Bağımsız Bölümde Tadilat İçin Kat Maliklerinin Onayı Gerekir mi? 2026
bağımsız bölümde tadilat kat maliklerinin onayı: Bağımsız bölümde tadilat için kat maliklerinin onayının ne zaman gerektiği; KMK 19, taşıyıcı sistem, ortak yer, dış cephe, tesisat, proje değişikliği ve 4/5 yazılı rıza kuralıyla
Kısa cevap: Kat maliki kendi bağımsız bölümünde, ana yapıya zarar vermeyen ve ortak yerleri değiştirmeyen iç düzenlemeleri kural olarak diğer kat maliklerinin onayı olmadan yapabilir. Ancak tadilat taşıyıcı sisteme, dış cepheye, ortak duvar veya döşemeye, ortak tesisata, balkon/teras gibi ortak niteliği bulunan bölümlere ya da onaylı mimari projeye etkide bulunuyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 ve diğer mevzuat hükümleri devreye girer. Ortak yerde inşaat, onarım ve tesis yapmak için kural olarak kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası gerekir.
Bu nedenle “daire benim, istediğim duvarı yıkarım” veya “her boya-badana için apartmandan izin almak gerekir” şeklindeki iki yaklaşım da yanlıştır. Hukuki sonuç, yapılan işin bağımsız bölüm sınırında kalıp kalmadığına, taşıyıcı unsuru etkileyip etkilemediğine ve ortak yer/projeye müdahale içerip içermediğine göre belirlenir.
Bağımsız Bölüm İçinde Hangi Tadilatlar Serbesttir?
Kat maliki, kendi bağımsız bölümünü kullanma ve ondan yararlanma hakkına sahiptir. Bu hakkın doğal sonucu olarak boya, zemin kaplaması, sabit mobilya, mutfak dolabı, vitrifiye, iç kapı veya dekoratif uygulama gibi ana yapıyı ve ortak yeri etkilemeyen işlemler kural olarak diğer maliklerin iznine bağlı değildir.
Ancak bağımsız bölümün sınırları yalnız kapıdan içeri girilen fiziksel alanla belirlenmez. Kolon, kiriş, taşıyıcı perde, ana tesisat şaftı, dış cephe, çatı, temel ve ortak sistemler bağımsız bölüm içinde görünse dahi ortak yer veya ana yapının taşıyıcı/ortak unsur niteliğini korur. Bu unsurlara müdahale edilmesi mülkiyet hakkının bireysel kullanım sınırını aşar.
Tadilat öncesi en güvenli yöntem, mimari ve statik projeyi inceleyip hangi elemanın bağımsız bölüm içi, hangisinin ortak/taşıyıcı unsur olduğunu belirlemektir. Eski binalarda fiilî duvar düzeni onaylı projeden farklıysa hukuki ve teknik değerlendirmede onaylı proje esas alınır.
KMK m.19 ve Ortak Yerde 4/5 Yazılı Rıza
KMK m.19 kat maliklerine ana gayrimenkulün mimari durumunu, güzelliğini ve sağlamlığını koruma yükümlülüğü getirir. Kat maliklerinden biri bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Bu kural, ortak yerin tek bir malikin kullanımında bulunması hâlinde dahi ortak yer niteliği devam ediyorsa önemini korur.
Beşte dört yazılı rıza “toplantıya katılanların beşte dördü” şeklinde anlaşılmamalıdır. Bütün kat malikleri esas alınır. Yönetim planında veya özel mevzuatta farklı ve daha ağır şartlar bulunuyorsa bunlar ayrıca incelenir.
Kanun, ortak yer ve tesislerdeki zorunlu onarım için özel istisna getirir. Ortak yer veya tesislerde bir bozukluk ana yapıya ya da bir bağımsız bölüme zarar veriyorsa ve gecikme tehlike yaratıyorsa teknik raporla gerekli işlerin yapılması her zaman beşte dört rızaya bağlanmaz. Zorunlu onarım ile isteğe bağlı yenilik birbirinden ayrılmalıdır.
Kolon, Kiriş ve Taşıyıcı Perdeye Müdahalenin Hukuki Sınırı
Taşıyıcı sisteme izinsiz müdahale en riskli tadilat türüdür. Kolon kesmek, kiriş delmek, taşıyıcı perdeyi kaldırmak, döşemeyi zayıflatmak veya statik sistemi etkileyen açıklık oluşturmak yalnız kat mülkiyeti uyuşmazlığı değildir; imar ve ceza hukuku sonuçları da doğurabilir.
Kat maliklerinin rızası, teknik olarak tehlikeli ve mevzuata aykırı bir taşıyıcı müdahaleyi kendiliğinden hukuka uygun hâle getirmez. Statik proje, belediye izinleri, yapı güvenliği ve diğer teknik şartlar ayrıca sağlanmalıdır. “Apartmandan imza topladım” belgesi, kolon kesme yetkisi vermez.
Taşıyıcı sistemde değişiklik planlanıyorsa önce yetkili inşaat mühendisi ve mimar tarafından mevcut proje incelenmeli; gerekli proje tadili ve idari izinler alınmadan uygulamaya başlanmamalıdır.
Daire İçindeki Duvar Yıkılabilir mi?
Her iç duvar taşıyıcı değildir. Hafif bölme duvarın kaldırılması, ortak tesisata ve onaylı projeye aykırılık doğurmuyorsa daha sınırlı bir müdahaledir. Buna rağmen duvarın taşıyıcı olup olmadığı yalnız gözle belirlenmemelidir. Yapının projesi ve teknik inceleme esas alınır.
Duvarın içinde ortak tesisat kolonu, havalandırma bacası, şaft veya ortak baca bulunuyorsa duvar bağımsız bölüm içi görünse bile işlem komşu ve ortak sistemleri etkileyebilir. Islak hacim yerinin değiştirilmesi de alt ve üst komşuda su kaçağı, ses ve tesisat sorunlarına yol açabilir.
Duvar kaldırma sonucunda bağımsız bölümün kullanım amacı, oda sayısı veya mimari planı belediye mevzuatı bakımından değişiyorsa proje tadili gerekip gerekmediği ayrıca kontrol edilir.
Balkon Kapatma, Pencere ve Dış Cephe Değişikliği
Dış cephe, ana gayrimenkulün ortak görünümünü ilgilendirir. Pencere ölçüsünü büyütmek, yeni pencere açmak, balkon kapatmak, dış cepheye klima dış ünitesi, tente, reklam, panjur veya farklı renkli kaplama eklemek yalnız bağımsız bölüm içi işlem sayılmaz. KMK m.19’daki mimari durum ve ortak yer koruması devreye girer.
Balkonun bağımsız bölümün içinde gösterilmesi, dış görünümü değiştiren her işlem için tek başına serbestlik sağlamaz. Yönetim planı, mimari proje, belediye imar kuralları ve kat malikleri rızası birlikte incelenmelidir.
Binada daha önce başka balkonların kapatılmış olması da otomatik kazanılmış hak yaratmaz. Önceki işlemlerin ruhsatlı veya kurul kararlı olup olmadığı ve mevcut projeye işlenip işlenmediği araştırılmalıdır.
Su, Doğalgaz, Elektrik ve Klima Tesisatında Tadilat
Bağımsız bölümün kendi iç tesisatında yapılan değişiklikler, ortak ana kolonlara ve diğer bölümlere zarar vermediği ölçüde daha geniş kullanım alanı içindedir. Ancak ana su kolonuna, ortak kanalizasyona, doğalgaz kolon hattına, bina elektrik ana panosuna veya ortak havalandırma sistemine müdahale ortak tesisat konusu olur.
Doğalgaz tesisatı ayrıca yetkili firma ve dağıtım şirketi kurallarına tabidir. Sayaç ve cihaz yerinin değiştirilmesi teknik onay gerektirebilir. Elektrik güç artışı veya ortak panoya müdahale de ilgili dağıtım şirketi ve teknik mevzuatla birlikte yürütülür.
Klima dış ünitesi veya tahliye hattının ortak cepheye/komşu bölüme zarar vermesi, gürültü ve su akıntısı yaratması hâlinde komşuluk ve kat mülkiyeti sorumluluğu doğabilir.
Onaylı Mimari Projeye Aykırı Tadilatın Sonucu
Bir tadilat kat maliklerinin rızasını almış olsa bile onaylı mimari projeye ve imar mevzuatına ayrıca uygun olmak zorundadır. Tadilat onaylı projeye veya imar mevzuatına aykırıysa belediye yönünden kanunda öngörülen idari işlemler ve eski hâle getirme süreci uygulanır.
Kat mülkiyeti davasında da proje önemli delildir. Mahkeme, bağımsız bölümün ve ortak yerin sınırını, duvarın proje üzerindeki yerini ve dış cephe düzenini bilirkişi aracılığıyla inceleyebilir. Fiilî kullanım tek başına projeyi değiştirmez.
Tapu müdürlüğündeki kat mülkiyeti projesi, belediye arşivindeki onaylı proje ve sahadaki mevcut durum karşılaştırılmalıdır. Büyük tadilatlarda iş başlamadan bu üçlü kontrol ciddi uyuşmazlıkları önler.
Hangi Tadilatlarda Belediye İzni Gerekir?
Her dekoratif işlem için yapı ruhsatı gerekmez. Ancak taşıyıcı sistem, cephe, kullanım amacı, bağımsız bölüm alanı, ortak bölüm veya mimari projeyi değiştiren işlemlerde belediye imar biriminden işlem gerekebilir. İzin gerekip gerekmediği yapılacak işin teknik kapsamına göre belirlenir.
“Müteahhit ruhsat gerekmez dedi” beyanıyla hareket etmek yeterli değildir. Gerekirse belediyeden yazılı bilgi alınmalı veya yetkili mimar tarafından proje mevzuatı incelenmelidir. Ruhsat gerektiren işi ruhsatsız yapmak daha sonra satış, kredi, sigorta ve tapu işlemlerinde de sorun yaratabilir.
Kiracı Dairede Tadilat Yapabilir mi?
Kiracı açısından kat mülkiyeti kurallarına ek olarak Türk Borçlar Kanunu m.321 uygulanır. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir. Bu nedenle sabit ve kalıcı tadilatlarda malik rızası alınmalıdır.
Kiraya verenin rızası, ortak yere müdahale için gereken kat malikleri rızasının yerine geçmez. Örneğin malik kiracının balkonu kapatmasına izin verse bile ortak cephe değişikliği için KMK ve imar şartları ayrıca aranır.
Kira sonunda eski hâle getirme, değer artışı ve masraf talebi bakımından yazılı anlaşma yapılması önemlidir. Kiracı evde tadilat yapabilir mi? rehberi bu ilişkiyi ayrıntılı açıklar.
İzinsiz Tadilat Yapılırsa Ne Olur?
Ortak yere veya ana yapıya aykırı müdahale varsa kat malikleri ve yönetici eski hâle getirme talebinde bulunabilir. Uyuşmazlık sulh hukuk mahkemesine taşınabilir. Teknik müdahalenin kapsamı bilirkişiyle belirlenir.
Tehlikeli taşıyıcı müdahalede yalnız özel hukuk davasının sonucu beklenmez; belediye ve ilgili idarelere başvuru gerekebilir. Su kaçağı, çatlak, gürültü veya başka maddi zarar doğmuşsa zarar gören malik tazminat talebinde bulunur.
Mahkeme eski hâle getirme kararı verirken onaylı proje, ortak yer niteliği, gerekli rıza ve teknik raporu değerlendirir. Sadece “apartman yönetimi izin vermedi” veya “komşular şikâyetçi” beyanı tek başına teknik sonucu belirlemez.
Tadilat Öncesi ve Sonrası Belge Kontrolü
- Tapu ve yönetim planını inceleyin.
- Onaylı mimari ve statik projeyi alın.
- Müdahale edilecek duvar/tesisatın niteliğini teknik kişiye belirletin.
- Ortak yer etkisi varsa gerekli yazılı rızayı alın.
- Belediye ruhsat/proje şartını kontrol edin.
- Yüklenici sözleşmesi ve teknik sorumluluğu yazılılaştırın.
- İş öncesi fotoğraf ve video alın.
- Komşu bağımsız bölümlerde mevcut çatlak/hasar varsa tutanak tutun.
- Elektrik/doğalgaz gibi tesisatlarda yetkili firma kullanın.
- İş bitiminde proje ve teslim belgelerini saklayın.
İç Tadilat ile Ortak Yere Müdahale Nasıl Ayrılır?
Bağımsız bölüm malikinin kendi bölümünde boya, zemin kaplaması, mutfak dolabı veya benzeri iç düzenleme yapması ile taşıyıcı sisteme, ortak tesisata, dış cepheye, çatıya, şaftlara ya da ortak duvarlara müdahale etmesi aynı hukuki rejime tabi değildir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.19 bakımından esas ayrım, yapılan işin yalnız bağımsız bölümün iç kullanımını mı değiştirdiği yoksa ana yapının ortak niteliğini, güvenliğini veya mimari görünümünü etkileyip etkilemediğidir.
Örneğin daire içindeki sabit olmayan mutfak mobilyasının yenilenmesi kural olarak diğer kat maliklerinin rızasını gerektirmez. Buna karşılık kolon veya kirişe müdahale, balkonun kapatılması, ortak baca ya da havalandırma şaftının değiştirilmesi, ortak su giderinin yönünün değiştirilmesi veya dış cephede yeni açıklık oluşturulması ortak alan ve yapı güvenliği yönünden ayrıca incelenir. Böyle bir işlem için yalnız malik ile ustanın anlaşması yeterli değildir.
Taşıyıcı Sisteme Müdahalede Hangi Belgeler Kontrol Edilir?
Duvar kırılması veya mekân birleştirme planlanıyorsa duvarın taşıyıcı olup olmadığı yalnız gözle belirlenmemelidir. Onaylı mimari ve statik proje, belediye arşivi ve gerektiğinde inşaat mühendisi görüşü incelenmelidir. Kolon, kiriş, perde beton ve taşıyıcı döşemeye müdahale yapının güvenliğini etkiler ve kat maliklerinin özel hukuk ilişkisini aşarak imar ve yapı güvenliği yaptırımlarını da gündeme getirir.
Özellikle deprem güvenliği bakımından taşıyıcı elemanın kesilmesi, delinmesi veya zayıflatılması ağır risk doğurur. Kat maliklerinin rıza vermiş olması, teknik ve idari olarak yasak bir müdahaleyi hukuka uygun hâle getirmez. Kanuni çoğunluk ile imar mevzuatına uygunluk iki ayrı şarttır.
Ortak Tesisat Daire İçinden Geçiyorsa Malik Tek Başına Değiştirebilir mi?
Su, atık su, doğalgaz, elektrik, yangın, havalandırma ve benzeri tesisatın bir bölümü fiziksel olarak bağımsız bölümün içinden geçse bile bütün binaya hizmet eden hatlar ortak yer niteliği taşıyabilir. Bu nedenle malik “boru benim evimin içinde” diyerek ortak hattı tek başına sökemez veya işlevini değiştiremez.
Tadilat projesinde ortak tesisatın yeri değiştirilecekse teknik zorunluluk, diğer bölümlere etkisi, yönetim planı ve kat malikleri kararı birlikte değerlendirilmelidir. İşlem nedeniyle alt veya üst kata su sızması, basınç kaybı, havalandırma problemi ya da yangın güvenliği sorunu doğarsa zarar veren malik ayrıca tazminat sorumluluğuyla karşılaşabilir.
İzinsiz Tadilatta Yönetim ve Diğer Malikler Ne Yapabilir?
Ortak yere veya projeye aykırı müdahale tespit edildiğinde yönetim ve diğer kat malikleri önce mevcut durumun fotoğraf, video, yönetim tutanağı ve onaylı proje ile belgelenmesini sağlamalıdır. Uyuşmazlık giderilmezse Kat Mülkiyeti Kanunu m.33 çerçevesinde hâkimin müdahalesi ve yapılan değişikliğin eski hâle getirilmesi talep edilir. Somut talebin niteliğine göre görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
Belediye yönünden ruhsat veya proje aykırılığı varsa idari denetim de ayrıca işler. Özel hukuk davası açılmış olması belediyenin imar mevzuatı kapsamında işlem yapmasına engel değildir; aynı şekilde belediyenin henüz işlem yapmamış olması diğer maliklerin mülkiyet hakkına dayalı talebini ortadan kaldırmaz.
Tadilat Yaptıracak Malik İçin Uygulama Kontrol Listesi
- Tapu ve yönetim planını kontrol edin.
- Onaylı mimari ve gerekiyorsa statik projeyi temin edin.
- İşlemin ortak yer, dış cephe veya ortak tesisata etkisini belirleyin.
- KMK m.19 kapsamında yazılı rıza gerekiyorsa işe başlamadan önce alın.
- Belediye yönünden ruhsat veya proje tadilatı gerekip gerekmediğini doğrulayın.
- Doğalgaz, elektrik ve yangın tesisatında yetkili teknik kişilerle çalışın.
- İş öncesi ve sonrası fotoğraf kaydı tutun.
- Alt ve üst komşulara zarar vermemek için izolasyon ve tesisat testlerini yaptırın.
Sıkça Sorulan Sorular
Daire içinde boya için apartman izni gerekir mi?
Hayır. Ortak yeri ve dış cepheyi etkilemeyen iç boya kural olarak bağımsız bölüm kullanımındadır.
İç duvarı yıkmak için izin gerekir mi?
Duvarın taşıyıcı veya ortak tesisat içeren unsur olup olmadığı ve projeye etkisi belirlenmelidir. Teknik inceleme yapılmadan yıkım yapılmamalıdır.
Kolon kesmek için kat maliklerinin onayı yeterli mi?
Hayır. Teknik ve imar mevzuatına aykırı taşıyıcı müdahale malik rızasıyla hukuka uygun hâle gelmez.
Ortak yerde değişiklik için kaç imza gerekir?
KMK m.19 kapsamında kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası aranır.
Balkon kapatmak bağımsız bölüm tadilatı mı?
Dış cephe ve mimari projeyi etkilediği için yalnız iç tadilat olarak değerlendirilmez.
Kiracı mutfağı değiştirebilir mi?
Kalıcı yenilik/değişiklik için kiraya verenin yazılı rızası alınmalıdır; ortak yere etkide KMK şartları da uygulanır.
Komşu izinsiz tadilat yapıyorsa ne yapabilirim?
Proje ve ortak yer niteliği kontrol edilerek yönetim, belediye ve gerekirse sulh hukuk mahkemesi yolu değerlendirilir.
Belediyeden ruhsat almak kat malikleri onayının yerine geçer mi?
Hayır. İmar izni ile kat mülkiyeti rızası farklı hukuki şartlardır.
Kat malikleri onay verse belediye izni gerekmiyor mu?
Gerekiyorsa belediye izin/proje süreci yine tamamlanmalıdır.
İzinsiz tadilat için eski hâle getirme istenir mi?
Ortak yere veya onaylı projeye aykırı müdahale varsa eski hâle getirme talep edilir; uyuşmazlık giderilmezse sulh hukuk mahkemesine başvurulur.
Türkiye Geneli Dosya Takibi ve Mersin Uygulaması
Kat Mülkiyeti Kanunu Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’deki apartman ve sitelerde de tadilatın ortak yer, taşıyıcı sistem ve onaylı projeye etkisi aynı kanun hükümleriyle değerlendirilir; belediye izinleri yerel idari süreç üzerinden yürütülür.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunda Türkiye geneli dosya takibi Mersin’den yönetilir. Tadilat uyuşmazlığında tapu, yönetim planı, mimari/statik proje, kurul kararı, fotoğraflar ve teknik rapor birlikte incelenir.
İlgili Rehberler ve Resmî Kaynaklar
- Kiracı evde tadilat yapabilir mi?
- Arsa payı düzeltme davası
- Kiracı demirbaş ve apartman masraflarını öder mi?
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
Son mevzuat kontrolü: 6 Eylül 2026.
Tadilat Öncesi Proje, Onay ve Delil Dosyası Nasıl Hazırlanır?
Bağımsız bölüm tadilatında ilk kontrol, yapılacak işin yalnız bölümün iç yüzeyinde mi kalacağı yoksa ortak yere veya onaylı projeye müdahale mi oluşturacağıdır. Boya, zemin kaplaması veya sabit olmayan mobilya değişikliği ile taşıyıcı duvarın kaldırılması, dış cephede pencere ölçüsünün değiştirilmesi veya ortak tesisata müdahale aynı hukuki kategoriye girmez. Bu nedenle usta teklifi alınmadan önce mevcut mimari proje, yönetim planı ve gerekiyorsa statik proje incelenmelidir.
Ortak alana veya dış görünüme etkisi bulunan işte sözlü yönetici izni güvenli bir dayanak değildir. Gerekli malik rızası karar defterine ve yazılı belgelere bağlanmalıdır. Rızanın hangi imalat için verildiği açıkça yazılmalı; “tadilata izin verilmiştir” gibi sınırı belirsiz kararlar yerine duvar, pencere, balkon, tesisat veya cihaz yeri somutlaştırılmalıdır. Böylece daha sonra yapılan işin izin kapsamını aşıp aşmadığı denetlenebilir.
Taşıyıcı sisteme ilişkin herhangi bir müdahalede yalnız kat maliklerinin rızasıyla yetinilmez; imar ve yapı güvenliği mevzuatı bakımından gereken proje ve idari izinler ayrıca yerine getirilir. Belediye veya ilgili idare nezdinde ruhsat/proje tadilatı gereken işlem, apartman kurulundan karar alınmış olsa dahi idari şartlar yerine getirilmeden hukuka uygun hâle gelmez. Aynı şekilde belediye yönünden izin gerekmeyen bir işlem ortak alana müdahale oluşturuyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ayrıca denetlenir.
Uyuşmazlık ihtimali bulunan tadilatta işe başlamadan önce fotoğraf ve video ile mevcut durum kaydı alınması, proje nüshalarının tarihli saklanması ve komşu bağımsız bölümlerde mevcut çatlak veya hasarların tespit edilmesi önemlidir. Tadilat sırasında ortak tesisata zarar verilirse masraf ve nedensellik bu kayıtlarla daha kolay belirlenir. İş sonunda da elektrik, su ve doğalgaz bağlantılarında yetkili servis veya teknik personel tutanakları saklanmalıdır. Böyle hazırlanan bir dosya, eski hâle getirme ve tazminat tartışmalarında hangi müdahalenin kim tarafından ve hangi izinle yapıldığını somutlaştırır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
