Ev Satılırsa Kira Sözleşmesi Ne Olur? TBK 310 ve Yeni Malik Rehberi 2026
Kiracılı bir taşınmazın satılması hem kiracı hem alıcı bakımından en sık yanlış anlaşılan kira hukuku konularından biridir. Tapu devrinin gerçekleşmesiyle eski malik mülkiyet hakkını kaybeder; fakat kira ilişkisinin akıbeti tarafların ayrıca yeni sözleşme imzalamasına bağlı değildir. Kanun, mülkiyetin el değiştirmesine doğrudan hukuki sonuç bağlar: yeni malik mevcut kira sözleşmesine kiraya veren sıfatıyla girer.
Bu sistem, kiracının her satışta sözleşmesini kaybetmesini önler ve taşınmazı kiracılı satın alan kişiye de mevcut kira ilişkisinin hak ve borçlarını yükler. Ancak yeni malikin TBK m.351’de sayılan gerçek konut veya işyeri gereksinimi bulunuyorsa kanundaki bildirim ve dava sürelerine uyarak tahliye davası açma imkânı vardır. Bu iki kural birlikte okunmalıdır. Yeni malik ihtiyacına dayalı süreç için ayrıca kiracı tahliyesi ve tahliye sebepleri rehberleriyle birlikte değerlendirme yapılmalıdır.
TBK 310 ne diyor?
TBK m.310’un birinci fıkrası açıktır: sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. İkinci fıkra kamulaştırmaya ilişkin hükümleri saklı tutar. Bu düzenleme için satışın belirli bir yöntemle yapılması şart değildir; önemli olan kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesidir.
Yeni malik, taşınmazı satın aldığı anda mevcut kira ilişkisinin dışında kalan tamamen yabancı bir kişi olarak kalmaz. Kiraya veren sıfatı kanun gereği yeni malike geçer. Bu nedenle kiracının “ben yeni malikle sözleşme imzalamadım” demesi kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz; yeni malikin de “bu sözleşmeyi eski malik imzaladı, beni bağlamaz” demesi TBK m.310 karşısında geçerli değildir.
Kanunun amacı kira ilişkisinin mülkiyet değişikliğinden etkilenmeden devamını sağlamaktır. Taşınmaz yatırım amacıyla, oturmak amacıyla veya başka bir gerekçeyle satın alınabilir. Satın alma amacı, m.310’daki sözleşmeye taraf olma sonucunu değiştirmez. Tahliye bakımından varsa özel haklar m.351 ve diğer tahliye hükümlerine göre ayrıca kullanılır.
Satıştan sonra kira sözleşmesi hangi şartlarla devam eder?
Kira sözleşmesinin kira bedeli, ödeme günü, kullanım amacı, depozito, yan gider düzeni ve kanuna aykırı olmayan diğer hükümleri satış nedeniyle sıfırlanmaz. Yeni malik mevcut ilişkiye girer. Kiracı, sözleşmenin tarafı değişti diye yeni bir kira dönemi başlamış gibi kabul edilmez.
Örneğin belirli süreli konut kira sözleşmesinin ortasında tapu devri yapılmışsa, devir tarihi sözleşmenin başlangıç tarihini değiştirmez. TBK m.347’deki konut ve çatılı işyeri kira süreleri açısından mevcut sözleşmenin başlangıç ve uzama düzeni esas alınmaya devam eder. Yeni malik, yalnızca tapu devri nedeniyle “bugün yeni bir yıllık sözleşme başladı” diyemez.
Bu durum kira artış dönemini de etkiler. Kira artışı için sözleşmedeki yenileme dönemi ve TBK m.344’ün emredici sınırları uygulanır. Mülkiyet devri, tek başına ara dönem kira zammı nedeni değildir.
Yeni malik ile yeni kira sözleşmesi imzalamak zorunlu mu?
Hayır. TBK m.310, yeni maliki kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı hâline getirdiğinden geçişin gerçekleşmesi için yeni bir sözleşme yapılması zorunlu değildir. Taraflar isterlerse mevcut ilişkiyi yazılı ek protokolle açıklığa kavuşturabilir; fakat yeni sözleşme yapılmaması mevcut kira ilişkisinin sona erdiği anlamına gelmez.
Kiracıya “satış oldu, eski sözleşmeyi iptal edip daha yüksek bedelle yeni sözleşme imzalamalısın” şeklinde bir zorunluluk yüklenemez. Yeni bir sözleşme ancak tarafların serbest iradeleriyle ve TBK’nın konut/çatılı işyerlerine ilişkin emredici hükümlerine uygun biçimde kurulabilir.
Kiracı bakımından da sırf malik değişti diye sözleşmeyi istediği anda sonuçsuz biçimde terk etme hakkı doğmaz. Kiracı sözleşmeyi sona erdirecekse TBK m.325, m.347 ve somut duruma uyan diğer sona erme hükümlerini dikkate almalıdır.
Satıştan sonra kira eski ev sahibine mi yeni ev sahibine mi ödenir?
Mülkiyet devrinden sonra kira ilişkisinin kiraya veren tarafı yeni malik olur. Ancak kiracının ödeme güvenliği için tapu devrinin ve yeni ödeme bilgilerinin doğrulanması gerekir. Kiracı yalnızca telefonla gelen bir “ev satıldı, bundan sonra şu IBAN’a gönder” mesajına dayanarak ödeme yapmamalıdır. Yeni malik veya yetkili vekili, malik değişikliğini ve ödeme hesabını ispatlanabilir biçimde bildirmelidir.
Ödeme konusunda belirsizlik varsa TBK’nın alacaklının temerrüdü ve tevdi hükümleri de somut duruma göre önem kazanabilir. Kiracı kira borcunu ödeme iradesini korumalı, fakat gerçek alacaklıya ödeme yaptığından emin olmalıdır. Yanlış kişiye ödeme yapılması sonraki dönemde kira borcu tartışması doğurabilir.
Eski malik ile yeni malik arasında satış tarihine kadar olan kira alacaklarının kime ait olacağı ayrıca satış sözleşmesi ve alacağın devri kuralları bakımından değerlendirilebilir. Kiracı açısından temel olan hangi dönemin kirasını kime ödediğinin banka dekontunda açıkça yazılmasıdır.
Ev satılınca depozito ne olur?
Depozito kira ilişkisinin bir parçasıdır. TBK m.342 konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedelini düzenler; güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvence bakımından kanun, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde banka hesabı sistemini öngörür.
Taşınmazın satılması depozitonun “yanması” sonucunu doğurmaz. Kira ilişkisi yeni malik ile devam ettiğinden güvenceye ilişkin sorumluluğun devirde nasıl yerine getirildiği açık biçimde belgelenmelidir. Eski malik depozitoyu doğrudan elden almışsa satış sırasında bu bedelin yeni malike devredilip devredilmediğine ilişkin kayıt alınması kiracı açısından önemlidir.
Kiracı, depozito ödediğini banka dekontu, makbuz veya sözleşmedeki kayıtla ispatlayabilmelidir. Yeni malik de satın alma öncesi kira sözleşmesini ve güvence durumunu incelemelidir. Satış sonrası “ben depozito almadım” tartışması kiracının ödediği güvenceyi yok etmez; ancak eski ve yeni malik arasındaki sorumluluğun hukuki niteliği somut devir belgeleriyle birlikte değerlendirilir.
Yeni ev sahibi kiracıyı hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Tapu devri tek başına tahliye sebebi değildir. TBK m.310 gereğince yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Yeni malikin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa TBK m.351’de özel tahliye hakkı vardır.
Bu hak “evi satın aldım, çık” şeklinde derhal uygulanmaz. Kanun yeni malike belirli bildirim ve dava süreleri verir. Gereksinim gerçek olmalı ve dava kanuni zaman içinde açılmalıdır. Bunun dışında kiracının temerrüdü, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeniden inşa/imar veya on yıllık uzama süresi gibi başka tahliye nedenleri varsa bunlar kendi özel şartlarıyla uygulanır.
Yeni malik, önceki malik döneminde doğmuş bir tahliye sebebine dayanacaksa o sebebin niteliği, hakkın devredilebilirliği ve süreleri ayrıca incelenmelidir. Her tahliye sebebi aynı şekilde yeni malike geçmez; kanundaki özel şartlar somut olayda tek tek kontrol edilmelidir.
