Binadan veya Yapıdan Doğan Zararı Kim Öder? TBK 69 Yapı Malikinin Sorumluluğu 2026

Binadan düşen sıva, çatının uçması, balkon veya korkuluğun kopması, binadaki bakım eksikliği nedeniyle su baskını, merdiven veya tesisat arızası, istinat duvarı ya da başka bir yapı eserinin çökmesi gibi olaylarda zarar gören kişinin her zaman yapıyı inşa eden kişiyi bulması gerekmez. Türk Borçlar Kanunu m.69, yapıdan kaynaklanan belirli zararlar bakımından malike objektif nitelikte özel sorumluluk yükler.

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Bu sorumluluğun temelinde yapı üzerinde hukuki ve ekonomik hâkimiyet sahibi kişinin, yapım bozukluğu ve bakım eksikliğinden doğan riskleri taşıması vardır. Zarar görenin malikin kusurunu ayrıca ispatlaması gerekmez; ancak yapımdaki bozukluk veya bakımdaki eksiklik ile zarar arasında uygun illiyet bağı kurulmalıdır. Malik tazminatı ödedikten sonra gerçek kusurlu kişiye rücu edebilir.

TBK 69 ne düzenler?

TBK m.69/1’e göre bir binanın veya diğer yapı eserinin maliki, bunların yapımındaki bozukluklardan veya bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Hüküm malikin kişisel kusuruna değil, yapıdan doğan özel tehlikenin ve hâkimiyetin malike yüklenmesine dayanır.

İkinci fıkra intifa ve oturma hakkı sahiplerini düzenler. Bu kişiler binanın yalnız bakımındaki eksikliklerden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur. Yapım bozukluğu bakımından kanun doğrudan bu kişileri sorumlu tutmaz.

Üçüncü fıkra rücu hakkını korur. Tazminatı ödeyen malik veya hak sahibi, bu sebeple kendisine karşı sorumlu olan yüklenici, bakım firması, kiracı, yönetici veya başka kişilere hukuki ilişkisine göre rücu edebilir.

Bina veya diğer yapı eseri ne demektir?

Bina kavramı konut, işyeri, apartman, fabrika, depo ve benzeri yapıları kapsar. Diğer yapı eseri ise insan eliyle toprağa doğrudan veya dolaylı biçimde bağlı, sabit ve teknik bir bütün oluşturan eserleri ifade eder. İstinat duvarı, köprü, yol yapısı, direk, kanal, bahçe duvarı, sabit tesis veya benzeri yapılar somut koşullarda bu kapsama girebilir.

Her eşya yapı eseri değildir. Taşınabilir masa, araç veya geçici ekipman yalnız taşınmaz üzerinde bulunuyor diye TBK m.69 kapsamına girmez. Eserin toprakla bağlantısı, sabitliği, insan yapımı niteliği ve işlevsel bütünlüğü değerlendirilir.

Zararın da yapının niteliğinden veya bakım durumundan kaynaklanması gerekir. Yapı yalnız olay yeri olmuş fakat zarar tamamen başka kişinin bağımsız fiilinden doğmuşsa TBK m.69 uygulanmaz.

Yapı malikinin kim olduğu nasıl belirlenir?

Taşınmaz niteliğindeki yapılarda malik çoğunlukla tapu kaydıyla belirlenir. Kat mülkiyetine tabi yapılarda zararın bağımsız bölümden mi yoksa ortak yerden mi doğduğu ayrıca önemlidir. Ortak yer kaynaklı risklerde kat maliklerinin ve yönetimin hukuki konumu Kat Mülkiyeti Kanunu ile birlikte incelenir.

Paylı mülkiyette birden fazla malik bulunabilir. Zarar görene karşı dış sorumluluğun niteliği ve maliklerin kendi aralarındaki paylaşımı somut mülkiyet ve bakım ilişkisine göre belirlenir.

Malikin değiştiği durumlarda zarar anındaki malik sıfatı TBK m.69 bakımından önem taşır; ancak eski malik, yüklenici veya başka kişinin rücu sorumluluğu ayrıca gündeme gelebilir.

Yapım bozukluğu nedir?

Yapım bozukluğu, yapının yapıldığı tarihten itibaren güvenli ve amacına uygun kullanıma elverişli olması gereken teknik niteliklerden yoksun bulunmasıdır. Statik hata, malzeme yetersizliği, yanlış proje uygulaması, güvenlik unsurlarının eksik yapılması veya yapı elemanının standartlara aykırı inşası buna örnek olabilir.

Yapım bozukluğunun mutlaka gözle görünür olması gerekmez. Gizli teknik hata yıllar sonra zarara yol açabilir. Zarar gören bakımından esas olan yapım bozukluğunun varlığı ve zararla bağlantısıdır. Malikin bozukluğu bilmemesi sorumluluğu kendiliğinden kaldırmaz.

Yapımın ruhsata veya projeye uygun olması da her durumda teknik bozukluk bulunmadığını kanıtlamaz. Proje ve mevzuat uygunluğu önemli delildir; fakat somut yapının güvenli ve amaca uygun olup olmadığı teknik incelemeyle belirlenir.

Bakım eksikliği nedir?

Bakım eksikliği, yapı tamamlandıktan sonra güvenli biçimde kullanılabilmesi için gerekli kontrol, onarım, yenileme veya koruma işlemlerinin yapılmamasıdır. Zamanla gevşeyen cephe elemanının onarılmaması, çatı veya yağmur suyu sisteminin ihmal edilmesi, kırık korkuluğun değiştirilmemesi, asansör veya teknik sistem bakımının yapılmaması örnek olabilir.

Bakım standardı yapının yaşı, kullanım biçimi, bulunduğu çevre, teknik özelliği ve bilinen risklere göre belirlenir. Çok kullanılan ticari yapı veya kamuya açık alan ile kullanılmayan basit bir yapı için beklenen kontrol yoğunluğu aynı olmayabilir.

Malik bakım işini profesyonel firmaya devretmiş olsa bile zarar görene karşı TBK m.69 sorumluluğu kural olarak devam eder. Bakım firmasıyla sözleşme iç ilişkide rücu bakımından önem taşır.

İntifa ve oturma hakkı sahibi ne zaman sorumlu olur?

TBK m.69/2 açıkça intifa ve oturma hakkı sahiplerini bakım eksikliğinden doğan zararlarda malikle birlikte müteselsilen sorumlu tutar. Bu hak sahipleri yapıyı kullanma ve yararlanma üzerinde güçlü hâkimiyete sahip oldukları için bakım riskine ortak edilir.

Ancak yapım bozukluğundan doğan zarar bakımından maddenin ikinci fıkrası intifa veya oturma hakkı sahibine aynı sorumluluğu yüklemez. Zararın kaynağı doğru ayrılmalıdır.

Bir olayda hem yapım bozukluğu hem sonradan bakım eksikliği birlikte etkili olabilir. Teknik bilirkişi her nedenin zarardaki rolünü değerlendirmeli; mahkeme sorumluluk sebeplerini buna göre ayırmalıdır.

Kiracı yapı zararından sorumlu olur mu?

Kiracı yalnız kiracı sıfatı nedeniyle TBK m.69 kapsamında malik değildir. Ancak kira sözleşmesi veya genel haksız fiil hükümleri gereği kendisine ait bakım, kullanım veya uyarı yükümlülüğünü ihlal etmişse bağımsız sorumluluğu doğabilir.

Kiracı kendi yaptığı hatalı tadilatla yapıda tehlike yaratmışsa TBK m.49 veya sözleşmesel sorumluluk hükümleri gündeme gelebilir. Malik zarar görene TBK m.69 uyarınca ödeme yaptıktan sonra kiracıya rücu edebilir.

