Yurt Dışındaki Malik Türkiye’de Üst Hakkı Nasıl Kurar? TMK 826-836 | 2026

TMK 826 kapsamında üst hakkı nedir?

Üst hakkı, arazi mülkiyeti ile yapıdan yararlanma ve yapı üzerinde hak sahibi olma imkânını belirli ölçüde birbirinden ayıran güçlü bir ayni hak aracıdır. TMK m.826’ya göre taşınmaz maliki, üçüncü kişi lehine arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren bir irtifak hakkı kurabilir. Böylece arazi maliki mülkiyetini devretmeden, başka bir kişinin uzun süreli yatırım yapmasına hukuki zemin sağlayabilir.

Yurt dışında yaşayan malik bakımından üst hakkı özellikle Türkiye’deki arsanın otel, depo, enerji tesisi, ticari yapı, konut projesi veya benzeri yatırım için değerlendirilmesinde gündeme gelir. Malik arsayı satmak istemez; yatırımcı ise yalnız kira sözleşmesine dayanarak yüksek tutarlı yapı yatırımı yapmak istemez. Üst hakkı, tapu siciline tescil edilen ayni hak niteliği sayesinde taraflara kira sözleşmesinden daha güçlü ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir bir hukuki yapı sunar.

Üst hakkı, basit bir “arsayı kullanma izni” değildir. Hakkın süresi, bağımsız ve devredilebilir olup olmadığı, üst hakkı bedeli, yapıların akıbeti, sigorta, bakım, vergi, izin ve sona erme koşulları işlem kurulurken açıkça belirlenmelidir. Aksi hâlde milyonlarca liralık yatırımın geleceği yalnız genel kanun hükümlerine bırakılmış olur.

Üst hakkı nasıl kurulur?

Üst hakkı taşınmaz üzerinde irtifak hakkıdır ve tapu siciline tescil gerekir. Malik ile hak sahibi arasındaki sözleşme, tapu işleminin hukuki sebebini oluşturur; ayni hak tescille doğar. Bu nedenle tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı protokol, yatırım şartlarını düzenlese bile tek başına üst hakkını üçüncü kişilere karşı ayni hak olarak kurmaz.

Kuruluş öncesinde taşınmazın güncel tapu kaydı, imar durumu, mevcut ipotek ve hacizler, önceki irtifak hakları, kira veya tahsis ilişkileri, şerhler ve kamu hukuku sınırlamaları incelenmelidir. Üst hakkı özel hukuk bakımından kurulabilir görünse bile yapılması planlanan yapının imar mevzuatına aykırı olması yatırımın fiilen gerçekleştirilememesine yol açar. Tapu tescili, yapı ruhsatı veya kullanım izni yerine geçmez.

Arsa paylı mülkiyete tabi ise tek bir paydaşın bütün taşınmaz üzerinde üst hakkı kurması mümkün değildir. Tasarruf işlemi için paylı mülkiyetin ve gerekiyorsa elbirliği mülkiyetinin karar kuralları ayrıca uygulanır. Şirket adına kayıtlı taşınmazlarda ise şirketi temsile yetkili organ ve imza yetkisi kontrol edilir.

Bağımsız ve sürekli üst hakkı ne anlama gelir?

TMK m.826, bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakkının, üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğünde ayrı bir taşınmaz olarak kaydedilebilmesine imkân verir. Kanun en az otuz yıl için kurulmuş üst hakkını sürekli nitelikte kabul eder. “Bağımsız” nitelik ise hakkın belirli bir taşınmaz veya kişiye ayrılmaz biçimde bağlı olmaması, devredilebilir bir yapı taşımasıyla ilgilidir.

Ayrı sayfaya taşınmaz olarak kaydedilen üst hakkı finansman ve yatırım işlemlerinde önemli sonuçlar doğurabilir. Böyle bir hak üzerinde, kanunun izin verdiği ölçüde tasarruflar yapılabilir; bankalar teminat yapısını değerlendirirken üst hakkının süresini, devredilebilirliğini ve sözleşme hükümlerini inceler. Yurt dışındaki malik açısından bu aşama sadece “tapuya şerh koyma” düzeyinde görülmemeli, uzun vadeli proje finansmanının hukuki altyapısı olarak ele alınmalıdır.

Bağımsız ve sürekli nitelik taşımayan üst hakkı da geçerli bir irtifak hakkı olabilir. Ancak ayrı taşınmaz sayfasına kaydedilmesinin koşulları oluşmamışsa hakkın işlem kapasitesi farklıdır. Proje hedefi baştan bilinmeden standart metinle üst hakkı kurulması, yatırımın sonraki finansman aşamasında sorun çıkarabilir.

Üst hakkının süresi ve sözleşme hükümleri nasıl belirlenir?

Üst hakkı uzun süreli kurulabilen bir haktır ve TMK m.836, bağımsız üst hakkı için azami süre rejimini düzenler. Uygulamada süre, yatırımın ekonomik ömrü ve finansman planı dikkate alınarak belirlenir. Sona erme tarihinin takvim günü olarak açık yazılması, uzatma koşullarının ayrıca düzenlenmesi gerekir. “Taraflar isterse uzar” gibi belirsiz ifadeler yatırımın geleceğini muğlak bırakır.

Sözleşmede yapı türü, inşaat süresi, ruhsat sorumluluğu, üst hakkı bedeli ve artış yöntemi, vergi ve harç paylaşımı, sigorta, bakım, üçüncü kişiye devir, finansman için rehin/teminat imkânı, aykırılık hâlinde yaptırımlar ve sona ermede yapıların akıbeti açıkça düzenlenmelidir. Kanunun emredici sınırlarına aykırı sözleşme hükmü kurulamaz; fakat kanunun taraflara bıraktığı alanın boş bırakılması da gereksiz ihtilaf doğurur.

Yurt dışındaki malik yabancı para üzerinden ekonomik plan yapıyorsa ödeme maddesi ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun para borçlarına ve kambiyo düzenlemelerine uygun hazırlanmalıdır. Üst hakkının ayni hak boyutu ile dönemsel bedel borcunun borçlar hukuku boyutu birbirinden ayrılmalıdır.

Yurt dışındaki malik vekâletname ile üst hakkı kurabilir mi?

Evet. Ancak üst hakkı taşınmazı sınırlı ayni hakla yükleyen önemli bir tasarruf işlemidir. TBK m.504/3 uyarınca vekilin taşınmazı devretmesi veya bir hakla sınırlandırması özel yetki gerektirir. Vekâletnamede “üst hakkı kurmaya, kapsamını ve süresini belirlemeye, tapuda tescil ettirmeye, resmî senet ve gerekli belgeleri imzalamaya” yönelik açık yetkiler bulunmalıdır.

Üst hakkı bedeli, süre, devredilebilirlik ve yapı akıbeti gibi unsurlar vekile bırakılacaksa vekâlet metninde bu takdir alanı bilinçli olarak tanımlanmalıdır. Malik belirli ekonomik sınırlar istiyorsa azami süre, asgari bedel veya belirli yatırımcı adı vekâletnamede sınırlandırılabilir. Böylece geniş yetkinin kötüye kullanılması riski azaltılır.

Vekâletname Türk konsolosluğunda düzenlenebileceği gibi yabancı noter önünde de düzenlenebilir. Yabancı noter belgesinde ilgili ülkeye göre apostil veya tasdik ve Türkçe tercüme süreci gerekir. yurt dışı vekâletname rehberi ile HMK m.224 apostil rehberi bu aşamada birlikte kullanılabilir.

Üst hakkı bedeli nasıl güvence altına alınır?

Üst hakkı bedelli veya hukuki sebebine göre farklı ekonomik düzenlemelerle kurulabilir. Düzenli dönemsel bedel kararlaştırılmışsa ödeme tarihleri, artış ölçütü, temerrüt ve fesih/geri devir sonuçları açık olmalıdır. Uzun süreli ilişkide sabit bedelin ekonomik anlamını kaybetmesi veya belirsiz artış formülünün uyuşmazlık yaratması önceden öngörülmelidir.

TMK üst hakkı ilişkisinde malikin bedel alacağını güvence altına alan özel düzenlemeler içerir. Bunun yanında taraflar kanunun izin verdiği teminat araçlarını kullanabilir. Ancak teminatın tapuya tescili gereken ayni bir güvence mi yoksa sözleşmesel güvence mi olduğu ayrıştırılmalıdır. Banka teminat mektubu, depozito veya başka sözleşmesel güvenceler tapudaki ayni hakla aynı hukuki etkiye sahip değildir.

Yurt dışındaki malik ödemelerin Türkiye’deki veya yabancı banka hesabına yapılmasını planlıyorsa vergi ve kambiyo yükümlülükleri mali müşavirlik boyutuyla birlikte değerlendirilmelidir. Hukuki sözleşme, bedelin hangi para biriminde ve hangi hesap üzerinden ödeneceğini açıkça göstermelidir.

Üst hakkı kapsamında yapılan yapının mülkiyeti kime aittir?

Üst hakkının ayırt edici özelliği, arazi üzerindeki veya altındaki yapının hukukî kaderinin hakkın devam ettiği süre bakımından üst hakkı sahibine bağlanabilmesidir. Böylece arazi mülkiyeti malikte kalırken üst hakkı sahibi yapıdan hakkın kapsamına göre yararlanır. Bu ayrım, klasik “üst arza tabidir” ilkesinin üst hakkına özgü istisnasıdır.

Yapının projeye uygun yapılması, ruhsatların alınması, teknik bakım, sigorta ve üçüncü kişilere verilecek zararlardan sorumluluk sözleşmede ayrıntılı düzenlenmelidir. Üst hakkı kurulması maliki imar, çevre, yapı güvenliği veya komşuluk hukukundan doğan bütün risklerden otomatik olarak kurtarmaz. Kamu hukukundan doğan yükümlülüklerin muhatabı ilgili mevzuata göre ayrıca belirlenir.

Hakkın sona ermesinde yapının akıbeti ayrıca önemlidir. Kanuni rejim ve sözleşme hükümleri birlikte uygulanır. Tarafların yatırım başlangıcında yalnız inşaat aşamasına odaklanıp sona ermeyi düzenlememesi, yıllar sonra yüksek bedelli tazminat ve devir uyuşmazlıklarına yol açabilir.

Üst hakkı sona erdiğinde ne olur?

Sürenin bitmesi, terkin, tarafların anlaşması veya kanunda/sözleşmede öngörülen diğer sebepler üst hakkının sona ermesini gündeme getirebilir. Sona ermenin tapu siciline yansıtılması gerekir. Ayrı taşınmaz olarak kaydedilmiş bağımsız ve sürekli üst hakkının kapanış işlemleri, sıradan irtifak terkininden daha kapsamlı olabilir.

Üst hakkı üzerinde rehin, haciz veya üçüncü kişi hakkı bulunması hâlinde terkin basit iki taraflı işlem olmayabilir. Yurt dışındaki malik, “süre bitti, tapudan otomatik silinir” varsayımıyla hareket etmemelidir. Tapu kaydı ve bağlı haklar incelenmeli, terkin için gereken belgeler hazırlanmalıdır.

Sona ermede yapıların arazi malikine geçişi ve varsa karşılık/tazminat mekanizması TMK’nın üst hakkına ilişkin hükümleri ve kuruluş sözleşmesi birlikte değerlendirilerek belirlenir. Bu nedenle kuruluş sözleşmesi, sadece başlangıç belgesi değil, hakkın sona erdiği gün uygulanacak yol haritasıdır.

Yurt dışındaki malik için hukuki risk kontrol listesi

Tapu riski: İpotek, haciz, tedbir ve önceki irtifakların üst hakkına etkisi incelenmelidir. İmar riski: Tapu hakkı kurulabilse bile planlanan yapının ruhsatlandırılabilir olduğu doğrulanmalıdır. Temsil riski: TBK m.504/3’e uygun özel yetki bulunmalıdır. Süre riski: Başlangıç, bitiş ve uzatma rejimi açık olmalıdır. Finansman riski: Ayrı taşınmaz kaydı, rehin ve banka koşulları önceden planlanmalıdır. Sona erme riski: Yapının akıbeti ve bedel/tazminat hükümleri sözleşmede yazılmalıdır.

Bu kontrol, özellikle malikin Türkiye’de bulunmadığı projelerde daha da önemlidir. İnşaat ilerledikten sonra sözleşme boşluklarını düzeltmek, yatırım öncesinde doğru sözleşme kurmaktan çok daha maliyetlidir. Yurt dışındaki malikin temsilcisi düzenli raporlama, tapu kaydı kontrolü ve proje belgelerinin arşivlenmesiyle süreci takip etmelidir.

Web Tapu erişimi ve takyidat kontrolü için yurt dışından Web Tapu rehberinden yararlanılabilir. Resmî tapu uygulamaları için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, güncel kanun metinleri için Mevzuat Bilgi Sistemi esas alınmalıdır.

Üst hakkının üçüncü kişilere devri, kiralama ve finansman boyutu

Üst hakkı yatırım amacıyla kuruluyorsa hak sahibinin ileride projeyi başka yatırımcıya devretmek, işletmeyi kiralamak veya banka finansmanı sağlamak istemesi olağandır. Bu nedenle kuruluş sözleşmesinde hakkın bağımsızlığı ve devredilebilirliği açık biçimde ele alınmalıdır. Kanunun izin verdiği çerçevede devir sınırları, malikin önceden onayı, yeni hak sahibinin mali yeterliliği ve sözleşmeye katılma yükümlülüğü düzenlenebilir. Ancak ayni hakkın özünü ortadan kaldıran veya kanunun emredici yapısıyla bağdaşmayan kayıtlar kurulamaz.

