Boş Daire Aidat Öder mi? KMK 20’ye Göre Ortak Gider Zorunluluğu 2026
Kısa ve net cevap: Evet. Bir bağımsız bölüm boş olsa, malik şehir dışında yaşasa, konut satılık dursa veya malik asansör, kapıcı, bahçe, güvenlik gibi ortak hizmetlerden fiilen yararlanmasa da apartman ve site ortak giderlerinden sırf kullanmama gerekçesiyle kaçınamaz. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m.20, kat malikinin ortak giderlere katılma borcunu açıkça düzenler. Kanuna göre kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri kural olarak eşit; sigorta primi, ortak yerlerin bakım-koruma-güçlendirme-onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise kural olarak arsa payı oranında karşılanır. Aynı maddenin devamında, ortak yer veya tesislerden yararlanma ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınılamayacağı kabul edilmiştir.
Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor
Boş daire aidatı konusunda temel kanun maddesi nedir?
Boş daire aidatı uyuşmazlığının temel dayanağı KMK m.20’dir. Maddede, kat maliklerinin ana gayrimenkulün genel giderlerine hangi esaslarla katılacağı belirlenmiştir. Kat malikleri kendi aralarında başka türlü geçerli bir düzenleme yapmamışsa; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans eşit olarak, sigorta primi ve ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı, ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için alınacak avans ise arsa payı oranında karşılanır.
Bu sistemde borcun kaynağı “dairede oturmak” değil, kat maliki olmaktır. Bu nedenle bağımsız bölümün fiilen kullanılmaması, elektrik ve su aboneliğinin kapalı olması, evin uzun süredir boş durması veya malikin başka bir şehirde ya da yurt dışında yaşaması tek başına ortak gider borcunu kaldırmaz.
“Daireyi kullanmıyorum” diyerek aidat ödememek mümkün mü?
Hayır. KMK m.20 bu savunmayı doğrudan karşılayan bir kural içerir. Kat maliki, ortak yer veya tesis üzerindeki kullanma hakkı ve ihtiyacından vazgeçtiğini ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Aynı şekilde ortak yer veya tesislerden faydalanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürmesi de borcu ortadan kaldırmaz.
Örneğin üst katta oturmayan veya dairesi boş olan malik “asansöre binmiyorum”, bahçeye çıkmayan malik “bahçeyi kullanmıyorum”, güvenlikli sitedeki boş dairenin sahibi “güvenlik hizmetinden yararlanmıyorum” diyerek kanundan doğan ortak gider payını tek taraflı biçimde sıfırlayamaz. Ortak giderin hukuki niteliği, tek tek kullanım sayısını ölçen bir hizmet bedelinden farklıdır. Ana gayrimenkulün korunması ve işletilmesi için yapılan ortak harcamalar, kanunda belirlenen paylaşım sistemi içinde maliklere yüklenir.
Boş daire için hangi giderler ödenir?
Boş bağımsız bölüm malikinin borç kapsamı, gider kaleminin niteliğine ve yönetim planındaki geçerli düzenlemelere göre belirlenir. KMK m.20’deki ana ayrım şöyledir:
- Eşit paylaştırılan giderler: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanan avans.
- Arsa payına göre paylaştırılan giderler: Ana gayrimenkulün sigorta primi; ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri; yönetici aylığı gibi diğer yönetim giderleri; ortak tesislerin işletme giderleri ve bunlar için toplanan avans.
Kat malikleri arasında veya yönetim planında kanuna uygun farklı bir gider paylaşım düzeni varsa somut hesap bu belgeye göre ayrıca incelenir. Ancak “boş daire hiçbir gider ödemez” şeklindeki tek taraflı bir sonuç KMK m.20’den çıkmaz.
Boş daire asansör gideri öder mi?
Kural olarak evet. KMK m.20’ye göre ortak tesislerin işletme giderlerinden “kullanmıyorum” gerekçesiyle kaçınılamaz. Asansör ana yapının ortak tesislerinden biridir. Bu nedenle dairenin boş tutulması, malikin zemin katta bulunması veya asansörü fiilen kullanmadığını söylemesi, geçerli yönetim planında özel bir düzenleme yoksa kanuni gider borcunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Sitede mevcut asansörün bakım sözleşmesi, periyodik kontrolü, elektrik gideri, zorunlu onarımı veya yenilenmesi gibi kalemlerin hangi oranla paylaşılacağı belirlenirken yönetim planı ve giderin niteliği birlikte değerlendirilir. Sitemizdeki asansör yenileme masrafına kimlerin katılacağı hakkındaki rehber bu özel konuya ayrılmıştır.
Boş daire kapıcı ve personel gideri öder mi?