TBK 351’de bir aylık bildirim ve altı aylık dava düzeni
TBK m.351’e göre kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir.
Aynı madde yeni malike isterse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da tanır. Hangi yolun daha uygun olduğu edinme tarihi, sözleşme dönemi ve tebligat tarihi üzerinden hesaplanır. Bir aylık bildirim koşulu altı ay sonra açılacak dava yolu bakımından kritik önemdedir.
Bildirimde yeni malikin kimliği, tapu edinme tarihi, kiralananı hangi kanuni ihtiyaç için kullanacağı ve tahliye iradesi açık olmalıdır. İspat için yazılı bildirimin tebliğ tarihi güvenli biçimde belgelendirilmelidir.
Eski malike verilen tahliye taahhüdü satıştan sonra ne olur?
TBK m.352/1, kiracının kiralananın tesliminden sonra kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen boşaltmaması hâlinde, kiraya verene belirli süre içinde icra veya dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme imkânı verir. Taşınmaz satıldığında mevcut kira ilişkisinin yeni malike geçmesi nedeniyle taahhüdün hukuki etkisi somut belge, tarih ve devir durumu üzerinden incelenir.
Tahliye taahhüdünde en önemli konular teslimden sonra verilmiş olması, boşaltma tarihinin belirli olması ve kanuni başvuru süresinin kaçırılmamasıdır. Satışın gerçekleşmesi bu şekil ve süre eksikliklerini düzeltmez. Yeni malik, belgeyi kullanmadan önce taahhüdün TBK m.352 koşullarını taşıyıp taşımadığını kontrol etmelidir.
Yeni malik satıştan sonra kirayı istediği kadar artırabilir mi?
Hayır. Malik değişikliği, TBK m.344’teki kira bedeli sınırlamalarını ortadan kaldırmaz. Yenilenen kira dönemlerinde tarafların kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise m.344’teki emsal ve hakkaniyet ölçütleri ayrıca uygulanır.
Yeni malik taşınmazı yüksek bedelle satın almış veya bölgede emsal kiralar yükselmiş olsa bile ara dönemde tek taraflı olarak yeni kira bedeli dayatamaz. Kira tespit davası açılacaksa TBK m.344-345’in koşulları ve yeni döneme etkisi ayrıca değerlendirilir.
Satış sonrasında hangi belgeler saklanmalı?
Kiracı mevcut kira sözleşmesi, depozito belgesi, son kira dekontları, eski malik ile yazışmalar ve yeni malikin tapu/ödeme bildirimini saklamalıdır. Yeni malik ise satın alma öncesinde kiracının sözleşmesini, başlangıç tarihini, kira miktarını, ödeme gününü, depozitoyu, tahliye taahhüdü bulunup bulunmadığını ve mevcut ihtarları incelemelidir.
Tapu satış tarihi, TBK m.351’deki sürelerin başlangıcı açısından özellikle önemlidir. Bildirim noter, KEP veya ispat gücü yüksek başka yazılı yöntemle yapılmalıdır. Kira ödemelerinde açıklama kısmına ilgili ay ve kiralanan adresi yazılması, malik değişikliği dönemindeki hesap karışıklığını azaltır.
Satış sonrası kira uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, maddede belirtilen İİK’ya göre ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Yeni malik ihtiyacına dayalı tahliye davası, kira alacağı ve diğer kira kaynaklı davalarda bu şart uygulanır.
HMK m.4 gereğince kira ilişkisinden doğan davalar kural olarak sulh hukuk mahkemesinde görülür. Taşınmazın aynına ilişkin tapu uyuşmazlığı ile kira ilişkisinden doğan kişisel hak uyuşmazlığı birbirinden ayrılmalıdır.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
TBK m.310 ve m.351 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de kiracılı daire, yazlık, depo, ofis veya dükkân satın alınmasında ayrı bir yerel tahliye kuralı yoktur. Yeni malik satın alma öncesinde kira sözleşmesini ve kiracının fiilî durumunu incelemeli; kiracı da malik değişikliğini doğrulayıp ödemelerini doğru kişiye yapmalıdır.
Mersin’de dava açılacaksa görev, yetki ve arabuluculuk şartı genel mevzuata göre belirlenir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıklarını Mersin’den takip eder.
Kiracılı taşınmaz satın alırken alıcı hangi kontrolü yapmalıdır?
Kiracılı taşınmaz satın alan kişinin yalnızca tapu kaydını incelemesi yeterli değildir. TBK m.310 nedeniyle devir anında mevcut kira ilişkisinin tarafı olacağından; yazılı kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, kira bedeli, ödeme günü, depozito, önceki artışlar, kiracının yaptığı peşin ödemeler, varsa yan gider düzeni ve tahliye taahhüdü satıştan önce görülmelidir. Kiracı ile eski malik arasındaki sözleşme ve ödeme kayıtlarının teslim tutanağına bağlanması, yeni malikin sonradan bilmediği bir kira koşuluyla karşılaşmasını önler.
Alıcı taşınmazı kendi konut veya işyeri ihtiyacı için satın alıyorsa TBK m.351’deki bir aylık yazılı bildirim süresi tapu edinme tarihinden itibaren işlemeye başlar. Bu nedenle “önce tapuyu alalım, birkaç ay sonra ihtar göndeririz” yaklaşımı kanundaki özel dava yolunun kaybedilmesine yol açabilir. Satış günü ile tebligat hazırlığı birlikte planlanmalıdır.
Eski malike peşin ödenmiş kira yeni malike karşı ileri sürülebilir mi?
Kiracının satıştan önce yaptığı kira ödemelerinin hangi döneme ait olduğu açık biçimde belgelenmelidir. Peşin ödeme, yalnızca sözlü beyana bırakıldığında eski malik, yeni malik ve kiracı arasında aynı dönem için ikinci ödeme tartışması doğabilir. Banka dekontunda dönem ve adres yazması bu nedenle önemlidir. Yeni malik satın alma sırasında ödeme dökümünü isteyerek hangi ayların karşılandığını kontrol etmelidir.
TBK m.310’un sözleşmeye taraf olma sonucu, yeni malikin devir tarihinden sonraki kira ilişkisini mevcut sözleşme çerçevesinde yürütmesini gerektirir. Ancak eski ve yeni malik arasındaki satış bedeli hesabı ile kiracının gerçekten yaptığı ödemenin ispatı ayrı konulardır. Kiracı her peşin ödemeyi yazılı belgeyle korumalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Ev satılırsa kiracı çıkmak zorunda mı?
Hayır. TBK m.310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Satış tek başına tahliye sebebi değildir.
Yeni ev sahibi yeni sözleşme yaptırabilir mi?
Mevcut sözleşme kanun gereği devam eder; yeni sözleşme imzalamak zorunlu değildir. Yeni sözleşme ancak tarafların karşılıklı iradesiyle yapılır.
Ev satılınca kira kime ödenir?
Mülkiyet devrinden sonra yeni malik kira sözleşmesinin tarafıdır. Kiracı tapu devrini ve ödeme hesabını doğrulayıp ödemeyi ispatlı biçimde yapmalıdır.
Yeni malik altı ay sonra kesin tahliye eder mi?
Hayır. TBK m.351’deki ihtiyaç şartları, bir aylık yazılı bildirim ve dava süresi birlikte gerçekleşmelidir. Altı ayın geçmesi tek başına tahliye kararı doğurmaz.
Yeni malik kirayı hemen artırabilir mi?
Hayır. Malik değişikliği TBK m.344’teki kira artış sistemini ortadan kaldırmaz.
Depozito ev satılınca yanar mı?
Hayır. Depozito kira ilişkisinin güvencesidir; satış nedeniyle otomatik olarak kaybolmaz. Ödeme ve devir belgeleri saklanmalıdır.
Yeni malik ihtiyaç ihtarını ne zaman gönderir?
TBK m.351’deki altı ay sonra dava yolunu kullanacak yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacı kiracıya yazılı bildirmelidir.
Yeni malik tahliye davasından önce arabulucuya başvurur mu?
Evet. 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamındaki kira uyuşmazlıklarında kanuni istisna dışında dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
