Kira Tespit Dilekçesi | Word, 5 Yıl ve Artış Şartı
Kira hukuku • Dönem ve tam tutar • Düzenlenebilir Word
Kira bedelinin tespiti dava dilekçesi
Beş yıl sonrası konut veya çatılı işyeri kirasında bedeli belirletmek isteyen kiraya veren için, dönem ve miktarı açık kuran örnek. Artış şartı, otuz günlük bildirim, net/brüt bedel, emsal, arabuluculuk ve harç hesabı aşağıda ayrı açıklanır.
Bu form hangi kira tespiti için hazırlanmıştır?
Örnek, TL ile aylık ödenen konut veya çatılı işyeri kirasında, kiraya verenin TBK 344/3 uyarınca beş yıl sonrası bedel tespiti içindir. Kiracının indirim talebi, ilk beş yılın endeks hesabı, yabancı para kirası, ürün kirası ve TBK 138 uyarlama koşulları aynı dilekçeye yalnız başlık değiştirilerek taşınmaz. Bunlarda taraf, olgu, tutar ve dayanak yeniden kurulur.
İstenen yeni dönemin başlangıç ve bitişi, mevcut kira ile talep edilen tam aylık tutar ilk sayfaya yazılır. Beş yılın dolması kiraya verene tek taraflı sınırsız zam veya tahliye yetkisi vermez. Bu tespit formu tahliye ve kira farkının tahsili istemi içermez.
Beş yıl dolmadan ve dolduktan sonra kira bedeli nasıl incelenir?
TBK 344 kapsamında yenilenen dönem artış anlaşması ile hâkimin beş yıl sonrası rayiç değerlendirmesi farklıdır. İlk beş yılda uygulanacak anlaşma ve anlaşma bulunmadığı durum için on iki aylık TÜFE ortalama değişimi sınırı dikkate alınır. Bu, belirli bir ayın yıllık enflasyon oranıyla aynı gösterge değildir; gerçek yenileme dönemine ait veri kullanılır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, sonraki her beş yılın sonunda, yeni dönem bedeli emsal, taşınmazın durumu, endeks ve hakkaniyetle belirlenir. Bu aşamada on iki aylık endeks tek başına rayiç bedelin üst sınırı diye ele alınmaz. Aynı biçimde, güncel yüksek ilan bedeli de mahkemeyi kendiliğinden bağlamaz. Aradaki yılların artış düzeni ayrıca uygulanır.
Kira yılı takvim yılı değildir
Sözleşmenin gerçek başlangıcı, her kira yılının sınırları ve beş yılın tamamlandığı tarih yazılır. Örneğin 15 Mart başlangıçlı yıllık kirada yılbaşını başlangıç kabul etmeyin. İstenen dönem beş yıllık sürenin hangi tarafında kalıyor açıkça hesaplanır. Malik değişmesi tek başına önceki başlangıcı sıfırlamaz. Sonradan imzalanan sözleşme, bedel anlaşması ve önceki tespit kararı varsa içerikleri görülmeden beş yıl otomatik yeniden başlatılmaz.
Geçmiş konut yenilemelerindeki geçici yüzde 25 sınırı, süresi dışında 2026 yenilemesine otomatik uygulanmaz. Geçmiş dönem talebi varsa o dönemde geçerli düzenleme ayrıca değerlendirilir. Dövizle kararlaştırılmış bedel için 344/4 ve ilgili para mevzuatı farklı inceleme gerektirir; bu TL formuna yalnız para birimi değiştirilerek eklenmez.
TBK 345: Otuz günlük bildirim ve sözleşmedeki artış şartı
345’in ilk fıkrasında dava açılabilirliği, diğer fıkralarında kararın yeni dönem başlangıcına etkisi düzenlenir. Bu yüzden “otuz gün önceden ihtar yoksa hiçbir tespit davası açılamaz” sonucunu kurmayın. Asıl kontrol, tespit istenen başlangıç için hangi seçeneğin sağlandığıdır.
| Somut durum | Yeni dönem başlangıcına etki için kontrol |
|---|---|
| Sözleşmede yeni dönem artış hükmü var | Hükmün gerçek içeriği ve yeni kira dönemi sonuna kadar açılan dava: 345/3. |
| Artış hükmü yok; zamanında yazılı bildirim var | Artış bildiriminin dönemden en az 30 gün önce kiracıya ulaşması ve yeni dönem sonuna kadar dava: 345/2. |
| Artış hükmü yok; bildirim seçeneği kullanılmıyor | Davayı yeni dönem başlangıcından en az 30 gün önce açma seçeneği: 345/2. |
| İstenen başlangıç için bu koşullar gösterilemiyor | Her zaman dava açılabilirliği ile o başlangıcın uygulanabilirliği ayrılır; istem ve dönem ayrıca değerlendirilir. |
Bildirim gönderme tarihi, ulaşma tarihi ve dava tarihi aynı olay değildir. Artış talebinin hangi dönem için yapıldığı ve kiracıya hangi kayıtla ulaştığı yazılır. Sözleşmede yeni dönem artış hükmü bulunduğunda ayrıca ihtar şartı bulunduğu varsayımıyla 345/3 atlanmaz. Dilekçede uygun seçenek seçilir; sağlanmamış seçenekler çıkarılır.
Eski kanun döneminin dava takvimi, güncel 345 metni yerine aynen kullanılmaz. Bu örnekte doğrudan güncel kanundaki seçenekler esas alınmıştır. Artış hükmünün varlığı ve gerçek içeriği sözleşmenin ilgili maddesi eklenerek gösterilir.
Kira tespitinde arabuluculuk ve dava takvimi
6325 sayılı Kanun 18/B kapsamında, bu kira tespiti davasından önce arabuluculuğa başvurulur ve faaliyet tamamlanır. Gerçek kiraya veren/kiracı tarafları, istenen dönem ve bedel uyuşmazlığı başvuruda belirlenir; son tutanak dilekçeye eklenir. Hiç başvurmamış olmak ile tamamlanmış faaliyetin tutanağını eklememek farklıdır. Tutanak celbi, yapılmamış başvuruyu tamamlamaz.
Arabuluculuk başvurusu, davanın açılması değildir. Başvuru veya davet yazısını da içerik ve kiracıya ulaşma kanıtı görülmeden 345’in yazılı artış bildirimi saymayın. Artış şartı yoksa, yeni döneme etki için zamanında ayrı yazılı bildirim yapılması ve arabuluculuğun dava takvimiyle birlikte planlanması daha güvenli uygulamadır.
18/A’daki zamanaşımı ve hak düşürücü süreye ilişkin etkiden hareketle her kira tespiti dosyasında 345 için otomatik yeni bir otuz günlük süre yaratıldığı söylenemez. Artış şartı, bildirimin içeriği/ulaşması, dönem ve dava tarihi tek tek incelenir. TBK 350 ihtiyaç tahliyesinin arabuluculuk zamanlamasına ilişkin kararı, kira tespitinin doğrudan emsali diye aktarmayın; farklı dava türleridir.
Takvim dosyasında sözleşme başlangıcı, beş yılın bitişi, yeni dönem, varsa bildirim gönderme/ulaşma, arabuluculuk başvuru/son tutanak ve dava açma tarihleri ayrı satırlarda tutulur. Böylece “arabuluculuğa gittim, dönem otomatik korundu” şeklindeki eksik açıklama yerine somut kronoloji sunulur.
Talep edilen tam tutar, net/brüt bedel ve emsal delilleri
Bedeli rapordan sonra artırmak üzerine dava kurulmaz
İstenen aylık kira bedeli baştan tam ve açık yazılır. “Şimdilik”, “fazlaya ilişkin haklarımız saklıdır” veya “bilirkişinin bulduğu tutar” şeklindeki belirsiz istem bu formda kullanılmaz. 3. Hukuk Dairesinin 2017/5624 E., 2018/9208 K., 27.09.2018 tarihli kararı, bilirkişi raporundan sonra kira tespiti tutarının ıslahla artırılmasına karşı, başlangıç isteminin bağlayıcılığını ele almıştır. Bu nedenle emsal ve taşınmaz incelemesi talep tutarı seçilmeden yapılır.
Genel para alacağı davasındaki kısmi dava ve talep artırımı, kira tespitinin özel niteliği görülmeden otomatik uygulanmaz. Güncel HMK’daki genel değişiklikleri, kira tespiti bedelini parçalayıp sonra artırmaya kesin izin veren özel bir düzenleme gibi sunmayın. Dönemi sonradan genişletmek ile başlangıçtaki net/brüt esasın açıklanması da aynı işlem değildir.
Net bedel brüt emsalle doğrudan karşılaştırılmaz
Mevcut aylık tutar, istenen aylık tutar ve emsal bedeller aynı esasta gösterilir. Stopaj veya KDV uygulanıyorsa sözleşme, mükellefiyet ve kapsam açıklanır; aidat/yan giderlerin kiraya dahil olup olmadığı belirtilir. Her kirada aynı vergi ve sabit oran varsayılmaz. Netten brüte dönüşümle ekonomik olarak daha yüksek yeni bir talep kurulması da karıştırılmaz.
3. Hukuk Dairesinin 2024/3736 E., 2025/3122 K., 28.05.2025 tarihli kararında, somut net/brüt açıklama ve taleple bağlılık itirazlarıyla birlikte harç incelemesi yapılmıştır. Kararın bir açıklamayı somut olayda kabul etmiş olması, her belirsiz tutarın sonradan sınırsız değiştirilebileceği anlamına gelmez. İlk dilekçede gerçek esası açık yazmak gerekir.
Gerçek emsal sözleşme, keşif ve eski kiracılık
Hedef dönem civarında gerçekten kiralanmış, benzer kullanım ve nitelikteki taşınmazlar karşılaştırılır. Konum, alan, kat, bina yaşı, donanım, kullanım, kira başlangıcı, süre ve bedelin kapsamı kaydedilir. İlan satış veya talep fiyatı, gerçekleşmiş kira sözleşmesi değildir. İlan eklenirse bu niteliği belirtilir ve gerçek emsal yerine tek başına kesin kabul edilmez.
Keşif ve uzman bilirkişi incelemesinde emsallerin neden uygun olup olmadığı açıklanır; taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilme bedeli ile eski kiracılık yönünden hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Yukarıdaki 2018 kararı, yetersiz emsal incelemesi ve eski kiracılık indirimi konusunu da ele almıştır. Her olaya uygulanacak zorunlu sabit bir indirim oranı varsayılarak “yüzde 10”, “yüzde 20” veya başka oran dilekçeye otomatik yazılmaz.
Dosyada henüz bulunmayan bilirkişi raporu, keşif sonucu veya emsal sözleşme “sunulmuştur” diye yazılmaz. Kurumdan belge istenecekse kurum, taşınmaz/dönem ve ispat konusu açık belirtilir. Düşük talep dönemde alınabilecek bedeli sınırlayabilir; aşırı yüksek ve delilsiz talep de kısmi ret ile gider ve vekâlet ücreti sonuçları doğurabilir.
Görevli mahkeme, yetki, harç ve kira farkının tahsili
Bu kira ilişkisinden doğan tespit davasında görevli mahkeme HMK 4 uyarınca sulh hukuktur. Yetki HMK 6/10 kapsamında davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeriyle; varsa yetki sözleşmesinin şartları HMK 17–18 ile incelenir. Kira tespiti taşınmazın aynına ilişkin dava gibi ele alınıp kiralananın yeri otomatik kesin yetkili yazılmaz.
Aylık kira tespitinde harca esas fark
3. Hukuk Dairesi, 2024/970 E., 2024/3821 K., 25.11.2024, aylık kira tespiti davalarında karar ve ilam harcının hükmedilen aylık kira ile önceki aylık kira farkı üzerinden değerlendirilmesi gerektiğini açıklamıştır. Dilekçede başlangıç harç hesabı için talep edilen aylık tutar ile mevcut aylık tutarın aynı esasta farkı gösterilir; karar aşamasında hükmedilen tutar dikkate alınır.
Harçlar Kanunu 17’nin tahliye için öngördüğü bir yıllık kira bedeli ve vekâlet ücreti bakımından kullanılan yıllık fark, bu aylık tespit harcına otomatik aktarılmaz. 28.05.2025 tarihli yukarıdaki karar da yıllık fark üzerinden fazla harcı düzeltmiştir. Yıllık kira bedelinin tespiti, aylık tespitle aynı hesap diye genellenmez. Somut dosya harcı ve yürürlükteki tarife ayrıca kontrol edilir.
Tespit, tahliye veya tahsil hükmü değildir
Örnek, belirli yeni dönem için kira bedelinin tespitine yöneliktir. “Bütün geçmiş farklar da faiziyle tahsil edilsin” veya tahliye cümlesi, gerekli ayrı koşullar olmadan eklenmez. Tespit kararı kira farkı için kendiliğinden eda hükmü vermez. Tahsil aşamasında kararın kesinleşmesi, hangi dönemden uygulanacağı, gerçek ödemeler, takip/dava yolu ve varsa faiz dayanağı ayrıca incelenir.
Dilekçe ve ekler UYAP veya fiziki mahkeme sunumuyla dosyaya verilir; gerçek tarih ve teslim kaydı saklanır. KEP yoluyla bildirim, tek başına davanın açılmış olması değildir. Mevcut ödeme veya kira sözleşmesi uyuşmazlığı tespit kararından bağımsız olarak bulunduğunda ayrıca belgelenir.
Kira bedelinin tespiti Word dilekçesi indir
İki sayfalık belgenin ilk sayfası dava dilekçesi, ikinci sayfası mahkemeye eklenmeyecek hazırlık notlarıdır. Dönem, beş yıl, artış şartı, mevcut/istenen aylık tutar, net/brüt esası ve ekler ayrı doldurulur. Form kiraya verenin beş yıl sonrası TL ile aylık kira tespiti istemine yöneliktir.
Kira bedelinin tespiti dilekçesini Word indir
Düzenlenebilir .docx • Dilekçe + ayrı hazırlık notları
Kira tespit davası dilekçesi örneği
Aşağıdaki metin yeni Word belgesiyle eşleşir. Gerçek taraf, dönem, tam bedel ve deliller kullanılır; uygun olmayan 345 seçeneği çıkarılır. Vekil yoksa satırı silinir. Örnek kişi, sabit tarih, hazır elektronik imza veya olmayan dosya numarası kullanılmaz.
[YETKİLİ YER] SULH HUKUK MAHKEMESİNE
DAVACI KİRAYA VEREN(ler): [Ad soyad/unvan, gerekli kimlik bilgileri ve adres]
VEKİLİ (VARSA): [Gerçek vekilin adı soyadı ve adresi; yoksa çıkarın]
DAVALI KİRACI(lar): [Ad soyad/unvan ve adres]
KİRALANAN: [Tam adres, bağımsız bölüm, konut/çatılı işyeri ve özellikler]
İSTENEN DÖNEM: [Başlangıç] – [Bitiş]; MEVCUT AYLIK KİRA: [TL; net/brüt açıklaması]
İSTENEN AYLIK KİRA: [Tam TL tutarı; net/brüt, varsa vergi ve yan gider açıklaması]
HARCA ESAS DEĞER: [Aynı esasta istenen aylık kira – mevcut aylık kira = fark TL]
KONU: TBK m.344/3 ve 345 uyarınca belirtilen dönemin başlangıcından itibaren aylık kira bedelinin yukarıda gösterilen tam tutar olarak tespiti talebidir.
AÇIKLAMALAR
1. Davalı, [gerçek başlangıç tarihi ve süre] kira sözleşmesiyle kiralananı kullanmaktadır. Davacıların kiraya veren sıfatı [sözleşme ve varsa sonraki sıfat/temsil kayıtları] ile sabittir. Sözleşme ve değişiklikleri ektedir. Önceki dönem aylık kira [tutar ve net/brüt esası], ödeme kaydı [tarih ve belge]dir.
2. Beş yıllık süre [başlangıç] – [tamamlanma] arasında dolmuştur. Tespiti istenen yeni kira dönemi [başlangıç/bitiş]tir. [Varsa sonradan anlaşma, yeni sözleşme veya önceki tespit: tarih, içerik ve süre hesabına etkisi] açıklanmıştır. İstenen dönem TBK m.344/3 değerlendirmesine uygundur.
3. TBK m.345 bakımından dayanak [uygun tek seçeneği bırakın]: (A) Sözleşmenin [madde] hükmünde yeni dönemde kira artışı kararlaştırılmış olup dava bu dönemin bitiminden önce açılmaktadır. (B) Artış bildirimi kiracıya [yeni dönemden en az 30 gün önce ulaşma tarihi/belgesi] ile yapılmış olup dava bu dönemin bitiminden önce açılmaktadır. (C) Dava yeni dönemden en az 30 gün önce açılmaktadır. İstenen başlangıcın dayanağı ve takvim ektedir.
4. Kiralananın [alan, konum, bina yaşı, kat, kullanım, donanım ve fiilî durum] özellikleri ile emsallerin [sözleşme/dönem, gerçek kira, alan ve benzerlik-farklar] bilgileri sunulmuştur. TÜFE on iki aylık ortalama değişimi, kiralananın durumu ve gerçek emsaller birlikte değerlendirilmelidir. Keşif ve uzman bilirkişiyle boş olarak yeniden kiraya verilme bedeli belirlenerek eski kiracılık yönünden hakkaniyet gözetilmesi talep edilmektedir.
5. Talep aylık [tam tutar] TL [net/brüt ve kapsam]dır; mevcut bedel ve emsaller aynı esasla karşılaştırılmıştır. Stopaj/KDV/aidat durumu [somut açıklama]dır. Genel “şimdilik” veya rapora göre sonradan artırılacak bedel istenmemektedir. Bu dava kira farkının tahsili veya tahliye talebi içermemektedir.
6. [Büro/dosya numarası ve başvuru tarihi] arabuluculuk tamamlanmış; [tarih] son tutanağıyla anlaşma sağlanamamıştır. Gerçek tarafları ve kira tespiti uyuşmazlığını kapsayan son tutanak ektedir. Yetki dayanağı [HMK 6/10 kapsamında somut yer ve gerekçe]dir.
HUKUKİ NEDENLER
TBK m.344–345; HMK m.4, 6, 10, 26, 119, 190, 194, 266, 288, 316–318; 6325 sayılı Kanun m.18/A–18/B ve ilgili hükümler.
DELİLLER VE EKLER
Ek-1: Kira sözleşmesi, değişiklikleri ve sıfat/temsil kayıtları; Ek-2: Mevcut kira ve banka kayıtları; Ek-3: Dönem ve beş yıl hesabı; Ek-4: [Dayanılıyorsa artış bildirimi ve ulaşma kaydı]; Ek-5: Gerçek emsal sözleşmeler ve karşılaştırma; Ek-6: Son arabuluculuk tutanağı. Keşif ve uzman bilirkişi. Celp: [Kurum, belge/dönem ve ispat konusu].
SONUÇ VE İSTEM
Kiralananın [dönem başlangıcı] tarihinden itibaren aylık kira bedelinin [tam tutar] TL [net/brüt ve kapsam] olarak tespitine; yargılama giderleri ile varsa vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ederim.
[Tarih] — Davacı(lar) / varsa gerçek vekili [Ad soyad ve imza]
Hazırlık notları ayrıldıktan sonra gerçek eklerle sunulur. Kiracının bedel indirilmesi istemi veya farklı kira türü varsa formun yalnız davacı/davalı adlarını değiştirerek kullanılması yeterli değildir.
Kira tespiti dilekçesi hakkında sorular
Kira tespit davası için mutlaka beş yıl mı beklenir?
