
kira sözleşmesi, artış kayıtları, ihtar, emsal sözleşmeler, taşınmaz özellikleri, keşif ve bilirkişi raporu, son tutanak. Bu kayıtların her biri düzenlenme tarihi ve kanıtladığı unsur belirtilerek sunulur.
İstanbul Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular
Bu işlem için İstanbul’daki her adliye yetkili midir?
Hayır. Sulh hukuk mahkemesinin görevi ile yer bakımından yetki ayrı değerlendirilir. Davalının yerleşim yeri, sözleşmenin ifa yeri ve varsa özel yetki kuralları somut dosyada kontrol edilir.
Dava açmadan önce hangi belge incelenmelidir?
Kira sözleşmesi ve ekleri; başlangıç, yenileme dönemi ve artış hükmü açısından ilk incelenecek belgelerdir. Ödeme, ihtar ve tebliğ kayıtları bunlarla karşılaştırılır.
UYAP kaydı tek başına yeterli midir?
UYAP dosya ve işlem kayıtlarına erişim sağlar. Taşınmazın nitelikleri, kira ödemeleri ve emsal bedeller için ilgili sözleşme, dekont ve diğer deliller ayrıca gerekir.
Arabuluculuk gerekir mi?
Kira tespit davası açılmadan önce dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Son tutanak ve taraf bilgileri dava dosyasıyla eşleştirilir.
Otuz gün geçirilirse dava hakkı tamamen kaybolur mu?
TBK m.345 davanın açılma zamanı ile yeni bedelin hangi dönemden uygulanacağını ayırır. Bildirim ve sözleşmedeki artış hükmü de incelenmeden sonuç çıkarılamaz.
Dijital belge sunulabilir mi?
Elektronik kayıtların kaynağı, tarihi ve bütünlüğü korunmalıdır. Ekran görüntüsünü açıklamasız eklemek yerine hangi iddiayı desteklediği belirtilmeli ve gerektiğinde asıl kayıt istenmelidir.
İstanbul dışında yaşayan kişi süreci takip edebilir mi?
Dosyanın aşaması, temsil yetkisi ve mahkemenin talimatlarına göre süreç planlanabilir. Kişinin bizzat katılmasını gerektiren işlemler ayrıca değerlendirilir.
Sonuç garantisi verilir mi?
Hayır. Bedel ve davanın sonucu sözleşmeye, kanuni koşullara, delillere ve mahkemenin değerlendirmesine bağlıdır.
Resmî kaynaklar ne zaman kontrol edilmelidir?
Dava hazırlığında ve sonrasında ilgili mevzuat veya uygulama değişirse yeniden kontrol edilmelidir. Sayfadaki yayın tarihi, somut dosyanın güncel incelemesinin yerine geçmez.
Önceki mevzuat kontrol kaydı: 8 Eylül 2026. Bu tarih, somut dosyanın güncel mevzuat ve belge incelemesinin yerine geçmez.
İstanbul Ofisi
İstanbul hukuk rehberi
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
