Kentsel Dönüşümde Anlaşmayan Malikin Arsa Payı Nasıl Satılır? 6306 Yönetmelik 15/A 2026
Kısa ve net cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara katılmayan malikin arsa payı kendiliğinden çoğunluğa veya yükleniciye geçmez. Karar ve anlaşma şartları malike usulüne uygun olarak bildirilir, kabul için 15 gün verilir; malik süresinde anlaşmaya katılmazsa arsa payı 6306 sayılı Kanunun 6. maddesi ile Uygulama Yönetmeliğinin 15 ve 15/A maddeleri uyarınca açık artırma yoluyla satılır. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği, satış dosyasında toplantı daveti ve toplantı tutanağını açık belge hâline getirmiş; ilk satıştan sonraki satışların ilan ve e-Devlet bildirim usulünü de ayrıntılandırmıştır.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Anlaşmayan malikin arsa payı satışının şartları
6306 uygulamasında satışa geçilebilmesi için önce hukuken geçerli bir dönüşüm kararının bulunması gerekir. Güncel düzenlemede temel karar yeter sayısı, taşınmazdaki hisseler esas alınarak paydaşların salt çoğunluğudur. Kişi sayısı değil, tapudaki arsa paylarının toplamı hesaplanır. Karara olumlu katılan payların toplamı yüzde 50’yi aşmıyorsa 15/A satış mekanizmasının dayanağı oluşmaz.
Salt çoğunlukla alınan kararın somut olması gerekir. Yeni yapının hangi modelle yaptırılacağı, yükleniciyle hangi temel koşullarda anlaşılacağı, bağımsız bölüm paylaşımı veya arsanın değerlendirilme biçimi gibi satışa esas anlaşma şartları açıkça belirlenmelidir. Karara katılmayan malike de çoğunluğun gerçekten kabul ettiği şartlar bildirilmelidir. Sonradan esaslı biçimde değiştirilmiş bir teklifin eski toplantı kararına dayanılarak satışa esas alınması hukuki uyuşmazlık doğurur.
4 Şubat 2026 tarihli düzenleme sonrasında satış başvurusunda maliklerin toplantıya çağrıldığını ve toplantının yapıldığını gösteren belgeler açıkça önem kazanmıştır. Bu nedenle karar dosyası yalnızca imza sayfasından ibaret tutulmamalı; çağrı, toplantı, karar, tebligat, kabul süresi, değerleme ve satış aşamaları kronolojik olarak belgelenmelidir.
Karar ve anlaşma şartları nasıl bildirilir?
Karara katılmayan malike, salt çoğunlukla alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklif veya teklifin nerede incelenebileceği bildirilir. Uygulama Yönetmeliği m.15/A kapsamındaki bildirimden sonra malike 15 günlük kabul süresi tanınır. Bu süre satış sürecinin zorunlu aşamasıdır. Süre dolmadan yapılan satış talebi usul zincirini eksik bırakır.
Bildirim elektronik tebligat adresi, noter veya Yönetmelikteki ilan ve e-Devlet mekanizmaları üzerinden yürütülebilir. Hangi yöntemin kullanıldığına göre tebliğin yapılmış sayıldığı tarih değişir. Elektronik tebligatta ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonu; muhtarlık ilanı ve e-Devlet bildirimiyle yapılan sistemde ise muhtarlık ilanının son günü önem taşır. Bu nedenle satış dosyasında yalnız gönderim tarihi değil, hukuken tebliğ edilmiş sayılan tarih kaydedilmelidir.
Malik 15 gün içinde çoğunluğun kararına katılır ve gerekli sözleşmeleri imzalarsa pay satışına gerek kalmaz. Süresinde kabul etmezse veya teklifi incelemezse 15/A’daki satış süreci başlatılabilir. Burada “dönüşüme genel olarak karşı değilim” beyanı ile çoğunluğun belirli sözleşme ve uygulama kararına katılmak aynı şey değildir. Satış bakımından değerlendirilen husus somut çoğunluk kararına katılım durumudur.
