Kiracı Sözleşme Bitmeden Çıkarsa Kalan Kirayı Öder mi? TBK 325 | 2026

Güncelleme: 11 Eylül 2026

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

Bir yıllık kira sözleşmesini süresi dolmadan sona erdiren kiracı hakkında en yaygın yanlış bilgi, sözleşmede kaç ay kaldıysa o ayların tamamının kesin olarak borçlanıldığı düşüncesidir. TBK m.325 böyle bir otomatik kalan-süre hesabı kurmaz. Kanun, erken geri verme hâlinde kiracının sorumluluğunu kiralananın aynı veya benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ile sınırlar. Bu nedenle uyuşmazlıkta yalnız sözleşmenin bitiş tarihi değil; anahtarın ne zaman teslim edildiği, taşınmazın hangi koşullarda yeniden pazara çıkarıldığı, emsal kiralama süresi, kiraya verenin yeni kiracı arayıp aramadığı ve kiracının uygun bir aday gösterip göstermediği birlikte incelenir.

Bu yazı, konut ve çatılı işyeri kiralarında erken geri verme nedeniyle doğan para uyuşmazlığını TBK m.325 ekseninde açıklamaktadır. Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü veya on yıllık uzama süresi gibi başka tahliye sebepleri bu yazının konusu değildir. Bu ayrım önemlidir; çünkü erken geri verme, kiracının fiilen taşınmazı boşaltması ve kiraya verene teslim etmesi sonrasında doğan sorumluluğu düzenler.

TBK 325 ne düzenler?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 325. maddesi, kiracının sözleşme süresine veya olağan fesih dönemine uymadan kiralananı geri vermesinin sonuçlarını düzenler. Maddenin üç temel sonucu vardır. Birincisi, erken teslim sözleşmeden doğan bütün borçları teslim anında kendiliğinden sıfırlamaz. İkincisi, sorumluluk sözleşmede kalan bütün süreye otomatik olarak yayılmaz; yeniden kiralama için gereken makul süreyle sınırlanır. Üçüncüsü, kiracı kanunun aradığı nitelikleri taşıyan uygun bir yeni kiracı bulursa makul süre dolmadan da borçtan kurtulur.

Maddenin ikinci cümlesi yeni kiracı bakımından üç ölçüt koyar: Adayın kiraya verenden kabul edilmesi beklenebilir olmalı, ödeme gücüne sahip olmalı ve kira ilişkisini devralmaya hazır bulunmalıdır. Bu şartlar birlikte değerlendirilir. Sadece “bir arkadaşım evi tutabilir” demek yeterli değildir. Adayın gerçek bir kiralama iradesi bulunmalı ve mevcut kira ilişkisinin ekonomik koşullarını ciddi biçimde karşılayabilmelidir.

Maddenin son cümlesi de kiraya verene açık bir mahsup yükümlülüğü getirir. Kiraya veren, kiralananın boş kalması nedeniyle yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka şekilde kullanarak elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira alacağından düşmek zorundadır. Böylece TBK m.325 yalnız kiracının sorumluluğunu değil, zararın büyütülmemesine ilişkin dengeyi de kurar.

Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa kalan kiraların tamamı istenir mi?

Hayır. Sözleşmenin örneğin sekizinci ayında taşınmaz geri verilmiş ve yıllık sözleşmede dört ay kalmış olması, dört aylık kira bedelinin tamamının kendiliğinden borç hâline geldiği anlamına gelmez. Önce taşınmazın aynı veya benzer koşullarla makul olarak ne kadar sürede yeniden kiraya verilebileceği belirlenir. Yeniden kiralama iki haftada gerçekleşebilecek durumdaysa sorumluluk buna göre daralır; objektif piyasa koşulları daha uzun süreyi gerektiriyorsa bu süre dikkate alınır. Ancak her durumda sözleşmenin kalan süresi de fiilî üst sınırı etkiler; kiracının erken geri vermesi, sona ermiş bir sözleşme döneminden sonrasına yeni bir kira borcu yaratmaz.

Burada “makul süre iki aydır” veya “erken çıkan kiracı kesin üç kira öder” şeklinde kanuni bir sabit yoktur. TBK m.325 gün veya ay sayısı yazmamıştır. Bu nedenle sabit iki ya da üç aylık formüller kanun hükmü değildir. Mahkeme önüne gelen uyuşmazlıkta taşınmazın niteliği, konumu, kira bedeli, piyasa talebi, mevsim, ilan ve gösterim faaliyetleri ile yeniden kiraya verildiği tarih gibi somut veriler değerlendirilir. Gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle benzer nitelikteki taşınmazların yeniden kiralanma süresi araştırılır.

Kiraya veren taşınmazı makul süreden daha erken yeniden kiralarsa, eski kiracıdan aynı dönem için ayrıca tam kira isteyemez. Aynı dönem için hem yeni kiracıdan kira alıp hem eski kiracıdan tam bedel talep etmek TBK m.325’in mahsup sistemine aykırıdır. Yeni kira daha yüksekse eski kiracının sorumluluğunu artıran bir sonuç doğmaz; yeni kira daha düşükse düşük bedelin nedeni ve eski kiracıya yüklenebilecek gerçek zarar ayrıca incelenir.

Makul süre nasıl belirlenir?

Makul süre, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği objektif süreyi ifade eder. Değerlendirme yalnız kiraya verenin “ben bu evi şu kadar sürede kiralayamadım” beyanına dayanmaz. İlan tarihleri, ilan fiyatı, emsal kira bedelleri, taşınmazın gösterime hazır olup olmadığı, bölgedeki kiralık arzı ve talebi, taşınmazın kullanım amacı ile yeni kiralamanın fiilen yapıldığı tarih somut veri sağlar.

Kiraya veren, önceki kiracının ödediği bedelin çok üzerinde bir bedel isteyerek taşınmazı uzun süre boş tutarsa bu tercihin bütün sonucu eski kiracıya yüklenemez. TBK m.325, kiraya verenin elde etmekten kasten kaçındığı yararların da indirilmesini öngörür. Bu hüküm, kiraya verenin zararını makul ölçüde azaltma yükümlülüğünü kanun metnine bağlar. Aynı şekilde kiraya veren taşınmazı kendi kullanmaya başlar, bir yakınına bedelsiz tahsis eder veya başka bir ekonomik yarar elde ederse bu kullanımın erken tahliye tazminatına etkisi ayrıca hesaplanır.

Makul sürenin ispatı bakımından emlak ilanları tek başına kesin delil değildir; fakat piyasa koşulunu gösteren deliller arasındadır. İlanların ekran görüntüleri, tarih bilgisi, emlakçı yazışmaları, taşınmazın ne zaman gösterime açıldığı ve yeni kira sözleşmesinin tarihi birlikte değerlendirilir. Uyuşmazlık yargıya taşındığında HMK m.190’daki genel ispat kuralı çerçevesinde taraflar dayandıkları vakıaları ispatlamakla yükümlüdür.

Kiracı uygun yeni kiracı bulursa sorumluluk ne zaman sona erer?

TBK m.325, kiracıya sorumluluğu makul süreden önce sona erdiren açık bir yol verir. Kiracı; kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır bir kişi bulup kiraya verene sunarsa, kanuni şartlar gerçekleştiği anda eski kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Yeni kiracı adayının uygunluğu soyut değil somut şekilde gösterilmelidir. Adayın kimliği, iletişim bilgisi, kiralama iradesi, ödeme gücünü destekleyen bilgi ve belgeler ile mevcut kira koşullarını kabul ettiğini gösteren yazışma veya teklif saklanmalıdır. Kiraya verene yalnız bir isim iletmek, adayın gerçekten sözleşme yapmaya hazır olduğunu ispatlamaz. Buna karşılık tüm koşulları karşılayan bir adayın gerekçesiz reddedilmesi de eski kiracıya sınırsız sorumluluk yüklemez.

Kiraya verenin yeni kiracı adayını kabul etmek zorunda olduğu söylenemez; kanun “kabul etmesi beklenebilecek” aday ölçütünü kullanır. Ödeme gücü bulunmayan, taşınmazı farklı amaçla kullanmak isteyen veya sözleşmenin temel koşullarını kabul etmeyen bir kişi uygun aday sayılmaz. Ancak sırf eski kiracıdan makul süre kirası talep etmeyi sürdürmek amacıyla uygun adayın reddedilmesi TBK m.325’in amacına aykırıdır.

Anahtar teslimi neden kritik?

Erken tahliye uyuşmazlığında kira sorumluluğunun hesaplanacağı dönemin başlangıcı bakımından en kritik delillerden biri anahtar teslimidir. Kiracının eşyalarını taşıması tek başına kiralananı hukuken geri verdiğini göstermez. Kiraya verenin fiilî hâkimiyeti yeniden kazanması gerekir. Bu nedenle çıkış tarihinde yazılı anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi güçlü ispat sağlar.

Tutanakta taşınmazın adresi, teslim tarihi ve saati, teslim edilen anahtar adedi, sayaç değerleri ve tarafların imzaları bulunmalıdır. Kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınıyorsa kiracı yalnız anahtarı posta kutusuna bırakıp ayrılmamalıdır. Teslim iradesini noter bildirimi, tevdi yeri tayini veya somut olaya uygun başka kanuni yöntemle belgelendirmek gerekir. Sitedeki anahtar teslimi ve kira borcunun sona ermesi rehberi, teslim ispatını ayrı başlıkta açıklar.

Anahtar teslim tarihi ile taşınmazın yeniden kiraya verildiği tarih arasındaki dönem, makul süre hesabında önemlidir. Kiracı taşınmazı fiilen boşaltmış olsa bile anahtar üzerinde hâkimiyeti sürdürürse kiraya verenin yeniden kiralama imkânı fiilen başlamaz. Bu nedenle “ben bir ay önce taşındım” beyanı tek başına yeterli değildir; teslimin ispatı gerekir.

Kiraya veren hangi tutarları mahsup etmek zorundadır?

TBK m.325’in son cümlesi açık biçimde üç grup indirimi düzenler: kiraya verenin yapmaktan kurtulduğu giderler, kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği yararlar ve elde etmekten kasten kaçındığı yararlar. Bu kalemler, erken tahliye nedeniyle talep edilen tutardan düşülür.

Örneğin kiralananın boş kalması nedeniyle kiraya verenin artık üstlenmediği sözleşmeye bağlı belirli işletme giderleri varsa bunlar zarar hesabında dikkate alınır. Kiraya veren taşınmazı yeniden kiraya vermişse yeni kira geliri aynı dönem için eski kiracıdan istenecek tutarı etkiler. Kiraya veren taşınmazı bilerek ilan etmez veya piyasa koşullarından kopuk bir bedel belirleyerek uzun süre boş tutarsa, kasten kaçınılan yarar yönünden inceleme yapılır.

Depozito ise ayrı bir hukuki kurumdur. Depozitonun mevcut kira veya erken tahliye tazminatına otomatik olarak “yanması” mümkün değildir. TBK m.342’deki güvence sistemi ve gerçek alacak kalemleri birlikte değerlendirilir. Depozitonun kapsamı hakkında ayrıntılı bilgi için kira depozitosu ve TBK m.342 rehberine bakılabilir.

Erken tahliyede hangi belgeler saklanmalıdır?

Uyuşmazlığın sonucunu çoğu zaman kanun maddesinden çok, kanuni şartların hangi belgeyle ispatlandığı belirler. Kiracı bakımından kira sözleşmesi, erken çıkış bildirimi, anahtar teslim tutanağı, sayaç fotoğrafları, taşınmazın boş teslim edildiğini gösteren kayıtlar, yeni kiracı adayına ilişkin belgeler ve kiraya verenle yapılan yazışmalar temel delillerdir. Kiraya veren bakımından ise yeniden kiralama ilanları, emlakçı kayıtları, taşınmazın gösterim tarihleri, yeni kira sözleşmesi ve boş kalma dönemindeki gerçek gider kayıtları önem taşır.

WhatsApp ve e-posta yazışmaları içerik ve taraf bağlantısı korunarak saklanmalıdır. Yalnız ekran görüntüsü yerine, konuşmanın tarih-saat ve taraf bilgisini gösteren bütünlük içinde korunması daha sağlıklıdır. Banka dekontlarında hangi ayın kira bedelinin ödendiği açıkça yazılmalıdır. Elden ödeme varsa yazılı makbuz alınmalıdır.

Kiralananın teslim anındaki hasar iddiası, erken tahliye kira sorumluluğundan ayrı bir alacak kalemidir. Olağan kullanımdan doğan eskime ile kiracının kusurlu zararları aynı değildir. Hasar iddiası varsa çıkış tutanağı, fotoğraf, fatura ve gerektiğinde tespit işlemiyle somutlaştırılmalıdır. Erken tahliye tazminatı hesabına belgesiz ve ilgisiz tamirat kalemleri eklenmemelidir.

Kiracının haklı nedenle feshi ile TBK 325 aynı şey midir?

Hayır. TBK m.325, sözleşme süresine veya fesih dönemine uyulmadan geri vermeyi düzenler. Kiracının kanundan doğan ayrı bir haklı veya olağanüstü fesih hakkı gerçekten oluşmuşsa, sorumluluk o özel hükümlere göre değerlendirilir. Kiralananın kullanımını ciddi biçimde etkileyen ayıp, kiraya verenin sözleşmeye ağır aykırılığı veya TBK’daki olağanüstü fesih sebepleri bulunduğunda “erken çıktığı için mutlaka makul süre kira öder” şeklinde otomatik sonuç kurulmaz.

Bu nedenle kiracı çıkış gerekçesini doğru hukuki sebebe dayandırmalıdır. “Ev hoşuma gitmedi” ile kiralananın hukuken kullanılamaz hâle gelmesi aynı değildir. Haklı fesih ileri sürülüyorsa ayıbın bildirilmesi, giderilmesi için gereken işlemler, sağlık veya güvenlik raporları ve diğer somut deliller dosyada bulunmalıdır.

Kiraya veren evi yeniden kiralamak zorunda mı?

Kiraya verenin “mutlaka şu tarihe kadar yeni sözleşme imzalama” biçiminde sonuç garantisi yoktur; fakat TBK m.325, kiraya verenin kendi tercihiyle zararı büyütmesini eski kiracıya yüklemesine izin vermez. Özellikle elde etmekten kasten kaçınılan yararların indirilmesi kuralı bu nedenle önemlidir. Taşınmaz kiralanabilir durumda olduğu hâlde hiç ilan verilmemesi, uygun adayların gerekçesiz reddedilmesi veya piyasa rayicinden kopuk koşullarla uzun süre boş tutulması, zarar hesabında eski kiracı lehine değerlendirilir.

Kiraya veren taşınmazı yeniden kiraya vermek için makul ve belgelenebilir adımlar atmalıdır. Kiracı da anahtar tesliminden sonra “artık hiçbir sorumluluğum yok” varsayımıyla hareket etmemelidir. TBK m.325 iki tarafa da delil ve davranış yükü getirir.

Erken tahliye kira alacağında arabuluculuk zorunlu mu?

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç olmak üzere 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir. Erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedeli veya tazminat talebi için dava açılacaksa, dava şartı kapsamı kontrol edilerek önce arabuluculuk başvurusu yapılır.

Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa ödeme miktarı, ödeme tarihi, depozitonun mahsup edilip edilmediği, anahtar teslim tarihi ve tarafların birbirlerinden başka alacak talebi olup olmadığı açık yazılmalıdır. Belirsiz “taraflar anlaştı” cümlesi ileride yeni uyuşmazlık çıkarabilir. Anlaşma sağlanmazsa son tutanakla görevli ve yetkili mahkemede dava açılır.

Kira ilişkisine ilişkin daha genel tahliye yolları için kiracı tahliye davası rehberi; Mersin uygulamasında arabuluculuk ve dava sıralaması için Mersin kiracı tahliye davası sayfası incelenebilir.

Mersin ve Türkiye genelinde uygulama

TBK m.325 Türkiye genelinde uygulanır; Mersin için farklı bir “erken tahliye kira ayı” kuralı yoktur. Mersin’de makul süre hesabında Yenişehir, Mezitli, Akdeniz, Toroslar, Tarsus, Erdemli, Silifke veya diğer ilçelerdeki somut kira piyasası verileri uyuşmazlığın delil kısmında önem kazanabilir. Aynı şehir içinde dahi öğrenci konutu, yazlık, sanayi çevresindeki işyeri veya yüksek bedelli rezidans için yeniden kiralama süresi aynı olmayabilir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun İstanbul Maslak/Sarıyer ve Mersin Akdeniz’de fiziksel ofisleri bulunmaktadır. Yetki ve usul kuralları elverdiği ölçüde Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları Mersin’den incelenir ve koordine edilir. Dosya veya belge paylaşmadan önce iletişim sayfasındaki güvenli iletişim notları dikkate alınmalıdır.

Sık sorulan sorular

Kiracı bir yıllık kontratın altıncı ayında çıkarsa kalan altı ayı öder mi?

Otomatik olarak altı ay ödemez. TBK m.325 uyarınca sorumluluk, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre için devam eder. Uygun yeni kiracı daha erken bulunursa sorumluluk daha önce sona erer.

Erken çıkan kiracı kesin iki aylık kira mı öder?

Hayır. Kanunda iki ay, üç ay veya başka sabit bir süre yazmaz. Makul süre taşınmaz ve piyasa koşullarına göre somut delillerle belirlenir.

Kiracı yerine yeni birini bulursa hemen borçtan çıkar mı?

Adayın TBK m.325’teki şartları taşıması gerekir: kiraya verenden kabul etmesi beklenebilir olmalı, ödeme gücüne sahip bulunmalı ve kira ilişkisini devralmaya hazır olmalıdır.

Ev sahibi uygun yeni kiracıyı sebepsiz reddederse ne olur?

Uygun adayın sırf eski kiracıdan kira almaya devam etmek amacıyla reddedilmesi, eski kiracının sorumluluğunu sınırsız sürdürmez. Adayın uygunluğu ve ret gerekçesi delillerle değerlendirilir.

Anahtar teslim edilmeden kira sorumluluğu sona erer mi?

Kiralananın geri verilmesi ispatlanmalıdır. Eşyaların taşınması tek başına yeterli değildir. Yazılı anahtar teslim tutanağı en güçlü delillerden biridir.

Ev sahibi taşınmazı hemen yeniden kiralarsa eski kiracıdan da kira alabilir mi?

Aynı dönem için iki kez tam kira alınamaz. Yeni kiralamadan elde edilen yarar TBK m.325 uyarınca eski kiracıdan istenecek tutarda dikkate alınır.

Depozito erken çıkış cezası olarak yanar mı?

Hayır. Depozito otomatik ceza değildir. Güvence, gerçek ve ispatlanmış alacaklarla TBK m.342 çerçevesinde ilişkilendirilir.

Kiraya veren evi daha yüksek fiyattan ilana koyarsa makul süre uzar mı?

Kiraya verenin piyasa koşullarından kopuk tercihi eski kiracıya otomatik olarak yüklenmez. Benzer koşullarla kiralama ölçütü ve kasten kaçınılan yararlar TBK m.325 kapsamında incelenir.

Erken tahliye kira alacağı için arabulucuya gidilir mi?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür para uyuşmazlıklarında 6325 sayılı Kanun m.18/B’deki dava şartı arabuluculuk uygulanır. Kanundaki ilamsız icra yoluyla tahliye istisnası ayrı tutulur.

Kiracı haklı nedenle feshederse TBK 325 uygulanır mı?

Gerçek bir özel fesih sebebi varsa sorumluluk o hükümlere göre belirlenir. Haklı fesih şartları oluşmuşsa yalnız erken çıkışa bakılarak otomatik makul süre kira borcu kurulmaz.

Sonuç

Kiracı sözleşme bitmeden çıktığında hukuki sonuç “kalan tüm kiralar ödenir” değildir. TBK m.325, sorumluluğu benzer koşullarla yeniden kiralama için gereken makul süreye bağlar; uygun yeni kiracı bulunması hâlinde borcu daha erken sona erdirir ve kiraya verenin tasarruf ettiği giderler ile elde ettiği veya kasten elde etmekten kaçındığı yararların mahsup edilmesini zorunlu kılar. Uyuşmazlıkta anahtar teslim tarihi, yeniden kiralama faaliyeti, yeni kiracı adayları ve ödeme kayıtları belirleyicidir.