Yurt Dışındaki Kat Maliki Kapıcı, Kaloriferci, Bahçıvan ve Bekçi Giderini Nasıl Öder? KMK m.20 | 2026
Kısa ve Net Cevap
Yurt dışındaki kat maliki kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 uyarınca, aksi kararlaştırılmadıkça diğer kat malikleriyle eşit olarak katılır. Bu dört personel gideri ve bunlar için toplanacak avans, arsa payına göre değil eşit paylaşım esasına tabidir. Buna karşılık sigorta primi, ortak yerlerin bakım-koruma-güçlendirme-onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri kural olarak arsa payı oranında paylaşılır. Malikin yurt dışında yaşaması, dairesini kullanmaması veya personelden fiilen yararlanmadığını söylemesi tek başına ortak gider yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz.
- KMK m.20’nin personel gideri kuralı
- Neden eşit paylaşılır?
- Hangi giderler arsa payına göre ödenir?
- Boş daire ve yurt dışı durumu
- Dükkân da personel gideri öder mi?
- Yönetim planı farklı paylaşım yapabilir mi?
- Avans nasıl hesaplanır?
- Yanlış aidat dağılımına itiraz
- Ödenmeyen gider ve icra
- Sık sorulan sorular
1. KMK m.20 Kapıcı ve Diğer Personel Giderlerini Nasıl Düzenler?
Kat Mülkiyeti Kanunu m.20 ortak giderlerin tamamını tek bir dağıtım yöntemine bağlamaz. Kanun, giderin niteliğine göre farklı paylaşım esasları kurar. Maddenin birinci fıkrasının (a) bendine göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa kat malikleri eşit olarak katılır.
Bu nedenle ana taşınmazdaki bağımsız bölümlerin arsa payları farklı olsa da, kanunda adı sayılan dört personel giderinin kural olarak eşit paylaştırılması gerekir. Örneğin yüz metrekare daire ile elli metrekare dairenin arsa payı farklı olabilir; ancak kapıcı gideri bakımından kanuni başlangıç noktası eşit paydır.
Kanunun bu ayrımı işletme projesinde açıkça gösterilmelidir. Tüm ortak giderlerin tek kalemde toplanıp yalnız arsa payına göre veya yalnız eşit biçimde bölünmesi, farklı gider türleri bakımından hatalı sonuç doğurabilir. Yönetim, her gider kaleminin hangi m.20 bendine göre paylaştırıldığını belirlemelidir.
Yurt dışında yaşayan malik açısından en sık sorun, aylık aidat rakamının tek sayı halinde bildirilmesi ve personel gideri ile diğer giderlerin ayrılmamasıdır. Malik, işletme projesini ve gider dağılım tablosunu isteyerek hangi tutarın eşit, hangi tutarın arsa payına göre hesaplandığını kontrol etmelidir.
2. Kapıcı, Kaloriferci, Bahçıvan ve Bekçi Gideri Neden Arsa Payına Göre Değil Eşit Ödenir?
Kanun bu dört personel hizmeti için özel bir paylaşım kuralı getirmiştir. Arsa payı yüksek olan malikin personel hizmetinden aynı oranda daha fazla yararlandığı varsayılmamış; bağımsız bölümlerin ortak yaşam ve hizmet düzenindeki yararlanması esas alınarak eşit katılım öngörülmüştür.
Örneğin on bağımsız bölümlü bir apartmanda aylık kapıcı gideri toplam 20.000 TL ise ve yönetim planında kanuna uygun farklı bir paylaşım düzeni yoksa her bağımsız bölüm bakımından başlangıç hesabı 2.000 TL’dir. Bir dairenin arsa payının diğerinden iki kat büyük olması, bu kapıcı giderini otomatik olarak 4.000 TL yapmaz.
Benzer şekilde kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri de m.20/a kapsamındadır. Personelin ücret, sosyal güvenlik primi ve doğrudan bu hizmete bağlı zorunlu maliyetleri, giderin hukuki niteliği belirlenerek hesaplanmalıdır.
Ancak her personel hizmetini sırf “site çalışanı” olduğu için m.20/a kapsamına sokmak doğru değildir. Güvenlik şirketiyle yapılan dış hizmet sözleşmesinin niteliği, resepsiyon, havuz görevlisi veya profesyonel tesis yönetim personeli gibi farklı hizmetler kanunun açıkça saydığı personel kalemleriyle aynı şekilde değerlendirilmeden önce sözleşme ve yönetim planı incelenmelidir.
3. Hangi Ortak Giderler Arsa Payına Göre Ödenir?
KMK m.20/b, ana taşınmazın sigorta primlerini, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerini, yönetici aylığını ve ortak tesislerin işletme giderlerini arsa payı oranında paylaştırır. Bu giderler ile bunlar için toplanacak avanslar, aksi kararlaştırılmadıkça her malikin tapudaki arsa payına göre hesaplanır.
Dolayısıyla aidat hesabında iki temel tablo bulunabilir. Birinci tabloda kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit bölünür. İkinci tabloda sigorta, çatı ve cephe onarımı, ortak tesis işletmesi, yönetici aylığı ve diğer ortak yer giderleri arsa payına göre dağıtılır.
Bir işletme projesinde bu ayrım görünmüyorsa malik hesap cetvelini istemelidir. Sadece “aylık aidatınız 4.500 TL” bildirimi, paylaştırmanın kanuna uygun olup olmadığını tek başına göstermez. Özellikle arsa payları arasında büyük fark bulunan sitelerde yanlış formül önemli tutar farkları doğurabilir.
İşletme projesi 2026’da değişen KMK m.37 sistemine göre genel kurulda onaylanır. Projede bir yıllık tahmini gelir-gider, her malik için m.20’ye göre düşen pay ve avans açıkça gösterilmelidir. Bu konuda 2026 işletme projesi rehberi bağlantılıdır.
4. Yurt Dışında Yaşayan veya Dairesi Boş Olan Malik Personel Giderinden Muaf mı?
Hayır. KMK m.20/c, kat malikinin ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini veya kendi bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça düzenler.
Bu nedenle malik yılın tamamında Berlin’de yaşıyor, Mersin’deki dairesi boş duruyor veya apartmandaki kapıcının hizmetinden fiilen yararlanmadığını düşünüyor olabilir. Bu durum tek başına kapıcı giderini ortadan kaldırmaz. Ortak mülkiyetin yönetimi, fiilî kullanım gününe göre değil kanundaki katılma yükümlülüğüne göre işler.
Aynı kural kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri bakımından da uygulanır. Malikin “bahçeyi kullanmıyorum”, “apartmana yılda bir kez geliyorum” veya “gece güvenlik hizmetine ihtiyacım yok” demesi yasal paylaşımı kendiliğinden değiştirmez.
Boş daire aidatı konusunda sitede ayrıca Boş Daire Aidat Öder mi? KMK m.20 başlıklı ayrıntılı rehber bulunmaktadır. Bu yazı ise özellikle personel giderlerinin eşit paylaşımı ile diğer giderlerin arsa payına göre paylaşımı arasındaki farkı ele almaktadır.
5. Zemin Kattaki Dükkân Kapıcı ve Bahçıvan Gideri Öder mi?
Bağımsız bölümün dükkân olması, ortak gider yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. KMK m.20/c uyarınca kullanım ihtiyacının az olduğu iddiası tek başına muafiyet yaratmaz. Ancak yönetim planında kanuna uygun özel gider paylaşım hükümleri bulunup bulunmadığı ayrıca incelenmelidir.
Dükkânın apartman girişini kullanmaması, ayrı kapısının bulunması veya bahçeden fiilen yararlanmaması, kanuni gider sorumluluğunu otomatik olarak kaldırmaz. Yönetim planında belirli giderlere ilişkin açık ve geçerli bir düzenleme varsa bu hüküm uygulanabilir; yoksa m.20’nin kanuni paylaşım esasları kullanılır.
