Yurt Dışındaki Ev Sahibi İki Haklı İhtarla Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder? TBK 352/2 | 2026

Kısa ve Net Cevap: Yurt dışında yaşayan ev sahibi, Türkiye’deki kiracısı aynı kira yılı veya ilgili kira süresi içinde kira bedelini zamanında ödemediği için kendisine iki ayrı haklı yazılı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, Türk Borçlar Kanunu m.352/2 uyarınca kira döneminin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. İki ihtarın aynı gecikmeye değil, iki ayrı muaccel kira borcuna dayanması gerekir. İhtarların haklı olması için kira bedelinin ihtar gönderildiği anda ödenmemiş olması ve talebin muaccel bir kira borcuna ilişkin bulunması gerekir. Malikin yurt dışında yaşaması süreleri değiştirmez; süreç vekâletnameyle Türkiye’den takip edilebilir.

1. TBK 352/2 Neyi Düzenler?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin ikinci fıkrası, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle aynı kira ilişkisi içinde tekrarlanan temerrüt davranışını ayrı bir tahliye sebebi olarak düzenler. Hükmün amacı, kiraya vereni her ay kira bedelinin peşine düşmek, sürekli ihtar göndermek ve ödeme disiplinindeki kronik aksaklığa katlanmak zorunda bırakmamaktır. Bu yol, TBK m.315’teki temerrüt nedeniyle tahliye yolundan farklıdır. TBK 315, belirli bir ödeme ihtarı ve verilen sürede borcun ödenmemesi üzerine sözleşmenin sona erdirilmesine dayanır. TBK 352/2 ise kiracının iki ayrı ödeme gecikmesi nedeniyle iki haklı ihtara sebep olmasını esas alır ve kira dönemi sonunda dava açılmasını sağlar.

Yurt dışındaki ev sahibi için bu ayrım önemlidir. Kiracı geciken kira bedelini ihtar aldıktan sonra ödese bile, haklı ihtar belirli şartlarla TBK 352/2 hesabında varlığını koruyabilir. Buna karşılık kira borcu ihtarın gönderilmesinden önce ödenmişse, sonradan gönderilen ihtar haklı ihtar olarak kabul edilmez. Dosyada yalnız “iki noter ihtarı var” demek yeterli değildir; her ihtarın hangi ayın muaccel ve ödenmemiş kira borcuna dayandığı ayrı ayrı gösterilmelidir.

2. Haklı İhtar Nedir?

Haklı ihtar, kiracının vadesi gelmiş kira bedelini zamanında ödememesi üzerine kiraya verenin bu borcu talep eden yazılı bildirimidir. Noter ihtarnamesi uygulamada ispat kolaylığı sağlar; ancak kanunun aradığı temel unsur yazılılık ve borcun gerçekten muaccel ve ödenmemiş olmasıdır. İcra takibinde ödeme emri de koşulları varsa haklı ihtar işlevi görebilir; fakat her dosyada ödeme emrinin tarihi, borç dönemi ve tebliğ bilgisi ayrıca incelenmelidir.

İhtar metninde hangi aya veya döneme ait kira bedelinin talep edildiği, tutarın ne olduğu, ödeme günü ve borcun ödenmediği açıkça yazılmalıdır. Birden fazla ayı tek ihtarda toplamak, kural olarak “iki haklı ihtar” oluşturmaz. İki haklı ihtar için iki ayrı ödeme gecikmesi ve bunlara ilişkin iki ayrı haklı yazılı bildirim aranır. Aynı borç için peş peşe iki ihtar gönderilmesi kanunun aradığı iki ayrı haklı ihtarı yaratmaz.

Kiraya verenin banka hesabını değiştirmiş olması, ödemenin hangi hesaba yapılacağı konusunda belirsizlik yaratması veya kiracının usulüne uygun ifa teklifini kabul etmemesi haklılık değerlendirmesini etkileyebilir. Bu nedenle dosya oluşturulurken yalnız ihtarname değil, kira sözleşmesi, ödeme maddesi, banka hesap hareketleri ve taraflar arasındaki yazışmalar birlikte incelenmelidir.

3. İki Ayrı Gecikme Şartı Nasıl Sağlanır?

TBK 352/2’nin merkezinde iki ayrı vade ihlali vardır. Kira her ayın beşinci günü ödenecekse, Mart kirasının süresinde ödenmemesi üzerine gönderilen bir haklı ihtar ile Haziran kirasının süresinde ödenmemesi üzerine gönderilen ikinci haklı ihtar, diğer şartlar da varsa iki ayrı olayı oluşturabilir. Buna karşılık Mart ayı kirası için iki ayrı tarihte iki ihtar gönderilmesi tek borçtan kaynaklandığı için iki ayrı haklı ihtar sayılmaz.

İhtarların aynı kira yılı veya kanunun öngördüğü ilgili kira süresi içinde doğması gerekir. Uzun süreli kira ilişkilerinde önceki kira yılındaki bir ihtar ile sonraki kira yılındaki bir ihtarın rastgele birleştirilmesi TBK 352/2 şartını karşılamaz. Bu nedenle sözleşmenin başlangıç tarihi ve her yenileme döneminin hangi tarihler arasında olduğu net çıkarılmalıdır. Takvim yılı ile kira yılı çoğu dosyada aynı değildir. Sözleşme 15 Eylül’de başlamışsa kira yılı 15 Eylül–14 Eylül dönemi olarak değerlendirilir.

Yurt dışında yaşayan malik için pratik sorun, gecikmenin çoğu zaman kira tahsilini takip eden akraba veya yönetici tarafından geç bildirilmesidir. Kira ödemeleri mümkün olduğunca doğrudan malikin belirlediği banka hesabına alınmalı; açıklama bölümünde kira ayı belirtilmeli ve hesap hareketleri düzenli saklanmalıdır. “Elden ödendi” savunmasının önüne geçmek için sözleşmede ödeme yöntemi açık yazılmalı, fiilî uygulama da belgelenmelidir.

4. Kiracı İhtardan Önce veya Sonra Öderse Sonuç Ne Olur?

Ödeme zamanlaması iki haklı ihtar davasında belirleyicidir. Kiracı kira borcunu ihtarın kendisine yöneltilmesinden önce tamamen ödemişse, artık ödenmemiş muaccel borca dayalı haklı ihtardan söz edilemez. Kiraya verenin sistemde gecikmeyi geç görmesi veya banka hareketini kontrol etmeden ihtar göndermesi bu riski doğurur. Bu nedenle ihtar hazırlanmadan hemen önce banka hesabı ve ödeme kanalları kontrol edilmelidir.

Kiracı borcu ihtardan sonra öderse, sonraki ödeme tek başına ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Çünkü haklılığın değerlendirilmesinde borcun vadesinde ödenmemesi ve kiraya verenin bu nedenle yazılı talepte bulunmak zorunda kalması esas alınır. Bununla birlikte her ihtarın gönderim, tebliğ ve ödeme tarihleri kronolojik bir çizelgeye işlenmelidir. Mahkeme aynı gün gerçekleşen ödeme ve ihtar gibi durumlarda somut ispatı değerlendirir.

Kısmi ödeme de dikkatle incelenmelidir. Kiracı kira bedelinin yalnız bir kısmını yatırmış ve kalan kısım muaccel olduğu halde ödenmemişse, kalan borç bakımından ihtar gündeme gelebilir. Ancak cüzi farklar, taraflar arasındaki mahsup anlaşmaları, aidat-kira ayrımı ve sözleşmedeki artış oranının geçerliliği tartışmalıysa önce gerçek kira borcu belirlenmelidir. Haksız veya fazla kira talebine dayanan ihtar, tahliye için güvenli dayanak oluşturmaz.

5. Kira Yılı ve Süre Hesabı

TBK 352/2 uygulamasında en sık hata, ihtarların aynı takvim yılında olmasının yeterli sanılmasıdır. Kanun kira ilişkisine bağlı dönemi esas alır. Bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ihtarların ilgili kira yılı içinde oluşup oluşmadığı kontrol edilir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmeler bakımından ise sözleşme süresi ve kanundaki özel ifade dikkate alınmalıdır. Sözleşmenin yenilenmiş olması, başlangıç tarihini ve kira dönemlerinin hesabını ortadan kaldırmaz.

Başlangıç tarihi 1 Kasım olan yıllık bir konut kirasında 1 Kasım–31 Ekim dönemi bir kira yılıdır. Ocak ve Ağustos gecikmeleri aynı kira yılı içinde olabilir; Ekim ve Kasım gecikmeleri ise farklı kira yıllarına düşebilir. Bu nedenle “iki ihtarımız var” denmeden önce sözleşme başlangıç tarihi ile her ihtarın dayandığı borç ayı karşılaştırılmalıdır.

Kira sözleşmesinin yazılı olmaması bu davayı mutlak biçimde imkânsız hale getirmez; ancak başlangıç tarihi, kira bedeli, ödeme günü ve dönem hesabının ispatını zorlaştırabilir. Banka açıklamaları, önceki yazışmalar, teslim tutanakları ve tarafların kabul ettiği ödeme düzeni başlangıç ve kira koşullarının belirlenmesinde önem kazanır.

6. Bir Aylık Dava Süresi Kaçırılmamalıdır

İki haklı ihtar oluştuğunda tahliye kendiliğinden gerçekleşmez. Kiraya veren, TBK 352/2’de öngörülen dönem sona erdikten sonra bir ay içinde dava açmalıdır. Bu süre, dava şartı arabuluculuğun da takvim içinde doğru yönetilmesini gerektirir. Arabuluculuk başvurusu ve son tutanak tarihleri, kanuni dava süresinin korunması bakımından dosya takvimine birlikte işlenmelidir.

