Yurt Dışındaki Kat Maliki İçin Toplantı ve Karar Yeter Sayısı Nedir? KMK m.30 | 2026
Kısa ve Net Cevap
Yurt dışındaki kat maliki toplantı ve karar yeter sayısı bakımından Türkiye’de yaşayan maliklerle aynı kurallara tabidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.30’a göre ilk toplantı, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla yapılır ve genel kural olarak oy çokluğuyla karar verilir. İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır; ikinci toplantıda genel karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Ancak KMK’nın belirli işler için aradığı özel çoğunluklar ikinci toplantıda da geçerlidir. Yurt dışında bulunmak, malik sayısından veya arsa payından düşülme sebebi değildir.
1. İlk Toplantıda KMK m.30 Hangi Yeter Sayıyı Arar?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.30’un ilk fıkrası açıktır: kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır. Bu iki unsur birlikte gerçekleşmelidir. Sadece malik sayısında çoğunluğa ulaşılması veya yalnız arsa payının yarısından fazlasının toplantıda temsil edilmesi yeterli değildir.
Örneğin yirmi kat malikinin bulunduğu bir ana taşınmazda ilk toplantı için malik sayısı bakımından ondan fazla malikin temsil edilmesi gerekir. Ancak toplantıya gelen bu maliklerin toplam arsa payı da ana taşınmazın toplam arsa payının yarısından fazla olmalıdır. Malik sayısı koşulu sağlanırken arsa payı koşulu sağlanmıyorsa ilk toplantı yeter sayısı oluşmaz.
Yurt dışında yaşayan maliklerin toplantıya fiilen gelmemesi bu hesabın paydasını azaltmaz. Tapuda malik olan kişi, Berlin’de, Amsterdam’da, Paris’te veya Londra’da yaşasa dahi toplam malik sayısında yer alır. Malik toplantıda temsil edilmek istiyorsa KMK m.31 çerçevesinde yetkili vekil kullanabilir.
Toplantı yeter sayısı ile karar yeter sayısı aynı kavram değildir. Önce kurulun geçerli biçimde toplanıp toplanmadığı belirlenir; sonra görüşülen gündem maddesi için gereken karar nisabı hesaplanır. Kanunda özel çoğunluk öngörülmeyen konularda m.30’daki genel karar kuralı uygulanır.
2. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Birlikte Nasıl Hesaplanır?
Kat maliklerinin “sayı” çoğunluğu kişi sayısını, “arsa payı” çoğunluğu ise tapudaki arsa paylarının toplamını ifade eder. Bağımsız bölüm sayısı her durumda malik sayısıyla aynı değildir. Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümü olabilir; bir bağımsız bölüm de birden fazla kişinin paylı mülkiyetinde bulunabilir. Bu nedenle doğru hesap için güncel tapu ve malik listesi gerekir.
Aynı kişinin üç daireye sahip olması, onu toplantı yeter sayısı hesabında üç ayrı gerçek kişi hâline getirmez; ancak bağımsız bölümlere bağlı arsa payları toplam arsa payı hesabında dikkate alınır. Oy kullanma yönünden ise KMK m.31’de birden fazla bağımsız bölümü bulunan malik için ayrı bir sınır vardır: her bağımsız bölüm için oy hakkı bulunsa da bir kişinin sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birini aşamaz.
Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki varsa kurulda bunları içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder. Bu paydaşların her biri ayrı oy kullanarak tek bağımsız bölümün oyunu çoğaltamaz. Yeter sayı hesabında tapu kayıtlarının güncel tutulması, özellikle miras, boşanma, satış veya pay devri sonrasında önem taşır.
Yurt dışındaki mirasçıların henüz intikal yaptırmamış olması, eski tapu kaydı ile fiilî hak sahipliği arasında uyuşmazlık yaratabilir. Toplantı öncesinde mülkiyet yapısı netleştirilmezse hazirun cetveli ve yeter sayı hesabı tartışmalı hâle gelir.
3. İlk Toplantıda Yeter Sayı Sağlanamazsa İkinci Toplantı Nasıl Yapılır?
KMK m.30’a göre ilk toplantı yeter sayı sağlanamadığı için yapılamazsa ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır. KMK m.29 da ilk ve ikinci toplantı arasında en az yedi gün bulunmasını öngörür. Bu nedenle ikinci toplantı tarihi, ilk toplantıdan en az yedi ve en fazla on beş gün sonrası olacak şekilde ilk çağrıda belirtilmelidir.
İkinci toplantıda genel karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Bu kural, küçük katılımla dahi yönetimin tamamen kilitlenmesini önlemek için getirilmiştir. Fakat ikinci toplantıda katılanların salt çoğunluğu her konuda yeterli değildir. Kanunun özel çoğunluk şartı getirdiği konularda o özel hüküm uygulanmaya devam eder.
Örneğin yönetim planının değiştirilmesi KMK m.28’de özel çoğunluğa bağlanmıştır. Ortak yerlerde belirli inşaat, onarım ve tesis işlemleri KMK m.19’un şartlarına tabidir. Bazı yasak işlerin yapılabilmesi için KMK m.24 uyarınca oybirliği gerekir. Ortak yerlerin kiraya verilmesi veya önemli temliki tasarruflarda KMK m.45’in özel kuralı uygulanır. İkinci toplantı, bu özel nisapları ortadan kaldırmaz.
4. Hangi Konularda KMK m.30’daki Basit Çoğunluk Yetmez?
KMK m.30 genel yeter sayı maddesidir. Kanunun başka maddelerinde daha ağır bir çoğunluk belirlenmişse özel hüküm önceliklidir. Bu nedenle toplantı tutanağında her gündem maddesi için aynı “katılanların çoğunluğu” hesabını kullanmak hukuken hatalı olabilir.
Yönetici seçimi KMK m.34 uyarınca kat maliklerinin hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğunu gerektirir. Faydalı yenilik ve ilaveler KMK m.42’de sayı ve arsa payı çoğunluğuna bağlanmıştır. Yönetim planı değişikliği KMK m.28’de bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyunu gerektirir. Bazı ortak alan ve kullanım işlemlerinde m.19, m.24 ve m.45 daha ağır nisaplar öngörür.
Bu nedenle “ikinci toplantıda beş kişi geldik, üç kişi evet dedi, her kararı alabiliriz” anlayışı doğru değildir. Önce gündem maddesinin hangi kanun hükmüne tabi olduğu belirlenmeli, sonra o maddede aranan nisap hesaplanmalıdır. Karar defterinde yalnız “oy çokluğuyla kabul” yazılması yerine kaç malik ve hangi arsa payıyla kabul/ret oyu kullanıldığı kayda geçirilmelidir.
5. Yurt Dışındaki Malik Yeter Sayıya Vekâlet Yoluyla Dahil Olabilir mi?
Evet. KMK m.31 uyarınca kat maliki oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Vekil toplantıda hazır olduğunda temsil ettiği malikin hem katılımı hem de oy iradesi tutanağa doğru şekilde yansıtılmalıdır. Ancak vekâlet temsilinde kanuni sınırlar vardır. Bir kişi toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapılarda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Yurt dışındaki malik için vekâletnamenin toplantıdan önce hazırlanması gerekir. Türk konsolosluğunda veya şartları sağlanan yabancı noter önünde düzenlenen belge kullanılabilir. Belgenin yabancı ülkede düzenlenmesi hâlinde apostil/tasdik ve tercüme gerekliliği ülkeye göre kontrol edilir.
Vekâlet belgesinin hazirun cetveline eklenmesi ve temsil edilen malikin açıkça belirtilmesi gerekir. Aynı vekilin kanuni temsil sınırını aşması, toplantı ve karar nisabı hesabını etkileyebilir. Ayrıntılı temsil kuralları için yurt dışındaki kat malikinin vekâletle toplantıya katılması rehberi incelenebilir.
6. Toplantı Yeter Sayısı İçin Pratik Sayısal Örnekler
Örnek 1: On iki farklı kat malikinin bulunduğu yapıda ilk toplantıya yedi malik katılmış ve bu kişilerin arsa payları toplamı yüzde 58 olmuşsa ilk toplantı yeter sayısı oluşur. Hem kişi sayısı hem arsa payı yarıdan fazladır.
Örnek 2: On iki malik bulunan yapıda sekiz malik katılmış fakat bu kişilerin arsa payları toplamı yüzde 45’te kalmışsa ilk toplantı yapılamaz. Sayı çoğunluğu vardır ancak arsa payı çoğunluğu yoktur.
Örnek 3: İlk toplantı yapılamamış, usulüne uygun ikinci toplantıya beş malik katılmıştır. Kanunun özel nisap öngörmediği bir gündem maddesi için üç kabul, iki ret oyu varsa katılanların salt çoğunluğu sağlanmıştır. Ancak aynı toplantıda yönetim planı değişikliği yapılacaksa bu üç oy yeterli değildir; m.28’deki beşte dört şartı ayrıca aranır.
Örnek 4: Bir kişi ana taşınmazdaki çok sayıda dairenin malikidir. Bu kişinin her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı olsa da KMK m.31 gereğince kullanabileceği oy toplamı bütün oyların üçte birini aşamaz. Dolayısıyla toplantı hesaplarında malik, bağımsız bölüm ve oy sayıları ayrı tablolarla gösterilmelidir.
7. Hazirun Cetveli ve Karar Tutanağı Nasıl Tutulmalıdır?
Yeter sayı uyuşmazlıklarının önemli bölümü eksik toplantı kayıtlarından çıkar. Hazirun cetvelinde kat malikinin adı, bağımsız bölüm bilgisi, arsa payı, asaleten mi vekâleten mi katıldığı ve imzası bulunmalıdır. Vekâleten katılım varsa vekâlet belgesi dosyada saklanmalıdır.
Toplantı başında sayı ve arsa payı toplamları açıkça hesaplanmalıdır. Karar tutanağında her gündem maddesi için kabul, ret ve varsa çekimser oyların mümkün olduğunca sayı ve arsa payı karşılıkları yazılmalıdır. Özellikle özel çoğunluk gerektiren konularda yalnız “çoğunlukla kabul edildi” cümlesi yeterli şeffaflığı sağlamaz.
Yurt dışındaki malik toplantıya katılmadığında karar ve tutanak örneğini talep etmelidir. Yönetimin belge vermemesi hâlinde site yönetiminin hesap ve belgelerini inceleme hakkı kullanılabilir.
8. Yeter Sayı Hatası Varsa Kurul Kararı Nasıl İptal Edilir?
Toplantı veya karar yeter sayısının kanuna aykırı hesaplanması, KMK m.33 kapsamında kurul kararına karşı dava sebebi oluşturabilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik ise kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde ana taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Kararın yok hükmünde veya mutlak butlanla hükümsüz olduğu hâllerde süre koşulu aranmaz. Ancak her nisap hatası otomatik olarak “yokluk” sayılmaz. Hatanın niteliği, hangi özel çoğunluğun ihlal edildiği ve kurul iradesine etkisi hukuken sınıflandırılmalıdır.
Yurt dışındaki malik bakımından öğrenme tarihinin ispatı önemlidir. Karar örneğinin e-posta, posta, mesaj veya başka yöntemle hangi tarihte alındığı saklanmalıdır. Ayrıntılı dava şartları için KMK m.33 genel kurul kararı iptali rehberi kullanılabilir.
9. Yurt Dışındaki Malik İçin Yeter Sayı Kontrol Listesi
Önce güncel tapu ve malik listesi alınır. Her bağımsız bölümün arsa payı doğrulanır. Aynı kişinin birden fazla bağımsız bölümü olup olmadığı belirlenir. Paylı mülkiyetli bölümlerin temsilcisi kontrol edilir. Vekâletnameler ve KMK m.31’deki temsil sınırları incelenir. İlk toplantıda hem malik sayısı hem arsa payı bakımından yarıdan fazlanın bulunup bulunmadığı hesaplanır. İlk toplantı yapılamadıysa ikinci toplantının yedi-on beş günlük zaman aralığına uyup uymadığı kontrol edilir. Her gündem maddesi için genel m.30 kuralı mı yoksa özel bir çoğunluk hükmü mü uygulanacağı ayrı belirlenir. Son olarak hazirun ve karar tutanağındaki sayılar hesapla karşılaştırılır.
Bu kontrol yapılmadan yalnız yönetimin “yeter sayı vardı” beyanına dayanmak doğru değildir. Yeter sayı matematiksel ve hukuki olarak belgelendirilebilir olmalıdır. Yurt dışında bulunan malik de vekili aracılığıyla kayıtları inceletebilir ve süresi içinde itiraz yolunu kullanabilir.
10. Birinci ve İkinci Toplantı Arasında En Çok Yapılan Hatalar
En sık hata, ilk toplantıda sadece kişi sayısına bakıp arsa payını hesaba katmamaktır. İkinci hata, ilk toplantıda yeter sayı olmadığı hâlde tutanakta toplantı yapılmış gibi karar almaktır. Üçüncü hata, ikinci toplantıyı yedi günden önce veya on beş günden sonra belirlemektir. Dördüncü hata, ikinci toplantıda özel çoğunlukların artık aranmayacağını düşünmektir. Beşinci hata, vekillerin temsil sınırlarını aşmasıdır. Altıncı hata ise yönetici seçimi, yönetim planı değişikliği veya ortak alan kararında yanlış nisap kullanılmasıdır.
Bu hatalar, özellikle yüksek bütçeli site kararlarında önemli mali sonuçlara yol açabilir. Karar alınmadan önce ilgili KMK maddesi belirlenmeli ve tutanak buna göre hazırlanmalıdır.
Resmî ve İlgili Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- KMK m.29 olağanüstü toplantı çağrısı
- KMK m.33 kurul kararı iptali
- Kurula vekâletle katılım
Sık Sorulan Sorular
İlk toplantıda sadece malik sayısının yarıdan fazla olması yeterli mi?
Hayır. KMK m.30 hem malik sayısı hem arsa payı bakımından yarıdan fazlasını birlikte arar.
Yurt dışındaki malik toplam malik sayısından düşülür mü?
Hayır. Tapuda malik olan kişinin yurt dışında bulunması yeter sayı hesabından çıkarılmasını sağlamaz.
İkinci toplantı ne zaman yapılır?
İlk toplantı yapılamazsa ikinci toplantı ilk toplantıdan en az yedi, en fazla on beş gün sonra yapılır.
İkinci toplantıda karar yeter sayısı nedir?
Genel kural katılanların salt çoğunluğudur; kanundaki özel çoğunluk hükümleri saklıdır.
İkinci toplantıda yönetim planı üç oyla değiştirilebilir mi?
Hayır. Yönetim planı değişikliğinde KMK m.28’deki özel beşte dört çoğunluk şartı uygulanır.
Yurt dışındaki malik vekille yeter sayıya dahil olabilir mi?
Evet. KMK m.31’deki vekâlet ve temsil sınırlarına uyulması şartıyla vekil aracılığıyla katılım mümkündür.
Yeter sayı hatası dava sebebi midir?
Evet. Kanuna aykırı toplantı veya karar nisabı KMK m.33 kapsamında iptal sebebi oluşturabilir.
Hazirun cetvelinde arsa payı yazılmalı mı?
Yeter sayının ispatlanabilmesi için bağımsız bölüm ve arsa payı bilgilerinin açık biçimde kayda geçirilmesi güçlü ve doğru uygulamadır.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.29-31 ve m.33 ile özel çoğunluk öngören ilgili hükümler esas alınarak hazırlanmıştır. Somut toplantıda güncel malik ve arsa payı listesi üzerinden hesap yapılmalıdır.
Yurt Dışından Site Dosyası İncelemesi
Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
