Tapuda Mesken Olan Dairede İşyeri Açılabilir mi? KMK 24 Oybirliği Kuralı 2026
Kısa ve net cevap: Tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölüm her ticari faaliyet için serbestçe işyerine dönüştürülemez. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.24’e göre mesken olarak kayıtlı bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence/toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği kararıyla açılabilir. Ayrıca hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi kuruluşlar tapu niteliği mesken, iş veya ticaret yeri olsa dahi m.24’teki mutlak yasak kapsamındadır; maddede belirtilen nitelikte olmayan muayenehaneler bu ilk yasağın dışındadır.
Güncellik: Rehber 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte olan 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.24, m.28, m.32, m.33 ve ilgili belediye ruhsat hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
KMK 24 Aynı Maddede İki Farklı Yasak Sistemi Kurar
Kat Mülkiyeti Kanunu m.24 okunurken en sık yapılan hata, maddenin bütün işyerleri için yalnız “oybirliği alınırsa açılır” dediğini sanmaktır. Oysa madde iki ayrı rejim kurar. Birinci fıkra belirli sağlık kuruluşlarını bağımsız bölümün tapudaki niteliğine bakılmaksızın yasaklar. İkinci fıkra ise tapuda mesken olarak görünen bağımsız bölümde belirli eğlence, gıda, üretim ve ticaret yerlerinin ancak oybirliğiyle açılabileceğini düzenler.
Bu nedenle önce tapu kaydındaki bağımsız bölüm niteliği ve yapılmak istenen faaliyetin m.24’teki hangi gruba girdiği belirlenmelidir. Hastane niteliğinde bir kuruluş için “bütün kat maliklerinden oybirliği aldım” savunması ilk fıkradaki yasağı kaldırmaz. Buna karşılık tapuda mesken görünen yerde lokanta açılması için oybirliği bulunmaması doğrudan ikinci fıkra ihlalidir.
Kat mülkiyeti açısından uygunluk, işyeri açma ve çalışma ruhsatından farklıdır. Belediye işyeri ruhsatı, Kat Mülkiyeti Kanununun özel mülkiyet ve ortak yaşam koşullarını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. İki mevzuat kümesi birlikte uygulanır.
Ayrıca tapu niteliği “işyeri” olan bağımsız bölüm ile “mesken” olan bölüm aynı m.24 ikinci fıkra değerlendirmesine tabi değildir. Oybirliği şartının metni özellikle tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölüme ilişkindir. Ancak yönetim planı ve başka emredici mevzuat yine ayrıca kontrol edilir.
Hastane, Klinik ve Benzeri Sağlık Kuruluşları Neden Farklı?
KMK m.24 ilk fıkra, anagayrimenkulün kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseselerin kurulamayacağını düzenler. Kat maliklerinin bu yasağa aykırı sözleşmelerinin hükümsüz olduğunu da açıkça söyler.
Bu nedenle tapu kaydında işyeri görünen bağımsız bölüm dahi m.24’teki bu sağlık kuruluşlarından biri bakımından yalnız kat maliklerinin onayıyla kullanılabilir hâle gelmez. Yasağın amacı ve kapsamı kanunla belirlenmiştir. Kat malikleri kurulu emredici kanun hükmünü oybirliği kararıyla kaldıramaz.
Maddede dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler ilk fıkranın dışında tutulmuştur. Bu istisna, her türlü sağlık işletmesinin “muayenehane” adı verilerek serbestçe açılabileceği anlamına gelmez. Faaliyetin gerçek niteliği, sağlık mevzuatındaki tanımı ve kullanım biçimi incelenir.
Bir doktorun kişisel muayenehanesi ile çok hekimli, laboratuvar ve müdahale birimleri olan klinik yapı aynı değildir. İşyeri ruhsatı, sağlık kuruluşu izinleri ve KMK niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
Meskenlerde Hangi İşler İçin Oybirliği Gerekir?