Örneğin kapıcı giderini bütün bağımsız bölümler arasında eşit dağıtan yönetim, sırf dükkânın caddeye ayrı kapısı var diye tek taraflı muafiyet tanıyamaz. Tersi de geçerlidir: yönetim planında geçerli bir farklılaştırma varsa yönetim bu hükmü görmezden gelemez.
Dükkânların ortak gider yükümlülüğü için apartmandaki dükkân ortak giderlere katılmak zorunda mı? rehberi ayrıca incelenebilir.
6. Yönetim Planı Kapıcı Giderini Farklı Paylaştırabilir mi?
KMK m.20, ortak gider paylaşımını “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” şeklindeki çerçeve içinde düzenler. Bu nedenle yönetim planında veya bütün maliklerin hukuken geçerli anlaşmasında farklı paylaşım hükümleri bulunabilir. Yönetim planı, KMK m.28 gereğince bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündedir.
Ancak yönetim planında gerçekten açık bir hüküm bulunmalıdır. Yönetim kurulunun tek başına “bu yıl kapıcı giderini arsa payına göre bölelim” demesi, yönetim planı değişikliği veya geçerli anlaşma olmadan kanuni sistemi değiştirmez.
Yönetim planı değişikliği de basit yönetim kararı değildir. KMK m.28 uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekir. Bu nedenle gider dağılımında kalıcı değişiklik yapılacaksa hangi hukuki belgeye dayanıldığı açıkça belirlenmelidir.
Yurt dışındaki malik yönetim planının güncel örneğini tapu veya yönetim kayıtlarından temin etmeli ve işletme projesindeki paylaşım formülüyle karşılaştırmalıdır.
7. Personel Giderleri İçin Toplanacak Avans Nasıl Hesaplanır?
KMK m.20 yalnız gerçekleşmiş gideri değil, bu gider için toplanacak avansı da aynı paylaşım esasına bağlar. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri için toplanacak avans eşit paylaşılır. Sigorta, ortak yer bakım-onarım, güçlendirme, yönetici aylığı ve ortak tesis işletme giderleri için avans ise arsa payına göre hesaplanır.
2026’da KMK m.35 ve m.37 değiştiği için yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplayabilir; geçici işletme projesi en geç üç ay içinde genel kurul onayına sunulur. Bu geçici projede de her gider kaleminin m.20’ye göre doğru dağıtılması gerekir.
Yönetici geçici proje adı altında bütün avansı eşit bölerek veya bütün avansı arsa payına göre hesaplayarak m.20’deki gider türlerini birbirine karıştıramaz. Projenin tablolarında personel ve diğer giderler ayrı gösterilmelidir.
Avans ve 2026 sistemi hakkında işletme projesi onaylanmadan avans toplanması rehberi kullanılabilir.
8. Personel Gideri Yanlış Paylaştırıldıysa Malik Nasıl İtiraz Eder?
Önce işletme projesi, yönetim planı ve aidat hesap cetveli alınır. Personel giderinin toplam tutarı, bağımsız bölüm sayısı, arsa payları ve uygulanan formül belirlenir. Yönetim planında farklı bir düzenleme yoksa m.20/a kapsamındaki personel giderinin eşit paylaşılması gerektiği yazılı olarak yönetime bildirilir.
Yanlış dağılım genel kurulca onaylanmış işletme projesi veya ayrı bir kurul kararına dayanıyorsa KMK m.33’teki karar iptali süresi önem kazanabilir. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Yanlış matematik hesabı ile hukuka aykırı kurul kararı birbirinden ayrılmalıdır. Basit hesap hatası yönetimce düzeltilebilir; fakat kurul, kanuna veya yönetim planına aykırı bir paylaşım kuralını karar haline getirmişse yargısal denetim gerekebilir.
Kurul kararı iptali için KMK m.33 yurt dışındaki kat maliki karar iptali rehberi kullanılabilir.
9. Personel Gideri Ödenmezse İcra Takibi Yapılabilir mi?
Evet. KMK m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her birinin veya yöneticinin dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini düzenler. Ayrıca gider veya avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Yurt dışındaki malike icra takibi yapılması hâlinde takibin tebliği, borcun hangi işletme projesi veya kurul kararına dayandığı, personel giderinin doğru paylaştırılıp paylaştırılmadığı ve önceki ödemelerin düşülüp düşülmediği kontrol edilmelidir.
Malik, sırf yurt dışında olduğu için borçtan kurtulmaz. Buna karşılık yanlış paylaştırılmış bir borcun hukuki ve matematik dayanağına itiraz hakkı vardır. Tebligat ve icra süreleri kısa olabileceğinden, yurt dışı adresinin ve Türkiye’deki temsil düzeninin güncel tutulması önemlidir.
İcra süreci için yurt dışında yaşayan kat malikinin site aidatı borcu ve icra takibi rehberi ayrıntılıdır.
10. Yurt Dışındaki Malik İçin Gider Dağılımı Kontrol Listesi
Önce güncel yönetim planı alınır. İşletme projesindeki bütün gider kalemleri ayrı listelenir. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerinin eşit dağıtılıp dağıtılmadığı kontrol edilir. Sigorta, ortak yer bakım-onarım, güçlendirme, yönetici aylığı ve ortak tesis giderlerinin arsa payı esasına göre dağıtılıp dağıtılmadığı incelenir. Yönetim planında geçerli farklı hüküm varsa bunun metni ve değişiklik çoğunluğu doğrulanır. Dairenin boş veya malikin yurt dışında olmasının otomatik muafiyet yaratmadığı dikkate alınır. Yanlış hesap varsa yazılı düzeltme talebi yapılır; kurul kararına dayanıyorsa m.33 süresi ayrıca takip edilir.
Bu ayrım özellikle çok farklı arsa paylarına sahip karma sitelerde önemlidir. Doğru gider paylaşımı, hem fazla ödeme yapan malikin hakkını hem de eksik ödeme nedeniyle yükü artan diğer maliklerin hakkını korur.
Resmî ve İlgili Kaynaklar
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- İşletme projesi nasıl hazırlanır?
- Boş daire aidat öder mi?
- Yurt dışındaki kat malikinin aidat ve icra süreci
Sık Sorulan Sorular
Kapıcı gideri arsa payına göre mi ödenir?
Kural olarak hayır. KMK m.20/a kapıcı gideri ve avansının eşit paylaşılmasını düzenler.
Kaloriferci gideri eşit mi paylaşılır?
Evet. Aksi kararlaştırılmadıkça kaloriferci gideri m.20/a kapsamında eşit paylaşılır.
Bahçıvan ve bekçi giderleri nasıl bölünür?
KMK m.20/a gereğince aksi kararlaştırılmadıkça kat malikleri arasında eşit bölünür.
Sigorta ve ortak alan onarım giderleri de eşit mi?
Hayır. KMK m.20/b kapsamındaki sigorta ve ortak alan bakım-koruma-güçlendirme-onarım giderleri kural olarak arsa payına göre paylaşılır.
Yurt dışında yaşadığım için kapıcı giderinden muaf mıyım?
Hayır. Fiilen kullanmama veya dairenin boş olması m.20/c gereğince tek başına muafiyet sağlamaz.
Dükkân kapıcı gideri öder mi?
Bağımsız bölümün dükkân olması otomatik muafiyet yaratmaz; m.20 ve varsa geçerli yönetim planı hükmü birlikte uygulanır.
Yönetim planı gider dağılımını değiştirebilir mi?
Kanuna uygun ve geçerli farklı paylaşım düzeni yönetim planında bulunabilir; yönetim kurulu tek taraflı olarak kalıcı farklı formül yaratamaz.
Yanlış gider hesabı için icra takibi yapılırsa ne yapmalıyım?
Tebligat, işletme projesi, yönetim planı, gider kalemi ve uygulanan paylaşım formülü birlikte incelenerek yasal sürede itiraz veya dava yolu belirlenmelidir.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.28, m.33 ve 2026’da değişen m.35-m.37 sistemi esas alınarak hazırlanmıştır. Gider dağılımında yönetim planındaki geçerli özel hükümler ayrıca kontrol edilmelidir.
Yurt Dışından Aidat Hesabı İncelemesi
Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
