Kira Ödemesinde Açıklama Yazılmazsa Hangi Aya Sayılır? TBK 100-102 Mahsup Kuralları
Kısa ve net cevap: Kiracı birden fazla kira borcu varken banka havalesine hangi ayı ödediğini yazarsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 101. maddesi gereğince ödeme kural olarak borçlunun bildirdiği borca mahsup edilir. Kiracı açıklama yapmazsa ve kiraya veren makbuzda hangi borca mahsup ettiğini gösterirse, kiracı bu gösterime derhâl itiraz etmediği sürece ödeme makbuzda belirtilen borca yapılmış sayılır. Ne kiracının geçerli açıklaması ne de makbuzda açıklık varsa TBK m.102 devreye girer: ödeme önce muaccel borca; birden fazla muaccel borç varsa ilk takip edilene, takip yoksa vadesi önce gelene mahsup edilir.
Bu konu özellikle aylık kiraların biriktiği, kiracının eksik ödeme yaptığı veya banka açıklamasına yalnız “kira” yazdığı dosyalarda tahliye sonucunu doğrudan etkileyebilir. Hangi aya mahsup yapıldığı yanlış belirlenirse bir ayın borçlu görünüp diğer ayın mükerrer tahsil edilmesi, iki haklı ihtar hesabının bozulması veya TBK m.315 temerrüt ihtarının yanlış aya dayanması mümkündür.
Kira ödemesinde mahsup ne demektir?
Mahsup, borçlunun yaptığı ödemenin birden fazla borç veya borç kalemi içinden hangisini sona erdirdiğinin belirlenmesidir. Kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki aylık dönemler hâlinde ilerlediğinden, her ayın kira bedeli ayrı vade ve ayrı borç kalemi oluşturabilir. Ocak, Şubat ve Mart ayı kiraları ödenmemişse kiracının yaptığı tek ödeme hangi aya sayılacaktır sorusu TBK m.101 ve m.102 ile çözülür.
Mahsup, yalnız muhasebe tekniği değildir. Bir aya ilişkin borcun sona erip ermediği; temerrüt, icra takibi, faiz, haklı ihtar ve tahliye bakımından önem taşır. Bu nedenle banka açıklaması, makbuz ve tarafların yazılı bildirimleri aynı dosyada birlikte saklanmalıdır.
TBK 101: Kiracı ödeme yaparken hangi ayı belirleyebilir mi?
Evet. TBK m.101’in ilk fıkrası, birden çok borcu bulunan borçlunun ödeme gününde bu borçlardan hangisini ödemek istediğini alacaklıya bildirebileceğini düzenler. Kiracı banka havalesinin açıklamasına “Eylül 2026 kira bedeli” yazarsa ödeme iradesini açıkça belirtmiş olur. Kiraya veren, aynı tutarı kendiliğinden daha eski başka bir aya mahsup ettiğini ileri sürerken bu bildirimi dikkate almak zorundadır.
Bildirim ödeme anında yapılmalıdır. Ödemeden haftalar sonra “aslında başka ay içindi” şeklindeki tek taraflı açıklama, ödeme anındaki mahsup iradesiyle aynı güçte değildir. Uyuşmazlığı önlemek için havale/EFT açıklamasında ay, yıl, kiralananın adresi veya sözleşme bilgisi açık yazılmalıdır.
Banka açıklamasına sadece “kira” yazılırsa ne olur?
“Kira” kelimesi ödemenin kira ilişkisine ait olduğunu gösterir; ancak birden fazla aylık borç varsa hangi aya ilişkin olduğunu göstermeyebilir. Bu durumda kiraya veren makbuz veya hesap bildirimiyle ödemenin hangi borca mahsup edildiğini belirtebilir. TBK m.101’in ikinci fıkrasına göre borçlu bildirimde bulunmazsa, ödeme kendisi tarafından derhâl itiraz edilmiş olmadıkça alacaklının makbuzda gösterdiği borç için yapılmış sayılır.
Kiraya verenin sonradan ve tek taraflı biçimde geçmiş hesap tablosunu değiştirmesi ile ödeme sırasında verilen makbuz aynı şey değildir. Makbuzdaki mahsup kaydı kiracıya bildirilmeli; kiracı farklı düşünüyorsa gecikmeden yazılı itiraz etmelidir.
Kiraya veren “bu ödeme eski aya sayıldı” diyebilir mi?
Kiracı ödeme anında geçerli şekilde hangi borcu ödediğini bildirmişse, TBK m.101 öncelikle borçlunun bu açıklamasını esas alır. Kiracı hiçbir açıklama yapmamışsa kiraya verenin makbuzdaki gösterimi önem kazanır. Makbuzda gösterim yoksa veya geçerli bir açıklama bulunmuyorsa kanuni sıra TBK m.102’ye göre uygulanır.
Dolayısıyla her durumda “ev sahibi istediği aya sayar” şeklinde bir kural yoktur. Aynı şekilde “kiracı sonradan istediği ayı seçer” şeklinde bir kural da yoktur. Kanun ödeme anındaki bildirim ve makbuz sırasını belirlemiştir.
TBK 102: Hiç açıklama yoksa ödeme hangi borca sayılır?
TBK m.102’ye göre kanunen geçerli bir açıklama yapılmadığında veya makbuzda açıklık bulunmadığında ödeme muaccel borç için yapılmış sayılır. Birden çok borç muaccel ise sıralama şöyledir:
- Borçlardan biri borçluya karşı ilk olarak takibe konulmuşsa ödeme önce o borca sayılır.
- Takip yoksa ödeme vadesi ilk önce gelmiş borca mahsup edilir.
- Birden çok borcun vadesi aynı zamanda gelmişse mahsup orantılı yapılır.
- Borçlardan hiçbirinin vadesi gelmemişse ödeme güvencesi en az olan borca sayılır.
Aylık kira ilişkisinde en sık uygulanan kural, takip yoksa vadesi önce gelmiş kira borcuna mahsuptur. Örneğin Haziran, Temmuz ve Ağustos kiraları ödenmemiş; kiracı Ağustos sonunda açıklamasız tek aylık kira bedeli göndermişse, başka geçerli bildirim veya makbuz kaydı yoksa TBK m.102 uyarınca vadesi önce gelmiş Haziran borcu yönünden mahsup gündeme gelir.
TBK 100 kısmi ödemede nasıl uygulanır?
TBK m.100, kısmi ödeme ile ana para, faiz ve gider arasındaki ilişkiyi düzenler. Borçlu faiz veya giderleri ödemede gecikmemişse kısmen yaptığı ödemeyi ana borçtan düşme hakkına sahiptir ve bunun aksine anlaşma yapılamaz. Borçlu faiz veya giderlerde gecikmişse kısmi ödemenin hesaplanması ana para ile fer’iler arasındaki ilişki bakımından ayrıca yapılır.
İcra takibi başladıktan sonra yapılan ödeme ile henüz hiçbir faiz/gider doğmadan yapılan eksik kira ödemesi aynı matematikle ele alınmaz. Takip harcı, vekâlet ücreti, faiz ve giderler doğmuşsa TBK m.100 hesabı önem kazanır. Bu nedenle icra dosyasına ilişkin mahsup hesabı yalnız banka dekontundaki ana para üzerinden yapılmamalıdır.
Kiracı eksik kira öderse hangi aya mahsup edilir?
Kiracı bir aylık kira bedelinin altında ödeme yaparsa önce ödeme açıklamasına bakılır. “Eylül 2026 kira bedelinden 15.000 TL” gibi açık bir kayıt varsa bu ay için kısmi ifa iradesi anlaşılır. Birden fazla vadesi geçmiş kira varsa ve açıklama yoksa TBK m.101-102 sıralaması uygulanır.
Kısmi ödeme, kalan borcu ortadan kaldırmaz. Örneğin aylık kira 30.000 TL iken kiracı 20.000 TL yatırmışsa 10.000 TL bakiye devam eder. Temerrüt ihtarı veya takipte kısmi ödeme dikkate alınmalı ve bakiye doğru gösterilmelidir.
Yanlış ay açıklaması yazılırsa düzeltilebilir mi?
Banka açıklamasında maddi hata yapılmışsa taraflar aynı gün veya derhâl yazılı mutabakatla hangi borcun ödendiğini netleştirebilir. Ancak uyuşmazlık çıktıktan sonra tek taraflı “yanlış yazdım” iddiası ispat sorunu doğurur. Mesaj, e-posta, banka yazışması ve karşı tarafın kabulü önem taşır.
Kiracı gerçekten Temmuz borcunu ödemek isterken yanlışlıkla “Haziran” yazmış ve Haziran zaten daha önce ödenmişse, mükerrer ödeme olgusu hesap kayıtlarıyla birlikte değerlendirilir. Her olayda ödeme anındaki irade ve mevcut borç tablosu birlikte incelenir.
Kirayı eş, aile üyesi veya şirket hesabı öderse mahsup değişir mi?