KMK m.24 ikinci fıkra geniş bir örnek listesi içerir. Mesken olarak gösterilen bölümde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali eğlence/toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastane, süthane ve benzeri gıda/beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkân, galeri, çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği kararıyla açılabilir.
“Emsali” ifadesi nedeniyle yalnız kanunda kelimesi kelimesine yazılan adlara bakılmaz. Faaliyetin müşteri yoğunluğu, üretim, gürültü, koku, ortak alan kullanımı ve ticari işletme niteliği bakımından sayılan örneklere benzer olup olmadığı değerlendirilir. İşletmeye yaratıcı bir isim verilmesi kanuni niteliği değiştirmez.
Oybirliği, toplantıya katılanların oybirliği değil bütün kat maliklerinin oybirliğidir. Bir kat malikinin geçerli şekilde olumlu oy vermemesi hâlinde kanunun aradığı oybirliği oluşmaz. Vekâletle kullanılan oylar KMK m.31 sınırlarına tabidir.
Kararın yazılı kurul karar defterine işlenmesi ve usulüne uygun toplantıda alınması gerekir. m.24, bu kararın yönetici veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilebileceğini de düzenler.
Tapuda Mesken Olan Daire “Dükkân” Olarak Kullanılabilir mi?
KMK m.24 ikinci fıkra “dükkan” sözcüğünü açıkça sayar. Bu nedenle tapuda mesken olan bağımsız bölümün müşterilerin gelip gittiği klasik bir dükkâna dönüştürülmesi için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir. Belediye ruhsatı alınmış olması, eksik oybirliğini tamamlamaz.
Dükkan kullanımının ne olduğu faaliyetin fiili görünümüne göre belirlenir. Sürekli müşteri kabulü, tabela, stok bulundurma, satış, mal giriş-çıkışı ve ticari işletme düzeni dükkan niteliğini destekler. Şirket merkez adresinin bir konut olarak gösterilmesi ise tek başına her zaman fiilen dükkân işletildiği anlamına gelmez.
E-ticaret şirketinin yalnız idari adres olarak kullanıldığı, müşteri gelmediği, stok ve üretim yapılmadığı bir konut ile fiziksel mağaza olarak kullanılan bölüm aynı değildir. KMK değerlendirmesi fiili kullanım üzerinden yapılır.
Tapu niteliğinin sonradan değiştirilmesi ayrıca imar, cins tashihi, yapı kullanma izin belgesi ve kat mülkiyeti işlemleri gerektirebilir. Sadece apartman kurul kararı tapu cinsini kendiliğinden değiştirmez.
Tapuda Mesken Olan Daire Ofis veya Büro Olabilir mi?
m.24 ikinci fıkrada her “ofis” kelimesi açıkça sayılmamıştır. Bu nedenle bir bağımsız bölümün büro olarak kullanımı değerlendirilirken faaliyetin maddede sayılan veya emsal nitelikteki işlerden olup olmadığı, yönetim planı, tapu kaydı ve ilgili meslek/ruhsat mevzuatı birlikte incelenir.
Yönetim planında “bağımsız bölümler yalnız mesken olarak kullanılacaktır” şeklinde açık ve geçerli bir kullanım sınırlaması varsa, m.24’te adı geçmeyen büro faaliyeti bakımından da yönetim planına aykırılık gündeme gelebilir. KMK m.28 yönetim planını bütün kat maliklerini ve haleflerini bağlayan sözleşme hükmünde kabul eder.
Avukatlık bürosu ve serbest muhasebeci mali müşavirlik büroları konusunda m.24’e 2011 yılında geçici nitelikte ek fıkra konulmuş; daha sonra meslek kanunlarında özel düzenlemeler yapılmıştır. Bu nedenle güncel değerlendirme yalnız m.24’ün geçici cümlesine değil ilgili meslek kanunlarının bugünkü hükümlerine göre yapılmalıdır.
Doktor muayenehanesi ise ilk fıkrada belirli şartla istisna edilmiştir. Yine de belediye, sağlık ve yönetim planı kuralları ayrıca uygulanır.
Evden Çalışmak veya Home Office Şirket Kurmak KMK 24’e Aykırı mı?
Bir çalışanın evinden bilgisayarla uzaktan çalışması, tek başına m.24’te sayılan dükkân, imalathane, lokanta veya eğlence yeri niteliği oluşturmaz. Home office kavramı hukuki olarak tek tip faaliyet değildir. Faaliyetin fiili etkileri belirleyicidir.
Ev yalnız ofis adresi olarak kullanılıyor, müşteri trafiği yaratılmıyor, üretim ve stok yapılmıyor, gürültü veya koku oluşturmuyorsa m.24 ikinci fıkradaki sayılan faaliyetlerden farklı bir durum söz konusu olabilir. Buna karşılık konut içinde üretim atölyesi kuruluyor, müşteriler düzenli geliyor veya bölüm fiilen mağazaya çevriliyorsa değerlendirme değişir.
Yönetim planı daha sıkı kullanım kuralları içerebilir. Evden çalışma kanunen genel olarak yasak olmasa bile yönetim planındaki “yalnız mesken” hükmünün somut faaliyete etkisi ayrıca değerlendirilmelidir. Ayrıca vergi adresi kaydı veya ticaret sicili adresi, Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından kullanım hakkını kendiliğinden yaratmaz.
Belediyeden İşyeri Ruhsatı Alınması Oybirliği Yerine Geçer mi?
Hayır. Belediye işyeri açma ve çalışma ruhsatı kamu hukuku bakımından işletmenin mevzuata uygunluğunu denetler. Kat Mülkiyeti Kanunundaki oybirliği ise özel mülkiyet rejiminden kaynaklanan ayrı bir şarttır. Birinin bulunması diğerini kendiliğinden ikame etmez.
Ruhsat başvurusunda tapu niteliği ve gerekli kat malikleri kurulu kararının aranması ilgili ruhsat mevzuatına göre ayrıca gündeme gelir. İdare yanlışlıkla veya eksik belgeyle ruhsat vermişse, özel hukukta diğer kat maliklerinin KMK’dan doğan hakları ortadan kalkmaz.
Tersi de geçerlidir: Kat malikleri oybirliği vermiş olsa dahi faaliyetin imar, yangın, sağlık, çevre veya işyeri ruhsatı şartlarına aykırı olması hâlinde belediye ruhsatı olmadan işletme açılamaz. Kurul kararı kamu hukuku izinlerini yerine geçmez.
Yönetim Planı İşyeri Açılmasını Yasaklayabilir mi?
KMK m.28’e göre yönetim planı bütün kat maliklerini ve onların külli/cüzi haleflerini bağlar. Plan, bağımsız bölümlerin kullanım şeklini düzenleyebilir. Tapuda işyeri görünse bile yönetim planındaki geçerli kullanım kısıtlaması uyuşmazlıkta önem taşıyabilir.
Bununla birlikte yönetim planı kanunun emredici hükümlerine aykırı olamaz. m.24’ün ilk fıkrasında kanunen yasaklanan hastane gibi faaliyeti yönetim planı serbest bırakamaz. Aynı şekilde kanunun oybirliği istediği faaliyeti yönetim planındaki basit çoğunluk hükmüyle geçerli hâle getirmek mümkün değildir.
İşyeri açmadan önce tapu kaydıyla birlikte yönetim planının güncel örneği alınmalıdır. Eski malik zamanındaki kullanım veya yönetimin uzun süre sessiz kalması her durumda kanuni oybirliği eksikliğini gidermez.
Kiracı Mesken Dairede İşyeri Açarsa Sorumlu Kimdir?
Kiracının kullanım biçimi KMK m.18 ve m.24 hükümlerine tabidir. Malik, daireyi kiraya vermekle Kat Mülkiyeti Kanunundaki yükümlülüklerden tamamen çıkmaz. m.18, kiracı ve sürekli faydalananların da kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümlere tabi olduğunu ve ihlal hâlinde malik ile birlikte sorumluluk doğabileceğini düzenler.
Kiraya veren, sözleşmede faaliyet türünü açıkça belirlemeli ve kiracının tapu/yönetim planına aykırı kullanımına göz yummamalıdır. Kiracı sonradan daireyi lokanta, atölye veya dükkâna çevirirse TBK m.316 kapsamındaki sözleşmeye uygun kullanma ve komşulara saygı borcu da gündeme gelir.
Yönetim veya diğer kat malikleri, aykırı faaliyetin durdurulması için kiracıya ve gerekli hâllerde malike karşı kat mülkiyeti yollarını kullanabilir. Tahliye ise kiraya veren-kiracı ilişkisi içinde TBK’nın özel fesih şartlarına tabidir.
Oybirliği Olmadan İşyeri Açılırsa Ne Yapılır?
Öncelikle tapu kaydı, yönetim planı, kurul karar defteri ve işletmenin fiili faaliyet türü belirlenmelidir. Faaliyet m.24 ikinci fıkra kapsamında ve bütün kat maliklerinin oybirliği yoksa aykırılığın giderilmesi istenir.
KMK m.33 kapsamında anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi talep edilebilir. Faaliyetin m.24’e aykırılığı, tapunun mesken niteliği ve oybirliği eksikliği belgelerle gösterilir.
Belediye ruhsatı da hukuka aykırı verilmişse idari başvuru veya idari yargı yolu ayrı değerlendirilir. Sulh hukuk mahkemesi özel hukuk kullanımını; belediye ise kamu hukuku ruhsatını denetler. Bir başvuru diğerini otomatik olarak gereksiz hâle getirmez.
Aykırı kullanım aynı zamanda sürekli gürültü, koku veya ortak alan işgali yaratıyorsa KMK m.18 ve TMK m.737 hükümleri de talebin hukuki çerçevesine eklenebilir.
Mersin’de Mesken Dairede İşyeri Açma
KMK m.24 Türkiye genelinde aynıdır. Mersin Yenişehir, Mezitli, Akdeniz, Toroslar veya diğer ilçelerde tapuda mesken olarak kayıtlı daire için farklı oybirliği oranı yoktur. Belediye ruhsatı bakımından işyerinin bulunduğu ilçe belediyesinin güncel ruhsat süreci ayrıca takip edilir.
Özellikle apartman altı veya ara kat dairelerin klinik, güzellik merkezi, kafe, üretim alanı ya da dükkân olarak kullanılması planlanıyorsa kira veya satın alma sözleşmesi imzalanmadan önce tapu niteliği, yönetim planı ve m.24 şartları birlikte incelenmelidir. Sonradan ruhsat ve apartman uyuşmazlığıyla karşılaşmak yatırım maliyetini doğrudan artırır.
İlgili Rehberler
- Kat Malikinin Komşulara Karşı Yükümlülükleri
- Apartman Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir?
- Bağımsız Bölümde Tadilat İçin Onay
Sık Sorulan Sorular
1. Tapuda mesken olan daire dükkân yapılabilir mi?
KMK m.24’teki dükkân ve benzeri kullanım için bütün kat maliklerinin oybirliği gerekir.
2. Lokanta açmak için çoğunluk yeterli mi?
Hayır. Mesken olarak kayıtlı bölümde lokanta için m.24 uyarınca oybirliği gerekir.
3. Hastane için oybirliği alınırsa açılabilir mi?
Hayır. m.24 ilk fıkra hastane ve sayılan benzeri sağlık kuruluşlarını bağımsız bölüm niteliğine bakmaksızın yasaklar.
4. Doktor muayenehanesi yasak mı?
Dispanser, klinik ve poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler m.24 ilk fıkra yasağının dışındadır; diğer mevzuat ve yönetim planı ayrıca kontrol edilir.
5. Belediye ruhsatı oybirliği yerine geçer mi?
Hayır. Ruhsat ve KMK oybirliği farklı hukuki şartlardır.
6. Home office çalışmak için oybirliği şart mı?
Her evden çalışma m.24’te sayılan işyeri niteliğinde değildir; fiili faaliyet ve yönetim planı incelenir.
7. Tapuda işyeri yazıyorsa KMK 24 ikinci fıkra uygulanır mı?
İkinci fıkradaki oybirliği kuralı metin olarak tapuda mesken gösterilen bölüme ilişkindir; yönetim planı ve diğer mevzuat yine uygulanır.
8. Kiracı izinsiz işyeri açarsa malik sorumlu mu?
Kiracı ve malik KMK m.18 ve kullanım hükümleri çerçevesinde somut olaya göre sorumlu tutulabilir.
9. Oybirliği kararı tapuya şerh edilir mi?
m.24, yönetici veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine kararın bağımsız bölüm sayfalarına şerh verilebileceğini düzenler.
10. Aykırı işyeri için hangi mahkemeye başvurulur?
KMK m.33 kapsamında taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinden hâkimin müdahalesi istenebilir.
Oybirliği Kararı Alındıktan Sonra Faaliyet Değişirse Yeni Karar Gerekir mi?
Kat maliklerinin oybirliği belirli bir faaliyet için verilmişse, bağımsız bölümün sonradan nitelik ve etkileri farklı başka bir m.24 faaliyetine geçirilmesi eski kararın kapsamı bakımından yeniden incelenmelidir. Örneğin belirli şartlarla pastane kullanımına verilen oybirliği, bölümün daha sonra gece kulübüne dönüştürülmesi için sınırsız ve süresiz izin sayılmaz. Kurul kararındaki faaliyet türü, işletme niteliği ve varsa koşullar açıkça okunmalıdır.
İşletmenin yalnız ticaret unvanının değişmesi ile fiili faaliyet türünün değişmesi aynı değildir. Aynı işletme niteliği sürüyorsa sırf şirket adı değişti diye her durumda yeni m.24 kararı gerekeceği sonucu çıkarılamaz; buna karşılık kullanımın kanundaki farklı bir kategoriye dönmesi yeni oybirliği ihtiyacını doğurabilir.
Mesken Tapusu ile Belediye İşyeri Ruhsatı Birbirinden Ayrıdır
KMK m.24, tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümün belirli faaliyetler için kullanılmasına doğrudan sınırlama getirir. Hastane, dispanser, klinik ve Kanunda aynı grupta sayılan sağlık kuruluşları bakımından hüküm emredicidir; doktor muayenehanesi gibi Kanundaki istisna ayrıca değerlendirilir. Sinema, tiyatro, lokanta, pastane, imalathane, dükkân ve maddede sayılan diğer faaliyetler yönünden ise kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi gereken durumlar vardır.
Kat malikleri kurulunun oybirliği sağlaması, belediyeden işyeri açma ve çalışma ruhsatı alma zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Aynı şekilde belediyenin işyeri ruhsatı vermesi de KMK m.24’te gerekli kat malikleri kararının yerine geçmez. Tapu niteliği, yönetim planı, imar kullanım kararı ve işyeri ruhsatı ayrı hukuki kontrol alanlarıdır.
Bir bağımsız bölümde faaliyet başlamadan önce tapu kaydı ve yönetim planı, plan/proje kullanım türü, kat malikleri kararı ve işyeri ruhsat şartları birlikte incelenmelidir. Faaliyet daha sonra apartman sakinlerinin huzurunu bozarsa KMK m.18’deki doğruluk ve komşuyu rahatsız etmeme yükümlülüğü ayrıca uygulanır.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
İçerik KMK m.24’ün iki ayrı hukuki rejimi—mutlak sağlık kuruluşu yasağı ile meskende oybirliğine bağlı işyeri kullanımı—birbirinden ayrılarak hazırlanmıştır. Belediye ruhsatı ve kat mülkiyeti onayının farklı hukuki koşullar olduğu açıkça belirtilmiştir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