Satış talebi nereye yapılır?
Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel uygulama açıklamasına göre satış talebi, salt çoğunlukla karar alan maliklerin gerekli bilgi ve belgelerle yaptığı başvuru üzerine yürütülür. İstanbul’da yetki devri kapsamında ilgili ilçe belediyeleri, diğer illerde Kentsel Dönüşüm Müdürlükleri görev yapabilir. Taşınmazın bulunduğu yerde ayrıca bir yetki devri bulunup bulunmadığı başvuru tarihinde kontrol edilmelidir.
Başvuru uygun bulunursa satışa konu payın tapu kütüğünün beyanlar hanesine, payın 6306 sayılı Kanun uyarınca satış işlemine tabi olduğu ve satışa veya taşınmazın devrini gerektiren benzeri bir işleme tabi tutulamayacağı yönünde belirtme konulması tapu müdürlüğünden istenir. Bu belirtme, satış süreci devam ederken payın başka bir özel devirle işlem dışına çıkarılmasını önleyen güvence niteliğindedir.
Satış talebinin kabulü, payın hemen el değiştirdiği anlamına gelmez. Değer tespiti, satış ilanı/tebligatı, açık artırma, bedelin yatırılması ve tapu tescili aşamalarının tamamlanması gerekir.
Satış dosyasında hangi belgeler bulunmalıdır?
Uygulama Yönetmeliği m.15/A’nın güncel yapısına göre dosyanın, çoğunluk kararından satış talebine kadar bütün hukuki zinciri göstermesi gerekir. Özellikle 2026 değişikliğiyle toplantı çağrısı ve toplantı tutanağı açıkça dosya unsuru hâline gelmiştir.
- Maliklerin toplantıya davet edildiğini gösteren belgeler.
- Toplantının yapıldığına dair tutanak.
- Salt çoğunluğun kararını ve arsa payı hesabını gösteren imzalı belge.
- Varsa yüklenici veya uygulama sözleşmeleri ve vekâletnameler.
- Karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarının bildirildiğini gösteren tebligat/ilan kayıtları.
- 15 günlük kabul süresinin dolduğunu gösteren kronoloji.
- Güncel tapu kayıtları ve satışa konu pay bilgisi.
- SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşunca hazırlanan değere ilişkin belge.
- Müdürlük veya yetkili İdare tarafından istenen kimlik ve temsil belgeleri.
Belgelerin yalnız var olması yetmez; tarihlerinin ve içeriklerinin birbirini doğrulaması gerekir. Toplantı kararında bir yüklenici ve paylaşım modeli kabul edilmişken azınlık malike farklı bir ekonomik teklif gönderilmişse satışın hangi anlaşma şartına dayandığı tartışmalı hâle gelir. Vekâletle toplantıya katılan kişinin vekâletnamesinin toplantı tarihinde mevcut ve işlem için yeterli olması da ayrıca kontrol edilmelidir.
Arsa payının rayiç değeri nasıl belirlenir?
Satışa konu pay için rayiç değer belirlenir. Yönetmelik, satış başvurusunda SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşunun hazırladığı değere ilişkin belgenin sunulmasını öngörür. Ayrıca Müdürlük veya İdare bünyesinde Bedel Tespiti Komisyonu ve Satış Komisyonu oluşturulur. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel açıklamasına göre bu komisyonlar biri başkan, ikisi üye olmak üzere en az üç kişiden oluşur.
Rayiç değer belirlenirken taşınmazın konumu, imar durumu, kullanım niteliği, arsa payı oranı, piyasa emsalleri ve değerleme tarihindeki objektif veriler dikkate alınır. “Karara katılmadığı için düşük bedelle satılır” şeklinde bir kural yoktur. Değerlemede yanlış ada-parsel, yanlış pay oranı, ilgisiz emsaller veya önemli fiziksel/imar verilerinin dışarıda bırakılması somut denetim konusudur.
Yeni projede malike verilecek bağımsız bölümün sözleşmesel değeri ile satışa konu mevcut arsa payının rayiç değeri birbirine karıştırılmamalıdır. 15/A satışında idari satışa konu olan hak, tapudaki arsa payıdır.
İlk açık artırmaya kimler katılabilir?
İlk satış, herkese açık sıradan bir gayrimenkul ihalesi gibi yürütülmez. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel işlem süreci açıklamasında ilk satışın anlaşma sağlayan paydaşlar çevresinde yürütüldüğü; belirli koşullarda kendisi de malik olmak şartıyla bu maliklerin anlaştıkları müteahhidin de ilgili düzenleme kapsamında değerlendirildiği belirtilir. Amaç, dönüşüm kararına katılan mevcut maliklerin taşınmazdaki pay bütünlüğünü sağlamasına öncelik tanımaktır.
Satış yeri ve zamanı ilgili kişilere usulüne uygun olarak bildirilir. Elektronik tebligat adresi bulunanlara elektronik tebligat yapılabilir; diğer hâllerde e-Devlet Kapısı bildirimi ve muhtarlıkta on beş günlük ilan mekanizması kullanılabilir. Tebligatın yapılmış sayıldığı tarih, satışa katılım ve hukuki başvuru süreleri bakımından ayrıca önem taşır.
İlk satışta alıcı çıkmazsa ne olur?
İlk satışta payın anlaşan paydaşlarca satın alınmaması süreci kendiliğinden sona erdirmez. 4 Şubat 2026 değişikliğiyle Uygulama Yönetmeliği m.15/A’da sonraki satışların ilanı ayrıntılandırılmıştır. Salt çoğunluğun talebi üzerine sonraki satışın yeri, tarihi ve saati Müdürlük veya İdare tarafından belirlenir; Ek-13 formu düzenlenir, satış bilgisi kurumun yayın araçları ve ilan panosunda 15 gün ilan edilir ve maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirim yapılır.
Riskli yapılarda satış, mevzuattaki koşullarla anlaşan paydaşlara veya çoğunluğun kararını ve anlaşmasını kabul eden üçüncü kişilere kadar tekrarlanabilir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında Başkanlık, İdare veya TOKİ bakımından özel satın alma kuralları ayrıca uygulanır. Bu nedenle taşınmazın yalnız riskli yapı mı, riskli alan mı yoksa rezerv yapı alanı mı kapsamında olduğu dosyanın başında belirlenmelidir.
Üçüncü kişi arsa payını satın alabilir mi?
İlk satıştan sonraki aşamalarda mevzuattaki koşullar gerçekleşirse üçüncü kişiler satışa katılabilir. Ancak üçüncü kişi, payı aldıktan sonra çoğunluk kararını reddetme serbestisine sahip sıradan bir alıcı gibi değerlendirilmez. Başkanlığın güncel uygulama açıklamasına göre üçüncü kişi, salt çoğunlukla alınan kararı kabul edeceğini, çoğunluğun yaptığı sözleşmeyi ve uygulamanın gerektirdiği belgeleri imzalayacağını yazılı olarak beyan etmelidir.
Ayrıca üçüncü kişi satıştan önce, satılacak arsa payının rayiç değerinin yüzde 10’u oranında nakit teminatı ilgili muhasebe birimine yatırmalıdır. Bu teminat şartı, satışa gerçek ve bağlayıcı iradeyle katılımı güvence altına alır.
Üçüncü kişinin dönüşüm sözleşmesini imzalamayı kabul etmesi nedeniyle, ihaleye girmeden önce sözleşmenin bağımsız bölüm dağılımı, ek ödeme, teslim, teknik şartname, cezai şart, teminat ve tapu devir hükümlerini incelemesi gerekir.
Satıştan sonra tapu tescili nasıl tamamlanır?
Açık artırma sonucunda satış bedeli mevzuattaki süre ve usulde yatırılır. Bunun ardından satış işlemi yeni malik adına tapuya tescil edilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü tescili tamamladıktan sonra güncel kayıt Müdürlük veya İdareye gönderilir; payı satılan eski malike de satış sonucu bildirilir.
Mülkiyet değişikliği idari satış kararının verildiği anda değil, resmi tescil süreciyle tamamlanır. Bu nedenle bedel ödeme belgesi, satış tutanağı ve tapu tescil kaydı birlikte saklanmalıdır. Dönüşüm projesinde sonraki ruhsat, kat irtifakı, kat mülkiyeti ve yapı kullanma izin belgesi süreçleri güncel malik yapısı üzerinden yürütülür.
Satış işlemindeki hukuka aykırılıklar nasıl kontrol edilir?
Arsa payı satışının hukuka uygunluğu yalnız ihale gününe bakılarak değerlendirilemez. İşlem zinciri baştan sona incelenir. Riskli yapı veya alan statüsünün kesinliği, güncel tapu malik listesi, toplantı çağrısı, toplantı tutanağı, salt çoğunluk hesabı, azınlık malike bildirilen teklif, 15 günlük sürenin hesabı, değerleme, komisyon işlemleri, satış ilanı, e-Devlet veya elektronik tebligat ve tapu işlemleri birlikte kontrol edilmelidir.
Çoğunluk gerçekte oluşmamışsa, toplantı ve çağrı belgeleri yoksa, teklif usulüne uygun bildirilmemişse, 15 günlük süre tamamlanmamışsa veya satışa esas değerleme yanlış taşınmaza/pay oranına dayanıyorsa bunlar somut hukuka aykırılık iddialarıdır. Yargı yolu ve dava süresi, doğrudan hangi idari işlemin dava konusu edildiğine göre belirlenmelidir; süre hesabında tebliğ tarihi esas alınır.
6306 kapsamındaki uyuşmazlıklarda e-Devlet ve resmi internet ilanları artık fiili takip bakımından zorunlu önemdedir. Sadece fiziki posta beklemek, tebligatın hukuken tamamlandığı tarihi kaçırmaya yol açabilir.
Satış dosyasında sık yapılan hatalar
- Eski üçte iki çoğunluk kuralını uygulamak.
- Tapudaki arsa payı yerine bağımsız bölüm sayısına göre çoğunluk hesaplamak.
- Toplantı davetini ispatlayan belge düzenlememek.
- Toplantı tutanağında pay oranlarını göstermemek.
- Çoğunluğun kabul ettiği sözleşmeden farklı bir teklifi azınlık malike göndermek.
- 15 günlük kabul süresi dolmadan satış talebinde bulunmak.
- SPK yetkili değerleme kuruluşu belgesini dosyaya eklememek.
- Elektronik tebligat ve muhtarlık ilanındaki yapılmış sayılma tarihini yanlış hesaplamak.
- Üçüncü kişi satışında yazılı kabul ve yüzde 10 nakit teminat şartını atlamak.
- Tapu tescili tamamlanmadan yeni malik sıfatıyla işlem yapmak.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’deki riskli yapı pay satışlarında da salt çoğunluk, 15 günlük bildirim ve 15/A satış sistemi aynıdır. Başvuru mercii ve varsa yetki devri taşınmazın bulunduğu yere göre güncel olarak kontrol edilir.
Mersin’deki çok bloklu sitelerde, eski yapılardaki düzensiz arsa paylarında, miras nedeniyle çok sayıda paydaş bulunan taşınmazlarda ve yurt dışında yaşayan maliklerin bulunduğu dosyalarda temsil ve tebligat aşaması özellikle dikkat gerektirir. Toplantıdan önce güncel tapu kaydı, veraset/intikal durumu, vekâlet belgeleri ve elektronik tebligat adresleri kontrol edilmelidir.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilir; idari başvuru ve işlem yeri taşınmazın bulunduğu yerdeki yetkili kuruma göre belirlenir.
Sık Sorulan Sorular
1. Kentsel dönüşümde anlaşmayan malikin payı zorla satılır mı?
Salt çoğunlukla alınmış geçerli karar, usulüne uygun bildirim ve 15 günlük kabul süresi sonrasında Yönetmelik m.15/A şartları oluşursa arsa payı açık artırma yoluyla satılır.
2. Pay satışından önce bina yıkılmış olmak zorunda mı?
Hayır. Yönetmelik, pay satışının yapılabilmesi için yapının önceden yıkılmış olmasını şart koşmaz.
3. Anlaşmayan malike kaç gün süre verilir?
Karar ve anlaşma şartlarının bildirilmesinden sonra kabul için 15 gün süre verilir.
4. İlk satışa herkes katılabilir mi?
Hayır. İlk satış mevzuattaki anlaşan paydaşlar çevresinde yürütülür. Üçüncü kişilerin katılımı sonraki aşamalarda özel şartlarla mümkündür.
5. Üçüncü kişi neyi kabul etmek zorundadır?
Salt çoğunluk kararını ve bu karar doğrultusunda yapılan sözleşmeyi kabul edeceğini, uygulamanın gerektirdiği belgeleri imzalayacağını yazılı olarak beyan eder.
6. Üçüncü kişinin teminatı ne kadardır?
Güncel Başkanlık uygulama açıklamasına göre satılacak payın rayiç değerinin yüzde 10’u oranında nakit teminat yatırılır.
7. Payın değerini müteahhit belirleyebilir mi?
Hayır. Satış dosyasında SPK yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşunun değer belgesi aranır; ayrıca idari Bedel Tespiti Komisyonu görev yapar.
8. Satış talebini kim yapar?
Salt çoğunlukla karar alan maliklerin gerekli belgelerle yaptığı başvuru üzerine idari satış süreci yürütülür.
9. Satış süreci başladıktan sonra pay serbestçe devredilebilir mi?
Başvuru uygun görüldüğünde tapunun beyanlar hanesine payın 6306 kapsamında satış işlemine tabi olduğu ve satış/devir benzeri işleme konu edilemeyeceği yönünde belirtme konulması istenir.
10. E-Devlet bildirimi satışta hukuki önem taşır mı?
Evet. Güncel uygulamada satış yeri ve zamanı ile sonraki satışlara ilişkin bildirimlerde e-Devlet Kapısı kullanılmaktadır.
11. İlk satışta alıcı çıkmazsa işlem düşer mi?
Hayır. Salt çoğunluğun talebiyle Yönetmelikteki ilan ve katılım şartlarına göre satış yeniden yapılabilir.
12. Satıştan sonra mülkiyet ne zaman yeni malike geçer?
Bedelin yatırılması ve satış sonucunun tapu müdürlüğüne bildirilmesi üzerine resmi tescil tamamlanır; mülkiyet sonucu tapu tesciliyle kesinleşir.
Resmî kaynaklar ve ilgili içerikler
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – 6306 sayılı Kanun ve 15/A işlem süreci
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği
- Resmî Gazete – 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği
- Kentsel dönüşümde salt çoğunluk ve karar yeter sayısı
- Riskli yapı tespitine itiraz süresi
Hukukçu incelemesi ve güncellik
Bu rehber 11 Eylül 2026 tarihinde 6306 sayılı Kanun, Uygulama Yönetmeliğinin 15 ve 15/A maddeleri, 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel işlem açıklamaları kontrol edilerek hazırlanmıştır. İçerik Av. Halil Bakırcı adına genel hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır.
Hukuki bilgilendirme: Somut satış işleminin geçerliliği tapu kayıtları, toplantı/çağrı belgeleri, tebligatlar, değerleme raporu ve idari işlem dosyasının tamamı üzerinden değerlendirilir. Bu içerik sonuç garantisi veya vekâlet ilişkisi oluşturmaz.
Telefon: +90 552 224 43 66
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
