Miras Ortaklığı Paylı Mülkiyete Nasıl Çevrilir? TMK 644 Sulh Hukuk Başvurusu 2026
Kısa ve net cevap: Türk Medeni Kanunu m.644’e göre mirasçılardan biri, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini sulh hukuk mahkemesinden isteyebilir. Hâkim diğer mirasçılara çağrı yapar ve belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmelerini ister. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılan bir itiraz ileri sürülmez ve mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmazsa mahkeme istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesine karar verebilir. Bu işlem tereke malını satmaz; her mirasçının payını bağımsızlaştırır. Dönüşümden sonra pay sahibi kendi payı üzerinde paylı mülkiyet hükümlerine göre tasarruf edebilir.
Güncellik: Rehber 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükteki TMK m.640, m.642, m.644 ve paylı mülkiyet hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Elbirliği Mülkiyeti ile Paylı Mülkiyet Arasındaki Temel Fark Nedir?
Mirasbırakan öldüğünde birden fazla mirasçı varsa tereke üzerinde miras ortaklığı doğar ve mirasçılar kural olarak elbirliği mülkiyetine sahip olur. Elbirliği mülkiyetinde her mirasçının belirli tereke malında bağımsız, matematiksel payı üzerinde tek başına tasarruf yetkisi yoktur. Tereke hakkı ortaklığın bütününe aittir.
Paylı mülkiyette ise her paydaşın oranı belirlenmiştir. Örneğin bir taşınmazın yarısı A, dörtte biri B ve dörtte biri C adına paylı olarak tescil edilebilir. Paydaş kendi payını devredebilir, rehnedebilir veya kanunun izin verdiği başka tasarruflarda bulunabilir. Diğer paydaşların kanuni önalım hakkı gibi özel korumaları ayrıca uygulanır.
TMK 644, mirasçının bütün terekeyi paylaşmadan da belirli mal üzerindeki elbirliği kilidini çözmesini sağlar. Böylece miras ortaklığı yönetim tıkanıklığı paylı mülkiyet rejimine dönüştürülür.
Paylı Mülkiyete Dönüşümü Kim İsteyebilir?
TMK 644 açık biçimde bir mirasçıya tek başına başvuru hakkı verir. Bütün mirasçıların aynı talebi imzalaması gerekmez. Bir mirasçı ortak yönetimin artık sürdürülemediğini veya kendi payını bağımsızlaştırmak istediğini düşünüyorsa sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Başvurucu yasal veya atanmış mirasçı olabilir; önemli olan tereke üzerinde elbirliği hakkına sahip olmasıdır. Miras payını tamamen devretmiş ve mirasçılık hakkı kalmamış kişi dönüşüm isteyemez.
Mirasçı vekille temsil ediliyorsa dava ve taşınmaz işlemleri bakımından vekâletnamenin yetki kapsamı kontrol edilir. Yurt dışındaki mirasçı Türk konsolosluğu veya yabancı noter-apostil yolu ile vekâletname düzenleyebilir.
Terekenin Tamamı mı Paylı Mülkiyete Çevrilmek Zorundadır?
Hayır. TMK 644, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı için dönüşüm istemine izin verir. Bu nedenle mirasçılar arasında özellikle uyuşmazlık çıkan tek bir taşınmaz paylı mülkiyete çevrilirken diğer tereke malları elbirliği rejiminde kalabilir.
Örneğin terekeye Mersin’de bir daire, Tarsus’ta tarla ve iki banka hesabı dahilse başvurucu yalnız daire üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylıya çevrilmesini isteyebilir. Mahkeme talep kapsamını aşarak tüm terekeyi otomatik paylı mülkiyete dönüştürmez.
Terekenin bir kısmı için dönüşüm istenirken o malın gerçekten terekeye dahil olduğu ve mirasçı oranları konusunda uyuşmazlık bulunmadığı belirlenmelidir. Tapu iptal davası veya vasiyetname uyuşmazlığı varsa önce mülkiyetin aidiyeti çözülebilir.
TMK 644 Başvurusu Hangi Mahkemeye Yapılır?
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki mirasın açıldığı yer ve miras hukukunun özel yetki hükümleri çerçevesinde belirlenir. Başvuruya mirasçılık belgesi, taşınmaz tapu kaydı ve diğer tereke belgeleri eklenir.
Taşınmaz başka ilde olsa bile yalnız taşınmazın bulunduğu yere bakarak görev/yetki sonucu çıkarılmamalıdır. Mirasın açıldığı yer ve talebin miras ortaklığına ilişkin niteliği birlikte değerlendirilir.
Başvuruda hangi malın elbirliğinden paylıya çevrilmesinin istendiği açık şekilde tanımlanmalıdır. Taşınmazda il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgileri; araçta plaka ve tescil; diğer mallarda belirlenebilir kimlik verileri yazılır.
Mahkeme Diğer Mirasçılara Ne Bildirir?
TMK 644 hâkimin diğer mirasçılara çağrı yapmasını ve belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmelerini öngörür. Böylece dönüşüm kararı diğer hak sahipleri dinlenmeden verilmez.
Çağrı usulüne uygun tebliğ edilmelidir. Yurt dışındaki mirasçıya uluslararası tebligat, UETS kullanıcısına elektronik tebligat ve Türkiye’deki gerçek kişiye Tebligat Kanunundaki yöntemler uygulanır. Usulsüz tebligat kararın hukuki dinlenilme hakkı bakımından sakatlanmasına yol açabilir.
Mirasçının sessiz kalması her zaman “dönüşümü kabul ediyorum” şeklinde özel sözleşme anlamına gelmez; ancak kanundaki çağrı süresinde elbirliğinin devamını haklı kılan itiraz veya paylaşma davası bulunmaması m.644 kararının koşullarını oluşturur.
Elbirliği Mülkiyetinin Devamını Haklı Kılan İtiraz Ne Olabilir?
Kanun her itirazın dönüşümü durduracağını söylemez; elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılan itiraz aranır. Terekenin paylaşılmasını engelleyen geçerli miras sözleşmesi, belirli mal hakkında devam eden mülkiyet uyuşmazlığı veya kanunun ortaklığı sürdürmeyi gerektiren özel hali örnek olabilir.
Sırf “ben paylı mülkiyet istemiyorum” beyanı tek başına yeterli değildir. İtirazın hukuki sebebi ve somut dayanağı gösterilmelidir. Mirasçı taşınmazın aile hatırası olduğunu veya ileride değer kazanacağını söylemekle elbirliği rejimini süresiz koruyamaz.
Mahkeme itirazın dönüşüm talebini gerçekten engelleyecek hukuki nitelikte olup olmadığını değerlendirir. Gerekirse ilgili dava veya belge dosyaya getirtilir.
Diğer Mirasçı Paylaşma Davası Açarsa Ne Olur?
TMK 644, hâkimin belirlediği süre içinde mirasçılardan birinin paylaşma davası açmasını dönüşüm kararı önünde ayrı bir durum olarak düzenler. Çünkü paylaşma davası zaten elbirliği ortaklığını bütünüyle sona erdirme amacı taşır.
Paylaşma davası açılmışsa aynı malı önce paylı mülkiyete çevirip sonra yeniden paylaşmak gereksiz olabilir. Mahkeme m.644 talebini paylaşma dosyasının sonucu ve kapsamıyla birlikte değerlendirir.
Paylaşma davasının gerçekten süresinde açılıp açılmadığı ve istem konusu malı kapsayıp kapsamadığı önemlidir. Başka bir tereke malına ilişkin sınırlı uyuşmazlık m.644 talebini otomatik engellemeyebilir.
Paylı Mülkiyete Dönüşüm Kararı Tapuya Nasıl İşlenir?
Mahkeme dönüşüme karar verdiğinde mirasçıların oranları mirasçılık belgesi ve varsa miras hakkını etkileyen kesinleşmiş kararlarla belirlenir. Taşınmaz bakımından kesinleşen mahkeme kararı tapu müdürlüğüne gönderilerek elbirliği kaydı paylı mülkiyet şeklinde tescil edilir.
Örneğin üç mirasçının payları yarı, dörtte bir ve dörtte bir ise tapuda bu oranlar bağımsız paylar olarak görünür. Artık belirli pay üzerinde malik kendi adına işlem yapabilir.
Tescil öncesinde veraset-intikal vergisi, tapu kayıtları ve kimlik bilgileri bakımından idari şartlar ayrıca tamamlanır. Mahkeme kararı tek başına vergi borçlarını veya taşınmaz üzerindeki ipotek-hacizleri kaldırmaz.
Paylı Mülkiyete Geçince Miras Ortaklığı Tamamen Biter mi?
Yalnız belirli mal paylı mülkiyete çevrilmişse miras ortaklığı terekenin diğer malları bakımından devam eder. Dönüştürülen mal artık elbirliği rejiminden çıkar ve paylı mülkiyet hükümlerine tabi olur.
Mirasçı kendi payını kiraya verme, rehin veya devir gibi işlemlerde daha bağımsız hâle gelir; ancak malın tamamını satmak veya fizikî değişiklik yapmak için diğer paydaşların hakları korunur. Yönetim kararlarında TMK’nın paylı mülkiyet çoğunluk kuralları uygulanır.
Miras borçlarına ilişkin TMK 641 ve paylaşma sonrası sorumluluk hükümleri, sırf bir taşınmazın paylı mülkiyete dönüşmesiyle otomatik sona ermez.
Mirasçı Payını Üçüncü Kişiye Satabilir mi?
Paylı mülkiyet tescilinden sonra paydaş kendi payını üçüncü kişiye satabilir. Diğer paydaşların TMK’daki yasal önalım hakkı şartları varsa, üçüncü kişiye yapılan satış sonrasında önalım davası gündeme gelebilir.
Bu nedenle pay satışı yapılırken diğer mirasçıların önalım hakkı göz ardı edilmemelidir. Payın diğer mirasçıya devri ise üçüncü kişiye satıştan farklı sonuç doğurabilir.
Payın devri, malın tamamının kullanım ve yönetim sorunlarını çözmeyebilir. Yeni paydaş da ortaklık ilişkisine girer. Amaç taşınmazı tamamen bölüşmekse TMK 642 paylaşma veya ortaklığın giderilmesi yolu daha uygun olabilir.
TMK 644 Başvurusu İçin 12 Kontrol
- Mirasçılık belgesini alın.
- Dönüşüm istenen malı açıkça belirleyin.
- Malın gerçekten terekeye dahil olduğunu doğrulayın.
- Tapu/tescil kayıtlarını güncelleyin.
- Mirasçı pay oranlarını kontrol edin.
- Paylaşmama sözleşmesi veya vasiyet hükmü olup olmadığını araştırın.
- Devam eden tapu/mülkiyet davasını kontrol edin.
- Diğer mirasçıların güncel adreslerini belirleyin.
- Yurt dışındaki mirasçı için tebligat/vekalet hazırlığını yapın.
- Mahkemenin verdiği itiraz süresini takip edin.
- Başka mirasçı paylaşma davası açmışsa kapsamını inceleyin.
- Kesin kararın tapuya doğru pay oranlarıyla işlendiğini teyit edin.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
TMK 644 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de uzun yıllardır miras ortaklığında kalan şehir içi konut, yazlık ve tarım taşınmazlarında paylı mülkiyete dönüşüm, bütün mirasçıların birlikte imza vermediği durumlarda önemli bir çözüm aracıdır.
Ancak tarım arazisinde 5403 sayılı Kanunun asgari tarımsal büyüklük ve devir sınırlamaları ayrıca incelenmelidir. Paylı tescil kararı tarım mevzuatının emredici sınırlamalarını bertaraf etmez.
İlgili Rehberler
- Miras Ortaklığı TMK 640
- Miras Paylaşma İstemi TMK 642
- Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır?
- Mevzuat Bilgi Sistemi – TMK
Paylı Mülkiyete Dönüşüm ile Mirasın Paylaşılması Aynı İşlem Değildir
TMK m.644’teki elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürme talebi, terekenin bütünüyle paylaşılması anlamına gelmez. Dönüşüm kararı verildiğinde belirli mal üzerindeki ortaklık biçimi değişir; mal satılmadan veya fiziksel olarak bölünmeden mirasçıların pay oranları bağımsız paylar hâline gelir. Buna karşılık mirasın paylaşılması, tereke mallarının mirasçılar arasında aynen verilmesi, satılması veya başka yöntemle ortaklığın sona erdirilmesi sonucunu doğurabilir.
Bu ayrım dava stratejisini doğrudan etkiler. Mirasçı yalnız belirli taşınmazdaki elbirliği nedeniyle tek başına işlem yapamıyorsa m.644 dönüşümü yeterli olabilir. Amaç taşınmazı tamamen satmak, aynen bölüştürmek veya tüm tereke ortaklığını sona erdirmekse TMK m.642 kapsamındaki paylaşma istemi ve bağlantılı ortaklığın giderilmesi yolları değerlendirilmelidir. Yanlış talep seçildiğinde mahkeme kararı mirasçının hedeflediği ekonomik sonucu sağlamayabilir.
Diğer Mirasçıların İtirazı Hangi İçerikte Olmalıdır?
TMK m.644, diğer mirasçılara mahkemece belirlenen süre içinde itiraz imkânı tanır; fakat sırf “istemiyorum” şeklindeki irade açıklaması tek başına elbirliği mülkiyetinin devamını zorunlu kılmaz. İtirazın hukuken ortaklığın mevcut biçimde sürmesini haklı kılan somut sebebe dayanması gerekir. Geçerli paylaşmama anlaşması, malın aidiyeti hakkında devam eden dava, miras hakkının henüz kesinleşmemesi veya kanundan doğan başka bir engel buna göre incelenir.
İtiraz eden mirasçı dayandığı belgeyi ve hukuki sebebi süresi içinde sunmalıdır. Mahkemenin çağrı yazısı, tebliğ tarihi ve verilen cevap dosyada tutulur. Mirasçılardan biri mahkemenin belirlediği süre içinde paylaşma davası açarsa m.644’ün kendi sistemi bu gelişmeye özel sonuç bağlar. Bu nedenle “itiraz” ile “paylaşma davası” aynı işlem değildir.
Dönüşüm Kararı Verildiğinde Pay Oranları Nasıl Belirlenir?
Paylı mülkiyete geçişte pay oranları mirasçılık belgesi, varsa vasiyetname veya miras sözleşmesi ve miras paylarını değiştiren kesinleşmiş kararlar üzerinden belirlenir. Mahkeme mirasçıların paylarını yeni baştan serbestçe belirlemez. Daha önce miras payı devri yapılmış, mirastan çıkarma veya tenkis uyuşmazlığı kesinleşmiş ya da bir mirasçının payı başka kişiye geçmişse güncel hak sahipliği ayrıca incelenmelidir.
Taşınmazlarda kararın kesinleşmesinden sonra tapu sicili güncellenir. Paylı mülkiyet tescili mevcut ipotek, haciz, intifa veya diğer sınırlı ayni hakları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tapu müdürlüğüne gönderilecek karar ve mirasçılık belgelerindeki kimlik/pay bilgilerinin uyumlu olması gerekir. Hatalı oranla yapılan tescil sonradan yeni uyuşmazlık yaratabilir.
Paylı Mülkiyete Geçişten Sonra Bir Mirasçı Tek Başına Ne Yapabilir?
Dönüşümden sonra her paydaş kendi payı üzerinde paylı mülkiyet hükümlerinin izin verdiği tasarrufları yapabilir. Kendi payını üçüncü kişiye satabilir veya koşulları varsa rehnedebilir; ancak taşınmazın tamamını tek başına satamaz. Malın yönetimi, kullanımı ve bütününü etkileyen işlemlerde Türk Medeni Kanununun paylı mülkiyete ilişkin çoğunluk ve oybirliği kuralları uygulanır.
Üçüncü kişiye pay satışı yapılırsa diğer paydaşların yasal önalım hakkı şartları ayrıca incelenmelidir. Mirasçı “paylıya çevirdim, artık diğerlerinden tamamen bağımsızım” düşüncesiyle taşınmazın tamamı üzerinde işlem yapamaz. Değişen unsur, belirli oranlı payın bağımsızlaşmasıdır.
Tarım Arazilerinde TMK 644 Tek Başına Yeterli midir?
Tereke içinde tarım arazisi bulunuyorsa 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu ile tarımsal arazi devir sınırlamaları ayrıca kontrol edilmelidir. TMK m.644 genel miras ortaklığı hükmüdür; tarım arazilerindeki asgari büyüklük, yeter gelirli tarımsal arazi ve devir rejimi gibi emredici kuralları ortadan kaldırmaz. Mahkeme ve tapu işlemi bu özel mevzuatla uyumlu yürütülmelidir.
Bu nedenle başvuru öncesinde tapu niteliği, parsel yüzölçümü, tarımsal sınıf ve ilgili Tarım ve Orman birimi kayıtları alınmalıdır. Şehir içi konutla tarım arazisinin aynı şekilde paylı tescile tabi olduğu varsayılmamalıdır.
TMK 644 Başvuru Dosyası Nasıl Kurulmalıdır?
Dosyada mirasçılık belgesi, ölüm kaydı, dönüşüm istenen malın güncel tapu veya sicil kaydı, varsa paylaşmama sözleşmesi, devam eden mülkiyet/paylaşma davaları, diğer mirasçıların açık adresleri ve yurt dışı tebligat bilgileri bulunmalıdır. Talep sonucunda hangi mal veya malların paylı mülkiyete çevrilmesinin istendiği açıkça yazılmalıdır.
Net uygulama: Miras ortaklığındaki yönetim tıkanıklığını çözmek için m.644 güçlü bir araçtır; ancak dönüşüm kararı malı satmaz ve terekenin diğer unsurlarını kendiliğinden paylaşmaz. Hedef, yalnız belirli payların bağımsızlaştırılması mı yoksa terekenin tamamen paylaşılması mı, dava öncesinde kesinleştirilmelidir.
Son tapu kontrolü: Karar kesinleştikten sonra tapu kaydında pay oranlarının mahkeme kararıyla birebir işlendiği, eski elbirliği şerhinin kalktığı ve mevcut ipotek/hacizlerin doğru paylara taşındığı kontrol edilmelidir. Tescil kaydı görülmeden yalnız mahkeme kararına dayanılarak üçüncü kişiyle pay devri işlemine başlanmamalıdır.
Sık Sorulan Sorular
1. Tek mirasçı paylı mülkiyete dönüşüm isteyebilir mi?
Evet. TMK 644 bir mirasçıya tek başına başvuru hakkı verir.
2. Bütün tereke mi çevrilir?
Hayır. Terekenin tamamı veya belirli malları için talep yapılabilir.
3. Görevli mahkeme hangisidir?
Sulh hukuk mahkemesidir.
4. Diğer mirasçıların onayı şart mı?
Oybirliği şart değildir; mahkeme diğer mirasçılara itirazlarını bildirmeleri için çağrı yapar.
5. Her itiraz dönüşümü engeller mi?
Hayır. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılan hukuki itiraz gerekir.
6. Paylaşma davası açılırsa ne olur?
Kanun, belirlenen süre içinde paylaşma davası açılmasını dönüşüm talebinde ayrıca dikkate alır.
7. Paylı mülkiyete geçince ev satılmış olur mu?
Hayır. Yalnız mülkiyet rejimi ve payların bağımsızlığı değişir.
8. Payımı sonra satabilir miyim?
Paylı mülkiyette kendi payınızı devredebilirsiniz; diğer paydaşların yasal önalım hakkı şartları saklıdır.
9. Diğer tereke malları ne olur?
Talep yalnız belirli mal içinse diğer mallardaki miras ortaklığı devam eder.
10. Yurt dışındaki mirasçı dönüşümü engeller mi?
Hayır. Usulüne uygun tebligat/temsil sağlanarak dava yürür.
İçerik TMK m.644’ün elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete dönüştürme, diğer mirasçılara çağrı ve paylaşma davası şartları esas alınarak hazırlanmıştır.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
