Yurt Dışındaki Malik Yolu Olmayan Taşınmaz İçin Zorunlu Geçit Hakkı İsteyebilir mi? TMK 747 | 2026

Bu yazıyla ilgili genel bir sorunuz mu var? Anonim soru sor

TMK 747’ye göre zorunlu geçit hakkının şartları

TMK m.747, taşınmazından genel yola çıkmak için yeterli geçidi bulunmayan malike, tam bir bedel karşılığında komşularından kendisine geçit hakkı tanınmasını isteme imkânı verir. Bu hak, komşunun iyilik yapmasına bağlı kişisel izin değildir; koşulları varsa kanundan doğan bir talep hakkıdır. Mahkeme kararıyla kurulduğunda ve tapuya tescil edildiğinde taşınmaz lehine irtifak hakkı niteliği kazanır.

Yurt dışında yaşayan malik açısından sorun çoğu kez miras yoluyla kalan tarla veya arsanın yıllarca fiilen kullanılmamasından sonra ortaya çıkar. Tapuda parsel mevcut olsa da kadastro yoluna, köy yoluna veya kamu yoluna doğrudan bağlantı bulunmayabilir. Komşular daha önce traktörle geçişe sözlü izin vermiş olabilir; yeni malik geldiğinde veya komşu parsel satıldığında bu izin sona erebilir. Zorunlu geçit davası, geçici hoşgörüyü kalıcı ayni hakla değiştirmek için kullanılır.

Talebin temel şartı yeterli geçit ihtiyacıdır. Hiç yolu olmaması zorunlu değildir; mevcut yol taşınmazın normal ekonomik kullanımına objektif olarak yetmiyorsa da zorunlu geçit gündeme gelebilir. Buna karşılık yalnız daha kısa, daha konforlu veya daha değerli bir çıkış istemek TMK m.747’nin amacı değildir. Zorunluluk somut taşınmazın kullanım biçimi ve yerel koşullara göre belirlenir.

“Genel yola yeterli geçit” nasıl değerlendirilir?

Mahkeme taşınmazın niteliğini, yüzölçümünü, kullanım amacını, tarımsal veya yapılaşma durumunu ve bölgede olağan kabul edilen ulaşım ihtiyacını değerlendirir. Bir tarla için yaya patikası yeterli kabul edilmeyebilir; traktör ve tarım aracı geçişi gerekebilir. Konut veya yapılaşmaya elverişli parselde acil araç, servis ve normal taşıt erişimi önem kazanabilir. Ancak talep sahibinin gelecekte belirsiz bir tarihte yapmayı düşündüğü olağanüstü yoğun kullanım, komşu taşınmaza gereksiz külfet yükleyemez.

Mevcut bir geçit hukuken güvence altında değilse bunun fiilî kullanımının yeterli olup olmadığı ayrıca tartışılır. Başkasının iznine dayalı, her an kapatılabilecek bir yol “yeterli ve sürekli hukuki erişim” sağlamayabilir. Bu nedenle tapu kaydı, kadastro paftası ve fiilî yol durumu birlikte incelenir.

Yol ihtiyacının talep sahibinin kendi eylemiyle yapay biçimde yaratılması da değerlendirmeyi etkileyebilir. Büyük bir parselin bölünmesi, satışlarla yol bağlantısının kaybedilmesi veya önceki mülkiyet ilişkisi, geçidin hangi parselden isteneceği konusunda önemlidir. TMK m.747 güzergâh önceliğini yalnız en kısa mesafeye göre kurmaz; önceki mülkiyet ve zarar dengesi dikkate alınır.

Zorunlu geçit güzergâhı nasıl seçilir?

TMK m.747’ye göre geçit hakkı ilk olarak önceki mülkiyet ve yol durumuna göre bu geçidin verilmesi en uygun düşen komşudan istenir. Böyle bir durum yoksa geçit kurulmasından en az zarar görecek taşınmaz seçilir. Bu iki aşamalı ölçüt, davacının istediği parselden otomatik yol açılması anlamına gelmez. Mahkeme alternatif güzergâhları bilirkişi aracılığıyla karşılaştırır.

En kısa yol her zaman en az zarar veren yol değildir. Bir güzergâh 20 metre daha kısa olabilir fakat komşunun evinin bahçesini, işletme girişini veya yüksek değerli dikili alanını bölebilir. Başka bir güzergâh biraz uzun olsa da parsel sınırından geçerek daha az değer kaybı yaratabilir. Mahkeme fedakârlığın denkleştirilmesi ilkesine uygun biçimde hem lehine geçit kurulacak taşınmazın ihtiyacını hem yükümlü parselin korunmasını gözetir.

Geçit genişliği de ihtiyaca göre belirlenir. Standart ve her taşınmaz için değişmez bir metre kuralı yoktur. Arazi niteliği, kullanılacak araçlar ve yerel ulaşım şartları dikkate alınır. Gereğinden geniş geçit komşuya aşırı yük getirir; çok dar geçit ise hakkı işlevsiz bırakır. Bilirkişi raporunda genişliğin gerekçesi açıklanmalıdır.

TMK 747’de “tam bedel” nasıl hesaplanır?

Zorunlu geçit karşılıksız kurulmaz. Kanun, tam bedel ödenmesini öngörür. Bedel yalnız yol olarak kullanılacak alanın matematiksel metrekare değerinden ibaret değildir. İrtifakın yükümlü taşınmazda oluşturduğu değer kaybı, kullanım kısıtlaması, bölünme etkisi, ürün veya tesis kaybı ve somut koşullar bilirkişi tarafından değerlendirilir.

Bedel dava sırasında güncel değerler üzerinden belirlenir. Mahkeme kararının niteliğine göre bedelin depo edilmesi ve tescil bağlantısı önem kazanır. Talep sahibi “komşum zaten kullanmıyor” diyerek bedel ödemekten kaçınamaz. Zorunlu geçit, komşunun mülkiyet hakkına kanun gereği yük getirir; bunun karşılığı tam bedeldir.

Bedelin hesabında emsal satış, arazi niteliği, konum ve kullanım etkisi gibi veriler kullanılır. Yurt dışındaki malik, yalnız emlak ilan fiyatlarına bakarak dava bedelini tahmin etmemelidir. Mahkeme bilirkişisinin taşınmaz üzerindeki irtifak etkisini hesaplaması gerekir.

Zorunlu geçit davası nerede ve kime karşı açılır?

Dava açmadan önce arabuluculuk: TMK m.747’ye dayanan zorunlu geçit talebi komşu hakkından kaynaklandığından, 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi kapsamındaki dava şartı arabuluculuk aşaması dikkate alınmalıdır. Komşuluk uyuşmazlıklarında 1 Eylül 2023’ten itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvuru zorunludur. Bu, tarafların mutlaka anlaşması gerektiği anlamına gelmez; anlaşma sağlanamazsa yargı yoluna başvurulabilir. Yurt dışında yaşayan malikin avukatıyla görüşmelere katılması mümkündür; vekâletnamede arabuluculuk için gerekli özel yetki de kontrol edilmelidir. Kaynak: Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı açıklamaları (kaynak kontrolü: 24 Ekim 2026).

Taşınmazın aynına ilişkin irtifak hakkı talebi olduğundan dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Görev bakımından asliye hukuk mahkemesi esastır. Davalılar, güzergâh ihtimaline göre geçit yükü altında kalabilecek taşınmazların maliklerinden oluşur. Alternatif güzergâhların tamamı değerlendirilmeden yalnız tek komşuya yönelmek, eksik taraf teşkili veya hükmün infaz edilememesi riskini doğurabilir.

Tapu kayıtlarının güncel malik bilgileriyle alınması gerekir. Yükümlü parsel elbirliği mülkiyetine tabiysa veya malik ölmüş ve miras intikali yapılmamışsa taraf teşkili daha karmaşık hâle gelir. Dava açılmadan önce tapu kayıtları, maliklerin nüfus ve miras durumu gerektiğinde araştırılmalıdır.

Dava dilekçesinde lehine geçit istenen taşınmazın neden yolsuz kaldığı, mevcut geçişlerin neden yeterli olmadığı, olası güzergâhlar ve kullanım ihtiyacı somutlaştırılmalıdır. “Yolum yok, yol verilsin” şeklindeki soyut talep, teknik incelemenin yönünü belirlemek için yetersizdir.

Keşif, harita ve bilirkişi raporunda nelere bakılır?

Zorunlu geçit davalarında mahallinde keşif temel aşamadır. Kadastro veya harita mühendisi, ziraat mühendisi, gayrimenkul değerleme yönünden uygun uzmanlar ve taşınmazın niteliğine göre farklı bilirkişiler görevlendirilebilir. Pafta üzerinde genel yol, parsel sınırları, mevcut fiilî yollar ve alternatif güzergâhlar gösterilir.

Rapor, her alternatifin uzunluk ve genişliğini, yükümlü parselde oluşturacağı alan kaybını, yapı veya ağaçlara etkisini ve değer kaybını karşılaştırmalıdır. Sadece “A güzergâhı uygundur” denilmesi yeterli gerekçe değildir. Tarafların rapora itiraz hakkı vardır; teknik hata varsa süresinde somut itiraz yapılmalıdır.