Kira borcunun üçüncü kişi tarafından ödenmesi mümkündür. Ödemeyi yapan hesabın sahibinin kiracı olmaması, tek başına ödemeyi geçersiz kılmaz. Ancak açıklamada kiracının adı, kiralananın adresi ve hangi aya ilişkin ödeme olduğu açık yazılmalıdır. Aksi hâlde özellikle aynı kiraya verenin birden fazla taşınmazı varsa ödeme kime ait olduğu konusunda uyuşmazlık çıkabilir.
Üçüncü kişinin açıklaması da ödemenin hangi borç için yapıldığını göstermede delildir; fakat kiracı ile üçüncü kişi arasındaki iç ilişki ayrı konudur.
Kira ödemesi icra takibinden sonra yapılırsa hangi borca sayılır?
Bir kira alacağı için icra takibi başlatılmış ve daha sonra kiracı doğrudan kiraya verenin hesabına ödeme yapmışsa, ödemenin takip borcuna etkisi ayrıca hesaplanır. Takipte asıl alacak yanında işlemiş faiz, takip gideri ve vekâlet ücreti gibi fer’iler doğmuş olabilir. TBK m.100 ve icra mevzuatı birlikte uygulanır.
Kiracı yalnız takipteki ana parayı gönderdiğini düşünse bile takip fer’ileri sona ermeyebilir. Kiraya veren de takipten sonra yapılan ödemeyi icra dosyasına bildirmeli; aynı tutarı ikinci kez tahsil etmeye çalışmamalıdır.
Mahsup iki haklı ihtar hesabını etkiler mi?
Evet. TBK m.352/2 kapsamında iki haklı ihtara dayalı tahliye düşünülüyorsa hangi aylarda kira borcunun gerçekten muaccel ve ödenmemiş olduğu kesin belirlenmelidir. Bir ödeme yanlış aya mahsup edilirse gerçekte ödenmiş ay için ihtar çekilmiş gibi sonuç çıkabilir.
Bu nedenle iki haklı ihtar dosyalarında aylık hesap tablosu; vade tarihi, ödeme tarihi, dekont açıklaması, ihtar tebliğ tarihi ve bakiye sütunlarıyla hazırlanmalıdır. Yalnız banka hareketlerinin toplamını karşılaştırmak yeterli değildir.
TBK 315 temerrüt ihtarında mahsup nasıl dikkate alınır?
TBK m.315 uyarınca kiraya veren muaccel kira bedeli veya yan gider ödenmediğinde kiracıya yazılı süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gündür. İhtarda istenen borcun hangi aya ait olduğu doğru belirlenmelidir. Daha önce yapılan bir ödeme TBK m.101-102’ye göre o aya mahsup edilmişse aynı ay ikinci kez borç gösterilemez.
Kısmi ödeme varsa yalnız bakiye borç doğru hesaplanmalı; faiz ve gider isteniyorsa bunların hukuki dayanağı ayrıca gösterilmelidir.
Kiracı ödeme açıklamasına ne yazmalı?
En güvenli açıklama kısa ama ayırt edicidir: “Eylül 2026 kira bedeli – [adres/daire]”. Aidat ayrı ödeniyorsa “Eylül 2026 aidat” şeklinde ayrı transfer yapılması hesap karışıklığını azaltır. Depozito, kira ve aidat tek transferde toplanmamalıdır.
Birden fazla ay birlikte ödeniyorsa “Temmuz-Ağustos-Eylül 2026 kira bedelleri” denilebilir. Eksik ödeme varsa “Eylül 2026 kira bedeline mahsuben 20.000 TL” ifadesi kalan tutarın niteliğini açıklaştırır.
Kiraya veren hangi kayıtları tutmalı?
- Ay bazında kira tahakkuk ve ödeme tablosu.
- Banka dekontları ve açıklamaları.
- Nakit ödeme varsa imzalı makbuz.
- Hangi borca mahsup yapıldığını gösteren yazılı kayıt.
- Kiracının mahsup itirazları.
- İhtar ve tebligat tarihleri.
- İcra takibi varsa dosya hesapları.
Nakit kira ödemesinde hangi aya mahsup edildiği nasıl ispatlanır?
Nakit ödemede mutlaka tarihli ve imzalı makbuz düzenlenmelidir. Makbuzda “Eylül 2026 kira bedeli” gibi hangi borcun ödendiği açık yazılmalıdır. Yalnız “30.000 TL alındı” ifadesi, birden fazla kira borcu varsa mahsup tartışması doğurur.
Makbuz iki nüsha tutulmalı; kiracı kendi nüshasını saklamalıdır. Sonradan makbuz üzerine tek taraflı ekleme yapılması belge güvenilirliğini zedeler.
Örnek 1: Üç aylık borç, tek aylık açıklamasız ödeme
Haziran, Temmuz ve Ağustos kiraları 25.000’er TL ve üçü de vadesi geçmiş olsun. Kiracı 25.000 TL gönderiyor, açıklama yazmıyor; kiraya veren de makbuzda ay göstermiyor ve henüz takip yok. TBK m.102 uyarınca ödeme vadesi ilk gelen Haziran borcuna mahsup edilir. Temmuz ve Ağustos borçları devam eder.
Örnek 2: Kiracı açıkça Eylül ayını yazıyor
Ağustos borcu ödenmemişken kiracı Eylül vadesinde “Eylül 2026 kira bedeli” açıklamasıyla tam kira bedelini yatırıyor. TBK m.101 uyarınca ödeme Eylül borcuna yöneltilmiştir. Ağustos borcu ayrıca devam eder. Kiraya veren sırf daha eski olduğu için Eylül ödemesini Ağustos’a kaydırmamalıdır.
Örnek 3: Takipteki borç ve doğrudan ödeme
Temmuz kirası için icra takibi başlatılmış, takip giderleri doğmuş, kiracı daha sonra kiraya veren hesabına yalnız ana kira tutarını yatırmış olsun. Ödemenin takip borcuna etkisi TBK m.100 ve icra dosyasındaki fer’iler dikkate alınarak hesaplanır. Ana para ödemesi yapılmış olması dosyanın bütün fer’ilerinin kendiliğinden sıfırlandığı anlamına gelmez.
Sık sorulan sorular
Kira açıklamasına ay yazmak zorunlu mu?
Kanun “ay yazma” şeklinde biçim şartı koymaz; fakat birden fazla borç varsa TBK m.101 bakımından hangi borcun ödendiğini açıkça bildirmek ispatı güvenli hâle getirir.
Açıklama yoksa ev sahibi istediği aya sayabilir mi?
Hayır. Borçlu açıklama yapmamışsa makbuzdaki gösterim, o da yoksa TBK m.102’deki kanuni sıra uygulanır.
En eski kira borcu her durumda önce kapanır mı?
Hayır. Borçlu ödeme anında geçerli biçimde başka borcu seçmişse TBK m.101 öncelikle bu bildirimi dikkate alır. Kanuni sıra geçerli açıklama bulunmadığında devreye girer.
Kiracı kısmi ödeme yaparsa tahliye engellenir mi?
Kısmi ödeme bakiye borcu sona erdirmez. Temerrüt ve tahliye şartları kalan borç, ihtarın içeriği ve süre içinde yapılan ödemeler birlikte değerlendirilir.
Makbuzdaki aya itiraz etmek gerekir mi?
TBK m.101, borçlunun derhâl itiraz etmediği makbuz gösterimine sonuç bağlar. Yanlış mahsup varsa gecikmeden yazılı itiraz edilmelidir.
İcra takibi başladıktan sonra kirayı doğrudan ev sahibine ödeyebilir miyim?
Ödeme yapılabilir; ancak takip fer’ileri ve dosya bakiyesi ayrıca devam edebilir. Ödeme icra dosyasına bildirilmelidir.
Aidat ve kirayı aynı havaleyle ödemek doğru mu?
Mümkün olsa da kalemleri ayırmak ispat bakımından daha güvenlidir. Tek transfer yapılıyorsa açıklamada tutarların hangi borca ait olduğu açık yazılmalıdır.
Yanlış aya mahsup tahliye davasını etkiler mi?
Evet. Temerrüt ve iki haklı ihtarda hangi ayın gerçekten ödenmediği temel unsurdur. Yanlış mahsup hesabı dava sonucunu etkileyebilir.
Site içi ilgili rehberler
- Kira Hukuku rehberleri
- Kira ödemeyen kiracı ve temerrüt
- Kiracı tahliyesi ve arabuluculuk
- Depozito son kiraya sayılır mı?
Resmî kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (m.100, 101, 102, 315, 352)
- Resmî Gazete
- Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
Sonuç
Kira ödemesinin hangi aya sayılacağı tarafların keyfî seçimine bırakılmamıştır. Kiracı ödeme anında hangi borcu ödediğini bildirirse TBK m.101 uyarınca bu bildirim esas alınır. Bildirim yoksa kiraya verenin makbuzdaki gösterimi, kiracının derhâl itirazı bulunmadığı sürece önem taşır. Bunların hiçbiri yoksa TBK m.102’nin kanuni sırası uygulanır. Kısmi ödemelerde ana para, faiz ve gider hesabında TBK m.100 ayrıca dikkate alınır. Her ödeme ay, yıl ve kiralanan bilgisiyle belgelenmeli; temerrüt ve tahliye dosyalarında aylık mahsup tablosu hazırlanmalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