Evet. KMK m.20/a, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine katılımı açıkça düzenler. Taraflar arasında başka türlü geçerli bir anlaşma yoksa bu giderler kat malikleri arasında eşit olarak paylaşılır. Bir dairenin yıl boyunca kapalı tutulması, o bağımsız bölüm malikini personel giderinden kendiliğinden çıkarmaz.
Kapıcının daireye doğrudan hizmet vermediği, çöplerin alınmadığı veya malik binada bulunmadığı yönündeki itirazlar, sırf fiili kullanıma dayalı olarak kanuni borcu ortadan kaldırmaz. Hizmetin hiç verilmemesi veya yönetim kararının hukuka aykırı olması ise farklı bir uyuşmazlıktır; bu durumda sorun “boş daire muafiyeti” değil, giderin gerçekten doğup doğmadığı veya kararın geçerliliğidir.
Satılık veya kiralık bekleyen boş daire aidattan muaf olur mu?
Hayır. Bir dairenin emlak ilanında bulunması, satış için boşaltılmış olması veya yeni kiracı beklemesi ortak gider borcunu kesmez. Tapuda malik değişmediği sürece malik, kendi dönemine ilişkin KMK m.20 kaynaklı borçlardan sorumludur. Satış gerçekleştiğinde eski ve yeni malik dönemlerinin doğru ayrılması, özellikle aylık aidat ve olağanüstü gider kararlarının hangi tarihte doğduğunun belirlenmesi gerekir.
Taşınmazı satışa çıkaran malik, “artık oturmuyorum” gerekçesiyle yönetimden kendisini aidat listesinden çıkarmasını isteyemez. Yönetim aidat tahakkukunu mülkiyet ve kurul/işletme projesi verilerine göre sürdürür.
Yurt dışında yaşayan malik boş daire için aidat öder mi?
Evet. Malikin Türkiye dışında ikamet etmesi KMK m.20’de bir muafiyet sebebi değildir. Türkiye’deki bağımsız bölüm boş bırakılsa dahi ortak gider borcu devam eder. Yurt dışında yaşayan kat maliklerinin yönetim bildirimlerini, banka ödemelerini ve toplantı kararlarını takip etmesi özellikle önemlidir; çünkü ödenmeyen ortak giderler için icra takibi yapılabilir ve KMK m.20’deki gecikme tazminatı gündeme gelir.
Bu konuda ayrı olarak yurt dışında yaşayan kat malikinin site aidatı ve icra takibi rehberimiz bulunmaktadır.
Yönetim planı boş daireye aidat muafiyeti verebilir mi?
Kat mülkiyetinde yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını ve gider paylaşımına ilişkin esasları belirleyen bağlayıcı belgedir. KMK m.20 de “kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” ifadesiyle gider paylaşımında sözleşmesel düzenlemeye alan bırakır. Bu nedenle somut olayda yalnız genel kanun kuralına değil, tapu siciline bağlı yönetim planına ve geçerli kurul kararlarına da bakılır.
Ancak yönetici veya tek bir malik, kendi kararıyla bir bağımsız bölümü giderlerden muaf tutamaz. Gider dağılımını değiştiren düzenlemenin hukuken geçerli dayanağı bulunmalıdır. Yönetim planının değiştirilmesi de KMK m.28’deki özel çoğunluk şartlarına tabidir. Toplu yapılarda yönetim planı değişikliğine ilişkin 2026 yılında ayrıca kanun değişikliği yapılmıştır.
Boş dairenin malikine aidat nasıl tahakkuk ettirilir?
Aidatın hukuki ve hesaplanabilir bir temele dayanması gerekir. 2026’da değiştirilen KMK m.37’ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kabul edilmiş işletme projesi yoksa yönetici gecikmeksizin geçici işletme projesi hazırlar; geçici proje en geç üç ay içinde genel kurulda aynen veya değiştirilerek karara bağlanmalıdır.
İşletme projesinde bir yıllık tahmini gelir-gider, her malike KMK m.20’ye göre düşecek miktar ve ödenecek avans gösterilir. Böylece boş daire malikine çıkarılan aidatın hangi gider kaleminden ve hangi paylaşım anahtarından doğduğu denetlenebilir. Güncel sistem için KMK 37 işletme projesi 2026 rehberimize bakılabilir.
Aidat ödenmezse aylık yüzde 5 gecikme tazminatı uygulanır mı?
KMK m.20 uyarınca gider veya avans payını ödemeyen kat maliki, ödeme yapılmayan günler için kanunda öngörülen gecikme tazminatından sorumlu olur. Sitede bu konu için ayrı ve ayrıntılı bir içerik bulunduğundan burada yalnız sonuç belirtilmelidir: boş daire olmak gecikme tazminatı bakımından da muafiyet yaratmaz.
Gecikme hesabının dayanağı, başlangıç tarihi ve borcun hangi karar/projeye göre doğduğu birlikte incelenmelidir. Ayrıntılı hesap için apartman aidatı gecikme tazminatı KMK 20 rehberi kullanılabilir.
Boş daire aidatı için icra takibi yapılabilir mi?
Evet. Ortak gider ve avans borcu ödenmediğinde yönetici veya yetkili kat maliki, borcun tahsili için icra takibine başvurabilir. KMK m.37, işletme giderlerine ilişkin usulüne uygun belgelerin icra hukukunda taşıdığı önemi ayrıca düzenler. İcra dosyasına kurul kararları, işletme projesi, arsa payı listesi, borç dökümü, ödeme kayıtları ve bildirim belgelerinin konulması uyuşmazlığın sınırlarını netleştirir.
Borçlu malik takibe itiraz ederse alacaklı, dosyanın ve eldeki belgelerin niteliğine göre icra hukuku veya genel mahkeme yoluna başvurur. “Daire boştu” savunması, tek başına KMK m.20’deki gider borcunu kaldıran bir itiraz değildir.
Yanlış hesaplanan boş daire aidatına nasıl itiraz edilir?
Malik, önce aidatın hangi kurul kararı veya işletme projesine dayandığını, gider kalemlerinin ne olduğunu, eşit pay ve arsa payı dağılımının doğru yapılıp yapılmadığını kontrol etmelidir. Yönetimden karar defteri, işletme projesi, gider belgeleri ve kendisine ait hesap dökümü istenebilir. Yönetici KMK m.36 ve m.39 kapsamındaki kayıt ve hesap verme yükümlülüklerine tabidir.
Uyuşmazlık bir kat malikleri kurulu kararından kaynaklanıyorsa kararın iptali için KMK m.33’teki özel süreler ve dava şartları ayrıca değerlendirilir. İcra takibi başlamışsa icra dosyasındaki ödeme emrinin türüne göre itiraz süresi kaçırılmamalıdır. Aidatın fazla olduğunu düşünmek, hiçbir ödeme veya hukuki işlem yapmadan borcu süresiz bekletme hakkı vermez.
Boş daire ile kiracılı daire arasındaki fark nedir?
Boş dairede aidat borcunun temel muhatabı maliktir. Kiralanmış bağımsız bölümde ise KMK m.22 nedeniyle kiracı ve diğer sürekli yararlananlar bakımından ayrıca sorumluluk kuralları devreye girebilir. Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı özel düzenlemelere tabidir ve malik sorumluluğunu tamamen ortadan kaldırmaz.
Kiracının ortak gider borcu hakkında ayrıntılı açıklama için kiracı apartman aidatından sorumlu mu? başlıklı içeriğe bakılabilir. Boş dairede ise kiracı bulunmadığından doğrudan malik üzerinden KMK m.20 sistemi uygulanır.
Örnek hesaplama: boş dairenin ortak gider payı
On bağımsız bölümlü bir apartmanda aylık kapıcı giderinin 30.000 TL, ortak alan bakım-onarım ve asansör işletme giderinin 20.000 TL olduğunu varsayalım. Yönetim planında başka bir paylaşım kuralı yoksa kapıcı gideri KMK m.20/a gereğince 10 bağımsız bölüm arasında eşit bölünür; her kat malikine 3.000 TL düşer. Diğer ortak giderler ise m.20/b uyarınca arsa paylarına göre dağıtılır.
Bu apartmandaki iki dairenin boş olması, eşit pay hesabında daire sayısını sekize düşürmez. Boş daireler de kat mülkiyeti ilişkisi devam ettiği sürece gider paylaşımına dahil edilir. Arsa payına bağlı kalemlerde de boş dairenin arsa payı hesaptan çıkarılamaz.
Boş daire için hiç ödeme yapılmaması gereken durum var mı?
“Boş olduğu için ödeme yok” şeklinde genel bir istisna bulunmaz. Buna karşılık somut gider hiç doğmamışsa, gider kalemi hukuken ortak gider niteliğinde değilse, yönetim planına aykırı paylaşım yapılmışsa, aynı borç iki kez tahakkuk ettirilmişse veya geçersiz bir kurul kararı uygulanıyorsa bunlar ayrı itiraz sebepleridir. Burada ölçüt dairenin boşluğu değil, borcun hukuki dayanağı ve hesabın doğruluğudur.
Ayrıca malik değişikliği, bağımsız bölümün arsa payındaki hata, yönetim planındaki özel düzenleme veya belirli bir giderin kişisel kullanıma özgü olması hesaplamayı etkileyebilir. Bu nedenle yüksek tutarlı veya geçmişe dönük aidat uyuşmazlıklarında belge bazında inceleme yapılmalıdır.
Türkiye geneli ve Mersin uygulaması
KMK m.20 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin, İstanbul, Ankara veya başka bir ilde bulunmak, boş dairenin ortak gider borcu açısından farklı bir kanun kuralı yaratmaz. Mersin’deki apartman ve site uyuşmazlıklarında da temel belgeler yönetim planı, işletme projesi, kat malikleri kurulu kararları, arsa payı bilgileri, gider faturaları ve ödeme kayıtlarıdır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin’deki fiziksel ofisinden Türkiye genelindeki kat mülkiyeti ve ortak gider uyuşmazlıklarını dosya bazında takip etmektedir. Uyuşmazlıkta önce borcun hangi belgeye dayandığı ve sürelerin başlayıp başlamadığı belirlenmelidir.
Sık sorulan sorular
Ev boşsa aidat ödenir mi?
Evet. KMK m.20’de dairenin boş olması ortak gider muafiyeti olarak düzenlenmemiştir.
Yazlık ev kışın kullanılmıyorsa aidat devam eder mi?
Evet. Kat mülkiyeti ilişkisi sürdüğü ve geçerli gider borcu doğduğu sürece mevsimsel kullanmama borcu kaldırmaz.
Zemin kat asansör parası öder mi?
Kural olarak ortak tesis giderinden sırf kullanmama gerekçesiyle kaçınılamaz. Yönetim planındaki özel düzenleme ayrıca incelenir.
Kapıcı daireme hizmet vermiyorsa kapıcı gideri öder miyim?
KMK m.20/a kapıcı giderini kural olarak eşit paylaştırır. Hizmetin hukuken hiç verilmemesi ayrı bir yönetim uyuşmazlığıdır.
Yurt dışında yaşıyorum, Türkiye’deki boş evin aidatı silinir mi?
Hayır. Yurt dışında ikamet etmek KMK m.20 bakımından muafiyet sebebi değildir.
Satışa çıkardığım ev için aidat ödemeye devam eder miyim?
Evet. Mülkiyet devredilene kadar malik kendi döneminde doğan ortak giderlerden sorumludur.
Aidat kararını görmeden ödeme yapmak zorunda mıyım?
Malik borcun dayanağını ve hesaplamayı inceleyebilir. Yönetimden işletme projesi ve karar belgeleri istenmelidir; hukuka aykırılık varsa süresinde uygun hukuki yol kullanılmalıdır.
Aidat borcuna icra takibi yapılabilir mi?
Evet. Ödenmeyen ortak gider ve avans payları icra takibine konu edilebilir.
Boş daire gecikme tazminatı öder mi?
Borcun süresinde ödenmemesi halinde KMK m.20’deki gecikme tazminatı gündeme gelir; dairenin boş olması bu sonucu kaldırmaz.
Yönetici boş daireyi tek başına aidattan muaf tutabilir mi?
Hayır. Yönetici kanun, yönetim planı ve kurul kararlarıyla bağlıdır; kişisel kararla gider paylaşım sistemini değiştiremez.
Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T
Bu içerik 11 Eylül 2026 itibarıyla 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun yürürlükteki m.20 sistemi ve 2026’da değişen işletme projesi hükümleri dikkate alınarak hazırlanmıştır. Aidat borcunun varlığı ile aidat hesabının doğru olması aynı konu değildir: dairenin boşluğu borcu tek başına kaldırmaz; buna karşılık her tahakkukun yönetim planı, kurul kararı, işletme projesi ve doğru paylaşım anahtarıyla desteklenmesi gerekir.
Hukukçu incelemesi: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil 3472. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin.
Sonuç
Boş daire aidat öder. KMK m.20 uyarınca ortak gider yükümlülüğü bağımsız bölümün fiilen kullanılmasına değil, kat mülkiyeti ilişkisindeki malik sıfatına ve geçerli gider kararına dayanır. Malik “evde kimse yaşamıyor”, “asansörü kullanmıyorum” veya “yurt dışındayım” diyerek gider payından tek taraflı olarak kaçınamaz. Bununla birlikte aidatın miktarı, gider türü, yönetim planı, arsa payı, işletme projesi ve kurul kararları ayrı ayrı denetlenmelidir.
Resmî dayanak: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.20, m.22, m.36, m.37 ve m.39; 7/5/2026 tarihli 7579 sayılı Kanun ile yapılan güncel değişiklikler. 22 Mayıs 2026 tarihli Resmî Gazete – 7579 sayılı Kanun.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
BAKIRCI & KESKİN HUKUK BÜROSU sitesinden daha fazla şey keşfedin
Son gönderilerin e-postanıza gönderilmesi için abone olun.