Yurt dışında yaşayan malik keşfe bizzat gelmek zorunda değildir; avukatı süreci takip edebilir. Ancak taşınmazın fiilî kullanım ihtiyacı hakkında müvekkilden doğru bilgi alınması önemlidir. Tarım arazisinin hangi araçlarla kullanıldığı, ürün deseninin ne olduğu veya yapı ruhsatı durumu gibi bilgiler güzergâh ve genişlik değerlendirmesini etkileyebilir.

Yurt dışındaki malik davayı ve tapu işlemini vekille yürütebilir mi?

Evet. Hukuk Muhakemeleri Kanunu uyarınca avukat aracılığıyla dava takip edilebilir. Vekâletnamenin dava açma ve takip yetkilerini içermesi gerekir. Dava sonunda tapuda irtifak tescili yapılacağı için vekâletname hazırlanırken taşınmaz ve tapu işlemlerine ilişkin yetkilerin de açık olması uygulamada kolaylık sağlar.

Yabancı noter önünde düzenlenen vekâletname Türkiye’de kullanılacaksa apostil/tasdik ve tercüme şartları uygulanır. yurt dışı vekâletname rehberi ve HMK m.224 apostil rehberi kullanılabilir.

Malik taşınmazı miras yoluyla edinmiş ancak henüz intikal yaptırmamışsa, önce mirasçılık ve tapu intikal işlemleri gerekebilir. Hak sahipliği ve dava ehliyeti netleştirilmeden dava açılması usul sorunlarına yol açabilir.

Mahkeme kararı sonrası geçit hakkı nasıl tapuya tescil edilir?

Mahkeme kararında geçidin hangi parseller arasında, hangi güzergâh ve genişlikte kurulacağı tereddütsüz biçimde gösterilmelidir. Fen bilirkişisi krokisi hükmün infaz edilebilirliği için önem taşır. Karar ve gerekli bedel işlemleri tamamlandıktan sonra irtifak hakkı tapu siciline tescil edilir.

Tescil edildiğinde geçit hakkı lehine olduğu taşınmaza bağlı hâle gelir. Lehine taşınmaz satılırsa geçit hakkı da taşınmazın hukuki durumunun parçası olarak yeni malike geçer. Yükümlü taşınmaz satıldığında da yeni malik tescilli geçit hakkıyla bağlıdır. İşte ayni hak güvencesi, sözlü komşu izninden bu noktada ayrılır.

Geçit ihtiyacı daha sonra ortadan kalkarsa veya güzergâh koşulları esaslı şekilde değişirse irtifakın değiştirilmesi ya da sona ermesi TMK’nın irtifak hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilebilir. Tescilli hak, taraflardan birinin tek taraflı beyanıyla sicilden silinmez.

Yurt dışındaki malik için en önemli riskler

Yanlış davalı: Muhtemel güzergâh üzerindeki maliklerin eksik gösterilmesi yargılamayı uzatır. Tek güzergâha kilitlenme: Mahkeme en az zarar veren alternatifi seçer; davacının istediği yol zorunlu değildir. Bedeli düşük varsayma: Tam bedel, yalnız yol alanının metrekare değeri değildir. İmar beklentisi: Geçit hakkı kurulması imar hakkı veya yapı ruhsatı sağlamaz. Sözlü izin: Fiilî kullanım tapuda ayni hak olmadıkça kalıcı güvence sayılmamalıdır.

İşlem öncesi Web Tapu ve tapu kaydı kontrolü yapılmalıdır. Resmî tapu ve kadastro verileri için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü, TMK m.747’nin güncel metni için Adalet Bakanlığı Mevzuat Bilgi Sistemi esas alınmalıdır. Son hukuk kontrolü: 26 Ekim 2026.

Zorunlu geçit hakkı ile kadastro yolu ve imar yolu aynı şey değildir

Zorunlu geçit davasında kurulacak özel hukuk irtifakı, kadastroda kamu yolu oluşturmaz ve belediyenin imar planında yol açma yükümlülüğünün yerine geçmez. Tapu parselinin plan üzerinde imar yoluna cepheli görünmesi fakat yolun fiilen açılmamış olması ile parselin hiçbir kamu yoluna hukuken bağlantısının bulunmaması farklı sorunlardır. İmar uygulaması, kamulaştırma veya yol açma işlemi gereken hâllerde idare hukuku boyutu ayrıca incelenmelidir.

Benzer şekilde geçit hakkının tescil edilmiş olması taşınmazı kendiliğinden “yola cepheli imar parseli” hâline getirmez. Yapı ruhsatı ve imar mevzuatındaki yol şartları ayrı kurallara tabidir. Yurt dışında yaşayan malik, sırf TMK m.747 kapsamında yol hakkı kazanıldığı için taşınmazda yapılaşmanın otomatik olarak mümkün olduğunu varsaymamalıdır.

Geçit hakkı taşınmazın satış ve değerleme sürecini nasıl etkiler?

Yolsuz parselin piyasa değeri çoğu zaman erişim sorunundan olumsuz etkilenir. Usulüne uygun tescil edilmiş yeterli geçit hakkı, taşınmazın fiilî kullanılabilirliğini artırabilir. Bununla birlikte geçit hakkının genişliği, güzergâhı, hangi araçların kullanımına elverişli olduğu ve bakım sorumluluğu alıcı tarafından ayrıca incelenir. Tapuda yalnız irtifak kaydının bulunması, yolun sahada açık ve kullanılabilir olduğunun garantisi değildir.

Yükümlü taşınmaz açısından ise geçit güzergâhı değer kaybına yol açabilir. Bu nedenle tam bedel hesabında yalnız kullanılan alan değil, parsel bütünlüğü ve kullanım etkisi de önem taşır. Taşınmaz satılacaksa hem lehine hem aleyhine geçit kayıtları alıcıya açıkça gösterilmeli; tapu sicili ile fiilî durum arasında fark varsa sözleşme öncesinde düzeltilmelidir.

Geçit yolunun bakımını kim yapar?

Geçit hakkının kurulmasıyla yolun her türlü bakım masrafının otomatik olarak yükümlü malike ait olduğu söylenemez. İrtifaktan yararlanan tarafın kullanımından doğan bakım ihtiyacı, tarafların anlaşması ve irtifak hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Yolun stabilize edilmesi, drenaj, kar temizliği, kapı veya bariyer sistemi gibi konular özellikle kırsal parsellerde baştan düzenlenmelidir.

Hak sahibi geçidi ihtiyacını aşacak biçimde kullanmamalı ve yükümlü taşınmaza gereksiz zarar vermemelidir. Geçit tarımsal kullanım için kurulmuşken sonradan ağır ticari araç trafiğine dönüştürülmesi hakkın kapsamı bakımından uyuşmazlık yaratabilir. Taşınmazın kullanım amacı esaslı biçimde değişmişse mevcut irtifakın yeterliliği ve komşuya yüklediği külfet yeniden değerlendirilir.

Kurulan güzergâh sonradan değiştirilebilir mi?

Koşullar değiştiğinde irtifakın yerinin değiştirilmesi TMK’nın genel irtifak hükümleri çerçevesinde gündeme gelebilir. Örneğin yükümlü parselde yeni yapı yapılması, mevcut yolun daha az zarar veren başka bir kenara alınabilmesi veya kamu yolunun sonradan açılması hâlinde taraflar yeni düzenleme üzerinde anlaşabilir. Anlaşma yoksa değişikliğin kanuni şartları mahkemece değerlendirilebilir.

Zorunlu geçide ihtiyaç tamamen ortadan kalkmışsa, örneğin lehine taşınmaz doğrudan kamu yoluna yeterli cephe kazanmışsa hakkın devamı ayrıca incelenmelidir. Ancak tapu kaydı tek taraflı beyanla silinmez; terkin için geçerli hukuki sebep ve usul gerekir. Yurt dışındaki malik satış öncesi artık işlevsiz kayıtları sicilde bırakmamalıdır.

Yurt dışındaki malik dava dosyasını nasıl hazırlamalıdır?

Dava öncesinde güncel tapu kayıtları, kadastro paftası, ortofoto veya mevcut yol görüntüleri, taşınmazın kullanım biçimini gösteren belgeler, mümkünse alternatif güzergâh krokileri ve komşularla yapılan yazışmalar dosyalanmalıdır. Tarım arazisiyse ürün ve araç ihtiyacı, yapı parseliyse ruhsat ve imar durumu somutlaştırılmalıdır. Bu hazırlık bilirkişi incelemesinin doğru sorulara yönelmesini sağlar.

Vekâletname, adres ve tebligat bilgileri de güncel olmalıdır. Yurt dışındaki müvekkilin her keşfe gelmesi gerekmese de vekiliyle düzenli iletişim kurması, bilirkişi raporlarının süresinde değerlendirilmesi ve bedel depo işlemlerinin kaçırılmaması gerekir. Dava yalnız “yol açtırma” değil, teknik, mali ve tapusal sonuçları olan ayni hak davasıdır. Bu nedenle tescil edilecek güzergâhın infaz edilebilir, ölçülebilir ve tapu siciline aktarılabilir biçimde belirlenmesi gerekir.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →