Ön Ödemeli Konut Sözleşmesinden Cayma ve Dönme Hakkı 2026 | 14 Gün, 24 Ay, TKHK 43–45
Projeden konut, maketten daire veya inşaatı devam eden konut satın alan tüketici çoğu zaman satış bedelinin tamamını veya önemli bölümünü tapu devrinden ve fiilî teslimden önce öder. Bu nedenle 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ön ödemeli konut satışlarını sıradan taşınmaz satışından daha sıkı şekil, bilgilendirme, teminat, cayma ve teslim kurallarına bağlamıştır.
5 Mart 2026 tarihli Ticaret Bakanlığı tüketici rehberi, sözleşmeden en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmesini, yapı ruhsatı alınmadan sözleşme kurulmamasını, resmi şekil şartını, 14 günlük cayma ve 24 aylık dönme haklarını, 48 aylık azami teslim süresini ve 30 ve üzeri konut içeren projelerde teminat zorunluluğunu açık biçimde yeniden açıklamıştır.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi nedir?
TKHK m.40’a göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.
Bu tanımda kritik unsur tüketicinin konut devri veya tesliminden önce ödeme yapmasıdır. Projenin adı “ön satış”, “lansman satışı”, “rezervasyonlu konut”, “maketten satış” veya başka bir ticari ifade olabilir; hukuki niteliği ödeme ve teslim düzeni belirler.
Konut amaçlı olmayan ticari dükkân veya yatırım taşınmazı her durumda TKHK m.40 kapsamına girmez. Tüketicinin işlemi ticari veya mesleki amaçla yapıp yapmadığı ve taşınmazın niteliği birlikte değerlendirilir.
Yapı ruhsatı olmadan ön ödemeli konut satılabilir mi?
Hayır. TKHK m.40/3 ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik, yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi kurulmasını yasaklar. Satıcının yalnız arsa sahibi olması veya projeyi tanıtması bu zorunluluğu ortadan kaldırmaz.
Tüketici sözleşme imzalamadan önce yapı ruhsatının varlığını, ruhsat tarihini, ada-parsel ve proje bilgilerini kontrol etmelidir. Satıcının tanıtım broşüründeki proje adıyla ruhsattaki taşınmaz bilgileri eşleşmelidir.
Yapı ruhsatı bulunmamasına rağmen “ön rezervasyon”, “kapora” veya “üyelik bedeli” adıyla tüketiciyi borç altına sokan sistem kurulması, işlemin gerçek niteliği ön ödemeli konut satışıysa kanuni korumayı ortadan kaldırmaz.
Sözleşmeden en az bir gün önce hangi bilgiler verilmelidir?
Yönetmelik m.5 uyarınca tüketiciye sözleşme kurulmadan en az bir gün önce ön bilgilendirme formu verilmelidir. Bu form satıcı bilgileri, bağımsız bölümün ada-parsel-blok-kat bilgileri, net ve brüt alan, toplam satış bedeli, ödeme planı, teslim tarihi, cayma-dönme hakları ve teminat gibi zorunlu unsurları içermelidir.
Ön bilgilendirme ve sözleşme en az 12 punto büyüklüğünde, anlaşılabilir, açık, sade ve okunabilir olmalıdır. Tüketici formu aldığı gün sözleşmeye zorlanmamalıdır; kanunun amacı bilgiyle sözleşme arasında inceleme zamanı bırakmaktır.
Bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve teknik şartname incelenmelidir. Özellikle net alan, cephe, otopark, ortak alan, malzeme sınıfı ve teslim standardı sonradan “proje değişikliği” uyuşmazlığında temel delildir.
Ön ödemeli konut sözleşmesi adi yazılı sözleşmeyle geçerli olur mu?
Hayır. Yönetmelik m.6’ya göre geçerli sözleşme iki yöntemden biriyle kurulur: kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tesciliyle birlikte yazılı sözleşme veya noterlikte düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi. Basit şirket ofisi formu tek başına yeterli değildir.
Geçerli sözleşme yapılmadıkça satıcı tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan belge vermesini isteyemez. Satıcı kendi şekil ihlalini sonradan tüketicinin aleyhine ileri süremez.
Noter satış vaadi sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh özellikle proje ilerlerken aynı taşınmaz üzerinde üçüncü kişi işlemlerine karşı tüketicinin hakkını görünür kılmak açısından önemlidir.
14 günlük cayma hakkı nasıl kullanılır?
TKHK m.43 tüketiciye sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayma hakkı verir. Satıcı “neden vazgeçtiniz?” sorusuna cevap vermeyi caymanın şartı yapamaz.
Cayma halinde tüketiciden vergi, harç, dosya bedeli, pazarlama gideri veya satış temsilcisi komisyonu adı altında ceza kesilemez. Caymanın kanuni anlamı, sözleşmenin tüketici tarafından bu özel süre içinde karşılıksız sona erdirilmesidir.
14 günlük sürede tüketicinin cayma iradesini kanuni yönteme uygun biçimde satıcıya yöneltmesi yeterlidir. Bildirimin son gün yapılması hakkı korur; ancak ispat için noter başvurusunun zamanında yapılması gerekir.
Cayma ve dönme bildirimi nasıl yapılır?
Ticaret Bakanlığının 2026 rehberi ve yönetmelik, ön ödemeli konutta cayma ve dönme bildiriminin noterlik aracılığıyla satıcıya yöneltilmesini öngörür. Bu nedenle yalnız WhatsApp veya e-posta göndermekle yetinilmemelidir.
Noter bildirimi; sözleşme tarihi ve numarasını, bağımsız bölüm bilgisini, cayma veya dönmenin hangi kanuni hakka dayandığını, ödeme iadesi ile borç doğuran belgelerin geri verilmesi talebini açıkça içermelidir.
Bildirim tarihi, 14 günlük cayma ve 24 aylık dönme süreleri bakımından kritik delildir. Noter tebliğ evrakı ve gönderim tarihi saklanmalıdır.
24 aya kadar sözleşmeden dönme hakkı nedir?
TKHK m.45’e göre tüketici, cayma hakkı saklı kalmak üzere sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden ön ödemeli konut satış sözleşmesinden dönebilir. Dönme, 14 günlük caymadan farklıdır; daha uzun süre kullanılabilir fakat kanunun izin verdiği belirli tazminat ve masraflar gündeme gelebilir.
24 ay geçtikten sonra m.45’teki gerekçesiz dönme hakkı sona erer. Buna rağmen satıcının ağır sözleşme ihlali, teslim etmemesi veya ayıplı ifası gibi nedenlerden doğan diğer kanuni haklar varsa ayrı uygulanır.
Dönme hakkının kullanılması için de noterlik aracılığıyla açık bildirim yapılmalıdır. Tüketici sözleşmeye devam etmeyeceğini yalnız satış temsilcisine sözlü söylemekle yetinmemelidir.
Sözleşmeden dönmede satıcı ne kadar tazminat isteyebilir?
2026 güncel düzenlemeye göre satıcı, ön ödemeli konut satışından dönmede vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerin yanında sözleşmenin üzerinden geçen süreye göre sınırlı tazminat isteyebilir. İlk 3 ay için sözleşme bedelinin en fazla %2’si; 3–6 ay arası %4; 6–12 ay arası %6; 12–24 ay arası %8 üst sınırdır.
Bu oranlar azami sınırlardır. Satıcı sözleşmede daha düşük oran kararlaştırmışsa düşük oran uygulanır. “Her durumda %20 cayma bedeli” gibi kayıtlar m.45’in üst sınırlarını aşamaz.
Hesap sözleşme bedeli ve dönme tarihindeki zaman dilimine göre yapılır. Satıcı ayrıca “pazarlama cezası”, “komisyon” veya benzeri adlarla kanuni üst sınırı dolanamaz.
Hangi hâllerde tüketici hiçbir tazminat ödemeden dönebilir?
Kanun ve yönetmelikte belirlenen özel hâllerde tüketici devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf veya tazminat ödemeden sözleşmeden dönebilir. Bunların başında satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi gelir.
Ayrıca tüketicinin ölmesi; kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması nedeniyle ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi; bu nedenle olağan koşullarla bir taksitle satış sözleşmesi ikame teklifinin satıcı tarafından kabul edilmemesi; bir konutun birden fazla tüketiciye satılması ve yasal zorunluluk veya mücbir sebep dışındaki proje değişikliği kanunda özel koruma verilen durumlardır.
Tüketici bu sebeplerden birine dayanıyorsa olayın belgesini noter ihtarına eklemelidir. Satıcının ihlali bakımından sözleşme, teknik şartname ve yazışmalar temel delildir.
Caymada 14 gün, dönmede 180 gün iade kuralı
Cayma hakkı kullanıldığında tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde iade edilir.
24 aylık dönme hakkı kullanıldığında ise iade edilmesi gereken tutar ve borç doğuran belgeler, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde geri verilir. Bu iki süre birbirine karıştırılmamalıdır.
Satıcı bedeli ve belgeleri iade ettikten sonra tüketici, kendisine geçmiş bir edinim varsa 10 gün içinde bunu iade eder. Örneğin kat irtifakı tapusu devredilmişse iadenin resmi işlemleri bu çerçevede tamamlanır.
Konutun teslim süresi en fazla kaç ay olabilir?
TKHK m.44 ve güncel yönetmeliğe göre ön ödemeli konutun devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Satıcı sözleşmede 24 veya 36 ay gibi daha kısa teslim süresi taahhüt etmişse kendi belirlediği kısa süreyle bağlıdır.
“48 ay kanuni süre var” denilerek sözleşmede açıkça yazan 24 aylık teslim tarihi tek taraflı 48 aya uzatılamaz. 48 ay üst sınırdır; sözleşmedeki daha kısa teslim taahhüdü geçerlidir.
Fiilen anahtar verilmesi her durumda hukuki teslim sayılmaz. Yönetmelik, kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescilini veya kat irtifakı tesciliyle birlikte oturmaya elverişli zilyetlik devrini teslim ölçütü olarak düzenler.
Satıcı projeyi tüketicinin haberi olmadan değiştirebilir mi?
Proje değişikliği tüketiciye yazılı veya kalıcı veri saklayıcısıyla bildirilmelidir. Yasal zorunluluk veya mücbir sebep dışında yapılan proje değişikliğini tüketici kabul etmek zorunda değildir. Tüketici bildirimin kendisine ulaştığı tarihten itibaren bir ay içinde hiçbir bedel ödemeden sözleşmeden dönebilir.
Metrekare, bağımsız bölüm konumu, cephe, ortak alan, teknik malzeme veya projenin temel kullanım değerini etkileyen değişikliklerde ilk sözleşme ve teknik şartname karşılaştırılmalıdır.
Proje değişikliği yasal zorunluluk veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa dönmenin parasal sonucu kanundaki genel tazminat sistemi içinde ayrıca değerlendirilir.
30 ve üzeri konut bulunan projede tüketici ödemeleri nasıl korunur?
Satıcının 30 veya daha fazla konut içeren projede satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya mevzuatta sayılan banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı krediyle teminat yöntemlerinden en az birini sağlaması zorunludur.
Teminatın amacı projenin tamamlanmaması hâlinde tüketici ödemelerinin korunmasıdır. Tüketici sözleşme öncesinde hangi teminat yönteminin kullanıldığını yazılı istemelidir.
30’un altındaki projelerde özel proje teminatı zorunluluğu bulunmasa da şekil, ruhsat, cayma, dönme ve teslim gibi diğer tüketici hükümleri aynen uygulanır.
Ön ödemeli konut bağlı krediyle alınırsa caymada kredi ne olur?
Taşınmaz kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınmışsa bağlı kredi sözleşmesi, cayma hakkı süresinin sonunda yürürlüğe girmek üzere kurulur. Tüketici 14 günlük cayma süresinde ön ödemeli konut sözleşmesinden cayarsa bağlı kredi de bu sistem içinde sona erer.
Konut finansmanı kuruluşu cayma süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük veya benzeri adla masraf talep edemez. Tüketici cayma bildirimini satıcı kadar kredi kuruluşuna da ispatlanabilir biçimde bildirmelidir.
Kredi bağımsız bir kredi niteliğindeyse bağlı kredi olup olmadığı TKHK’daki ekonomik birlik ölçütlerine göre ayrıca incelenir.
Ön ödemeli konut için tek senet düzenlenebilir mi?
Hayır. TKHK m.4/5 tüketici işlemlerinde kıymetli evrakın her taksit için ayrı ayrı ve yalnız nama yazılı düzenlenmesini zorunlu kılar. Bu şartlara aykırı senet tüketici yönünden geçersizdir.
Satıcı bütün satış bedeli için tek bono imzalatıyorsa tüketici bu yapıya karşı çıkmalı ve her taksit için ayrı, nama yazılı belge düzenlenmesini istemelidir. Ödeme yapıldığında ilgili senet geri alınmalı veya iptal edildiği yazılı belgelenmelidir.
Konut satın almadan önce hangi kayıtlar kontrol edilmelidir?
Tapu kaydı, yapı ruhsatı, proje, bağımsız bölüm planı, teknik şartname, ön bilgilendirme formu, resmi sözleşme, ödeme planı, teminat belgesi ve teslim tarihi birlikte kontrol edilmelidir. Reklam broşürü ve internet ilanı da saklanmalıdır; TKHK reklamda bildirilen niteliklerin sözleşmeye uygunluğunu korur.
Arsa üzerinde ipotek, haciz veya başka şerhler varsa bunların konut devrine etkisi incelenmelidir. Noter satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi, tüketicinin üçüncü kişilere karşı hukuki konumunu güçlendirir.
Ön ödemeli konut uyuşmazlığında nereye başvurulur?
Ön ödemeli konut uyuşmazlığında talebin parasal değeri 2026 tüketici hakem heyeti sınırı olan 186.000 TL’nin altındaysa TKHK m.68 uyarınca tüketici hakem heyetine başvuru yapılır. Sınır üzerindeki uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesi görevlidir.
Tüketici mahkemesinde dava açılmadan önce TKHK m.73/A kapsamındaki dava şartı arabuluculuk uygulanır. Taşınmazın aynına ilişkin tapu iptali-tescil gibi taleplerde görev ve arabuluculuk değerlendirmesi talebin hukuki niteliğine göre ayrıca yapılmalıdır.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
Ön ödemeli konut mevzuatı Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de Mezitli, Yenişehir, Erdemli, Tarsus veya başka ilçedeki projelerde 14 günlük cayma, 24 aylık dönme, 48 aylık azami teslim ve resmi şekil kuralları aynıdır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu ön ödemeli konut ve tüketici uyuşmazlıklarını Türkiye genelinde Mersin’den takip eder. Dosyada satış sözleşmesi, tapu, ruhsat, teknik şartname, ödeme belgeleri ve proje değişiklikleri birlikte incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Maketten alınan evden kaç gün içinde cayılır?
TKHK m.43 uyarınca sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde gerekçesiz ve cezasız cayma hakkı vardır.
14 gün geçince hiç çıkılamaz mı?
Hayır. TKHK m.45 uyarınca sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçesiz dönme hakkı vardır; kanuni tazminat sınırları uygulanır.
24 aylık dönmede ceza oranı nedir?
İlk 3 ay en fazla %2, 3–6 ay %4, 6–12 ay %6 ve 12–24 ay %8 tazminat istenebilir.
Satıcı sözleşmeye uymazsa dönme bedeli ödenir mi?
Satıcının yükümlülüklerini hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi hâlinde tüketici devir veya teslime kadar bedelsiz dönme hakkını kullanır.
Ön ödemeli konut sözleşmesi şirket ofisinde imzalanabilir mi?
Adi yazılı sözleşme yeterli değildir. Tapuda kat irtifakı devriyle yazılı sözleşme veya noterde düzenleme şeklinde satış vaadi gerekir.
Konut kaç ay içinde teslim edilmelidir?
Kanuni üst sınır sözleşme tarihinden itibaren 48 aydır; sözleşmede daha kısa süre taahhüt edilmişse satıcı o süreyle bağlıdır.
Proje değişirse sözleşmeden çıkılır mı?
Yasal zorunluluk veya mücbir sebep dışındaki proje değişikliğini kabul etmeyen tüketici, bildirimden itibaren 1 ay içinde bedelsiz dönebilir.
Cayma parası kaç günde iade edilir?
14 günlük caymada iade en geç 14 gün; 24 aylık dönmede iade en geç 180 gün içinde yapılır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
