Yurt Dışındaki Kat Maliki: Yönetici İşletme Projesi Onaylanmadan Avans Toplayabilir mi? KMK m.35 | 2026
Kısa ve Net Cevap
Yönetici işletme projesi onaylanmadan avans toplayabilir mi? 22 Mayıs 2026’da yayımlanan 7579 sayılı Kanun sonrasında cevap nettir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.35/d uyarınca yönetici, yönetim planında gösterilen zamanda; böyle bir zaman yoksa her takvim yılının ilk ayında, ana taşınmazın genel yönetim, koruma, onarım, temizlik, asansör, ısıtma-soğutma ve sigorta giderleri için işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar. Ancak bu yetki, sınırsız bedel belirleme yetkisi değildir. Geçici işletme projesi ve bunun üç ay içinde genel kurul onayına sunulması KMK m.37’nin 2026’da değişen hükümlerine tabidir.
1. 22 Mayıs 2026 Tarihli Değişiklik Neyi Değiştirdi?
7579 sayılı Kanun’un 3. maddesi, Kat Mülkiyeti Kanunu m.35’in birinci fıkrasının (d) bendini değiştirdi. Eski metinde yönetici, genel yönetim ve bakım giderleri için “avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi hâlinde geri kalan işler için tekrar avans toplanması” görevine sahipti. Yeni metin, bu kısmı “işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması” şeklinde düzenledi.
Aynı Kanun’un 4. maddesi KMK m.37’yi de önemli ölçüde değiştirdi. İşletme projesinin kat malikleri genel kurulunda onaylanacağı açıklaştırıldı; kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici en geç üç ay içinde genel kurul onayına sunulmak üzere gecikmeksizin geçici işletme projesi yapmakla görevlendirildi.
Bu iki değişiklik birlikte okunmalıdır. Yönetici, onaylı işletme projesi oluşana kadar ortak hizmetlerin durmaması için avans toplayabilir; fakat geçici dönemi sürekli hâle getirip kurul denetimini ortadan kaldıramaz. Geçici işletme projesi üç ay içinde genel kurula götürülmelidir.
2. KMK m.35 Yöneticinin Hangi Giderler İçin Avans Toplamasını Düzenler?
KMK m.35 yönetim planında aksine hüküm olmadıkça yöneticinin genel yönetim görevlerini sayar. Bunların arasında kurul kararlarını uygulamak; ana taşınmazın amacına uygun kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak; ana taşınmazı sigorta ettirmek ve yönetimle ilgili ödemeleri yürütmek bulunur.
2026’da değişen (d) bendi, genel yönetim işleri ile koruma, onarım, temizlik, asansör, kalorifer, sıcak-soğuk hava işletmesi ve sigorta gibi giderleri finanse edecek avansın işletme projesi onaylanıncaya kadar toplanmasını düzenler. Bu hüküm, yöneticinin maliklerden hiçbir dayanak göstermeden dilediği tutarı istemesi anlamına gelmez.
Avansın amacı ortak yönetim faaliyetlerinin finansmanıdır. Harcama kalemleri geçici işletme projesinde açıklanmalı ve maliklerin m.20 uyarınca hangi esasla katılacağı gösterilmelidir. Harcama ile talep arasında bağlantı bulunmalıdır.
3. Geçici İşletme Projesi Nasıl Hazırlanır?
2026’da değişen KMK m.37’ye göre kat malikleri genel kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Projede özellikle ana taşınmazın bir yıllık yönetiminde tahmini gelir ve gider tutarları; her kat malikine m.20 esaslarına göre düşecek tahmini miktar ve her kat malikinin vermesi gereken avans tutarı gösterilir.
Bu proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imza karşılığı ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Yönetici, geçici projenin varlığını sadece apartman panosuna asarak veya mesaj grubuna tek satır göndererek belge yükümlülüğünü tamamlamış saymamalıdır.
Yurt dışındaki malik, geçici projenin tam örneğini istemelidir. Tahmini yıllık giderler, avans tutarı, paylaştırma anahtarı ve varsa önceki işletme projesi karşılaştırılmalıdır. Projede sadece “aylık aidat 5.000 TL” yazması, gider bileşenlerinin ve m.20 paylaşımının incelenmesi ihtiyacını ortadan kaldırmaz.
4. Geçici İşletme Projesi Kaç Ay İçinde Genel Kurula Sunulur?
Güncel KMK m.37, geçici işletme projesinin en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurul kararı alınmasını öngörür. Bu, geçici projenin süresiz uygulanamayacağı anlamına gelir. Yönetici üç aylık süreyi kullanarak kurul onayını devamlı erteleyemez.
Genel kurul, geçici projeyi aynen kabul edebilir veya değiştirerek işletme projesini onaylayabilir. Kurul kararı alınırken toplantı ve karar nisapları KMK m.29-30’a göre, oy ve temsil hükümleri m.31’e göre değerlendirilir.
Yurt dışındaki malik toplantıya vekâletle katılabilir. Toplantı yapılmadan önce kendisine gönderilen geçici proje ile teklif edilen kesin proje karşılaştırılmalı; gider kalemlerindeki artış veya yeni harcamalar açıklanmalıdır.
5. Geçici Avans Tutarı Sınırsız mı?
Hayır. 7579 sayılı Kanun, mevcut bir işletme projesi varsa geçici işletme projesi için öngörülen bedel konusunda ayrıca bir üst sınır getirdi. Güncel KMK m.37’ye göre mevcut işletme projesi bulunuyorsa geçici proje için öngörülen bedel, yürürlükteki işletme projesi bedelinin takvim yılı başından itibaren, bir önceki yıl için Vergi Usul Kanunu mükerrer m.298 uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılamaz.
Bu kural, önceki yıl geçerli bir işletme projesi varken yönetimin yeni yılın başında geçici proje adı altında sınırsız artış yapmasını önler. Yeniden değerleme oranı bir artış tavanıdır; her durumda tavan oranında artış yapılacağı anlamına gelmez. Gerçek ve öngörülebilir giderler yine proje içinde açıklanmalıdır.
Mevcut işletme projesi hiç yoksa m.37’deki geçici projenin gelir-gider, pay ve avans kalemleri üzerinden somutlaştırılması gerekir. Yönetici, gerekçe ve bütçe göstermeden soyut bir “ek avans” talebini kanunun yeni düzenine dayandıramaz.
6. Yurt Dışındaki Kat Maliki “Daireyi Kullanmıyorum” Diyerek Avansı Ödemeyebilir mi?
Kural olarak hayır. KMK m.20, kat maliklerinin ortak gider ve avans paylarına katılmasını düzenler. Malik ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini veya bağımsız bölümünün durumu nedeniyle bunlardan faydalanmaya ihtiyaç duymadığını ileri sürerek gider ve avans payından kaçınamaz.
Dolayısıyla dairesi yılın büyük bölümünde boş duran, yurt dışında yaşayan veya ortak tesisi fiilen kullanmayan malik sırf bu nedenle kanuna uygun ortak gider ve avansı ödemekten kurtulmaz. Ancak istenen bedelin hukuki dayanağı, paylaştırma yöntemi ve geçici işletme projesinin güncel m.37’ye uygunluğu denetlenebilir.
“Ödemek zorundayım” ile “yönetimin istediği her tutar doğrudur” aynı şey değildir. Malik m.20’deki yükümlülüğünü kabul ederken, hesap ve belge inceleme, kurul kararına itiraz ve gerektiğinde mahkemeye başvuru haklarını da kullanabilir.
7. Avans Talebi Hukuka Aykırıysa Nasıl İtiraz Edilir?
İlk adım, avans talebinin hangi işletme projesine veya kurul kararına dayandığını yazılı olarak sormaktır. Geçici işletme projesinin tam metni, bildirim belgesi, gelir-gider kalemleri, önceki işletme projesi ve yeniden değerleme oranı hesabı istenmelidir.
Avans doğrudan genel kurul kararına dayanıyorsa KMK m.33’teki iptal süresi önem kazanır. Toplantıya katılıp aykırı oy kullanan malik karar tarihinden itibaren bir ay içinde; toplantıya katılmayan malik kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Yokluk veya mutlak butlan hâlinde süre şartı uygulanmaz.
Geçici işletme projesinin kendisi ile bunu onaylayan kurul kararı aynı işlem değildir. 2026 değişikliğiyle geçici projenin üç ay içinde kurulda aynen veya değiştirilerek onaylanması gerektiğinden, itiraz stratejisi hangi aşamada bulunulduğuna göre kurulmalıdır.
8. Ödenmeyen Avans İçin İcra Takibi Yapılabilir mi?
KMK m.20, gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında diğer kat maliklerinden her birinin veya yöneticinin dava açabileceğini ve icra takibi yapabileceğini düzenler. Aynı maddede gecikilen günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı hükmü vardır.
KMK m.37 ayrıca kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararlarını İcra ve İflas Kanunu m.68/1’de belirtilen belgelerden sayar. 2026 değişikliği sonrası geçici proje ile nihai olarak genel kurulda onaylanmış proje arasındaki ayrım icra dosyasında önemlidir.
Yurt dışındaki malike karşı icra takibi yapılmışsa sadece “ben yurt dışındayım” savunması borcu ortadan kaldırmaz. Takip tebligatı, borcun dayanağı, hesap, karar veya proje ve süreler ayrı ayrı incelenmelidir. Konuyla bağlantılı yurt dışında yaşayan kat malikinin aidat borcu ve icra takibi rehberi kullanılabilir.
9. Yurt Dışındaki Malik Yönetimden Hangi Belgeleri İstemelidir?
Geçici işletme projesinin tam metni, bir yıllık tahmini gelir-gider tablosu, her bağımsız bölüme düşen pay hesabı, avans listesi, önceki işletme projesi, kurul toplantı çağrısı, yeni proje hakkında alınan kurul kararı, fatura ve hizmet sözleşmeleri temel belgelerdir.
Mevcut işletme projesi varsa önceki bedel ile geçici bedel arasındaki artış oranı ayrıca kontrol edilmelidir. Yeniden değerleme oranı tavanını aşan bir geçici bedel belirlenmişse hesap somut olarak ortaya konulmalıdır.
Belge inceleme hakkı için site yönetimi hesap ve belgelerini inceleme rehberi; kurul kararı uyuşmazlığı için KMK m.33 karar iptali rehberi birlikte değerlendirilmelidir.
10. 2026 Sonrası Doğru Uygulama Sırası
Yıl başında onaylı yeni işletme projesi yoksa yönetici önce m.35 kapsamındaki zorunlu ortak hizmetlerin aksamaması için avans sistemini kurar. KMK m.37’ye uygun geçici işletme projesini gecikmeksizin hazırlar. Projede yıllık gelir-gider tahmini, maliklerin m.20’ye göre payları ve avans tutarları gösterilir. Proje maliklere veya fiilen yararlananlara kanundaki yöntemle bildirilir. Mevcut işletme projesi varsa geçici bedel yeniden değerleme oranı tavanını aşamaz. En geç üç ay içinde genel kurul toplanır ve geçici proje aynen veya değiştirilerek onaylanır. Bundan sonraki tahsilat onaylanmış işletme projesi ve kurul kararları çerçevesinde yürütülür.
Bu sıra, 22 Mayıs 2026’dan önceki eski metne göre hazırlanmış internet içeriklerinden ayrılır. Güncel dosyalarda eski “avans biterse yönetici yeniden avans toplar” cümlesi tek başına uygulanmamalı; 7579 sayılı Kanun’la getirilen işletme projesi onayı sistemi esas alınmalıdır.
Resmî ve İlgili Kaynaklar
- 22 Mayıs 2026 tarihli 7579 sayılı Kanun – Resmî Gazete
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu – Mevzuat Bilgi Sistemi
- Site yönetimi hesap ve belgelerini inceleme
- Aidat borcu ve icra takibi
Sık Sorulan Sorular
Yönetici işletme projesi onaylanmadan avans toplayabilir mi?
Evet. Güncel KMK m.35/d, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplanmasını düzenler; geçici proje m.37’ye uygun hazırlanmalıdır.
Geçici işletme projesini kim hazırlar?
Kurulca kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi yapar.
Geçici proje ne kadar süre uygulanabilir?
KMK m.37’ye göre en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik karar alınmalıdır.
Geçici avans sınırsız artırılabilir mi?
Hayır. Mevcut işletme projesi varsa geçici proje bedeli önceki proje bedelinin yeniden değerleme oranından fazla artırılmasıyla belirlenemez.
Yurt dışında olduğum için avans ödemeyebilir miyim?
Hayır. KMK m.20’ye göre ortak tesisleri kullanmamak tek başına gider ve avans payından kaçınma sebebi değildir.
Avansın hesabını görme hakkım var mı?
Evet. Geçici işletme projesi gelir-gider, pay ve avans tutarlarını göstermelidir; yönetim kayıtları ayrıca incelenebilir.
Ödenmeyen avans için icra takibi yapılabilir mi?
Evet. KMK m.20 dava ve icra takibine imkân verir; takibin dayanağı ve hesabı ayrıca hukuken denetlenebilir.
2026 değişikliğinin yürürlük kaynağı nedir?
7 Mayıs 2026 kabul tarihli 7579 sayılı Kanun, 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak KMK m.35 ve m.37’de değişiklik yaptı.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Hazırlayan: Av. Halil BAKIRCI – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Hukukî inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu.
İçerik, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.35 ve m.37’nin 7579 sayılı Kanun’la 2026’da değişen güncel metni esas alınarak hazırlanmıştır.
Yurt Dışından Site Gideri İncelemesi
Son mevzuat kontrolü: 12 Eylül 2026.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