Kiracının basit bakım ve bildirim yükümlülükleri ile malikin esaslı bakım ve yapısal onarım borçları kira sözleşmesi ve TBK’nın kira hükümlerine göre ayrılmalıdır. Bu iç ilişki, zarar gören üçüncü kişinin malik karşısındaki hakkını otomatik kaldırmaz.

Yapı malikinin kusuru ispatlanmalı mı?

Hayır. TBK m.69 kusursuz sorumluluk hükümleri arasındadır. Zarar gören, malikin ayrıca ihmal veya kastını ispatlamak zorunda değildir. Yapım bozukluğu veya bakım eksikliği, zarar ve uygun illiyet bağı ispatlanmalıdır.

Malikin “binayı ben yapmadım”, “bakımı şirkete verdim” veya “arızayı bilmiyordum” savunmaları zarar görene karşı sorumluluğu kural olarak ortadan kaldırmaz. Bu hususlar rücu ilişkisinde etkili olabilir.

Mücbir sebep, zarar görenin veya üçüncü kişinin ağır davranışı uygun illiyet bağını kesebilecek yoğunluktaysa sorumluluk kurulmayabilir. Her dış etken illiyet bağını kesmez; bazı durumlarda yalnız tazminat indirimi doğurur.

Malik tazminatı ödedikten sonra kime rücu edebilir?

TBK m.69/3, sorumluların kendilerine karşı sorumlu olan diğer kişilere rücu hakkını açıkça saklı tutar. Yapım bozukluğunda yüklenici, mimar, mühendis veya ilgili teknik sorumlu; bakım eksikliğinde bakım şirketi, kiracı, yönetici veya başka yükümlü kişi rücu borçlusu olabilir.

Rücu hakkının kapsamı taraflar arasındaki sözleşme, kusur, ayıp hükümleri ve zamanaşımı kurallarına göre belirlenir. Malik bütün tazminatı ödemiş olsa bile iç ilişkide gerçek sorumlunun kusuru ve sözleşmesel borcu incelenir.

Birden fazla sorumlu varsa TBK 62 iç paylaşım ve rücu rehberi yol gösterir.

Yapı zararı nasıl ispatlanır?

Teknik delil çoğu yapı zararında merkezî önemdedir. Zarar meydana geldikten sonra onarım yapılmadan önce fotoğraf, video, keşif veya delil tespiti yapılması sonradan neden tartışmasını kolaylaştırır.

• tapu ve kat mülkiyeti kayıtları,
• proje, ruhsat ve yapı belgeleri,
• bakım, onarım ve servis kayıtları,
• site veya apartman yönetimi kararları,
• önceki şikâyet ve arıza bildirimleri,
• olay yeri fotoğrafları ve kamera kayıtları,
• belediye, itfaiye veya kolluk tutanakları,
• mühendislik ve teknik bilirkişi raporları,
• onarım faturaları ve ekspertiz,
• bedensel zarar varsa sağlık ve gelir belgeleri.

Özellikle arızanın onarım sırasında ortadan kaldırılması delili yok edebileceği için HMK m.400 ve devamındaki delil tespiti şartları değerlendirilebilir.

Yapı malikine karşı dava nasıl açılır ve zamanaşımı nedir?

Dava dilekçesinde hangi yapının hangi unsurundaki yapım bozukluğu veya bakım eksikliğinin zarara yol açtığı açıklanmalıdır. “Bina eskiydi ve zarar oldu” biçimindeki soyut anlatım yerine teknik sebep ve sonuç bağlantısı kurulmalıdır.

Genel üçüncü kişi tazminat davasında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Kat mülkiyeti ilişkisinden doğan bazı uyuşmazlıklarda sulh hukuk; tüketici veya ticari ilişkide özel görev kuralları bulunabilir. Talebin hukuki niteliği ayrıca belirlenmelidir.

Genel zamanaşımı TBK m.72’de düzenlenen haksız fiil sürelerine göre değerlendirilir. Zarar ve sorumlunun öğrenilmesinden itibaren iki yıl, her hâlde fiilden itibaren on yıl; suç oluşturan fiilde daha uzun ceza zamanaşımı uygulanabilir. Rücu talebinin kendi süresi hukuki dayanağına göre ayrıca hesaplanır.

Zarar daha doğmadan mevcut yapı tehlikesinin önlenmesi için TBK m.70 özel bir önleme hakkı verir.

TBK 69 uygulamasında sık yapılan hatalar

• Malikin kusurunu ispatlamayı zorunlu sanmak.
• Yapım bozukluğu ile bakım eksikliğini ayırmamak.
• Her taşınır eşyayı yapı eseri kabul etmek.
• Kiracıyı sırf zilyet olduğu için TBK m.69 maliki saymak.
• İntifa ve oturma hakkı sahibini yapım bozukluğundan otomatik sorumlu tutmak.
• Onarım yapmadan önce teknik delil toplamamak.
• Bakım firmasına iş verilmesinin maliki zarar görene karşı otomatik kurtardığını sanmak.
• Rücu haklarını ve sözleşmesel sorumluları araştırmamak.

Pratik dosya kontrol listesi

1. Zarar kaynağı yapı unsurunu açıkça belirleyin.
2. Malik ve varsa intifa/oturma hakkı sahibini tespit edin.
3. Yapım bozukluğu mu bakım eksikliği mi ayrıştırın.
4. Onarım öncesi fotoğraf, video ve mümkünse delil tespiti alın.
5. Proje ve bakım kayıtlarını toplayın.
6. Önceki arıza bildirimlerini araştırın.
7. Teknik bilirkişi incelemesini doğru uzmanlık alanıyla yaptırın.
8. Zarar kalemlerini ayrı ayrı belgeleyin.
9. Yüklenici, bakım firması, kiracı veya diğer rücu sorumlularını belirleyin.
10. Görev, yetki ve zamanaşımını hukuki ilişkiye göre kontrol edin.

Sık sorulan sorular

Binadan sıva düşüp aracıma zarar verirse kim öder?

Yapım bozukluğu veya bakım eksikliği varsa TBK m.69 gereği yapı maliki zarardan sorumlu olabilir.

Malikin kusurlu olması şart mı?

Hayır. TBK m.69 kusursuz sorumluluk hükmüdür; yapım bozukluğu/bakım eksikliği, zarar ve illiyet ispatlanır.

Bakım firması varsa malik kurtulur mu?

Zarar görene karşı kural olarak hayır. Malik ödeme yaptıktan sonra bakım firmasına şartları varsa rücu edebilir.

Kiracı sorumlu olur mu?

Kiracı malik sıfatıyla m.69’a tabi değildir; ancak kendi kusurlu tadilatı veya bakım yükümlülüğü ihlali nedeniyle ayrıca sorumlu olabilir.

İntifa hakkı sahibi hangi zarardan sorumlu?

TBK m.69/2 uyarınca bakım eksikliğinden doğan zararlardan malikle birlikte müteselsilen sorumludur.

Balkon korkuluğunun kopması yapı maliki sorumluluğuna girer mi?

Yapım bozukluğu veya bakım eksikliği nedeniyle kopmuşsa TBK m.69 kapsamında değerlendirilebilir.

Su tesisatı arızası TBK 69’a girer mi?

Sabit yapı unsurundaki yapım veya bakım eksikliği zarara yol açmışsa girebilir; bağımsız kullanım hatası varsa farklı sorumluluk doğabilir.

Zarar oluşmadan önlem isteyebilir miyim?

Evet. TBK m.70, başkasına ait bina veya yapı eserinden zarar görme tehlikesi bulunan kişiye gerekli önlemlerin alınmasını isteme hakkı verir.

Delil tespiti gerekli mi?

Teknik sebep onarımla kaybolacaksa HMK kapsamında delil tespiti sonradan ispat güçlüğünü önleyebilir.

Zamanaşımı ne kadar?

Genel olarak TBK m.72’deki iki ve on yıllık süreler ile suç varsa daha uzun ceza zamanaşımı dikkate alınır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →