İntifa Hakkı Nedir? Tapuda Kurulması, Devri ve Sona Ermesi | TMK 794-822 (2026)

İntifa hakkı özellikle taşınmaz devri, miras planlaması, aile içi malvarlığı aktarımı ve yaşlı kişinin konut veya kira gelirinden yararlanmaya devam etmesi gibi durumlarda sık kullanılır. Uygulamada “evi çocuğuma devredip kullanım hakkını kendimde tutabilir miyim?”, “intifa hakkı olan ev satılır mı?”, “intifa hakkı mirasçılara geçer mi?”, “intifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?” ve “masrafları kim öder?” soruları aynı hukuki yapının farklı sonuçlarıdır.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

İntifa hakkı mülkiyet değildir. Mülkiyet hakkı malik üzerinde kalır; intifa hakkı sahibi ise kanunun ve tapudaki hakkın sınırları içinde malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve gelirlerinden yararlanma yetkisine sahip olur. Bu ayrım, satış, kira, bakım giderleri, vergi, sigorta, terkin ve ölüm hâllerinde doğrudan sonuç doğurur.

İntifa Hakkı Hızlı Kontrol Tablosu

• İntifa hakkı nedir?
• İntifa hakkı ile mülkiyet farkı nedir?
• Tapuda intifa hakkı nasıl kurulur?
• İntifa hakkı olan ev satılabilir mi?
• İntifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?
• İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?
• İntifa hakkı ne zaman sona erer?
• Giderleri ve vergileri kim öder?
• Malik hangi haklara sahiptir?
• İntifa hakkı kötü kullanılırsa ne olur?
• Terkin nasıl yapılır?
• Sık sorulan sorular

İntifa hakkı nedir?

TMK m.794’e göre intifa hakkı taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme yoksa hak sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi verir. “Tam yararlanma” ifadesi, mülkiyetin devri anlamına gelmez; hak sahibinin kullanma ve semerelerden yararlanma yetkisini ifade eder.

Bir konut üzerinde intifa hakkı kurulmuşsa hak sahibi konutta oturabilir, şartları varsa kullanımını üçüncü kişiye bırakabilir veya taşınmazın gelirinden yararlanabilir. Malik ise kuru mülkiyet sahibi olarak kalır. İntifa sona erdiğinde mülkiyet üzerindeki bu sınırlama ortadan kalkar.

İntifa hakkı ile mülkiyet hakkı arasındaki fark nedir?

Mülkiyet hakkı TMK m.683 kapsamında eşyayı kullanma, ondan yararlanma ve üzerinde tasarrufta bulunma yetkisini içerir. İntifa hakkı ise mülkiyeti devralmadan kullanma ve yararlanma yetkisi sağlar. Bu nedenle intifa hakkı sahibi taşınmazın maliki değildir; tapuda malik başka kişi, intifa hakkı sahibi başka kişi olarak görülebilir.

İntifa hakkı sahibinin taşınmazı satma yetkisi yoktur. Satış yetkisi malike aittir. Ancak malik taşınmazı satarsa, tapuya tescilli intifa hakkı yeni malike karşı da ileri sürülür. Yeni malik taşınmazı intifa hakkıyla yüklü olarak devralır.

Tapuda intifa hakkı nasıl kurulur?

TMK m.795’e göre taşınmazlarda intifa hakkı tapu kütüğüne tescille kurulur. Taşınırlarda zilyetliğin devri, alacaklarda alacağın devri yoluyla kurulur. Taşınmaz açısından resmi işlem ve tescil esastır.

Taşınmaz maliki ile lehine hak kurulacak kişi tapu müdürlüğünde işlem yapar. Hakkın süresi, kapsamı ve varsa özel kayıtlar resmi işlemde açıkça gösterilir. Tapu siciline tescil edilen intifa hakkı herkese karşı ileri sürülebilen ayni hak niteliği kazanır.

İntifa hakkı bedelli veya bedelsiz kurulabilir mi?

Kanun intifa hakkının yalnızca bedelli kurulmasını zorunlu tutmaz. Hak bedelli veya bedelsiz kurulabilir. Aile içinde taşınmaz devrinde, çıplak mülkiyetin çocuğa devredilip anne veya baba lehine ömür boyu intifa hakkı kurulması uygulamada yaygındır.

Bedelli veya bedelsiz işlemin vergi, harç ve miras hukuku sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir. Tapudaki işlemin gerçek hukuki iradeyi yansıtması gerekir; görünüşte başka, gerçekte başka işlem yapılması ileride muvazaa ve tapu iptal uyuşmazlıklarına yol açabilir.

İntifa hakkı olan ev satılabilir mi?

Evet. Malik, intifa hakkıyla yüklü taşınmazı satabilir. Satış intifa hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Tapuya tescilli intifa hakkı taşınmaz üzerinde kalır ve alıcı bu yükü bilerek mülkiyeti devralır.

Dolayısıyla “ev satılınca intifa otomatik silinir” bilgisi yanlıştır. İntifa hakkının sona ermesi TMK m.796-797 ve terkin kurallarına bağlıdır. Hak devam ettiği sürece yeni malik de intifa hakkına katlanmak zorundadır.

İntifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?

TMK m.806’ya göre sözleşmede aksine hüküm yoksa veya durum ve koşullardan hakkın şahsen kullanılması gerektiği anlaşılmıyorsa, intifa hakkının kullanılması başkasına devredilebilir. Bu düzenleme, intifa hakkının kendisinin devri ile kullanımın devrini ayırır.

Taşınmaz intifasında, hakkın kapsamı ve tapudaki özel kayıtlar izin veriyorsa intifa hakkı sahibi taşınmazı kiraya verip kira gelirinden yararlanabilir. Malik, TMK m.806/2 gereği haklarını kullanımı devralana karşı doğrudan ileri sürebilir.

İntifa hakkının kendisi devredilebilir mi?

Gerçek kişi lehine kurulan intifa hakkı kişiye bağlı sınırlı ayni haktır. Hakkın kendisi başkasına devredilmez ve ölümle mirasçılara geçmez. Buna karşılık TMK m.806 şartları varsa hakkın kullanılması üçüncü kişiye bırakılabilir.

Bu ayrım özellikle kira ve kullanım anlaşmalarında önemlidir. Üçüncü kişi intifa hakkı sahibi olmaz; yalnızca intifa hakkı sahibinin tanıdığı kullanım ilişkisine dayanır.

İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?

Gerçek kişi lehine kurulan intifa hakkı TMK m.797’ye göre hak sahibinin ölümüyle sona erer. Bu nedenle mirasçılara geçmez. Mirasçılar intifa hakkını tereke malı olarak paylaşamaz ve aynı hakla tapuda devam edemez.

Tüzel kişiler lehine intifa hakkı ise kararlaştırılan sürenin dolmasıyla; süre belirlenmemişse tüzel kişiliğin sona ermesiyle biter. TMK m.797 tüzel kişi intifa hakkının en fazla yüz yıl devam edebileceğini düzenler.

İntifa hakkı hangi hâllerde sona erer?

TMK m.796’ya göre intifa hakkı konusunun tamamen yok olması ve taşınmazlarda tescilin terkini ile sona erer. Yasal intifa hakkı sebebinin ortadan kalkmasıyla biter. Sürenin dolması, hak sahibinin vazgeçmesi veya ölümü gibi sebepler taşınmazlarda malike terkin isteme yetkisi verir.

Gerçek kişi bakımından ölüm temel sona erme sebebidir. Süreli intifa kurulmuşsa sürenin dolması da terkin sebebidir. Hak sahibi yaşarken feragat ederse tapuda terkin işlemi yapılır.

İntifa sona erince taşınmazı geri verme yükümlülüğü var mı?

Evet. TMK m.799’a göre intifa hakkı sona erince hak sahibi, hakkın konusu olan malı malike geri vermekle yükümlüdür. Hak sona erdiği hâlde kullanım devam ederse malik teslim ve müdahalenin sona erdirilmesine ilişkin haklarını kullanabilir.

TMK m.800 ayrıca intifa hakkı sahibinin sorumluluğunu düzenler. Hak sahibi zararın kendi kusurundan doğmadığını ispat etmedikçe malın yok olmasından veya değer azalmasından sorumludur; olağan kullanımdan doğan değer azalmalarından ise sorumlu değildir.

İntifa hakkı sahibi hangi giderleri öder?

TMK m.812’ye göre intifa hakkı sahibi malın muhafazası ve olağan bakımı için gerekli onarım ve yenilemeleri yapmakla yükümlüdür. Daha önemli işler gerekiyorsa malike bildirmek ve yapılmasına izin vermek zorundadır.

TMK m.813’e göre olağan bakım ve işletme giderleri, malın güvence oluşturduğu borçların faizleri ile vergi ve resimler intifa süresince intifa hakkı sahibine aittir. Diğer yükümlülükler kural olarak malike aittir. Bu nedenle “bütün masrafları malik öder” veya “bütün masrafları intifa sahibi öder” şeklindeki genellemeler yanlıştır.

Sigorta primini kim öder?

TMK m.815’e göre yerel âdetlere göre iyi yönetimin gereği ise intifa hakkı sahibi malikin lehine malı yangın ve diğer tehlikelere karşı sigorta ettirmekle yükümlüdür. İntifa hakkı sigortalı bir mal üzerinde kurulmuşsa, hakkın devamı süresince sigorta primlerini intifa hakkı sahibi öder.

Sigorta tazminatının hangi hak üzerinde devam edeceği konusunda TMK m.798 de önemlidir: sigorta ve kamulaştırma gibi hâllerde intifa hakkı, hakkın konusu yerine geçen karşılık üzerinde devam eder.

Malik intifa hakkı sahibini denetleyebilir mi?

Evet. TMK m.807 malike gözetim hakkı verir. Malik, malın hukuka aykırı veya niteliğine uygun düşmeyen kullanım biçimine itiraz edebilir. Haklarının tehlikeye düştüğünü ispat eden malik, TMK m.808 gereği güvence isteyebilir.

İntifa hakkı sahibi uygun sürede güvence göstermez veya malikin itirazına rağmen hukuka aykırı kullanıma devam ederse TMK m.810 uyarınca sulh hâkimi, yeni bir karara kadar zilyetliği kaldırıp hakkın konusunu kayyıma tevdi edebilir.

İntifa hakkı sahibi taşınmazın kullanım amacını değiştirebilir mi?

TMK m.817, taşınmaz intifasında ekonomik özgülenme yönünün malike önemli zarar verecek şekilde değiştirilemeyeceğini düzenler. İntifa hakkı sahibi taşınmazı yeni bir şekle dönüştüremez veya önemli değişiklik yapamaz.

Bu nedenle konutun niteliğini ve ekonomik amacını kökten değiştiren işlemler yalnızca “yararlanma hakkım var” gerekçesiyle yapılamaz. Hakkın sınırı, malın özünü ve malikin mülkiyet menfaatini koruyan kanuni yükümlülüklerle çizilmiştir.

İntifa hakkının terkin edilmesi nasıl yapılır?

Hak sahibinin feragati, sürenin dolması veya ölüm gibi sona erme sebebi oluştuğunda taşınmaz üzerindeki intifa kaydının tapuda terkin edilmesi gerekir. Ölüm hâlinde resmi ölüm kayıtları; süreli hakta tescil kaydı; feragatte hak sahibinin iradesi esas alınır.

Terkin, taşınmazı intifa yükünden arındırır. Tapuda işlem yapılmadan önce hakkın gerçekten sona erip ermediği ve varsa üçüncü kişi haklarının durumu kontrol edilmelidir.

İntifa hakkı ile oturma hakkı aynı mı?

Hayır. Oturma hakkı TMK m.823’te ayrıca düzenlenir ve bir binadan veya bölümünden konut olarak yararlanma yetkisi verir. Oturma hakkı devredilemez ve mirasçılara geçmez. İntifa hakkı ise çok daha geniş konular üzerinde kurulabilir ve aksine düzenleme yoksa tam yararlanma yetkisi verir.

Örneğin kira geliri elde etme ve ekonomik yararlanma yönünden intifa hakkı daha geniştir. Oturma hakkı özellikle konut olarak kullanım amacıyla sınırlıdır.

Mersin’de intifa hakkı işlemlerinde nelere dikkat edilir?

Mersin, Tarsus, Erdemli, Silifke, Mezitli, Yenişehir, Akdeniz ve diğer ilçelerde intifa hakkının maddi şartları aynıdır. Taşınmaz üzerindeki hak tapu müdürlüğünde tescille kurulur. Tapu kaydında hakkın süresi ve kapsamı açık biçimde incelenmelidir.

Özellikle aile içi devirlerde çıplak mülkiyet devri ile intifa hakkının aynı işlemde nasıl kurulacağı; harç, vergi, miras ve muvazaa riskleri birlikte değerlendirilmelidir. Satıştan önce tapu takyidatında intifa hakkının bulunup bulunmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

İntifa Hakkı İşlem Kontrol Listesi

1. Hakkın konusu taşınmaz, taşınır, alacak veya başka bir hak mı belirleyin.
2. Taşınmaz ise tapu kaydını ve mevcut takyidatları inceleyin.
3. Hakkın süreli mi ömür boyu mu kurulacağını açıkça belirleyin.
4. Kullanımın üçüncü kişiye bırakılmasına ilişkin özel sınırlama olup olmadığını kontrol edin.
5. Olağan bakım, vergi ve sigorta yüklerini TMK 812-815’e göre ayırın.
6. Satış hâlinde intifa hakkının devam edeceğini dikkate alın.
7. Sona erme sebebi gerçekleştiğinde tapuda terkin işlemini tamamlayın.

Sık Sorulan Sorular

İntifa hakkı nedir?

TMK m.794’e göre taşınır, taşınmaz, hak veya malvarlığı üzerinde kurulabilen ve aksi düzenlenmedikçe tam yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı ayni haktır.

İntifa hakkı olan ev satılır mı?

Evet. Malik evi satabilir; tapuya tescilli intifa hakkı satışla kendiliğinden sona ermez ve yeni malike karşı devam eder.

İntifa hakkı sahibi evi kiraya verebilir mi?

TMK m.806 şartları varsa ve tapu/sözleşmede aksi yoksa hakkın kullanımı üçüncü kişiye bırakılabilir; bu kapsamda kira ilişkisi kurulabilir.

İntifa hakkı mirasçılara geçer mi?

Gerçek kişi lehine intifa hakkı ölümle sona erer ve mirasçılara geçmez.

İntifa hakkı tapuda nasıl kurulur?

Taşınmaz üzerindeki intifa hakkı TMK m.795 gereği tapu kütüğüne tescille kurulur.

İntifa hakkının kullanımını başkasına devretmek mümkün mü?

Evet. TMK m.806’da öngörülen şartlarla kullanım başkasına devredilebilir; intifa hakkının kendisi devredilmiş olmaz.

İntifa hakkı sahibi vergi öder mi?

TMK m.813 uyarınca intifa süresince olağan bakım ve işletme giderleri ile kanunda sayılan vergi ve resimler intifa hakkı sahibine aittir.

İntifa hakkı sahibi ölürse tapuda hak kalır mı?

Hak ölümle sona erer; tapu kaydında terkin işlemi yapılır.

İntifa hakkı ile oturma hakkı aynı mı?

Hayır. Oturma hakkı konut kullanımına özgüdür; intifa hakkı daha geniş yararlanma yetkisi verir.

İntifa hakkı en fazla kaç yıl sürer?

Gerçek kişide ölümle sona erer. Tüzel kişi lehine intifa hakkı TMK m.797 gereği en çok yüz yıl devam edebilir.

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T

İlgili Hukuk Rehberleri

• Mecra hakkı TMK 744-746
• Zorunlu geçit hakkı
• Sağ kalan eşin aile konutu hakkı

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →