Apartman Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir? 2026’da 4/5 ve 2/3 Kuralı
apartman yönetim planı nasıl değiştirilir: Apartman yönetim planı değişikliği; normal apartmanda KMK 28 uyarınca 4/5, toplu yapıda 2026 değişikliğiyle KMK 70 uyarınca 2/3 çoğunluk, toplantı, tapu kaydı ve iptal süresiyle
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kısa cevap: Yönetim planı normal kat mülkiyeti rejimindeki apartmanlarda 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.28 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilir. Buna karşılık toplu yapılarda KMK m.70, 22 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren 7579 sayılı Kanun değişikliği sonrasında temsil edilen bağımsız bölüm tamsayısının üçte ikisini esas alır. “Site” kelimesinin bina adında bulunması tek başına toplu yapı rejimi oluşturmaz; önce yapının KMK m.66–70 kapsamında gerçekten toplu yapı olup olmadığı tespit edilmelidir.
İkinci toplantıya geçilmesi bu özel çoğunlukları düşürmez. Yönetim planı değişikliğinde değiştirilecek eski hüküm ve kabul edilen yeni metin açıkça belirlenmeli, oy ve temsil belgeleri doğru sayılmalı, karar defterine işlenmeli ve değişiklik tarihi tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmelidir. Kanunun emredici hükümlerine aykırı plan maddesi yeterli oyla kabul edilmiş olsa bile geçerli hâle gelmez.
Yönetim Planı Nedir ve Neyi Değiştirir?
Yönetim planı apartmanın veya sitenin bir yıllık bütçesi ya da yöneticinin karar listesi değildir. KMK m.28, yönetim tarzını, kullanma amaç ve biçimini, yönetici ve denetçinin ücretini ve yönetime ilişkin diğer esasları bu sözleşme niteliğindeki belgede düzenler. Bu nedenle yönetim planı yalnız o günkü kat maliklerini değil, bağımsız bölümü daha sonra satın alan kişileri de bağlar.
Bir kararın adına “yönetim planı değişikliği” yazılması tek başına belirleyici değildir. Kararın içeriğine bakılır. Örneğin plan olağan toplantının her yıl ocak ayında yapılacağını söylüyorsa bu hükmü hazirana taşıyan düzenleme yönetim planını değiştirir. Buna karşılık mevcut planın verdiği yetki çerçevesinde yalnız o yıl için bir hizmet sağlayıcı seçmek yönetim planı değişikliği değildir.
Değişiklikten önce tapudaki güncel yönetim planı ve varsa önceki değişiklikler alınmalıdır. Yöneticinin bilgisayarındaki tarihsiz Word dosyası, tapu müdürlüğünde kayıtlı planın güncel karşılığı sayılmamalıdır. Ada-parsel, bağımsız bölüm listesi, plan tarihi ve değişiklik ekleri birlikte kontrol edilmelidir.
Normal Apartmanda 4/5 Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
KMK m.28’in açık kuralı bütün kat maliklerinin beşte dördüdür. Bu oran toplantıya gelen kişiler üzerinden hesaplanmaz. On bağımsız bölümün on farklı malike ait olduğu basit bir apartmanda sekiz kabul oyu gerekir. Toplantıya altı kişinin katılıp altısının da kabul etmesi, katılanların tamamı “evet” demiş olsa bile 4/5 eşiğini karşılamaz.
Sekiz bağımsız bölümün sekiz farklı maliki varsa 8 x 4/5 = 6,4 olduğundan kesirli oy kullanılamayacağı için en az yedi kabul oyu gerekir. On iki farklı malik bulunan örnekte 9,6 sonucu en az on kabul oyu anlamına gelir. Ancak bir kişinin birden çok bağımsız bölümü veya tek bölümün birden çok paydaşı varsa KMK m.31’deki özel oy ve temsil hükümleri ayrıca uygulanır.
Arsa paylarını yüzde seksene ulaştırmak da tek başına m.28’deki malik çoğunluğunun yerine geçmez. Yönetim planı değişikliğinde malik listesi, bağımsız bölüm listesi, mülkiyet durumu ve kullanılan oylar aynı tarih itibarıyla çıkarılmalıdır. Özellikle çok sayıda bağımsız bölümü bulunan tek malik varsa oyların üçte birini aşamama sınırı da hesaba katılır.
Toplu Yapıda 2026 Değişikliği: 2/3 Kuralı
Toplu yapılarda özel hüküm KMK m.70’tir. 7579 sayılı Kanun’un 5. maddesiyle bu maddede yer alan beşte dört oranı üçte ikiye çevrilmiş; değişiklik 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak aynı tarihte yürürlüğe girmiştir. Bu nedenle 2026’dan önce hazırlanmış kaynaklarda toplu yapı için yazan 4/5 oranı güncel değildir.
Bu değişiklik normal apartmanlardaki KMK m.28 oranını düşürmemiştir. Normal apartman için 4/5; toplu yapı yönetim planı bakımından m.70’in kapsamına giren durumda 2/3 esas alınır. İki hükmün birbirine karıştırılması, kararın geçerliliğini doğrudan etkiler.
Toplu yapı temsilciler kurulu bakımından m.70, temsilcilerin sayısını değil temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısını esas alır. Örneğin 300 bağımsız bölümlük toplu yapıda temsil edilen bölüm sayısı üzerinden üçte iki eşik hesaplanır. Sadece “beş temsilcinin üçü kabul etti” demek temsil edilen bölüm sayıları farklıysa doğru sonuç vermez.
Geçici yönetimle ilgili yönetim planı hükümlerinde ise madde, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin üçte ikisinin oyunu esas alır. Temsilciler kurulu ile doğrudan malik oyu gerektiren durum ayrılmalıdır.
Binanın Adında “Site” Yazması 2/3 İçin Yeterli mi?
Hayır. KMK m.66 toplu yapıyı, bir veya birden çok imar parselinde onaylı yerleşim planına göre yapılmış veya yapılacak, ortak altyapı, kullanım alanı, sosyal tesis, hizmet veya yönetim bağlantısı bulunan birden çok yapı üzerinden tanımlar. Tek bloklu binaya pazarlama amacıyla “X Sitesi” adı verilmesi onu kendiliğinden toplu yapı yapmaz.
Tapu kayıtları, onaylı yerleşim/vaziyet planı, kuruluş belgeleri, yönetim planı ve yönetim organlarının yetki alanı birlikte incelenir. Blok yönetimi, ada yönetimi, parsel yönetimi ve toplu yapı temsilciler kurulunun yetkileri aynı değildir. Bir bloğun yalnız kendi ortak yerleri için karar alabilen kurulun bütün toplu yapının yönetim planını değiştirdiği varsayılamaz.
Bu nedenle toplantı öncesi ilk iş “hangi kurul, hangi planı, hangi maddeyle değiştirmeye yetkili?” sorusunu cevaplamaktır. Yanlış kuruldan yeterli oy çıkması hukuki sorunu çözmez.
Yönetim Planı Değişikliği İçin Toplantı Nasıl Çağrılır?
Çağrıda değişikliğin konusu açık olmalıdır. En sağlıklı yöntem mevcut madde ile önerilen yeni metni çağrı ekinde birlikte sunmaktır. “Yönetim planı hakkında karar alınacaktır” gibi genel gündem, özellikle kapsamlı değişikliklerde maliklerin neye oy vereceğini önceden anlamasını zorlaştırır.
KMK m.29 olağan toplantı zamanını öncelikle yönetim planına bırakır. Planda zaman belirtilmemişse normal kat malikleri kurulu takvim yılının ilk ayında toplanır. Olağanüstü toplantı ise yönetici, denetçi veya kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, toplantı sebebi bildirilerek en az on beş gün önce çağrıyla yapılabilir.
Çağrı yöntemi ve teslim ispatı saklanmalıdır. Özellikle olağanüstü toplantıda imzalı çağrı veya taahhütlü posta kayıtları ileride önem kazanır. Sadece WhatsApp grubuna tarih yazılması, kanundaki çağrı koşullarının sağlandığını her durumda kanıtlamaz.
İkinci Toplantıda Çoğunluk Düşer mi?
Yönetim planı değişikliği için hayır. KMK m.30 ikinci toplantıda genel karar çoğunluğunu kolaylaştırsa da aynı maddenin özel yeter sayıları saklı tuttuğu unutulmamalıdır. Bu nedenle ikinci toplantıya az kişi gelmiş olması KMK m.28’deki 4/5 veya toplu yapıdaki KMK m.70 üçte iki eşiğini ortadan kaldırmaz.
Birinci toplantıda toplantı yeter sayısı sağlanamadıysa ikinci toplantı yapılabilir; fakat plan değişikliğinin kabulü için gereken özel oy sayısı ayrıca hesaplanır. Toplantının açılabilmesiyle yönetim planı maddesinin değiştirilmesi farklı iki aşamadır.
İlk çağrıda ikinci toplantının yer ve zamanı da belirtilmeli; toplantılar arasındaki kanuni süre korunmalıdır. Çağrı usulü, toplantı yeter sayısı ve değişiklik özel çoğunluğu ayrı ayrı denetlenir.
Kiracı, Paydaş ve Vekil Oy Kullanabilir mi?
Kiracı, sırf apartmanda oturduğu için kat maliki oyu kullanamaz. Ancak malik tarafından usulüne uygun yetkilendirilmişse vekil sıfatıyla oy kullanabilir. Vekâletin hangi malik ve bağımsız bölüm için verildiği, toplantıyı ve karar konusunu kapsayıp kapsamadığı kontrol edilmelidir.
Bir bağımsız bölüm birden çok kişinin paylı mülkiyetindeyse bunları aralarından yetkilendirecekleri kişi temsil eder. Her paydaş ayrı bir bağımsız bölüm oyu kullanamaz. Bir kişinin birden çok bağımsız bölümü varsa her bölüm için oy hakkı bulunmakla birlikte KMK m.31’deki üçte bir sınırı uygulanır.
Aynı madde vekâleten kullanılabilecek oy sayısını da sınırlar. Kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir; daha büyük yapılarda yüzde beş sınırı dikkate alınır. Oy tablosunda asaleten ve vekâleten kullanılan oyların ayrı gösterilmesi denetimi kolaylaştırır.
Yeterli Oy Her Türlü Plan Değişikliğini Geçerli Yapar mı?
Hayır. Yönetim planı sözleşme niteliğinde olsa da kanunun emredici hükümlerine aykırı hüküm koyamaz. Yeterli çoğunlukla kabul edilen bir plan maddesi, KMK m.45’in oybirliği istediği önemli tasarrufları daha düşük çoğunluğa indiremez; KMK m.24 veya m.19’un özel şartlarını da ortadan kaldıramaz.
Örneğin dış duvar veya çatının reklam amacıyla kiralanması gibi KMK m.45 kapsamındaki önemli yönetim işlerini “yönetici tek başına yapar” şeklinde plan maddesine bağlamak emredici oybirliği şartını bertaraf etmez. Benzer şekilde ortak yere müdahale veya yasak işyeri kullanımı için kanundaki özel şartlar korunur.
Bu nedenle değişiklik metni sadece oy sayısı bakımından değil içerik bakımından da hukukçu ve gerektiğinde teknik uzman tarafından kontrol edilmelidir. Plan üzerinden mülkiyet hakkı, arsa payı veya tapu niteliği değiştirilemez.
Karar Defteri ve Tapu İşlemi Nasıl Yapılır?
KMK m.32’ye göre kurul kararları noter tasdikli karar defterine yazılır ve toplantıda bulunanlarca imzalanır. Plan değişikliğinde eski hüküm, yeni hüküm, kabul edilen metin, oy sonucu ve ekler açıkça gösterilmelidir. “Plan değiştirildi” şeklindeki tek satır gelecekte hangi metnin geçerli olduğu konusunda ciddi ispat sorunu yaratır.
KMK m.28’in son fıkrası yönetim planı ve değişikliklerinin tarihinin kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterileceğini düzenler. Değişiklik metni kuruluş belgeleri arasında plana bağlanarak saklanır. Karar defterine yazmak ile tapu kayıt işlemi aynı şey değildir.
Tapuda değişiklik tarihinin gösterilmiş olması da kararın yargısal denetimini ortadan kaldırmaz. Çoğunluk, temsil veya içerik bakımından sakatlık varsa mahkemeye başvuru hakkı devam eder.
Yönetim Planı Değişikliği Kararının İptal Süresi
Değişiklik kat malikleri kurulu kararıyla yapılmışsa KMK m.33’teki süre sistemi uygulanır. Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullanan malik bakımından karar tarihinden itibaren bir ay; toplantıya katılmayan malik bakımından kararı öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay önem taşır.
Yokluk veya mutlak butlan hâlleri için kanunda süre istisnası vardır. Ancak her çağrı veya imza hatası otomatik olarak yokluk sayılmaz. Sakatlığın türü, kararın içeriği ve etkisi ayrı değerlendirilmelidir.
Süre hesabında yönetimle yazışmak veya bir sonraki toplantıyı beklemek süreyi kendiliğinden durdurmaz. Karar tartışmalıysa öğrenme ve karar tarihleri belgelenmeli, dava şartı arabuluculuk süresi içinde başlatılmalıdır.
Dava Şartı Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1-c, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapar. Yönetim planı değişikliğine ilişkin iptal veya uygulama uyuşmazlığı da bu kapsamda değerlendirilir.
Arabuluculuk başvurusu yapılırken yalnız “apartman sorunu” yazılmamalıdır. Hangi tarihli kararın, hangi yönetim planı maddesinin, hangi çoğunluk veya temsil hatası nedeniyle uyuşmazlık konusu olduğu açıklanmalıdır. KMK m.33 süresinin başlangıcı da ayrıca hesaplanmalıdır.
Anlaşma olmazsa anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkili merci olarak gündeme gelir. Taşınmazın Mersin dışında olması, malikin Mersin’de yaşaması nedeniyle davayı kendiliğinden Mersin’e taşımaz.
Yönetim Planı Değişikliği İçin Profesyonel Dosya Nasıl Hazırlanır?
Uygulamada plan değişikliğinin iptal edilmesinin en sık sebepleri metinden çok hazırlık dosyasındaki eksiklerdir. Güncel malik listesi toplantı tarihinden önce tapu kayıtlarıyla karşılaştırılmalı; ölen malik, satışla el değiştiren bölüm, paylı mülkiyet veya birden fazla bölümü bulunan malik gibi özel durumlar ayrı işaretlenmelidir.
Değiştirilecek her madde için dört sütunlu tablo hazırlanabilir: mevcut hüküm, önerilen hüküm, değişiklik gerekçesi ve kanuni dayanak. Böylece toplantıda farklı metinlerin oylanması önlenir. Özellikle aidat paylaşımı, ortak alan kullanımı, yönetici yetkisi veya ticari kullanım gibi uyuşmazlık üretme ihtimali yüksek hükümler emredici kanun maddeleriyle karşılaştırılır.
Oy sayım tablosunda bağımsız bölüm numarası, malik, asaleten/vekâleten katılım, temsil belgesi, oy ve varsa muhalefet şerhi yer almalıdır. Toplu yapıda buna temsil edilen bağımsız bölüm sayısı eklenir. Toplantı sonunda yalnız karar defteri değil, kabul edilen plan metninin her sayfası karar ekine bağlanmalıdır.
Tapu işlemine sunulacak dosyada karar, yeni plan metni, gerekli temsil belgeleri ve müdürlüğün istediği diğer evraklar hazırlanır. İşlem tamamlandıktan sonra yönetici yeni metni maliklere erişilebilir biçimde bildirmeli; eski ve yeni sürümleri tarih sırasıyla arşivlemelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
2026’da her apartmanda yönetim planı 2/3 ile değişir mi?
Hayır. Normal apartmanda KMK m.28 uyarınca 4/5 devam eder. 2/3 oranı 2026 değişikliğiyle KMK m.70 kapsamındaki toplu yapılar için getirilmiştir.
İkinci toplantıda gelenlerin çoğunluğu planı değiştirebilir mi?
Hayır. İkinci toplantı özel 4/5 veya 2/3 eşiğini düşürmez.
On daireli apartmanda sekiz kabul oyu yeterli mi?
Her daire farklı malike aitse KMK m.28 bakımından sekiz oy 4/5 eşiğini sağlar; temsil ve diğer usul koşulları ayrıca kontrol edilir.
Toplu yapı planında eski 4/5 yazıyorsa ne olur?
Güncel KMK m.70’e aykırı eski hüküm kanunun önüne geçmez; önce yapının gerçekten toplu yapı olduğu doğrulanır.
Yönetici planı tek başına değiştirebilir mi?
Hayır. Yönetici ancak usulüne uygun kabul edilmiş değişikliğin uygulama ve kayıt işlemlerini yürütür.
Kiracı oy verebilir mi?
Kiracılık tek başına oy hakkı vermez; malik tarafından yetkilendirilmiş vekil olarak oy kullanılabilir.
Yeni malik eski planla bağlı mı?
Evet. Geçerli yönetim planı ve değişiklikleri sonraki maliklere de uygulanır.
Karar defterine yazmak tapu işlemi yerine geçer mi?
Hayır. Karar defteri ve tapu kütüğünde değişiklik tarihinin gösterilmesi farklı işlemlerdir.
Karara katılmayan malik ne kadar sürede dava açar?
Öğrenmeden itibaren bir ay ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı aylık süre sistemi uygulanır; yokluk/mutlak butlan istisnası ayrıca değerlendirilir.
Doğrudan dava açılabilir mi?
Kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında önce dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır.
Türkiye Geneli Dosya Takibi ve Mersin Uygulaması
KMK m.28 ve 2026’da değişen m.70 hükümleri Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’deki apartman veya toplu yapıda da doğru hukuki rejimin tespiti, malik/temsilci listesi ve özel çoğunluk hesabı aynı yöntemle yapılır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunda Türkiye geneli dosya takibi Mersin’den yönetilir. Yönetim planı dosyasında tapudaki güncel plan, önceki değişiklikler, çağrı belgeleri, temsil evrakı, oy dökümü ve karar metni birlikte incelenir.
İlgili Rehberler ve Resmî Kaynaklar
- Kat malikleri kurulu kararının iptali
- Aidat itirazı ve ortak gider uyuşmazlıkları
- Arsa payı düzeltme davası
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu — güncel metin
- 7579 sayılı Kanun
- 6325 sayılı Arabuluculuk Kanunu
Son mevzuat kontrolü: 6 Eylül 2026.
Oylama Tutanaklarında Son Kontrol
Yönetim planı değişikliğinin geçerliliği denetlenirken kabul oylarının toplamı kadar, toplantı tarihindeki güncel malik ve temsilci listesi de önemlidir. Satılmış bağımsız bölümün eski malikinin oyu, süresi veya kapsamı uygun olmayan vekâlet, paylı bölümde birden fazla kişinin ayrı ayrı oy kullanması veya KMK m.31’deki temsil sınırının aşılması hesaplamayı değiştirebilir. Bu nedenle karar defterindeki toplam rakam, tapu ve vekâlet belgeleriyle satır satır doğrulanmalıdır.
Toplu yapıda ayrıca temsilcinin kaç bağımsız bölümü temsil ettiği açıkça kaydedilmelidir. Böylece 2026’da yürürlüğe giren KMK m.70 üçte iki hesabının temsilci sayısı üzerinden değil temsil edilen bağımsız bölüm tamsayısı üzerinden yapıldığı denetlenebilir.
Yönetim Planı Değişikliğinde Uygulama ve Geçerlilik Kontrolü
Yönetim planı değişikliğinde yalnız oy sayısına bakmak yeterli değildir. Önce taşınmazın normal kat mülkiyeti rejiminde mi yoksa toplu yapı hükümlerinde mi olduğu belirlenmeli; uygulanacak özel çoğunluk buna göre seçilmelidir. Tapu kayıtları, mevcut yönetim planı, blok-parsel yapısı ve temsilciler kurulu düzeni incelenmeden “site olduğu için üçte iki yeter” veya “her durumda beşte dört gerekir” biçiminde genelleme yapılmamalıdır.
Toplantı dosyasında değiştirilecek eski madde ile kabul edilmesi önerilen yeni metin birlikte bulunmalıdır. Oylama yalnız “yönetim planı değişsin” şeklinde yapılırsa hangi hükmün kabul edildiği konusunda sonradan uyuşmazlık çıkabilir. Hazır bulunanlar listesi, malik ve bağımsız bölüm tablosu, vekâletnameler, kabul-ret oyları ve karar defteri sayfası aynı dosyada saklanmalıdır. Bir kişinin birden fazla bağımsız bölüme sahip olması veya vekâleten oy kullanması hâlinde KMK m.31 sınırlamaları ayrıca hesaplanmalıdır.
Kabul edilen plan değişikliğinin kanunun emredici hükümlerine aykırı olmaması gerekir. Yeterli oy sayısı, kanunun oybirliği aradığı bir işlemi daha düşük çoğunlukla geçerli hâle getirmez. Ortak yerin devri, bazı kullanım amacı değişiklikleri veya kanunun başka maddelerde özel çoğunluğa bağladığı işlemler yönetim planına farklı oran yazılarak bertaraf edilemez. Bu sebeple değişiklik maddeleri tek tek hangi hukuki sonucu doğurduğu bakımından incelenmelidir.
Karar sonrasında tapu ve bildirim işlemleri geciktirilmemelidir. Yönetim planı değişikliğinin tarihi kütüğün beyanlar hanesinde gösterilir ve değişiklik metni plana bağlanır. Karara karşı iptal veya hükümsüzlük iddiası gündeme gelecekse toplantıya katılım, muhalefet ve öğrenme tarihleri ayrı ayrı kayıt altına alınmalıdır. Dava şartı arabuluculuk başvurusu da süre hesabıyla birlikte planlanmalıdır. Böylece değişiklik yalnız toplantıda alınmış bir karar olarak kalmaz; kararın yetkili kurul, doğru çoğunluk, kanuna uygun içerik ve tapu kaydı yönlerinden tamamı denetlenmiş olur.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