Finansman bakımından ayrı taşınmaz olarak kaydedilmiş bağımsız ve sürekli üst hakkı daha farklı imkânlar sunabilir. Banka, hakkın kalan süresini, tapu kaydını, öncelik derecelerini, yapının ruhsat durumunu, gelir sözleşmelerini ve sona ermede yapı akıbetini birlikte inceler. Yurt dışındaki malik açısından kredi veren bankanın talep edeceği ek sözleşme veya muvafakatlerin arsa mülkiyetini gereğinden fazla sınırlayıp sınırlamadığı ayrıca denetlenmelidir.

Vergi, imar ve kamu hukuku yükümlülükleri neden ayrıca kontrol edilmelidir?

Üst hakkının tapuda kurulması, projenin vergi ve kamu hukuku yükümlülüklerini çözmez. Yapının niteliğine göre imar planı, yapı ruhsatı, işyeri açma izni, çevresel izin, yangın ve teknik güvenlik mevzuatı ayrı ayrı uygulanabilir. Üst hakkı sahibiyle malik arasında bu izinleri kimin alacağı ve masrafları kimin üstleneceği yazılmalıdır. İdari makamın ruhsat vermemesi hâlinde tarafların bedel ve sözleşme yükümlülüklerinin ne olacağı da baştan düzenlenmelidir.

Bedelli üst hakkı ilişkisi vergi sonuçları doğurabilir. Malik gerçek kişi veya şirket olabilir; hak sahibi de Türkiye’de veya yurt dışında yerleşik olabilir. Gelirin niteliği, KDV veya gelir/kurumlar vergisi etkisi ve yabancı ülkeye para transferi somut yapıya göre değişebileceğinden mali müşavirlik incelemesi sözleşme imzalanmadan önce yapılmalıdır. Hukuki metinde verginin ekonomik yükünün hangi tarafa ait olduğu açık yazılmalı, ancak kamuya karşı kanuni mükellefiyetin sözleşmeyle ortadan kaldırılamayacağı unutulmamalıdır.

Arsa satılırsa veya malik ölürse üst hakkı ne olur?

Tapuya tescilli üst hakkı ayni hak niteliği taşıdığı için arsanın satışı hakkı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Yeni malik tapu sicilindeki hakla yüklü mülkiyeti edinir. Bu nedenle üst hakkı kurulmuş taşınmazın piyasa değeri serbest taşınmazdan farklı olabilir. Satış öncesi alıcıya kalan süre, bedel düzeni, yapı durumu ve sözleşme yükümlülükleri açıklanmalıdır.

Arsa malikinin ölümü hâlinde de mülkiyet mirasçılara geçerken üst hakkı tapudaki kapsamıyla devam eder. Mirasçılar, sırf miras açıldı diye hakkı sona erdiremez. Yurt dışında yaşayan malikin miras planında üst hakkının uzun süreli olması dikkate alınmalı; mirasçıların bedel tahsilatı, bildirimler ve sözleşme yönetimi için düzenli belge arşivi bırakılmalıdır.

Üst hakkı dosyasında hangi belgeler bulunmalıdır?

Güncel tapu kaydı, takyidat belgesi, imar çapı ve plan notları, üst hakkı kuruluş sözleşmesi, resmî senet, vekâletname, apostil ve tercümeler, tescil sonrası tapu örneği, ödeme planı, teminat belgeleri, yapı ruhsatı ve proje dosyası aynı hukuki dosyada saklanmalıdır. Proje devam ettiği sürece sigorta poliçeleri, ödeme makbuzları ve resmi izinler de güncellenmelidir. Yurt dışındaki malik için dijital arşiv ve periyodik raporlama sistemi özellikle önemlidir.

Uyuşmazlık çıktığında yıllar önceki sözlü görüşmelerden çok tapu kaydı ve yazılı sözleşme belirleyici olur. Tarafların sonradan yaptığı değişiklikler de resmî şekil veya tapu tescili gerektiriyorsa yalnız e-posta ile bırakılmamalıdır. Hak süresince yapılan her değişiklik ayni hak ile borç ilişkisi ayrımı gözetilerek kayda geçirilmelidir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →