Kentsel Dönüşümde Karar Yeter Sayısı Kaçtır? 6306 m.6 Salt Çoğunluk Kuralı 2026
Kısa ve net cevap: 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki riskli alan, rezerv yapı alanı ve riskli yapı uygulamalarında temel karar yeter sayısı, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğudur. Salt çoğunluk, kişi sayısına göre değil taşınmazdaki arsa paylarının toplamına göre hesaplanır. Başka bir ifadeyle toplam arsa payının yarısından fazlasını temsil eden maliklerin aynı yönde karar vermesi gerekir. Eski uygulamadaki üçte iki çoğunluk kuralı güncel hukuk değildir. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği, karar sürecinin ispatı bakımından toplantıya davet belgelerini ve toplantı tutanağını da satış dosyasının açık unsurları arasına eklemiştir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Kentsel dönüşümde salt çoğunluk ne demektir?
Salt çoğunluk, karar hesabına esas toplam payın yarısından fazlasıdır. 6306 sayılı Kanunda kullanılan ifade, “hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu” şeklindedir. Bu nedenle on bağımsız bölüm malikinden altısının aynı yönde oy vermiş olması tek başına sonucu göstermez. Esas olan, bu kişilerin taşınmazdaki arsa paylarının toplamının yüzde 50’yi aşmasıdır. Maliklerin sayıca çoğunlukta olması, arsa payı çoğunluğu sağlanmadıkça 6306 kapsamındaki karar için yeterli değildir.
Örneğin dört malikin arsa payları sırasıyla yüzde 40, yüzde 30, yüzde 20 ve yüzde 10 ise, yüzde 40 ve yüzde 20 pay sahibi iki malikin birlikte aldığı karar toplam yüzde 60 payı temsil ettiği için salt çoğunluk şartını karşılar. Yüzde 40 ve yüzde 10 pay sahibi iki malik toplam yüzde 50’de kalırsa yarıdan fazla şartı gerçekleşmez.
Hesap yapılırken tapu sicilindeki güncel paylar esas alınmalıdır. Miras, satış, intikal, mahkeme kararı veya tapu düzeltmesi nedeniyle pay oranı değişmişse toplantı tarihindeki güncel sicil kayıtlarının dosyaya alınması gerekir. Kat mülkiyetli yapılarda bağımsız bölüm sayısı ile arsa payı oranı birbirine karıştırılmamalıdır.
6306 sayılı Kanun m.6 ve Uygulama Yönetmeliği m.15
6306 sayılı Kanunun 6. maddesi dönüşüm uygulamalarının temel karar ve tapu işlemlerini düzenler. Güncel sistemde riskli alanlarda, rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu parsellerde yürütülecek uygulamalar için paydaşların hisseleri oranında salt çoğunluğu esas alınır. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesi bu çoğunlukla alınan kararın nasıl uygulanacağını; 15/A maddesi ise karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırma usulüyle satışını düzenler.
4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik, özellikle satış dosyasındaki ispat belgelerini ve ruhsat öncesi süreci ayrıntılandırmıştır. Bu nedenle 2026 yılında karar alınırken yalnızca imzalı bir karar metni düzenlemek yeterli bir dosya yönetimi değildir. Toplantıya davetin yapıldığını, toplantının gerçekleştiğini, salt çoğunluğun oluştuğunu, anlaşma şartlarının karara katılmayan maliklere bildirildiğini ve kanuni kabul süresinin verildiğini gösteren belgeler birlikte tutulmalıdır.
Güncel mevzuat için Mevzuat Bilgi Sistemi, uygulama ve ilanlar için Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Resmî Gazete değişiklikleri için Resmî Gazete esas alınmalıdır.
Salt çoğunluk hesabı adım adım nasıl yapılır?
Doğru hesap için önce taşınmazın güncel tapu kaydı temin edilir. Ardından her paydaşın arsa payı ortak bir paydada veya yüzde karşılığında gösterilir. Karara olumlu katılanların payları toplanır. Toplam olumlu pay yüzde 50’yi aşıyorsa salt çoğunluk gerçekleşir. Yüzde 50 tam olarak salt çoğunluk değildir; yarıdan fazla pay gerekir.
