Aynı Binada 5’ten Fazla Airbnb Dairesi İçin İşyeri Ruhsatı Gerekir mi? 2026
Kısa ve net cevap: Evet. 7464 sayılı Kanuna göre aynı kiraya veren adına aynı binada turizm amaçlı kiralama izin belgesi düzenlenecek konut sayısı beşi geçerse, yani altıncı konutla birlikte, başvuruda işyeri açma ve çalışma ruhsatı ibraz edilmesi zorunludur. Ayrıca başvuruya konu bina, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan bir konut sitesi içinde yer alıyorsa, bina için gereken karara ek olarak site bakımından da tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı noter onaylı karar sunulur. Bu şartlardan önce, üçten fazla bağımsız bölümü bulunan normal binalarda aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenebilecek konut sayısının binadaki bağımsız bölümlerin yüzde 25’ini aşamayacağı kuralı da uygulanır.
Beşten fazla konut kuralının hukuki dayanağı nedir?
7464 sayılı Kanunun 3. maddesi, aynı binada birden fazla konutun aynı kiraya veren adına turizm amaçlı kiralanması bakımından özel sınırlar koyar. Üçten fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenecek bağımsız bölüm sayısı kural olarak toplam bağımsız bölüm sayısının yüzde 25’ini aşamaz.
Aynı düzenleme, izin belgesine konu konut sayısının beşi geçmesi halinde başvuru dosyasına işyeri açma ve çalışma ruhsatının eklenmesini zorunlu tutar. Böylece mevzuat, birkaç konutun kısa süreli kiralanmasıyla işletme ölçeğine ulaşan faaliyet arasında ek bir idari eşik kurar.
Beşi geçmek ne demektir?
Kanundaki ifade açıktır: aynı binada aynı kiraya veren adına izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesi. Buna göre bir, iki, üç, dört veya beş konut bakımından bu özel ruhsat şartı sırf sayı nedeniyle doğmaz. Altıncı konutla birlikte işyeri açma ve çalışma ruhsatı şartı devreye girer.
Bu sayı, aynı kiraya veren ve aynı bina üzerinden değerlendirilir. Farklı binalardaki konutların toplamı sırf bu hüküm bakımından tek binadaymış gibi toplanmaz; ancak her bina kendi şartları ve yüzde 25 sınırı bakımından ayrı incelenir.
Yüzde 25 sınırı ne zaman uygulanır?
Üçten fazla bağımsız bölümden oluşan normal binalarda aynı kiraya veren adına turizm amaçlı kiralama izin belgesi düzenlenecek konut sayısı, toplam bağımsız bölüm sayısının yüzde 25’ini aşamaz. Bu oran, beşten fazla konut için ruhsat şartından önce dikkate alınması gereken temel sınırdır.
Örneğin 24 bağımsız bölümlü bir binada yüzde 25 altı konuta karşılık gelir. Aynı kiraya veren altı konut için başvuracaksa oran şartı bakımından üst sınırda kalır; bunun yanında sayı beşi geçtiği için işyeri açma ve çalışma ruhsatı sunması gerekir. Normal bir binada oran izin vermiyorsa işyeri ruhsatı bulunması yüzde 25 sınırını kaldırmaz.
İşyeri ruhsatı yüzde 25 sınırını ortadan kaldırır mı?
Hayır. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı ile yüzde 25 sınırı farklı şartlardır. Ruhsat, altıncı ve sonraki konutlarda istenen ek belgedir; yüzde 25 kuralı ise aynı kiraya veren adına aynı binada kaç bağımsız bölüm için izin belgesi düzenlenebileceğini sınırlar.
Bu nedenle bir malik çok sayıda bağımsız bölüme sahip olsa bile önce Kanundaki yüzde 25 sınırı hesaplanır. Sonra izin verilebilen konut sayısı beşi aşıyorsa işyeri ruhsatı şartı uygulanır.
Site içindeki binada ek oybirliği ne zaman gerekir?
Başvuruya konu bina, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan bir konut sitesi içindeyse ve aynı kiraya veren adına aynı binada izin belgesi talep edilen konut sayısı beşi geçiyorsa ek bir şart doğar. Bu durumda site bakımından da tüm kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı kararın noter onaylı örneği başvuruya konulur.
Bu ek site kararı, normal apartman dairesi için zaten gereken bina içi oybirliği kararından farklıdır. Beşten fazla konutluk işletme ölçeğinde site bütününün iradesi ayrıca aranır.
Tek bloklu apartmanda site kararı gerekir mi?
Kanundaki ek site kararı, başvuruya konu binanın birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde bulunması halinde uygulanır. Tek bir apartman binasında site niteliğinde birden fazla bina yoksa bu ek site oybirliği belgesi gündeme gelmez.
Bununla birlikte normal apartmandaki her bir turizm amaçlı kiralama başvurusu için konut nitelikli tüm bağımsız bölüm maliklerinin noter onaylı oybirliği kararı şartı devam eder. Ayrıntılı açıklama için Airbnb için kat maliklerinin oybirliği rehberi incelenebilir.
İşyeri ruhsatını hangi işletme adına almak gerekir?
Ruhsatın başvuru ve faaliyet modelindeki gerçek veya tüzel kişiyle uyumlu olması gerekir. Turizm amaçlı kiralama izin belgesinin sahibi malik, intifa hakkı sahibi veya üst hakkı sahibi olabilir; tüzel kişi malik de başvuru yapabilir. İşyeri ruhsatı bakımından belediye ve ruhsat mevzuatındaki işletmeci, adres ve faaliyet konusuna ilişkin şartlar ayrıca uygulanır.
Başvuru dosyasındaki izin belgesi sahibi ile ruhsattaki faaliyet sahibinin hukuki bağlantısı açık olmalıdır. Başka bir kişi adına alınmış ilgisiz işyeri ruhsatı, 7464 kapsamındaki belge şartını kendiliğinden karşılamaz.
Ruhsatı hangi belediye verir?
İşyeri açma ve çalışma ruhsatı, işyerinin bulunduğu yere ve faaliyet niteliğine göre yetkili idare tarafından düzenlenir. Büyükşehir belediyesi bulunan illerde görev paylaşımı, işyerinin sınıfı ve yerel ruhsat mevzuatına göre belirlenir. Turizm amaçlı konut izin belgesini Kültür ve Turizm mevzuatı kapsamında almak, belediye ruhsatının yerine geçmez.
Başvuru sahibinin önce taşınmazın adresine göre yetkili ruhsat birimini belirlemesi, gerekiyorsa imar/kullanım uygunluğu ve yangın gibi ek belgeleri tamamlaması gerekir.
Yüksek nitelikli konutlarda yüzde 25 ve oybirliği şartı var mı?
Yönetmelikte tanımlanan yüksek nitelikli konutlar, normal binalardaki oybirliği ve yüzde 25 şartlarından istisnadır. Bu yapılar için özel yönetim ve işletme modeli uygulanır. Bu nedenle yüksek nitelikli konut statüsü bulunan bir projede aynı binadaki konut sayısı değerlendirilirken normal bina kuralları aynen uygulanmaz.
Ancak yüksek nitelikli konut istisnası izin belgesi, plaket, fiziksel şartlar, kimlik bildirimi ve denetim yükümlülüklerini kaldırmaz. Ayrıntı için yüksek nitelikli konutta Airbnb izni rehberi kullanılabilir.
Müstakil konutlarda bu sınırlar uygulanır mı?
Müstakil konutlarda normal çok bağımsız bölümlü bina için öngörülen oybirliği ve yüzde 25 sistemi uygulanmaz. Bir müstakil konut tek başına aynı binadaki bağımsız bölüm sayısı mantığına tabi değildir.
Bir kişinin çok sayıda farklı müstakil konutu işletmesi halinde ise her konutun tapu ve izin belgesi şartları ayrıca yerine getirilir. İşyeri ruhsatı veya başka ticari faaliyet mevzuatı bakımından ayrıca yükümlülük doğup doğmadığı somut işletme modeli üzerinden incelenir.
Aynı binada farklı maliklerin ayrı ayrı Airbnb yapması nasıl değerlendirilir?
Kanundaki yüzde 25 ve beşi aşan konutlara ilişkin özel sınır, aynı kiraya veren adına izin belgesi düzenlenecek konut sayısı üzerinden kurulmuştur. Farklı maliklerin ayrı başvuruları bakımından her başvuru sahibinin kendi konut sayısı ayrıca değerlendirilir.
Buna karşılık normal binada her bağımsız bölüm için bina içi oybirliği şartı bulunduğundan, farklı maliklerin aynı binada ayrı ayrı kısa süreli kiralama yapması ortak malik onayı sorununu ortadan kaldırmaz. Her izin belgesi başvurusu kendi hukuki belgeleriyle yürütülür.
Aynı kişi adına birden fazla konutta tek izin belgesi mi düzenlenir?
Yönetmeliğe göre aynı sitede, binada veya yüksek nitelikli konutta aynı gerçek veya tüzel kişi adına birden fazla konut için başvuru yapılması halinde tek izin belgesi düzenlenebilir; ancak genel kural olarak her konut için ayrı plaket hazırlanır.
Bu teknik belge düzeni, yüzde 25 ve beşi aşan konutlar için aranan şartları ortadan kaldırmaz. Tek izin belgesi olması, konutların sayı hesabında tek konut sayılacağı anlamına gelmez.
Altı konut için tek başvuru yapılabilir mi?
Aynı bina içinde aynı kişi adına birden fazla konut bulunuyorsa elektronik başvuru tek dosya üzerinden yürütülebilir. Ancak altı konutun her biri tapu, nitelik ve izin şartlarını taşımalı; toplam sayı yüzde 25 sınırına uymalı; işyeri açma ve çalışma ruhsatı eklenmeli ve site içindeki bina için gerekiyorsa site çapındaki oybirliği kararı sunulmalıdır.
Başvurunun tek ekrandan yapılması, hukuki koşulların da tek bir konuta indirgenmesi anlamına gelmez.
İşyeri ruhsatı olmadan altı konut için başvuru yapılırsa ne olur?
Yönetmeliğin aradığı zorunlu belge eksik olduğunda başvuru şartları tamamlanmaz. İdare başvuruyu mevzuattaki belge şartları üzerinden değerlendirir. Faaliyete izin belgesi olmadan başlanması ise 7464 sayılı Kanunun izinsiz turizm amaçlı kiralama yaptırımlarını gündeme getirir.
Bu nedenle önce ruhsat ve malik onay belgeleri tamamlanmalı, ardından elektronik izin başvurusu yapılmalıdır. Yeni faaliyete başlayacak kişi izin belgesi düzenlenmeden konutu kısa süreli kiralamaya açmamalıdır.
İşletme ruhsatı ile turizm izin belgesi aynı şey mi?
Hayır. İşyeri açma ve çalışma ruhsatı yerel idare tarafından faaliyet yeri bakımından verilen ayrı bir idari belgedir. Turizm amaçlı kiralama izin belgesi ise 7464 sayılı Kanun kapsamında Kültür ve Turizm Bakanlığı sisteminde düzenlenir.
Altı ve daha fazla konutluk başvuruda işyeri ruhsatı, turizm izin belgesinin başvuru eki haline gelir. Ruhsat tek başına günlük kiralama yetkisi vermez; turizm izin belgesi de ruhsat gereken faaliyette ruhsat yerine geçmez.
100 gün sınırı bu işletmelerde de geçerli mi?
Evet. Konut sayısı ne olursa olsun turizm amaçlı kiralama tanımı tek seferde 100 gün veya daha kısa kiralamalara dayanır. Beşten fazla konut için işletme ruhsatı alınması 100 gün eşiğini değiştirmez.
100 günlük sözleşmenin de izin rejimine dahil olduğu ve 100 günden uzun sözleşmelerin sık tekrarına ilişkin özel yaptırım bulunduğu Airbnb 100 gün sınırı rehberinde açıklanmıştır.
Başvuru öncesi sayı hesabı nasıl yapılır?
- Binadaki toplam bağımsız bölüm sayısını belirleyin.
- Binanın üçten fazla bağımsız bölüm içerip içermediğini kontrol edin.
- Aynı kiraya veren adına talep edilen konut sayısını belirleyin.
- Normal binada yüzde 25 üst sınırını hesaplayın.
- İzin talep edilen konut sayısı beşi geçiyorsa işyeri açma ve çalışma ruhsatını hazırlayın.
- Bina konut sitesindeyse altıncı konutla birlikte site çapındaki noter onaylı oybirliği kararını temin edin.
- Normal bina için her durumda bina içindeki konut nitelikli bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği kararını kontrol edin.
Uygulamada yapılan hatalar
- Beş konut için ruhsat şartı var sanmak; eşik beşi geçmesidir.
- İşyeri ruhsatı alınca yüzde 25 sınırının kalktığını düşünmek.
- Tek izin belgesi düzenlenmesini tek konut sayımıyla karıştırmak.
- Site içindeki altıncı konutta ek site oybirliği kararını atlamak.
- Yüksek nitelikli konut istisnasını normal apartmana uygulamak.
- Turizm izin belgesini belediye işyeri ruhsatının yerine geçirmek.
- Ruhsatı başka kişi veya başka faaliyet adresi adına sunmak.
- İzin belgesi düzenlenmeden faaliyete başlamak.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
Beşi aşan konut ve yüzde 25 kuralları Türkiye genelinde aynıdır. Mersin’de özellikle büyük yazlık sitelerde aynı malik veya şirket adına çok sayıda bağımsız bölüm bulunması bu hesabı önemli hale getirir. Önce bloktaki toplam bağımsız bölüm ve izin talep edilen konut sayısı belirlenmelidir.
Erdemli, Silifke, Mezitli veya başka bir ilçede yer almak 7464’teki sayı eşiklerini değiştirmez. Yerel olarak yalnız işyeri ruhsatının hangi idari birimden ve hangi ek belgelerle alınacağı değişebilir.
Sık sorulan sorular
Aynı binada beş Airbnb dairesi için işyeri ruhsatı gerekir mi?
Sırf sayı nedeniyle hayır. Kanun izin belgesi talep edilen konut sayısının beşi geçmesini esas alır.
Altıncı Airbnb dairesinde ruhsat zorunlu mu?
Evet. Aynı kiraya veren adına aynı binadaki altıncı konutla birlikte işyeri açma ve çalışma ruhsatı gerekir.
Ruhsat varsa yüzde 25 aşılabilir mi?
Hayır. Normal binalarda yüzde 25 sınırı ayrıca uygulanır.
Site içinde altı daire varsa ne gerekir?
İşyeri ruhsatına ek olarak tüm site kat maliklerinin oybirliğiyle aldığı noter onaylı karar gerekir.
Normal binada her daire için apartman oybirliği de gerekir mi?
Evet. Beşten fazla konut şartı, bina içi noter onaylı oybirliği şartının yerine geçmez.
Rezidanslarda yüzde 25 sınırı var mı?
Yönetmelikteki yüksek nitelikli konutlarda bu normal bina sınırı aranmaz.
Tek izin belgesi düzenlenirse altı daire tek konut mu sayılır?
Hayır. Tek belge teknik düzenlemedir; her bağımsız bölüm sayı hesabında ayrı konuttur.
Ruhsatı belediye mi verir?
İşyeri açma ve çalışma ruhsatı yetkili yerel idare tarafından, turizm izin belgesi ise 7464 sistemi kapsamında düzenlenir.
Altı konut için izin belgesi almadan kiralama yapılabilir mi?
Hayır. Yeni faaliyet izin belgesi düzenlenmeden başlatılamaz.
100 gün sınırı altı konutta da geçerli mi?
Evet. Konut sayısı, turizm amaçlı kiralama tanımındaki 100 gün eşiğini değiştirmez.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Bu içerik 11 Eylül 2026 itibarıyla 7464 sayılı Kanunun 3. maddesi ve uygulama Yönetmeliğinin izin belgesi hükümleri esas alınarak hazırlanmıştır. Aynı binadaki konut sayısı bakımından üç farklı şart birbirinden ayrılmalıdır: yüzde 25 üst sınırı, beşi aşan konutta işyeri ruhsatı ve site içindeki beşi aşan başvuruda ek site oybirliği. Bu şartlar birbirinin alternatifi değil, koşulları oluştuğunda birlikte uygulanır.
Hukukçu incelemesi: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil 3472. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, Mersin.
Sonuç
Aynı kiraya veren adına aynı binada altıncı turizm amaçlı kiralama konutuyla birlikte işyeri açma ve çalışma ruhsatı gerekir. Normal binada önce yüzde 25 sınırı aşılmamalıdır. Bina çok bloklu bir konut sitesinde ise altıncı ve sonraki konutlar için site çapında tüm kat maliklerinin noter onaylı oybirliği kararı da başvuruya eklenir. İşyeri ruhsatı turizm izin belgesinin yerine geçmez; bütün belgeler birlikte tamamlanmalıdır.
Resmî dayanak: 7464 sayılı Kanun m.3; Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik m.5. 28 Aralık 2023 tarihli Resmî Gazete – Yönetmelik.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
