Apartman Yöneticisine Ücret Ödenir mi? KMK 40 ve Yönetici Gider Payı
apartman yöneticisine ücret ödenir mi: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.40 uyarınca yönetim planında veya yöneticiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile yönetici uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri arasından seçilen yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı kurul kararıyla belirlenir; bu konuda karar yoksa yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
Kısa cevap: Apartman veya site yöneticisinin ücretsiz çalışması kanuni zorunluluk değildir. KMK m.40, ücret kararlaştırılmamış olsa dahi yöneticinin uygun ücret talep etmesini açıkça kabul eder. Yönetici aynı zamanda kat malikiyse ücret ile ortak giderlerden muafiyet birbirinden ayrı konulardır. Kurul, yöneticinin normal yönetim giderlerine katılım oranını ayrıca karara bağlamalıdır.
Yönetici Ücretinin Kanuni Dayanağı Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.40 yönetici ücretini ve kat maliki yöneticinin normal yönetim giderlerine katılımını doğrudan düzenler. Madde, yönetici ile kat malikleri arasında ücret konusunda açık sözleşme yapılmamış olmasını yöneticinin ücret hakkını ortadan kaldıran bir sebep olarak kabul etmez.
Yönetim planında ücretin nasıl belirleneceğine ilişkin hüküm varsa öncelikle bu hüküm kanuna uygunluğu ölçüsünde uygulanır. Yönetim planında hüküm yoksa kat malikleri kurulu yönetici seçimi sırasında veya ayrı bir gündem maddesiyle ücret kararı alabilir. Dışarıdan profesyonel hizmet alınacaksa hizmet kapsamı ve ücret ayrıca sözleşmeye bağlanır.
Yönetici ücreti ile yöneticinin ortak gider borcu aynı hesap değildir. Bir kişi yönetici olduğu için bütün aidatlardan otomatik olarak muaf hâle gelmez. KMK m.40 yalnız normal yönetim giderlerine katılım bakımından özel bir düzenleme getirir.
Yöneticiye Ücret Ödemek Zorunlu mu?
Kanun yöneticinin mutlaka belirli bir aylık ücretle çalıştırılmasını emretmez; ancak yöneticinin uygun ücret isteme hakkını güvence altına alır. Yönetim planında veya sözleşmede ücretsiz görev kabul edildiğini gösteren açık ve geçerli bir düzenleme yoksa, “ücret baştan yazılmadı” gerekçesi tek başına ücret talebini ortadan kaldırmaz.
Uygun ücret belirlenirken yapının büyüklüğü, bağımsız bölüm sayısı, yönetimin iş yükü, personel ve tedarikçi sayısı, tahsilat ve muhasebe yükü, teknik tesisler ve yöneticinin üstlendiği somut görevler esas alınır. Kanunda bütün Türkiye için tek bir apartman yöneticisi tarifesi veya sabit aylık rakam bulunmaz.
Bu nedenle internette görülen “yönetici ücreti şu kadar olmak zorundadır” biçimindeki sabit rakamlar KMK m.40’ın yerine geçmez. Ücret, yönetim planı, kurul kararı, sözleşme ve somut yönetim kapsamı üzerinden belirlenir.
Kurul Yönetici Ücretini Hiç Belirlemediyse Ne Olur?
KMK m.40’ın önemli sonucu burada ortaya çıkar. Ücretin yönetim planında veya yöneticiyle yapılan sözleşmede belirlenmemiş olması, yöneticinin uygun ücret talep etmesine engel değildir. Yönetici yaptığı yönetim hizmetinin karşılığını talep edebilir.
Uyuşmazlık hâlinde yalnız yöneticinin istediği rakam esas alınmaz. Görevin süresi ve kapsamı, önceki kurul kararları, benzer dönemlerdeki ücretler, varsa profesyonel yönetim teklifleri ve yapılan işlerin yoğunluğu değerlendirilir. Talebin dayanağı ve dönemi açıkça gösterilmelidir.
Ücretin sonradan tartışma konusu olmaması için yönetici seçildiği toplantıda ücretin brüt veya net niteliği, ödeme dönemi, görev süresi, varsa gider muafiyeti ve ek hizmet ücretleri açıkça karar altına alınmalıdır.
Kat Maliki Olan Yönetici Ücret Alabilir mi?
Evet. Yöneticinin aynı zamanda apartmanda bağımsız bölüm maliki olması ücret talep etmesine engel değildir. KMK m.40 zaten kat malikleri arasından seçilen yöneticinin normal yönetim giderlerine katılımını ayrıca düzenleyerek malik yöneticiyi açıkça dikkate alır.
Kat maliki yöneticinin iki ayrı hukuki sıfatı vardır. Malik sıfatıyla KMK m.20 uyarınca ortak giderlere katılma borcu bulunur; yönetici sıfatıyla ise m.35’teki görevleri yerine getirir ve m.40 kapsamında ücret hakkı doğar. Bu iki hesap birbirinden ayrılmalıdır.
“Yönetici aidat ödemez, bu onun ücretidir” şeklindeki uygulama ancak kurul kararının kapsamı ve KMK m.40 çerçevesinde değerlendirilir. Hangi giderlerden hangi oranda muafiyet verildiği açık değilse sonradan hesap uyuşmazlığı çıkar.
Apartman Yöneticisi Aidat Öder mi?
Yönetici olması tek başına bütün ortak giderleri sıfırlamaz. KMK m.40, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağını ve katılacaksa hangi oranda katılacağını kat malikleri kurulunun kararlaştırabileceğini düzenler.
Kurul bu konuda hiçbir karar almamışsa kanun bir yedek kural getirir: yönetici, yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Başka ifadeyle karar yokluğunda tam muafiyet değil, normal yönetim giderlerinin yarısı bakımından kanuni indirim söz konusudur.
Bu hüküm her türlü olağanüstü yatırım, güçlendirme, büyük onarım veya malik sıfatından doğan bütün giderlerin otomatik yarıya düşmesi şeklinde yorumlanmamalıdır. “Normal yönetim gideri” ile arsa payı veya bağımsız bölüm mülkiyetinden doğan diğer mali yükümlülükler ayrılmalıdır.
Dışarıdan Profesyonel Yöneticiye Ücret Nasıl Ödenir?
KMK m.34 yöneticinin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilmesine izin verir. Dışarıdan kişi veya profesyonel yönetim şirketi görevlendirildiğinde hizmet kapsamı, temsil yetkisi, görev süresi, raporlama, banka işlemleri, personel yönetimi ve ücret sözleşmede açıkça düzenlenmelidir.
Profesyonel yöneticinin ücreti kat malikleri kurulu tarafından kabul edilen yönetim gideri içinde yer alır. KMK m.20, yönetici aylığı için kat maliklerinin arsa payı oranında ortak gider katılımını temel kural olarak gösterir. Yönetim planındaki kanuna uygun özel hüküm ayrıca incelenir.
Dışarıdan yöneticinin bağımsız bölüm maliki olmaması nedeniyle m.40’taki malik yöneticinin kendi gider payına ilişkin yarım katılım kuralı ona uygulanmaz. Profesyonel yönetici hizmet bedelini sözleşmeden ve kurul kararından alır.
Mahkemece Atanan Yöneticinin Ücretini Kim Belirler?
Kat malikleri yönetici seçemezse KMK m.34 uyarınca kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atar. Kanun, bu yöneticinin ücretinin de hâkim tarafından belirlenmesini öngörür.
Mahkemece atanan yönetici, kat malikleri kurulunca atanan yöneticinin yetkilerine sahiptir ve kat maliklerine karşı sorumludur. Ücretin hâkim tarafından belirlenmesi, yöneticiye sınırsız harcama veya denetimsiz hareket yetkisi vermez. KMK m.35 görevleri, m.38 sorumluluğu ve m.39 hesap verme yükümlülüğü devam eder.
Mahkeme ataması sonrası ücretin tahsili ve ortak giderlere yansıtılması karara uygun yürütülmelidir. Kat malikleri, mahkeme kararında belirlenen ücret kalemini tek taraflı olarak yok sayamaz.
Yönetici Ücretine İlişkin Kurul Kararı Nasıl Yazılmalıdır?
Karar metni yalnız “yöneticiye ücret ödenecektir” biçiminde bırakılmamalıdır. Aylık veya yıllık tutar, ödemenin başlayacağı ve biteceği tarih, ücretin hangi yönetim görevlerini kapsadığı ve ayrıca gider karşılığı ödenip ödenmeyeceği açıkça yazılmalıdır.
Yönetici kat malikiyse normal yönetim giderlerine katılım düzeni ayrıca kararlaştırılmalıdır. Tam katılım, kısmi muafiyet veya başka bir oran belirleniyorsa m.40’a uygun biçimde karar defterine geçirilir. Ücret ve gider muafiyeti iki ayrı kalem hâlinde gösterilirse muhasebe denetimi kolaylaşır.
Karar KMK m.32 gereğince noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır. Yönetici seçimi için m.34’teki hem sayı hem arsa payı çoğunluğu ayrıca sağlanmalıdır.
Yönetici Ücreti Hesaplarda Nasıl Gösterilmelidir?
Yönetici ücreti yönetim hesabının görünür bir gider kalemi olmalıdır. Banka üzerinden ödeme yapılıyorsa açıklamada dönem ve ücret niteliği belirtilir. Elden ödeme zorunlu bir yöntem değildir; kayıt ve ispat kolaylığı için banka ve belge düzeni tercih edilir.
KMK m.39 uyarınca yönetici hesap verirken yönetici ücreti, personel gideri, bakım gideri, sigorta ve diğer yönetim giderlerinden ayrı gösterilmelidir. Kat malikleri kurulunun ücret kararı ile fiilen yapılan ödemelerin tutarlı olması gerekir.
Yönetici kendi ücretini kurul kararı veya sözleşme dışına çıkararak tek taraflı artırmamalıdır. Yeni dönem ücret değişikliği yetkili kurulun gündemine alınmalı ve karar defterine işlenmelidir.
Yönetici Ücreti Konusunda Uyuşmazlık Çıkarsa Hangi Yol İzlenir?
İlk olarak yönetim planı, yönetici seçimi kararı, ücret kararı, hizmet sözleşmesi ve ödeme kayıtları birlikte incelenir. Uyuşmazlık, ücretin hiç belirlenmemesinden mi, sonradan artırılmasından mı, gider muafiyetinin kapsamından mı yoksa ödenmeyen ücret alacağından mı kaynaklanıyor açıkça ayrılır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince dava açılmadan önce arabulucuya başvurulur. Anlaşma sağlanmazsa KMK’nın uygulanmasından doğan uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Kurul kararının iptali isteniyorsa KMK m.33’teki bir aylık ve altı aylık süre sistemi ayrıca dikkate alınır. Sadece ücret alacağının tahsili ile kurul kararının iptali aynı talep değildir; dosyanın hukuki niteliği doğru kurulmalıdır.
Sıkça Sorulan Sorular
Apartman yöneticisi ücretsiz çalışmak zorunda mı?
Hayır. KMK m.40, ücret belirlenmemiş olsa bile yöneticinin uygun ücret istemesine imkân verir.
Yönetici kat maliki ise maaş alabilir mi?
Evet. Kat maliki olmak yönetici ücretine engel değildir.
Yönetici aidatın tamamından muaf mıdır?
Hayır. Kurul kararına bakılır. Karar yoksa m.40 uyarınca yönetici normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz; bütün ortak giderlerden otomatik tam muafiyet doğmaz.
Yönetici ücreti için sabit yasal tarife var mı?
Hayır. KMK bütün apartmanlar için tek bir aylık ücret tutarı belirlemez.
Profesyonel yönetim şirketine ücret ödenebilir mi?
Evet. Dışarıdan yönetici seçilebilir; görev ve ücret kurul kararı ile sözleşmede düzenlenir.
Mahkemece atanan yöneticinin ücretini kim belirler?
Sulh hukuk mahkemesi belirler.
Yönetici kendi ücretini artırabilir mi?
Kurulun veya sözleşmenin verdiği açık yetki yoksa tek taraflı artış yapamaz. Ücret değişikliği yetkili karar organınca belirlenir.
Yönetici ücreti ortak gider sayılır mı?
KMK m.20 yönetici aylığını ortak gider kalemleri arasında düzenler.
Ücret kararı karar defterine yazılmalı mı?
Evet. Kat malikleri kurulu kararı KMK m.32 çerçevesinde karar defterine geçirilir.
Ücret uyuşmazlığında doğrudan dava açılır mı?
KMK’dan kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca önce dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
Yönetici ücretine ilişkin KMK m.40 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’deki apartman ve sitelerde de ücret kararı, malik yöneticinin gider payı, profesyonel yönetim sözleşmesi ve hesap kayıtları aynı kanuni çerçeve içinde değerlendirilir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir. Türkiye genelindeki kat mülkiyeti dosyaları görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir. Yönetici ücreti uyuşmazlığında yönetim planı, seçim kararı, ücret kararı, banka kayıtları ve hesap raporları birlikte incelenir.
Yönetici Ücreti ile Gider Muafiyeti Nasıl Ayrılmalıdır?
Yönetici ücretinin belirlenmesinde en sık yapılan hata, yöneticiye ödenecek hizmet bedeli ile malik sıfatından doğan ortak gider borcunun aynı kalemde gösterilmesidir. KMK m.40 bu iki konuyu birbirinden ayırır. Yöneticiye ücret ödenebilir; yönetici aynı zamanda kat maliki ise normal yönetim giderlerine hangi oranda katılacağı ayrıca karara bağlanır. Bu nedenle karar defterinde “yönetici ücreti” ve “normal yönetim giderlerine katılım” ayrı başlıklar hâlinde yazılmalıdır.
Kurul yönetici ücreti konusunda karar alırken tutarı, ödeme dönemini ve hangi hizmetleri kapsadığını açıkça göstermelidir. Aylık ücret, yıllık ücret, ek hizmet bedeli veya masraf karşılığı birbirine karıştırılmamalıdır. Özellikle dışarıdan profesyonel yönetim hizmetinde personel yönetimi, muhasebe, teknik takip, hukukî bildirim, banka işlemleri ve raporlama gibi hizmetlerin sözleşmede açıkça tanımlanması daha sonra “bu iş ücrete dâhil miydi?” uyuşmazlığını azaltır.
Kat maliki yönetici bakımından kurul, normal yönetim giderlerine tam katılım, kısmi muafiyet veya başka bir oran belirleyebilir. Kurul hiçbir karar almamışsa KMK m.40’ın yedek kuralı uygulanır ve yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Bu kural bütün yatırım, güçlendirme, büyük onarım veya malik sıfatından doğan her borcun otomatik olarak yarıya düşmesi anlamına gelmez.
Muhasebe ve Denetimde Ücret Kaydı Nasıl Tutulmalıdır?
Yöneticiye yapılan her ödeme banka hareketi veya belgeyle izlenebilir olmalıdır. Ödeme açıklamasında ilgili ay veya dönem, ücretin niteliği ve varsa kurul kararının tarihi gösterilebilir. Yönetici ücreti personel gideri veya başka bir masraf kalemi içine gizlenmemelidir. KMK m.39 kapsamındaki hesap verme sırasında yönetici ücreti ayrı gider kalemi olarak gösterildiğinde kat maliklerinin denetim hakkı daha sağlıklı kullanılır.
Yönetici kendi ücretini kurul kararı veya sözleşmedeki mekanizma dışında tek taraflı artırmamalıdır. Yeni dönem ücret değişikliği yapılacaksa gündem maddesi oluşturulmalı ve karar defterine geçirilmelidir. Eski döneme ilişkin sonradan ücret talep ediliyorsa hangi dönem için hangi hizmetin karşılığının istendiği açıkça belirlenmelidir. Ücret hiç belirlenmemişse “uygun ücret” talebi somut hizmet kapsamı, dönem ve yönetim yüküyle ilişkilendirilir.
Ücret Uyuşmazlığında Hangi Belgeler İncelenir?
Yönetim planı, yönetici seçimi kararı, ücret kararı, hizmet sözleşmesi, banka kayıtları, gider dökümleri ve geçmiş dönem hesap raporları birlikte incelenmelidir. Uyuşmazlık kurul kararının iptaline ilişkinse KMK m.33’teki süre sistemi; salt ücret alacağının tahsiline ilişkinse alacağın hukuki dayanağı ve dönemi ayrıca değerlendirilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava öncesinde 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki arabuluculuk şartı da gözetilir.
Bu ayrım özellikle yöneticinin aynı zamanda malik olduğu yapılarda önemlidir. “Aidat ödemedi” iddiası ile “ücret alacağı ödenmedi” iddiası aynı dosya hesabı değildir. Önce hangi giderin normal yönetim gideri olduğu, hangi ödemenin ücret niteliği taşıdığı ve kurulun ne karar verdiği belirlenmelidir.
Ücret Kararı Yeni Yönetim Döneminde Yeniden Kontrol Edilmelidir
Yönetici her yıl yeniden atanırken ücretin de yeni dönem bakımından açıkça ele alınması hesap şeffaflığını artırır. Önceki yıl belirlenen ücretin yeni dönemde aynen devam edip etmediği, artış yapılacaksa yeni tutar ve başlangıç tarihi karar defterine yazılmalıdır. Böylece eski dönem alacağı ile yeni dönem ücretinin hangi karara dayandığı ayrılır.
Kat maliki yöneticinin normal yönetim giderlerine katılım oranı da yeni dönem kararında ayrıca korunmalı veya değiştirilmelidir. Ücret ile gider muafiyetinin tek rakam altında birleştirilmesi yerine iki ayrı karar kalemi kullanılması, m.39 kapsamındaki hesap verme ve denetimi kolaylaştırır.
Hukukçu İncelemesi ve E‑E‑A‑T
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.32, m.34, m.39 ve özellikle m.40 esas alınarak 10 Eylül 2026 tarihinde yeniden incelenmiştir. Yönetici ücreti ile malik yöneticinin gider payı birbirinden ayrı hukuki başlıklar olarak düzenlenmiştir.
İlgili Rehberler ve Resmî Kaynaklar
- Apartman yöneticisi seçilmezse ne olur?
- Site yönetimi nereye şikâyet edilir?
- Apartman yönetimi ve hesap denetimi
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu
Son mevzuat kontrolü: 10 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