Kira belirleme davası ile beş yıl sonrası rayiç değerlendirmesi ayrılır. İlk beş yılda TBK 344/1–2 kapsamındaki endeks ve anlaşma sınırları önemlidir. Beş yıl sonrası 344/3 değerlendirmesinde kiralananın durumu, emsaller, endeks ve hakkaniyet birlikte ele alınır. Bu Word formu kiraya verenin beş yıl sonrası talebi içindir.
Sözleşmede artış şartı varsa otuz gün önce ihtar gerekir mi?
TBK 345/3, yeni kira döneminde artış hükmü bulunan sözleşmede, o dönemin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedelin dönem başlangıcından uygulanmasını düzenler. Hükmün gerçek içeriği incelenir. Artış hükmü bulunmayan olayın otuz gün önce dava veya yazılı bildirim seçeneğiyle karıştırılmaz.
İhtar çekilmemişse kira tespit davası açılamaz mı?
345/1 davanın her zaman açılabileceğini düzenler. Otuz gün ve artış şartı, kararın hangi yeni dönemin başlangıcından etkili olacağını belirler. Eksik bildirim her durumda davanın açılamaması demek değildir; istenen döneme etkisi incelenir.
Arabuluculuk başvurusu dava veya artış ihtarı yerine geçer mi?
Başvuru dava açılması değildir. Davet veya başvuru da içeriği ve kiracıya ulaşması görülmeden otomatik yazılı artış bildirimi sayılmaz. Arabuluculuk davadan önce tamamlanır; artış şartı yoksa yeni döneme etki için zamanında ayrı yazılı bildirim ve dava takvimi planlanır.
Bilirkişi daha yüksek bedel bulursa talep sonradan artırılır mı?
Kira tespiti talebi baştan tam ve açık kurulmalıdır. Bu davanın kendine özgü niteliği nedeniyle fazlaya ilişkin hak saklayıp rapor sonrası kira bedelini artırmak üzerine dava kurmayın. Para alacağına ilişkin genel kısmi dava kuralları kira tespitinde otomatik uygulanmaz.
İşyerinde kira tutarı net mi brüt mü yazılır?
Mevcut ve istenen tutarın net/brüt esası, uygulanıyorsa stopaj/KDV ve yan gider kapsamı açık yazılır. Vergi oranı veya mükellefiyet varsayılmaz. Net bir bedeli brüt emsalle doğrudan karşılaştırmak hesabı bozar; talep, sözleşme ve emsaller aynı esasa çevrilerek incelenir.
Kira tespit davasında harç bir yıllık kira üzerinden mi hesaplanır?
Aylık kira tespiti isteminde karar ve ilam harcı, hükmedilen aylık kira bedeliyle önceki aylık bedel arasındaki fark üzerinden değerlendirilir. Dava başındaki istenen aylık fark açık gösterilir. Tahliye davasının bir yıllık kira bedeli veya vekâlet ücreti hesabı bu harca otomatik kopyalanmaz.
Kira tespit kararı kiracıyı çıkarır veya farkı doğrudan tahsil eder mi?
Bu form kira bedelinin belirlenmesine yöneliktir. Tahliye istemi ve tahsil hükmü içermez. Kira farkının istenmesinde kararın kesinleşmesi, ödemeler, uygulanacak takip/dava yolu ve varsa faiz ayrıca değerlendirilir; tespit tutarını doğrudan tahsil ilamı gibi kullanmayın.
İlgili dilekçe ve rehberler
Resmî kaynak ve kontrol kapsamı
- Türk Borçlar Kanunu: 344–345 ve geçici dönem düzenlemeleri.
- Hukuk Muhakemeleri Kanunu: görev, yetki, taleple bağlılık, dilekçe ve delil.
- Arabuluculuk Kanunu: 18/A–18/B.
Belge ve resmî kaynak karşılaştırması: 8 Ekim 2026. Beş yıl ve dönem, artış hükmü, bildirim/dava takvimi, arabuluculuk, tam tutar, net/brüt kapsamı, emsal, eski kiracılık, harç ve Word/web eşleşmesi kontrol edildi. Karar bağlantıları ilgili açıklamaların yanında verilmiştir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu — Mersin Ofisi
Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
