Miras Ortaklığında Bir Mirasçı Tek Başına İşlem Yapabilir mi? TMK 640 Güncel 2026
Kısa ve net cevap: Türk Medeni Kanunu m.640’a göre birden çok mirasçı bulunuyorsa, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar miras ortaklığı oluşur ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Kanunda veya sözleşmede yönetim ya da temsil yetkisi ayrıca verilmemişse terekeye ait haklar üzerinde kural olarak mirasçılar birlikte tasarruf eder. Bir mirasçı tek başına terekeye ait taşınmazı satamaz, bütün tereke adına kira sözleşmesi kuramaz veya diğer mirasçıların payını bağlayacak tasarruf yapamaz. Buna karşılık her mirasçı, terekeye ait hakların korunmasını tek başına isteyebilir; sağlanan korumadan bütün mirasçılar yararlanır. Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh hukuk mahkemesi paylaşmaya kadar miras ortaklığına temsilci atayabilir.
Güncellik: Bu rehber 10 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan TMK m.599, m.640 ve mirasın paylaşılmasına ilişkin devam hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
TMK 640’a Göre Miras Ortaklığı Ne Zaman Doğar?
Mirasbırakan öldüğü anda miras, TMK m.599 gereğince kanun gereği mirasçılara geçer. Bir tek mirasçı varsa tereke doğrudan o kişinin malvarlığına geçer. Birden çok mirasçı varsa paylaşma yapılıncaya kadar mirasçılar arasında özel bir elbirliği topluluğu oluşur. TMK m.640 buna miras ortaklığı der.
Miras ortaklığının doğması için ayrıca sözleşme, noter işlemi veya mahkeme kararı gerekmez. Ölüm ve birden fazla mirasçının bulunması yeterlidir. Mirasçılık belgesi bu sıfatı yaratmaz; mevcut mirasçılık durumunu ispatlayan belgedir.
Ortaklık terekenin hem aktiflerini hem borçlarını kapsar. Taşınmazlar, araçlar, banka hesapları, şirket payları, alacaklar ve diğer malvarlığı değerleri paylaşılıncaya kadar ortaklığın bütünlüğü içinde değerlendirilir.
Elbirliği Mülkiyeti Ne Demektir?
Elbirliği mülkiyetinde mirasçıların terekeye dahil her mal üzerinde matematiksel olarak ayrılmış bağımsız payları bulunmaz. Veraset ilamında örneğin miras oranı dörtte bir görünse bile bu oran, paylaşma öncesinde belirli bir taşınmazın fizikî veya hukuki dörtte bir bölümünü tek başına satma yetkisi vermez.
Mirasçılar terekenin tamamı üzerinde birlikte hak sahibidir. Bu nedenle taşınmaz tapusunda miras intikali yapıldığında paylar elbirliği şeklinde tescil edilebilir. Paylı mülkiyete geçiş veya paylaşma yapılmadıkça her mirasçı belirli taşınmaz bölümü üzerinde bağımsız tasarruf edemez.
Bu sistem terekenin dağılmasını önler ve paylaşma yapılana kadar bütün mirasçıların menfaatini korur. Aynı zamanda karar alma güçlüğü yaratabilir; uyuşmazlık halinde temsilci veya paylaşma davası çözüm araçlarıdır.
Bir Mirasçı Tek Başına Hangi İşlemleri Yapamaz?
Bir mirasçı tek başına terekeye ait taşınmazı satamaz veya ipotek edemez. Terekeye ait aracın mülkiyetini başkasına geçiremez. Diğer mirasçıları bağlayacak şekilde uzun süreli kira, sulh, ibra veya alacaktan feragat işlemi yapamaz. Bu işlemler terekenin ortak hakkını etkilediği için birlikte hareket gerekir.
Bir mirasçı kendi kişisel miras payı üzerinde TMK m.677 kapsamında belirli sözleşmeler yapabilir; ancak bu, paylaşma öncesinde belirli tereke malını devretme yetkisi değildir. Miras payının devri ile tereke taşınmazının satışı birbirinden farklıdır.
Örneğin üç kardeşe kalan Mersin’deki daireyi kardeşlerden biri tek başına üçüncü kişiye tapuda satamaz. Buna karşılık kendi miras payını diğer bir mirasçıya yazılı sözleşmeyle devretmesi ayrı hukuki işlemdir.
Bir Mirasçı Tereke Hakkını Tek Başına Koruyabilir mi?
Evet. TMK m.640, birlikte tasarruf kuralına önemli istisna getirir: mirasçılardan her biri terekeye ait hakların korunmasını isteyebilir ve bu korumadan bütün mirasçılar yararlanır. Amaç acil hak kaybını önlemek için bütün mirasçıların imzasını bekleme zorunluluğunu kaldırmaktır.
Örneğin tereke taşınmazına haksız müdahale varsa bir mirasçı koruyucu başvuru yapabilir; zamanaşımı riski bulunan alacak için hak koruma işlemi gündeme gelebilir; tereke malının kaçırılması riskinde ihtiyati tedbir istenebilir. İşlemin koruma mı yoksa nihai tasarruf mu olduğu önemlidir.
Koruyucu işlem, mirasçının diğerlerinin payı üzerinde tek başına satış veya feragat yetkisi aldığı anlamına gelmez. Hakkı korumak ile hakkı sona erdiren tasarruf yapmak ayrı kategorilerdir.
Miras Ortaklığına Temsilci Nasıl Atanır?
TMK m.640, mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh hukuk mahkemesinin paylaşmaya kadar miras ortaklığına temsilci atayabileceğini düzenler. Temsilci özellikle çok sayıda mirasçı, yurt dışında yaşayan mirasçılar, ağır uyuşmazlık veya yönetim tıkanıklığı bulunan tereke dosyalarında işlevseldir.
Başvuruda terekenin neden yönetilemediği, hangi işlemlerin aksadığı ve temsil ihtiyacının somut nedeni açıklanmalıdır. Kira tahsil edilemiyor, vergi ve aidat borçları birikiyor, taşınmaz boş kalıyor veya banka işlemleri yapılamıyorsa belgeleriyle gösterilir.
Temsilcinin yetkisi mahkeme kararında belirlenir. Temsilci mirasçıların mülkiyetini devralmaz; ortaklığı yönetir ve verilen yetki sınırında temsil eder. Paylaşma gerçekleştikten sonra temsil görevi sona erer.
Tereke Taşınmazı Tek Mirasçı Tarafından Kiraya Verilebilir mi?
Tereke taşınmazının kiraya verilmesi yönetim ve tasarruf niteliği bakımından somut sözleşmeye göre değerlendirilir. Elbirliği mülkiyetinde kural birlikte karar olduğundan tek mirasçının diğerlerini bağlayan kira sözleşmesi kurması güvenli değildir. Mirasçılar birlikte kiraya verebilir veya temsilci bu konuda yetkiliyse işlem yapabilir.
Taşınmaz zaten mirasbırakan döneminden kiradaysa mevcut kira sözleşmesi mirasın geçmesiyle ortadan kalkmaz. Mirasçılar kiraya veren sıfatını birlikte devralır. Kira bedelinin hangi hesaba ödeneceği ve bildirimlerin kim tarafından yapılacağı ortak yönetimle belirlenir.
Tek mirasçı kiracından tüm kirayı kendi hesabına alıp diğer mirasçılara vermiyorsa tereke hesabı ve mirasçılar arası alacak uyuşmazlığı doğabilir.
Miras Ortaklığında Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?
Ölümden sonra taşınmazlar için veraset ve intikal vergi işlemleri ile tapu intikali yapılır. Mirasçılık belgesindeki mirasçılar tescile esas alınır. Elbirliği mülkiyeti devam ederken belirli taşınmazın satışı için tüm hak sahiplerinin katılımı veya geçerli temsil yetkisi gerekir.
Mirasçılardan biri yurt dışındaysa Türkiye’deki tapu işlemleri için konsolosluk veya yabancı noter-apostil yoluyla özel yetkili vekâletname düzenleyebilir. Vekâletnamede taşınmaz satışına ilişkin açık özel yetki bulunmalıdır.
Paylı mülkiyete dönüşüm veya paylaşma sonrasında her mirasçının bağımsız pay üzerinde tasarruf imkânı değişir. Bu nedenle tapu kaydında “elbirliği” veya “paylı” mülkiyet niteliği işlemden önce kontrol edilir.
Miras Ortaklığındaki Banka Hesabını Bir Mirasçı Tek Başına Çekebilir mi?
Mirasbırakanın banka hesabındaki para terekeye dahildir. Banka ölüm bilgisinden sonra hesabı tereke işlemlerine göre bloke edebilir ve mirasçılık/vergi belgelerini ister. Bir mirasçı kendi miras oranını gerekçe gösterip paylaşma yapılmadan hesabın belirli yüzdesini tek başına çekemez.
Banka uygulamasında tüm mirasçıların birlikte talimatı, vergi ilişik kesme veya paylaşma belgesi gerekebilir. Vekâletname varsa vekilin hangi mirasçıları temsil ettiği ve tahsil yetkisinin kapsamı incelenir.
Bir mirasçının ölümden önce ortak hesap yetkisi veya vekâleti bulunması, mirasbırakanın ölümü sonrasında tereke parasını sınırsız çekme hakkı vermez. Vekâlet ilişkisi ve ortak hesap sözleşmesi ölümün etkisine göre ayrıca değerlendirilir.
Miras Ortaklığı Adına Dava Nasıl Açılır?
Tereke hakkını sona erdiren veya ortaklığın tamamını bağlayan davalarda mirasçıların taraf teşkili önemlidir. Terekeye ait alacağın tahsili, tapu iptal-tescil veya sözleşmenin feshi gibi davalarda elbirliği mülkiyetinin niteliğine göre bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi ya da temsilci aracılığıyla temsil sağlanması gerekebilir.
Buna karşılık TMK m.640’ın koruma hükmü sayesinde bir mirasçı tereke hakkını korumaya yönelik başvuruyu tek başına yapabilir. Dava türünün “koruma” sınırında mı yoksa nihai tasarruf/eda sonucunda mı olduğu görevli mahkemece değerlendirilir.
Taraf eksikliği tespit edilirse mahkeme usul hukukunun imkanları çerçevesinde diğer mirasçıların katılımı veya temsilci atanması için süre verebilir. Davanın başında veraset ilamı ve tüm mirasçı adresleri hazırlanmalıdır.
Miras Ortaklığı Ne Zaman Sona Erer?
Miras ortaklığı kural olarak terekenin paylaşılmasıyla sona erer. Mirasçılar yazılı paylaşma sözleşmesi yapabilir, taşınmazların tapu devrini gerçekleştirebilir veya anlaşma yoksa mahkemeden paylaşmayı isteyebilir. Belirli mallar bazı mirasçılara özgülenip diğerlerine denkleştirme bedeli ödenebilir.
Ortaklığın paylı mülkiyete dönüştürülmesi TMK m.644 kapsamında ayrıca mümkündür. Bu dönüşüm tüm terekeyi fiilen bölmek zorunda kalmadan elbirliği rejiminin sona ermesine imkân sağlayabilir.
Paylaşma sonrasında tereke borçlarına ilişkin mirasçıların sorumluluğu tamamen aynı anda sona ermez. TMK m.681 belirli süreyle müteselsil sorumluluğun devamını düzenler; bu konu ayrı değerlendirilmelidir.
Miras Ortaklığında 12 Kontrol
- Güncel mirasçılık belgesini alın.
- Terekenin tüm aktif ve borçlarını listeleyin.
- Tapuda mülkiyet rejimini kontrol edin.
- Tek mirasçının yaptığı işlemin koruma mı tasarruf mu olduğunu ayırın.
- Satış ve ipotek için bütün mirasçıların katılımını kontrol edin.
- Yurt dışındaki mirasçıların vekâletnamelerini inceleyin.
- Banka hesap ve kira gelirlerini ortak hesapla izleyin.
- Yönetim tıkanmışsa temsilci atanmasını değerlendirin.
- Acil tereke hakkı için TMK 640 koruma imkanını kullanın.
- Miras payı devrini belirli mal satışından ayırın.
- Paylaşma veya paylı mülkiyete dönüşüm seçeneğini belirleyin.
- Paylaşma sonrası borç sorumluluğunu ayrıca hesaplayın.
Türkiye Geneli ve Mersin Uygulaması
TMK m.640 Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’de çok sayıda mirasçıya kalan tarım arazisi, yazlık, şehir içi konut veya ticari işyerinde miras ortaklığının yıllarca sürmesi yönetim ve kira tahsil sorunları yaratabilir. Temsilci atanması veya paylaşma, bu tıkanıklığı hukuki biçimde çözer.
Yurt dışındaki gurbetçi mirasçıların bulunması ortaklığı sona erdirmez. Vekâletname ve apostil/konsolosluk işlemleriyle Türkiye’deki miras yönetimine katılım sağlanabilir.
İlgili Rehberler
- Miras Ortaklığına Temsilci Atanması Dilekçesi
- Miras Paylaşımı Nasıl Yapılır?
- Yurt Dışında Yaşayanların Miras İşlemleri
- Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Medeni Kanunu
TMK 640’ta Birlikte Tasarruf Kuralı Hangi İşlemleri Etkiler?
Birden fazla mirasçı bulunduğunda, paylaşmaya kadar tereke üzerindeki haklar miras ortaklığına aittir ve mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur. Bu nedenle belirli bir mirasçı, terekeye ait taşınmazın tamamını tek başına satamaz, üçüncü kişiye devredemez veya bütün terekeyi bağlayan sözleşmeyi diğer mirasçıların iradesi olmadan kuramaz. Tapuda henüz intikal yapılmamış olması bu ortaklık yapısını ortadan kaldırmaz; miras ortaklığı ölümle doğar.
Terekeye ait banka hesabından para çekilmesi, taşınmazın uzun süreli kiralanması, araç satışı veya şirket payı üzerinde tasarruf gibi işlemlerde temsil ve birlikte hareket şartı ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Bir mirasçının fiilen anahtarı elinde bulundurması veya tereke malını kullanması, diğer mirasçıların haklarını ortadan kaldırmaz.
Koruma İşlemlerinde Tek Mirasçının Başvuru Hakkı
TMK m.640 sistemi, birlikte tasarruf kuralının yanında terekenin korunmasına ilişkin özel bir imkân tanır. Mirasçılardan her biri terekeye ilişkin hakkın korunmasını isteyebilir ve sağlanan korumadan bütün mirasçılar yararlanır. Bu nedenle zamanaşımının dolmasını önlemek, haksız işgali durdurmak, tereke malının kaybolmasını veya zarar görmesini engellemek için gerekli hukuki başvuruların her olayda bütün mirasçıların tek tek imzasına bağlanması doğru değildir.
Koruma işlemi ile tereke üzerinde nihai tasarruf birbirinden ayrılmalıdır. Örneğin terekeye ait taşınmazın üçüncü kişi tarafından haksız işgali varsa koruma talebi başka; taşınmazın satılması başka işlemdir. İlkinde tereke hakkının kaybını önleme amacı öne çıkarken ikincisi malvarlığının kendisi üzerinde tasarruf sonucunu doğurur.
Miras Ortaklığına Temsilci Ne Zaman Atanabilir?
TMK m.640 uyarınca mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh hukuk mahkemesi miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir. Temsilci atanması özellikle mirasçıların birbirleriyle iletişim kuramadığı, bir kısmının yurt dışında olduğu, banka ve şirket işlemlerinin kilitlendiği veya tereke mallarının yönetiminin gecikmesinin zarar doğurduğu durumlarda önem kazanır.
Başvuruda yalnız “anlaşamıyoruz” demek yerine hangi tereke malının neden yönetilemediği, hangi işlemin geciktiği ve temsilci atanmazsa hangi zararın doğacağı açıklanmalıdır. Mirasçılık belgesi, tereke mal listesi, devam eden kira veya işletme ilişkileri ve varsa yazışmalar dosyaya eklenmelidir. Mahkeme temsilcinin görev alanını terekenin ihtiyaçlarına göre belirler.
Tek Mirasçının Kendi Miras Payını Devretmesi ile Tereke Malını Satması Farklıdır
Mirasçının miras payı üzerindeki hukuki işlemleri ile terekeye ait belirli malın tamamı üzerindeki tasarruf aynı şey değildir. Mirasçı miras payına ilişkin kanunun izin verdiği sözleşmeleri yapabilir; ancak terekeye ait tek bir taşınmazın veya aracın tamamını “benim payım var” diyerek tek başına devredemez. Elbirliği mülkiyetinde belirli mal üzerinde bağımsız pay tasarrufu yoktur.
Belirli mal üzerinde bağımsız pay oluşturulması isteniyorsa TMK m.644 kapsamında elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi; ortaklığın tamamen sona erdirilmesi isteniyorsa TMK m.642 paylaşma hükümleri değerlendirilmelidir. Bu üç kurumun sonucu birbirinden farklıdır.
Miras Ortaklığı Dosyasında Yetki Kontrol Listesi
İşlem yapılmadan önce mirasçılık belgesi, varsa vekâletnameler, temsilci atanmasına ilişkin mahkeme kararı, tereke malının güncel sicil kaydı ve diğer mirasçıların onayları kontrol edilmelidir. Yurt dışındaki mirasçı varsa vekâletnamenin şekli, apostil veya konsolosluk işlemi ve tercümesi ayrıca incelenir.
Net uygulama: TMK 640’ın ana kuralı birlikte tasarruftur; ancak tereke hakkını koruma başvurusu ve mahkemece temsilci atanması bu ortaklığın tamamen işlemez hâle gelmesini önleyen iki ayrı mekanizmadır.
Sık Sorulan Sorular
1. Bir mirasçı tek başına evi satabilir mi?
Elbirliği mülkiyeti devam ederken tereke taşınmazını tek başına satamaz.
2. Mirasçılık oranım dörtte birse evin dörtte birini satabilir miyim?
Paylaşma öncesinde belirli tereke malında bağımsız dörtte bir pay gibi tasarruf edemezsiniz; miras payı devri ayrı kurumdur.
3. Tereke hakkını korumak için herkesin imzası gerekir mi?
Hayır. TMK 640 her mirasçıya tereke haklarının korunmasını tek başına isteme imkânı verir.
4. Miras ortaklığına temsilci kim atar?
Mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh hukuk mahkemesi atayabilir.
5. Temsilci mirasçı olur mu?
Hayır. Temsilci ortaklığı yönetir; mülkiyet mirasçılarda kalır.
6. Bir mirasçı tüm kirayı alabilir mi?
Tereke kira geliri bütün mirasçıların ortak hakkıdır; tek mirasçının kendine mal etmesi uyuşmazlık doğurur.
7. Banka parasını miras oranım kadar çekebilir miyim?
Paylaşma ve banka/vergisel şartlar tamamlanmadan tek başına doğrudan oran kadar çekim hakkı yoktur.
8. Yurt dışındaki mirasçı işlemleri durdurur mu?
Hayır. Uygun vekâletnameyle temsil sağlanabilir; tıkanıklıkta temsilci/paylaşma yolları vardır.
9. Elbirliği paylı mülkiyete çevrilebilir mi?
Evet. TMK 644 şartlarıyla ayrı bir yol vardır.
10. Miras ortaklığı ne zaman biter?
Paylaşma veya kanundaki diğer sona erme yollarıyla elbirliği rejimi sona erer.
İçerik TMK m.640’ın elbirliği, birlikte tasarruf, tek mirasçının koruma yetkisi ve temsilci atanması hükümleri esas alınarak hazırlanmış; miras payı devri ve paylaşma ile ayrım kurulmuştur.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
