Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Kiracı Tahliyesi: TBK 350/2 (2026)
Kısa ve net cevap: Türk Borçlar Kanunu m.350/2 uyarınca kiraya veren, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız ise tahliye davası açabilir. Basit boya, dekorasyon veya kullanım devam ederken yapılabilecek sıradan tadilat tahliye için yeterli değildir. Belirli süreli sözleşmede dava sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmede fesih dönemine göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Tahliye sonrasında TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağı ve eski kiracının öncelik hakkı ayrıca uygulanır.
TBK 350/2 yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350/2, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiralananın yeniden inşa veya imar ihtiyacı nedeniyle dava yoluyla sona erdirilmesini düzenler. Maddeye göre kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olacak ve bu işler sırasında kiralananın kullanılması imkânsız hâle gelecektir.
Kanun iki temel koşulu birlikte arar. Birincisi yapılacak işin yeniden inşa veya imar amacına bağlı olarak esaslı nitelikte olmasıdır. İkincisi, bu çalışma sürerken kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesidir. Bu iki şarttan biri yoksa TBK m.350/2’ye dayanılarak tahliye kararı verilemez.
Bu tahliye yolu, ihtiyaç nedeniyle tahliye ile aynı maddenin farklı bendinde düzenlenmiştir. İhtiyaç tahliyesinde kiraya veren veya kanunda sayılan yakınların konut ya da işyeri gereksinimi incelenirken, yeniden inşa ve imar tahliyesinde yapıdaki müdahalenin niteliği ve kullanımın imkânsızlığı incelenir.
Yeniden inşa ve imar tahliyesinin şartları nelerdir?
Birinci şart, kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğinde olmasıdır. İkinci şart, yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme gerekliliğidir. Üçüncü şart, bu işlerin yapılması sırasında kiracının taşınmazı kullanmasının imkânsız olmasıdır. Dördüncü şart, davanın kanuni süre içinde açılmasıdır.
“Yenileme yapmak istiyorum” şeklindeki genel irade yeterli değildir. Yapılacak işin kapsamı, binaya ve kiralanan bölüme etkisi, taşıyıcı sistem, tesisat, plan değişikliği, alan büyütme-küçültme, bağımsız bölüm düzeni ve çalışma süresi somutlaştırılmalıdır.
Kiraya verenin amacı gerçek olmalıdır. Sırf daha yüksek kira almak veya mevcut kiracıyı çıkarmak için gerçekte uygulanmayacak bir proje ileri sürülmesi, kanunun tahliye sistemine uygun değildir. Tahliye gerçekleştikten sonra inşa veya imarın yapılmaması ve taşınmazın üçüncü kişiye kiralanması TBK m.355 kapsamında ayrıca tazminat sonucu doğurabilir.
Esaslı onarım, genişletme ve değiştirme ne demektir?
Esaslı onarım, kiralananın önemli yapısal unsurlarına yönelik, basit bakımın ötesinde ve kullanım düzenini ciddi biçimde etkileyen müdahalelerdir. Çatının tamamen yenilenmesi, taşıyıcı sisteme müdahale, kapsamlı tesisat dönüşümü, bağımsız bölüm planının değiştirilmesi veya yapının önemli bölümünün sökülüp yeniden yapılması somut şartlara göre esaslı onarım niteliği taşıyabilir.
Genişletme, yapının veya bağımsız bölümün kullanım alanının artırılmasını; değiştirme ise mevcut plan, fonksiyon veya yapısal düzenin önemli biçimde farklılaştırılmasını ifade eder. Her değişiklik tahliye sebebi değildir. Yapılacak işin ağırlığı ve kiracının kullanımına etkisi birlikte değerlendirilir.
Boya, badana, parke değişimi, küçük mutfak-banyo yenilemesi, dekorasyon veya kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederken güvenli biçimde tamamlanabilecek işlemler kural olarak TBK m.350/2’nin aradığı esaslılık ve kullanım imkânsızlığı şartını tek başına karşılamaz.
Kullanımın imkânsız olması nasıl belirlenir?
Kanun “zorlaşması” değil “imkânsız olması” şartını kullanır. Bu nedenle çalışmanın kiracıyı rahatsız etmesi, gürültü yaratması veya bir süre yaşam konforunu düşürmesi tek başına tahliye için yeterli değildir. Kiralananın fiilen ve güvenli biçimde kullanılamayacak duruma gelmesi gerekir.
Örneğin bütün elektrik ve su tesisatının söküleceği, duvarların yıkılacağı, taşıyıcı elemanlarda çalışma yapılacağı veya bağımsız bölümün tamamen şantiye alanına dönüşeceği projelerde kullanımın imkânsızlığı daha açık olabilir. Buna karşılık çalışma yalnız belirli bir odada yapılacak ve kalan bölüm güvenli şekilde kullanılabilecekse mahkeme kullanım imkânsızlığı koşulunu ayrıca inceler.
Bu değerlendirme çoğunlukla teknik bilgi gerektirir. Mahkeme keşif yapabilir ve mimar, inşaat mühendisi veya ilgili uzman bilirkişiden projenin niteliği ile çalışma sırasında kullanımın mümkün olup olmadığını sorabilir.
Tahliye davasında onaylı proje veya ruhsat gerekir mi?
TBK m.350/2’nin kanun metninde “ruhsat alınmış olma” bağımsız bir dava şartı olarak sayılmamıştır. Buna karşılık Yargıtay uygulamasında yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için imarca tasdikli mimari ya da avan projenin yargılama sırasında ibrazı aranır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 13 Mart 2019 tarihli E.2019/619, K.2019/2024 sayılı kararında bu projenin dava açıldığı anda sunulmasının zorunlu olmadığı, dava tarihinden sonra da ibraz edilebileceği açıkça belirtilmiştir.
Bu nedenle yalnız soyut bir tadilat taslağıyla yetinilmemelidir. Mahkeme, tasdikli projenin dava konusu yere uygulanabilirliğini keşif ve bilirkişi incelemesiyle denetleyebilir; yapılacak müdahalenin esaslı olup olmadığını ve çalışmalar sırasında kiralananın kullanımının gerçekten imkânsız hâle gelip gelmeyeceğini teknik olarak değerlendirir. Yapılacak iş ayrıca yapı veya yıkım ruhsatına tabi ise ruhsat ve belediye işlemleri de projenin uygulanabilirliğinin önemli delilleridir.
Kentsel dönüşüm, riskli yapı veya idari yıkım süreçlerinde 6306 sayılı Kanun ve ilgili özel mevzuat ayrıca devreye girebilir. TBK m.350/2 ile 6306 kapsamındaki tahliye yolları aynı hukuki kurum değildir; hangi sürecin yürütüldüğü belgelerden belirlenmelidir.
Yeniden inşa ve imar tahliye davasını kim açabilir?
TBK m.350, dava hakkını kiraya verene tanır. Kiraya veren her zaman tapu maliki olmak zorunda değildir; kira sözleşmesinin tarafı olan ve kiraya veren sıfatını taşıyan kişinin dava hakkı değerlendirilir. İntifa veya üst hakkı gibi ayni hak ilişkilerinin bulunduğu dosyalarda taraf sıfatı ayrıca incelenir.
Taşınmaz paylı veya elbirliği mülkiyetindeyse yeniden inşa veya esaslı imar kararının mülkiyet hukuku yönünden nasıl alınacağı da önemlidir. TMK’nın paylı mülkiyet yönetim ve önemli iş hükümleri devreye girebilir. Tek bir paydaşın bütün yapı hakkında tek başına verebileceği karar ile kendi kullanım alanına ilişkin işlem aynı değildir.
Taşınmazın devredilmesi hâlinde yeni malik TBK m.310 gereğince kira sözleşmesinin tarafı olur. Yeniden inşa veya imar amacıyla tahliye hakkı da yeni malikin kiraya veren sıfatı ve projenin koşulları üzerinden değerlendirilir.
TBK 350/2 tahliye davası ne zaman açılır?
Belirli süreli kira sözleşmesinde yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye davası sürenin sonunda açılır ve TBK m.350’deki bir aylık hak düşürücü süreye uyulur. Belirsiz süreli kira sözleşmesinde ise genel hükümlere göre fesih dönemi ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılır.
Sözleşmede ayrıca geçerli bir fesih ihbar süresi kararlaştırılmışsa bu kayıt gözden kaçırılmamalıdır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10 Mart 2025 tarihli E.2024/2446, K.2025/1440 sayılı uyuşmazlık giderme kararında, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmede fesih ihbar şartı varsa bu şartın yerine getirilmemesinin dava süresini etkileyebileceği kabul edilmiştir.
Kiraya veren en geç asıl dava süresi içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse TBK m.353 uyarınca dava açma süresi bir kira yılı uzar. Ayrıntı için TBK 353 Tahliye Davası Süresi rehberi incelenebilir.
Zorunlu arabuluculuk gerekir mi?
Evet. Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır ve dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk tamamlanmalıdır. Arabuluculuğa başvuru ve son tutanak tarihleri bir aylık hak düşürücü süre hesabına işlenmelidir.
6325 sayılı Kanun m.16/2 gereğince arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre hak düşürücü süre hesabında dikkate alınmaz. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 3 Aralık 2025 tarihli E.2025/2548, K.2025/5852 sayılı kararı TBK m.350 kapsamındaki tahliye davasında bu kuralı açıkça uygulamıştır.
Arabuluculuk başvurusu hak düşürücü süre tamamen dolduktan sonra yapılırsa sona ermiş dava hakkını canlandırmaz. Başvuru tarihinde kalan süre korunur.
Hangi deliller kullanılır?
Davacı kiraya verenin en önemli delilleri kira sözleşmesi, tapu ve malik/kiraya veren sıfatını gösteren kayıtlar, mimari proje, yapı ruhsatı veya belediye başvuruları, teknik raporlar, keşif ve bilirkişi incelemesidir. Yapılacak işin ne olduğu ve çalışma sırasında kullanımın neden imkânsız olacağı somutlaştırılmalıdır.
Kiracı ise işin basit tadilat olduğunu, kullanım devam ederken yapılabileceğini, projenin gerçek veya uygulanabilir olmadığını, gerekli idari izinlerin bulunmadığını, tahliye iradesinin başka amaç taşıdığını veya dava süresinin geçtiğini ileri sürebilir.
Fotoğraf, video, mevcut yapı planı, belediye yazıları ve yüklenici sözleşmesi yardımcı delil olabilir. Ancak yalnız müteahhit ile yapılan özel sözleşme, inşa-imar şartlarının tamamını tek başına ispatlamaz.
Tahliye sonrası kiraya verenin yükümlülüğü: TBK 355
TBK m.350/2 ile tahliye sağlandıktan sonra hukuki süreç sona ermez. TBK m.355, yeniden inşa ve imar nedeniyle boşaltılan taşınmazın eski hâliyle haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden başkasına kiralanmasını yasaklar.
Yeniden inşa veya imar tamamlandıktan sonra eski kiracının yeni durum ve yeni kira bedeli üzerinden öncelik hakkı vardır. Kiraya veren yazılı bildirim yapar; eski kiracı bu bildirimi izleyen bir ay içinde hakkını kullanabilir. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Yasağa aykırılık hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir. Ayrıntılar için Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat: TBK 355 rehberi kullanılabilir.
Uygulama örnekleri
Bina tamamen yıkılıp yeniden yapılacak
Ruhsat ve proje hazırlanmış, mevcut bina yıkılarak yeniden yapılacaksa kullanımın imkânsızlığı açıktır. Dava süresi ve taraf sıfatı da doğruysa TBK m.350/2 tahliye koşulları oluşabilir.
Mutfak dolapları ve boya yenilenecek
Yalnız mutfak dolaplarının değiştirilmesi, boya-badana ve küçük dekorasyon yapılması genellikle esaslı onarım ve kullanım imkânsızlığı şartlarını karşılamaz.