- Bağımsız bölüm sayısını değil tapudaki arsa payını esas alın.
- Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümü varsa bütün paylarını birlikte hesaplayın.
- Elbirliği veya paylı mülkiyet bulunan kayıtların temsil ve oy yetkisini ayrıca kontrol edin.
- Vekâleten imza atılıyorsa vekâletnamenin dönüşüm kararına ve gerekli işlemlere elverişli olup olmadığını inceleyin.
- Karar tarihindeki güncel tapu kaydını dosyaya ekleyin.
Karar tutanağında sadece “çoğunluk sağlandı” denilmesi yerine malik adı, bağımsız bölüm veya pay bilgisi, arsa payı, karar yönü ve toplam olumlu pay açıkça gösterilmelidir. Bu düzen, satış başvurusunda Müdürlüğün veya yetki devri yapılan İdarenin yapacağı ön incelemeyi de kolaylaştırır.
2026 yılında toplantıya çağrı ve toplantı tutanağı neden önemli?
4 Şubat 2026 değişikliğiyle Uygulama Yönetmeliği m.15/A’nın satış başvurusunda aranacak belgelerine, maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ile toplantının yapıldığına dair tutanak açıkça eklenmiştir. Böylece karara katılmayan malikin payının satışına giden dosyada kararın kapalı bir süreçte alınmadığının ve maliklerin toplantıdan haberdar edilmesi için usulüne uygun işlem yapıldığının belgelendirilmesi gerekir.
Çağrı belgesinde toplantının tarihi, saati, yeri ve gündemi açık olmalıdır. Gündemde yeni yapı yaptırılması, yüklenici seçimi, arsanın satılması, pay karşılığı inşaat modeli, bağımsız bölüm dağılımı veya başka bir uygulama seçeneği varsa karar metni ile çağrı arasında uyum bulunmalıdır. Toplantı tutanağında katılanlar ve temsil ettikleri paylar gösterilmeli, kararın hangi şartlarla alındığı yazılmalı ve imzalar alınmalıdır.
Bu belgeler satış aşamasında yalnız biçimsel evrak değildir. Karara katılmayan malikin payı üzerinde doğrudan mülkiyet sonucu doğuran satış sürecinin dayanağını oluştururlar. Bu nedenle sonradan hazırlanmış, tarih ve içerik bakımından çelişkili çağrı veya tutanaklar uyuşmazlığı büyütür.
Salt çoğunluk kararına katılmayan malik ne olur?
Salt çoğunluğun karar alması, azınlıkta kalan malikin arsa payını aynı anda kendiliğinden sona erdirmez. Önce alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif karara katılmayan malike mevzuattaki usule göre bildirilir. Uygulama Yönetmeliği m.15/A uyarınca kabul için 15 gün süre verilir. Bildirim elektronik tebligat adresi üzerinden, noter aracılığıyla veya Yönetmelikte öngörülen ilan-bildirim usulüyle yapılır.
Malik verilen sürede kararı kabul edip gerekli sözleşmeye katılırsa pay satışı gerekmez. Kabul etmezse veya süresinde katılım sağlamazsa arsa payının 15/A maddesindeki açık artırma usulüyle satılması için Müdürlüğe ya da yetki devri yapılmış İdareye başvurulur. Satış doğrudan yüklenicinin veya çoğunluk maliklerinin özel işlemiyle yapılamaz; kanuni satış prosedürü izlenir.
Satış dosyasında salt çoğunluk hesabının yanlış olması, çağrı ve toplantı belgelerinin bulunmaması, teklifin usulüne uygun bildirilmemesi veya değerleme aşamasındaki eksiklikler idari işlemin hukuka uygunluğu bakımından önem taşır. Buna karşılık yalnız “ben karara katılmadım” demek, kanundaki çoğunluk ve satış mekanizmasını ortadan kaldırmaz.
Karara katılmayan malikin arsa payı nasıl satılır?
Uygulama Yönetmeliği m.15/A, anlaşmayan malik payının satış dosyasını ayrıntılı biçimde düzenler. Başvuruda toplantıya davet belgeleri, toplantı tutanağı, salt çoğunlukla anlaşmayı gösteren karar veya sözleşmeler, anlaşma şartlarının bildirim belgeleri ve SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme kuruluşunca tespit edilen değere ilişkin evrak yer alır. Yönetmelik açıkça, satış işlemi için yapının önceden yıkılmış olmasını şart koşmaz.
Müdürlük veya yetkili İdare dosyayı inceler; satışa konu payın rayiç değeri ve satış işlemleri mevzuattaki komisyon sistemi içinde yürütülür. İlk satışta payı anlaşan paydaşlar satın almazsa 2026 değişikliğiyle sonraki satışların ilanı için özel düzenleme getirilmiştir. Sonraki satışın yeri, tarihi ve saati belirlenir; ilan on beş gün süreyle Müdürlüğün/İdarenin yayın araçları ve ilan panosunda tutulur ve maliklere e‑Devlet üzerinden bildirilir.
Riskli yapıda pay, mevzuattaki şartlarla anlaşan paydaşlara veya çoğunluğun kararındaki anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere kadar satış süreci tekrar edebilir. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında ise ilgili kamu idaresinin satın alma yetkisi ayrıca düzenlenmiştir. Her satış türünde somut dosyanın hangi alan türüne girdiği baştan belirlenmelidir.
2026’da yapı ruhsatı başvurusu öncesinde hangi işlem gerekir?
4 Şubat 2026 değişikliğiyle Uygulama Yönetmeliği m.15’in dördüncü fıkrası yenilenmiştir. Salt çoğunluk kararına dayanılarak yapı ruhsatı başvurusu yapılmadan önce, karar ve anlaşma şartlarının karara katılmayan maliklere usulüne uygun biçimde tebliğ edilmiş olması ve bu maliklerin paylarının m.15/A uyarınca satışı için Müdürlüğe veya yetki devri yapılmış İdareye başvurulmuş olması gerekir.
Müdürlük veya İdare satış dosyası üzerinde ön inceleme yaparak salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığını değerlendirir. Sonuç, talep üzerine yapı ruhsatını düzenleyecek idareye veya ilgili birime bildirilir. Bu nedenle “çoğunluğu sağladık, doğrudan ruhsat alırız” yaklaşımı 2026 uygulamasını eksik anlatır; anlaşmayan malik varsa bildirim ve satış başvurusu aşamaları ruhsat dosyasıyla bağlantılıdır.
Bir parselde birden fazla riskli yapı varsa karar nasıl alınır?
Uygulama Yönetmeliği m.15, bir parselde birden fazla yapı bulunması ve yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmesi hâlinde de karar hesabını düzenler. Böyle bir durumda, malikin hangi yapının paydaşı olduğuna bakılmaksızın parseldeki bütün paydaşların sahip oldukları hisseler oranında salt çoğunluğu esas alınır. Bu kural, aynı parselde blokların veya yapıların fiilen ayrı kullanılıyor olmasının tek başına bağımsız bir çoğunluk hesabı yaratmadığını gösterir.
Ancak parseldeki yapıların risk durumu veya uygulamanın kapsamı farklıysa Yönetmelikteki özel hükümler ayrıca incelenmelidir. Dosya hazırlarken bütün parseli tek cümleyle aynı hukuki statüde kabul etmek yerine her yapının risk tespitini, tapu ilişkisini ve uygulanacak dönüşüm modelini ayrı tabloda göstermek gerekir.
Karar tutanağında bulunması gereken temel unsurlar
Satış ve ruhsat süreçlerinde aranan ispat belgeleri nedeniyle kararın açık olması zorunludur. Uygulamada tutanakta taşınmazın ada-parsel bilgisi, riskli yapı veya alan statüsü, toplantı tarihi ve yeri, katılan malik veya vekiller, arsa payları, gündem, seçilen dönüşüm modeli, yüklenici veya teklif bilgisi varsa bunun esasları, bağımsız bölüm paylaşımına ilişkin temel şartlar, ödeme veya ek bedel yükümlülükleri, olumlu oyların toplam payı ve imzalar yer almalıdır.
Vekâletle katılım varsa vekâletname örnekleri dosyalanmalıdır. Karar ile daha sonra maliklere gönderilen teklifin birbirini değiştiren iki ayrı metin olmaması gerekir. Satışa esas anlaşma şartı, çoğunluğun gerçekte kabul ettiği şart olmalıdır.
Salt çoğunluk kararı yüklenici sözleşmesini otomatik olarak herkes bakımından imzalanmış hâle getirir mi?
Hayır. Salt çoğunluk kararı, 6306 kapsamındaki uygulamanın yürütülmesi ve karara katılmayan payların kanuni satış mekanizmasına tabi tutulması bakımından sonuç doğurur. Ancak azınlıkta kalan malikin özel hukuk sözleşmesine imza atmış sayılması şeklinde bir kural yoktur. Katılmayan malikin payı için bildirim, 15 günlük kabul süresi ve gerekli hâlde m.15/A satış prosedürü izlenir.
Çoğunlukla seçilen yükleniciyle yapılan sözleşmenin de kendi içinde hukuka uygun olması gerekir. İnşaat teslimi, ruhsat, teminat, bağımsız bölüm dağılımı, teknik şartname, gecikme, cezai şart, fesih ve tapu devir aşamaları açık düzenlenmelidir. 6306 sayılı Kanundaki çoğunluk mekanizması, sözleşmedeki hukuka aykırı veya belirsiz hükümlere sınırsız geçerlilik kazandırmaz.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’deki riskli yapı dosyalarında da karar hesabı aynı şekilde arsa paylarının salt çoğunluğu üzerinden yapılır. Yetkili idari birim, yapının bulunduğu yer ve yetki devri durumuna göre belirlenir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul ve Mersin’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır; Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilir.
Mersin’de özellikle çok bloklu siteler, arsa payı dağılımının eski projeden gelmesi, miras nedeniyle çok sayıda paydaş bulunması ve yurt dışında yaşayan maliklerin temsil edilmesi karar dosyasını karmaşıklaştırabilir. Bu hâllerde toplantı öncesinde güncel tapu kayıtlarının ve vekâletlerin çıkarılması, bildirim adreslerinin doğrulanması ve pay hesabının tablo hâlinde kontrol edilmesi gerekir.
Uygulama kontrol listesi
- Riskli yapı veya alan statüsünü ve kesinleşme durumunu doğrulayın.
- Güncel tapu kaydındaki bütün malik ve arsa paylarını çıkarın.
- Toplantı gündemini açık yazın ve bütün maliklere çağrı yapıldığını belgeleyin.
- Toplantı tutanağında katılanların paylarını ve karar yönünü gösterin.
- Olumlu payın yüzde 50’yi aştığını matematiksel olarak kontrol edin.
- Karara katılmayan maliklere karar ve anlaşma şartlarını usulüne uygun bildirin.
- 15 günlük kabul süresini doğru başlangıç tarihinden hesaplayın.
- Gerekirse m.15/A satış dosyasını değerleme raporu ve bildirim belgeleriyle hazırlayın.
- Ruhsat başvurusundan önce 2026 tarihli m.15/4 koşullarını tamamlayın.
- Bütün tebligat, e‑Devlet bildirimi, noter belgesi, vekâlet ve tutanakları tek kronolojik dosyada saklayın.
Sık Sorulan Sorular
1. Kentsel dönüşümde hâlâ üçte iki çoğunluk mu gerekir?
Hayır. Güncel 6306 uygulamasında temel kural, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğudur. Üçte iki çoğunluk eski düzenlemeye aittir.
2. Salt çoğunluk yüzde kaçtır?
Toplam arsa payının yüzde 50’sinden fazlasıdır. Tam yüzde 50 yeterli değildir.
3. Malik sayısının yarısından fazlası karar verirse yeterli midir?
Yalnız kişi sayısı yeterli değildir. Karara olumlu katılanların tapudaki arsa paylarının toplamı yarıdan fazla olmalıdır.
4. Toplantı yapmak zorunlu mudur?
2026 değişikliği, m.15/A kapsamındaki pay satışı dosyasında maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ile toplantının yapıldığına dair tutanağı açıkça aranan belgeler arasına almıştır.
5. Toplantıya gelmeyen malik kararın alınmasını engeller mi?
Hayır. Usulüne uygun çağrıya rağmen katılmayan malik nedeniyle salt çoğunluk hesabı ortadan kalkmaz. Salt çoğunluk oluşmuşsa karar alınır; katılmayan malik yönünden bildirim ve satış prosedürü işletilir.
6. Karara katılmayan malik kaç gün içinde kabul edebilir?
Uygulama Yönetmeliği m.15/A kapsamındaki bildirimde kabul için 15 gün süre verilir.
7. Anlaşmayan malikin payı hemen müteahhide geçer mi?
Hayır. Pay devri kendiliğinden gerçekleşmez. Yönetmelikteki açık artırma ve satış prosedürü tamamlanmalıdır.
8. Pay satışı için binanın önce yıkılması gerekir mi?
Hayır. Uygulama Yönetmeliği m.15/A, satış işleminin yapılabilmesi için yapıların yıktırılmış olmasını şart koşmaz.
9. Ruhsat başvurusu salt çoğunluk kararından hemen sonra yapılabilir mi?
Anlaşmayan malik varsa 2026 tarihli m.15/4 gereği karar ve teklifin tebliği ile m.15/A satış başvurusuna ilişkin aşamalar tamamlanmadan ruhsat süreci eksik kalır.
10. Vekil aracılığıyla kentsel dönüşüm kararına katılınabilir mi?
Evet. Ancak vekâletnamenin yapılacak işlem ve sözleşmeler bakımından yeterli yetkiyi içermesi gerekir; satış dosyasında vekâletname örnekleri de belge olarak kullanılabilir.
11. Aynı parselde birden fazla riskli bina varsa çoğunluk ayrı ayrı mı hesaplanır?
Parseldeki yapıların tamamı riskli ise Yönetmelik m.15 uyarınca bütün paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğu esas alınır.
12. Salt çoğunluk hesabındaki hata dava konusu edilebilir mi?
Satış veya diğer idari işlemin dayandığı çoğunluk gerçekte oluşmamışsa bu husus ilgili idari işlemin hukuka uygunluğu bakımından ileri sürülebilir. Görevli yargı yolu, dava konusu edilen işlemin hukuki niteliğine göre belirlenir.
Resmî kaynaklar ve ilgili rehberler
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – Riskli Yapı Süreci, duyurular ve uygulama belgeleri
- Resmî Gazete – 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği
- Riskli yapı tespitine itiraz ve 15 günlük süre
- Kentsel dönüşüm kira yardımı 2026
Hukukçu incelemesi ve güncellik
Bu rehber 11 Eylül 2026 tarihinde 6306 sayılı Kanun, 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği ve 4 Şubat 2026 tarihli değişiklikler kontrol edilerek hazırlanmıştır. İçerik Av. Halil Bakırcı adına hukuki bilgilendirme amacıyla yayımlanmıştır. Somut taşınmazın tapu yapısı, risk tespit süreci, tebligat belgeleri ve maliklerin sözleşmeleri görülmeden belirli bir dosya sonucu hakkında hüküm kurulmaz.
Hukuki bilgilendirme: Bu içerik genel hukuki bilgilendirmedir; vekâlet ilişkisi veya sonuç garantisi oluşturmaz. Süreli işlemlerde tebliğ tarihi ve güncel resmî kayıtlar esas alınmalıdır.
Telefon: +90 552 224 43 66
İstanbul Ofisi – Polaris Plaza, Maslak / Sarıyer
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Maslak Ahi Evran Caddesi, Polaris Plaza No:21, Kat:9, 34475 Sarıyer/İstanbul
İstanbul ve Mersin’deki fiziksel ofislerimizden Türkiye genelindeki dosyalar, görev ve yetki kuralları ile gerekli yerel işlemler dikkate alınarak koordine edilir. Yüz yüze görüşme için randevu sırasında tercih ettiğiniz ofisi belirtiniz.
İstanbul ofisini Google Haritalar’da açın · İletişim ve randevu
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
