İdare Kamulaştırılan Taşınmaza Artık İhtiyaç Duymuyorsa Malik Geri Alabilir mi? 2942 m.22 2026
Kısa ve net cevap: 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.22’ye göre kamulaştırmanın kesinleşmesinden sonra taşınmazın kamulaştırma amacına veya kamu yararına yönelik herhangi bir ihtiyaca tahsis edilmesine artık gerek kalmazsa idare, bu durumu eski malike veya mirasçılarına Tebligat Kanununa göre bildirir. Malik veya mirasçıları, bildirim üzerine üç ay içinde kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle birlikte geri ödeyerek taşınmazı geri alabilir. İade, kamulaştırmanın ve bedelin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse bedel faizi alınmaz. m.22 teklifini kabul etmeyen malik veya mirasçıların m.23’e göre geri alma hakları da düşer. m.22, kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçtikten sonra uygulanmaz.
Güncellik: Rehber 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu m.21, m.22, m.23 ve m.24 esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
2942 m.22 Hangi Durumda Uygulanır?
m.22’nin uygulanabilmesi için kamulaştırma sürecinin kesinleşmiş olması ve taşınmazın idare adına geçmiş bulunması gerekir. Daha sonra idare, kamulaştırma amacı için veya başka herhangi bir kamu yararı ihtiyacı için bu taşınmaza artık gerek kalmadığını belirler. Bu durumda kanun eski malike veya mirasçılarına taşınmazı geri alma fırsatı tanır.
İdarenin yalnız ilk kamulaştırma projesinden vazgeçmesi her durumda m.22 iade zorunluluğu doğurmaz. Taşınmaz başka bir kamu hizmetine tahsis edilecekse kamu yararına yönelik ihtiyaç devam eder. m.22, taşınmazın kamusal kullanım gereğinin tamamen ortadan kalkması durumuna yöneliktir.
Örneğin yol projesi için kamulaştırılmış arsa güzergâh değişikliği nedeniyle artık kullanılmayacaksa, idare bu arsayı başka bir kamu hizmetine tahsis etmeyecekse m.22 süreci gündeme gelir. Buna karşılık taşınmaz okul, sağlık tesisi veya başka kamusal kullanıma ayrılmışsa “ilk proje yapılmadı” demek tek başına m.22 iadesi için yeterli değildir.
İdare Eski Malike Nasıl Bildirim Yapar?
Kanun, kamusal ihtiyaç kalmadığında durumun mal sahibi veya mirasçılarına 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre duyurulmasını zorunlu tutar. Üç aylık kabul süresi geçerli bildirimin yapılmasıyla anlam kazanır. Eski malikin adresi değişmişse veya ölmüşse mirasçı ve adres araştırması yapılmalıdır.
Tebligatın içeriğinde taşınmazın açık kimliği, kamulaştırma bilgisi, geri alma bedeli ve başvuru yöntemi anlaşılır olmalıdır. Malik neyi, hangi bedeli ve hangi süre içinde geri alabileceğini bilmelidir. Yalnız kurum içi karar alınması üç aylık hakkı kullanma süresini başlatmaz.
Yurt dışında yaşayan eski maliklerde yabancı ülkeye veya Türkiye’de usulüne uygun vekile yapılacak tebligat önem taşır. Tebligat usulü tartışmalıysa 7201 sayılı Kanunun ilgili hükümleri ayrıca incelenir.
Malik Taşınmazı Geri Almak İçin Kaç Ay İçinde Başvurmalıdır?
m.22’ye göre mal sahibi veya mirasçıları idarenin duyurusu üzerine üç ay içinde kamulaştırma bedelini kanuni şartlarla geri ödeyerek taşınmazı geri alabilir. Üç aylık süre yalnız niyet bildirme dönemi değildir; iade iradesi ve ödeme işlemleri süresi içinde yürütülmelidir.
Malik bildirim gelir gelmez tapu kaydını, taşınmazın mevcut fiziksel durumunu ve idarenin talep ettiği geri ödeme hesabını kontrol etmelidir. Taşınmaz üzerinde sonradan yapı, yol, tesis veya başka kamu yatırımı yapılmışsa m.22’nin şartlarının gerçekten bulunup bulunmadığı yeniden değerlendirilir.
Üç aylık süre geçtikten sonra aynı m.22 teklifine dayanarak sınırsız geri alma hakkı yoktur. Ayrıca m.22 teklifini kabul etmeme, m.23 bakımından ayrıca hak düşürücü sonuç doğurur.
Geri Alırken Hangi Bedel ve Faiz Ödenir?
Eski malik veya mirasçı, kamulaştırma sırasında aldığı kamulaştırma bedelini, bu bedeli aldığı günden itibaren işleyecek kanuni faiz ile birlikte idareye geri öder. Kanun burada kamulaştırma bedelinin güncel piyasa değerini değil, alınmış bedel ve kanuni faiz esasını kurar.
Malik taşınmazın bugün daha değerli veya daha düşük değerli olduğunu ileri sürerek m.22 geri ödeme tutarını serbest piyasa değerine göre değiştiremez. Ancak m.24 kapsamında yapı, sabit tesis veya ekili-dikili unsurlarda idare döneminde meydana gelen yıkılma, sökülme veya harap olma varsa geri ödeme bedelinden düşülebilecek hasar farkı ayrıca değerlendirilir.
Faiz başlangıcı kamulaştırma bedelinin eski malikçe alındığı gündür. Bedelin taksitle ödendiği özel durumlarda ödeme tarihleri ve m.3 hükümleri ayrıca dikkate alınır.
Kamulaştırmadan Sonra Bir Yıl İçinde İade Olursa Faiz Alınır mı?
m.22 açık bir istisna düzenler: iade işlemi kamulaştırmanın ve bedelinin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse kamulaştırma bedelinin faizi alınmaz. Malik yalnız aldığı bedeli geri verir.
Bu bir yıllık süre, üç aylık tebligat sonrası kabul süresinden farklıdır. Bir yıl, kamulaştırma ve bedelin kesinleşmesiyle ilgili erken iade avantajıdır; üç ay ise idarenin m.22 bildirimi sonrasında hakkın kullanılacağı süredir. İki süre aynı dosyada birlikte hesaplanabilir.
Örneğin kamulaştırma ve bedel kesinleştikten sekiz ay sonra idare taşınmaza ihtiyaç kalmadığını bildirir ve malik üç aylık dönemde işlemi tamamlayarak bir yıllık toplam sürenin içinde iade gerçekleştirirse faiz alınmaması gündeme gelir. İşlem bir yılı aşarsa bedelin alındığı tarihten başlayan kanuni faiz kuralı uygulanır.
m.22 Geri Alma Teklifi Beş Yıl Sonra Yapılır mı?
Hayır. Kanun, m.22 hükümlerinin kamulaştırmanın kesinleşmesi tarihinden itibaren beş yıl geçmiş olması hâlinde uygulanmayacağını açıkça düzenler. Bu sınır, idarenin iade teklifine dayanan m.22 sisteminin zaman çerçevesidir.
Beş yıllık sınır m.23’teki malikin geri alma hakkıyla karıştırılmamalıdır. m.23, kamulaştırma bedelinin kesinleşmesinden itibaren beş yıl içinde kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem veya tesis yapılmaması ve taşınmazın kamu ihtiyacına tahsis edilmeyerek olduğu gibi bırakılması hâlinde doğan farklı bir haktır.
Bu nedenle dosyada önce idarenin m.22 uyarınca ihtiyaç kalmadığına karar verip bildirim yapıp yapmadığı; sonra m.23’teki beş yıllık fiilî kullanım şartlarının oluşup oluşmadığı ayrı incelenir.
m.22 İade Teklifini Kabul Etmeyen Malik Sonradan m.23’e Dayanabilir mi?
Hayır. 2014 değişikliğiyle m.22’ye eklenen hüküm, m.22 kapsamında taşınmazı geri almayı kabul etmeyen mal sahibi veya mirasçıların m.23’e göre geri alma haklarının da düşeceğini düzenler. Bu nedenle idarenin iade teklifi sıradan bilgilendirme değildir; sonradan kullanılabilecek m.23 hakkını da etkiler.
Malik teklif geldiğinde taşınmazın güncel ekonomik değerini, geri ödenecek kamulaştırma bedeli ve faizi, taşınmaz üzerindeki mevcut fiziki durum ve hukuki yükleri birlikte değerlendirmelidir. “Şimdi kabul etmeyeyim, beş yıl sonra m.23 ile alırım” yaklaşımı kanunun bu açık hükmü karşısında mümkün değildir.
Teklifin usulsüz tebliğ edildiği veya malik adına yetkisiz kişi tarafından reddedildiği iddia ediliyorsa tebligat ve temsil belgeleri ayrıca incelenir. Geçerli ret beyanının sonuçları ağırdır.
Başka Bir Kamu İdaresi Taşınmazı İstiyorsa Eski Malike İade Edilir mi?
m.22, kamulaştırmayı yapan idare dışında başka bir idarenin taşınmazı kamulaştırma yoluyla gerçekleştirebileceği bir kamu hizmeti için istemesi hâlinde eski malike iade yerine kamu kurumları arası devir sisteminin uygulanmasını öngörür. Bu durumda m.30 hükümleri gündeme gelir.
Örneğin belediyenin artık ihtiyacı kalmayan bir taşınmazı başka bir kamu kurumu okul, sağlık veya ulaşım tesisi için kamulaştırılabilir bir kamu hizmetinde kullanacaksa eski malike iade sistemi yerine kurumlar arası devir yapılabilir. İkinci idarenin isteğinin gerçekten kamulaştırma konusu olabilecek kamu hizmetine dayanması gerekir.
Kamusal ihtiyaç ortadan kalkmış mı yoksa başka kuruma devredilerek devam mı ediyor sorusu m.22’nin uygulanmasında merkezî önemdedir.
Taşınmaz İdarenin Elindeyken Zarar Görmüşse Geri Ödeme Nasıl Yapılır?
m.24, m.21, m.22 veya m.23 kapsamında vazgeçilen veya geri alınan taşınmaz üzerindeki bina, sabit tesisler ve ekili-dikili şeyler yıkılmış, sökülmüş veya harap olmuşsa eski malik veya mirasçının kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkı, geri ödeyeceği kamulaştırma bedelinden düşmesini isteyebileceğini düzenler.
Bu nedenle geri alma işleminden önce taşınmazın mevcut durumu ile kamulaştırma tarihindeki durum fotoğraf, ekspertiz, yapı ve tarım kayıtlarıyla karşılaştırılır. Yıkılan bina veya sökülen sabit tesisin değer kaybı somut hesaplanmalıdır.
m.24 uyuşmazlıkları adli yargıda çözümlenir. İade işleminin idari yönüyle hasar mahsup hesabının yargı yolu aynı konu değildir; uyuşmazlığın niteliği doğru belirlenmelidir.
m.22 ile m.23 Arasındaki Temel Fark Nedir?
m.22’de hareket idareden başlar: kamulaştırma amacı veya başka kamu ihtiyacı kalmadığını idare tespit eder ve eski malike geri alma teklifini Tebligat Kanununa göre bildirir. Malik üç ay içinde bedeli ve şartları yerine getirerek iade alır.
m.23’te ise idarenin beş yıl boyunca kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem/tesis yapmaması ve taşınmazı kamu ihtiyacına tahsis etmeden olduğu gibi bırakması üzerine eski malik veya mirasçının kanundan doğan geri alma hakkı gündeme gelir. Bu hak doğduktan sonra bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.
İki madde birbirinin alternatifi gibi serbestçe seçilemez. m.22 teklifi yapılmış ve geçerli biçimde reddedilmişse m.23 hakkı da düşer. Dosyada kronoloji bu nedenle önemlidir.
Eski Malik İçin 10 Kontrol
- Kamulaştırma ve bedelin kesinleşme tarihlerini belirleyin.
- İdarenin taşınmazı hangi amaçla kamulaştırdığını belgeleyin.
- Taşınmazın mevcut kamu kullanımını yerinde ve resmi kayıtlardan kontrol edin.
- m.22 kapsamında idare tarafından alınmış ihtiyaç kalmaması kararı var mı inceleyin.
- Tebligat tarihini ve üç aylık son günü kaydedin.
- Geri ödenecek kamulaştırma bedelinin alındığı tarihi belirleyin.
- Bir yıllık faizsiz iade istisnasının uygulanıp uygulanmadığını hesaplayın.
- Taşınmazda yapı veya tesis hasarı varsa m.24 mahsup hesabını hazırlayın.
- Başka kamu idaresine devir/tahsis bulunup bulunmadığını kontrol edin.
- Teklifi reddetmenin m.23 hakkını düşürdüğünü dikkate alarak karar verin.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
m.22 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de yol, belediye tesisi, enerji veya altyapı amacıyla daha önce kamulaştırılmış taşınmazın proje değişikliği nedeniyle boş kalması hâlinde eski malik önce idarenin başka kamu ihtiyacı bulunup bulunmadığını araştırmalıdır.
Yurt dışında yaşayan eski malik veya mirasçıya yapılacak tebligat, üç aylık kısa süre nedeniyle özellikle önemlidir. Vekâletname ve ödeme hazırlığı bildirim geldikten sonra geciktirilmemelidir.
İlgili Rehberler
- Kamulaştırma Şerhi
- Bedel Tespit ve Tescil
- Kamulaştırma Bedeli Hesabı
- Kamulaştırmaya Karşı Dava Süresi
- Mevzuat Bilgi Sistemi
2942 m.22 İade Sürecinde İdarenin Bildirimi Ne Anlama Gelir?
Kamulaştırmayı yapan idare, taşınmaza kamulaştırma amacı veya başka bir kamu yararı için artık ihtiyaç kalmadığını belirlediğinde m.22’deki iade sistemi gündeme gelir. Bu süreç, taşınmazın eski malik veya mirasçılarına kendiliğinden tapuda geri döndüğü anlamına gelmez. İdarenin ihtiyaç kalmadığı yönündeki kararı, eski malik veya mirasçılara yapılacak bildirim ve kanunda öngörülen bedel iadesi aşamaları birlikte tamamlanmalıdır.
Bildirim dosyasında hangi taşınmazın, hangi kamulaştırma kararıyla ve hangi bedelle alındığı açık olmalıdır. Eski malik ölmüşse mirasçılık belgesi alınarak güncel hak sahipleri belirlenir. Birden fazla mirasçı varsa bildirimin yalnız bir kişiye yapılması, diğer hak sahiplerinin durumunu kendiliğinden sona erdirmez; tebligat ve temsil kayıtları ayrı incelenmelidir.
Üç Aylık Süre İçinde Hangi İşlemler Yapılmalıdır?
m.22 kapsamında iade teklifini kabul eden eski malik veya mirasçıların kanundaki üç aylık süreyi kaçırmaması gerekir. Süre, bildirimin hukuken geçerli tebliğiyle bağlantılıdır. Bu nedenle tebligat mazbatası veya elektronik tebligat kaydı dosyaya alınmalı, kabul beyanı ve bedel/faiz ödeme işlemleri son güne bırakılmamalıdır.
İade için ödenecek tutarın hangi kamulaştırma bedeline dayandığı, bedelin ne zaman ödendiği ve kanuni faiz hesabının hangi tarih aralığını kapsadığı idarenin hesabıyla karşılaştırılmalıdır. Birden fazla paydaş veya mirasçı varsa her hak sahibinin payına düşen tutar ayrıca hesaplanmalıdır.
m.22 İadesi ile m.23 Geri Alma Hakkı Nasıl Ayrılır?
m.22’de hareket noktası idarenin kamulaştırılan taşınmaza artık ihtiyaç bulunmadığını belirlemesidir. m.23’te ise kanunda öngörülen uzun süre boyunca kamulaştırma ve devir amacına uygun işlem, tesis veya başka kamu yararı tahsisi yapılmaması üzerinden eski malik veya mirasçının geri alma hakkı tartışılır. Bu iki hükmün süreleri, başlangıç noktaları ve ispat konuları farklıdır.
İdare m.22 bildirimi yapmışsa hak sahibi yalnız beş yıllık m.23 süresini beklemek zorunda değildir; m.22’nin kendi prosedürü değerlendirilir. Buna karşılık hiç m.22 bildirimi yapılmamış fakat m.23 koşullarının oluştuğu düşünülüyorsa geri alma hakkı ayrı hukuki zeminde ileri sürülür.
İade Öncesi Tapu ve Takyidat Kontrolü
Taşınmaz kamulaştırma sonrasında başka bir kamu idaresine devredilmiş, bir projeye tahsis edilmiş veya üzerinde üçüncü kişi hakkı kurulmuş olabilir. İade işlemi başlatılmadan önce güncel tapu kaydı, takyidatlar, idareler arası devirler ve fiilî kullanım durumu kontrol edilmelidir. Eski malik yalnız ilk kamulaştırma tarihindeki tapu kaydına dayanarak bugünkü hukuki durumu varsaymamalıdır.
Net sonuç: m.22’de iade, idarenin ihtiyaç kalmadığını belirlemesi + usulüne uygun bildirim + hak sahibinin süresinde kabul ve bedel/faiz iadesi zincirine dayanır. Bu zincirin her aşaması belgelendirilmelidir.
İlgili rehberler: m.23 beş yıllık geri alma, m.20 boşaltma ve m.14 dava süresi.
Sık Sorulan Sorular
1. İdare taşınmaza ihtiyaç duymuyorsa eski malik geri alabilir mi?
Evet. m.22 şartları varsa idare bildirim yapar ve eski malik/mirasçı üç ay içinde geri alabilir.
2. Geri alma süresi kaç aydır?
İdarenin m.22 tebligatından sonra üç aydır.
3. Hangi bedel geri ödenir?
Alınan kamulaştırma bedeli, kural olarak alındığı günden itibaren kanuni faiziyle geri ödenir.
4. Bir yıl içinde iade olursa faiz var mı?
İade kamulaştırmanın ve bedelin kesinleşmesinden sonra bir yıl içinde gerçekleşirse faiz alınmaz.
5. m.22 beş yıl sonra uygulanır mı?
Hayır. Kamulaştırmanın kesinleşmesinden itibaren beş yıl geçince m.22 uygulanmaz.
6. İade teklifini reddedersem m.23 hakkım devam eder mi?
Hayır. m.22 teklifini kabul etmeyen malik veya mirasçının m.23 geri alma hakkı da düşer.
7. Taşınmaz başka kamu kurumuna lazımsa eski malike iade edilir mi?
Kanundaki şartlarla m.30 kurumlar arası devir sistemi uygulanır.
8. Taşınmaz zarar gördüyse aynı bedel mi geri ödenir?
m.24 kapsamında yıkılan/sökülen/harap olan unsurların değer farkının geri ödenecek bedelden düşülmesi istenebilir.
9. Mirasçılar m.22 hakkını kullanabilir mi?
Evet. Kanun eski malikin yanında mirasçılarını da açıkça kapsar.
10. m.22 ile m.23 aynı hak mı?
Hayır. m.22 idarenin ihtiyaç kalmaması bildirimine; m.23 ise beş yıllık kullanılmama durumuna bağlı farklı haklardır.
İçerik 2942 m.22’nin güncel üç aylık iade, bir yıllık faiz istisnası, beş yıllık sınır ve m.23 hakkını düşüren ret sonucu esas alınarak hazırlanmıştır. Doğrulanmamış yargı kararı kullanılmamıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