Taşıyıcı sistem güçlendirilecek
Kolon-kirişlerde kapsamlı güçlendirme yapılacak ve bağımsız bölüm çalışma boyunca güvenli kullanılamayacaksa teknik bilirkişi incelemesiyle şartların oluştuğu belirlenebilir.
Tahliye sonrası proje yapılmadı, taşınmaz başkasına kiralandı
Bu durumda TBK m.355’teki yeniden kiralama yasağı ve tazminat gündeme gelir. Tahliye dosyasındaki proje ve sonradan yapılan kira sözleşmesi delil niteliğindedir.
TBK 350/2 dosyasında kontrol listesi
- Kiralanan konut veya çatılı işyeri mi?
- Yeniden inşa veya imar amacı somut mu?
- Yapılacak iş esaslı mı?
- Çalışma sırasında kullanım gerçekten imkânsız mı?
- Proje ve gerekiyorsa ruhsat/izinler mevcut mu?
- Davacı kiraya veren sıfatına sahip mi?
- Paylı mülkiyet varsa gerekli kararlar alınmış mı?
- Dava süresi ve sözleşmedeki fesih ihbarı kontrol edildi mi?
- Zorunlu arabuluculuk tamamlandı mı?
- Tahliye sonrası TBK 355 yükümlülükleri planlandı mı?
İlgili rehberler ve resmî kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – TBK m.350, 353 ve 355
- Yargıtay Karar Arama
- Yeniden İnşa ve İmar Tahliye Dilekçesi
- TBK 353 Dava Süresi
- TBK 355 Yeniden Kiralama Yasağı
Sık sorulan sorular
Ev sahibi tadilat yapacağım diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?
Her tadilat tahliye sebebi değildir. TBK m.350/2 için esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekli olmalı ve çalışma sırasında kullanım imkânsız olmalıdır.
Boya ve mutfak yenilemesi tahliye sebebi midir?
Kural olarak basit bakım ve dekorasyon tek başına yeterli değildir.
Ruhsat olmadan dava açılabilir mi?
TBK m.350/2 ruhsatı bağımsız dava şartı olarak saymaz. Ancak Yargıtay uygulamasında imarca tasdikli mimari veya avan projenin yargılama sırasında ibrazı aranır; bu proje dava açıldıktan sonra da sunulabilir. İşin niteliğine göre gerekli ruhsat ve belediye işlemleri ayrıca değerlendirilir.
Kiracı evde kalırken tadilat yapılabiliyorsa tahliye olur mu?
TBK m.350/2 kullanımın imkânsız olmasını arar. Kullanım güvenli ve makul biçimde sürdürülebiliyorsa bu şart oluşmaz.
Dava ne zaman açılır?
Belirli süreli sözleşmede sürenin sonunda başlayan bir aylık süre içinde; belirsiz süreli sözleşmede kanundaki fesih dönemine göre belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır.
TBK 353 ile süre uzatılabilir mi?
Evet. Asıl süre içinde yazılı dava bildirimi yapılırsa dava açma süresi bir kira yılı uzar.
Arabuluculuk zorunlu mudur?
Evet. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk tamamlanmalıdır.
Tahliye sonrası ev hemen başkasına kiralanabilir mi?
Eski hâliyle haklı sebep olmadan üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz; TBK m.355 uygulanır.
Eski kiracının yeniden kiralama önceliği var mı?
Yeniden inşa veya imar tamamlandıktan sonra yeni durum ve yeni kira bedeliyle kiralamada yazılı bildirim üzerine bir aylık öncelik hakkı vardır.
Görevli mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davasında sulh hukuk mahkemesi görevlidir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T: Bu rehber 13 Eylül 2026 tarihinde yürürlükteki 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.350/2, 353 ve 355; 6325 sayılı Kanun m.16/2 ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin E.2019/619, K.2019/2024; E.2024/2446, K.2025/1440 ve E.2025/2548, K.2025/5852 sayılı kararları esas alınarak güncellenmiştir.
Yazar: Av. Halil BAKIRCI — Mersin Barosu, Sicil No: 3472
İnceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu — Mersin
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