Yurt dışında yaşayan ev sahibinin Türkiye’ye giriş-çıkış planı, konsolosluk randevusu veya tatil tarihi kanuni bir aylık süreyi uzatmaz. Vekâletname önceden hazırlanmalı; iki ihtar tamamlandığında dönem sonu ve dava süresi beklenmeden takvime alınmalıdır. Yurt dışında düzenlenen vekâletnamenin Türkiye’de geçerliliği rehberi konsolosluk/noter ayrımını açıklar.

Davada görevli mahkeme konut ve çatılı işyeri kira uyuşmazlıklarında sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından kiralananın bulunduğu yer ve genel yetki kuralları birlikte değerlendirilir. Dava dilekçesinde iki ihtarın dayandığı ayrı borç dönemleri, ödeme vadeleri, ihtar ve ödeme tarihleri açık kronoloji halinde sunulmalıdır.

7. Dava Şartı Arabuluculuk

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. TBK 352/2’ye dayalı iki haklı ihtar tahliye davası bu kapsamdadır. Arabuluculuk başvurusu yapılmadan doğrudan dava açılması dava şartı eksikliği doğurur.

Yurt dışındaki malik arabuluculuk toplantısına fiziksel olarak Türkiye’ye gelmek zorunda değildir. Avukatı aracılığıyla katılabilir; uygun teknik yöntemlerle uzaktan toplantı yapılabilir. Yurt dışından arabuluculuk toplantısına katılım rehberinde temsil ve uzaktan katılım ayrıntıları yer alır.

Arabuluculukta kiracı borçları ödeyip belirli tarihte tahliyeyi kabul ederse anlaşma metninde tarih, teslim şekli, anahtar teslimi, birikmiş kira ve yan giderlerin akıbeti açık yazılmalıdır. Anlaşma olmazsa son tutanak alınarak bir aylık dava süresi içinde mahkemeye başvurulmalıdır.

8. Yurt Dışından Tahliye Süreci Nasıl Yönetilir?

Yurt dışındaki ev sahibi, Türkiye’deki kira dosyasını avukat aracılığıyla baştan sona takip ettirebilir. İhtarname, arabuluculuk, dava, tebligat, delil sunma ve karar sonrası icra işlemleri için usulüne uygun vekâletname yeterlidir. Türk konsolosluğunda düzenlenen vekâletname doğrudan Türkiye’de kullanılabilir; yabancı noter belgesinde ise ülkeye göre apostil veya tasdik ve Türkçe tercüme süreci gündeme gelir.

Avukatlık vekâletnamesinde dava ve icra takibi yetkileri ile HMK m.74’teki özel yetki gerektiren işlemler dosyanın ihtiyaçlarına göre yazılmalıdır. Yurt dışından avukatlık vekâletnamesinde özel yetkiler rehberi bu konuda kontrol listesi sunar.

Malik tahsilatı bir akrabasına bırakmışsa, özellikle kirayı topladığı halde malike göndermeyen temsilci sorunu iki haklı ihtar hesabını karıştırabilir. Kiracının yetkili kişiye yaptığı ödeme kira borcunu sona erdirebilir. Tahsil yetkisi verilen kişinin hesabına ödeme yapılıp yapılmadığı araştırılmadan ihtar gönderilmemelidir. Kirayı toplayan akrabanın parayı göndermemesi rehberi bu ayrımı açıklar.

9. Hangi Deliller Hazırlanmalı?

Sağlam bir TBK 352/2 dosyasında kira sözleşmesi, ödeme gününü gösteren sözleşme maddesi, iki ayrı ihtarın asılları veya onaylı örnekleri, noter gönderi ve tebliğ kayıtları, ihtarların dayandığı aylara ilişkin banka hesap hareketleri, kiracının sonradan yaptığı ödemelerin tarihleri, arabuluculuk son tutanağı ve tarafların yazışmaları bulunmalıdır. Ödemeler yabancı para veya yurt dışı transfer yoluyla yapılıyorsa valör tarihi, masraf kesintisi ve hesaba geçen net tutar da kontrol edilmelidir.

Kiracının “ödedim” savunması banka dekontuyla karşılaştırılmalıdır. Dekontta farklı ay açıklaması varsa hangi borca mahsup edildiği TBK’nın ifanın mahsubuna ilişkin kuralları çerçevesinde incelenir. Aidat, elektrik, su veya ortak gider borcu kira borcundan ayrılmalıdır; iki haklı ihtar davasının temelini kira bedelinin zamanında ödenmemesi oluşturur.

Kiracı eve zarar vermişse bu ayrı bir alacak ve sorumluluk alanıdır. İki haklı ihtar davasına gereksiz zarar kalemleri yüklemek yerine, kiracının eve verdiği zararın tahsili için ayrı delil ve talep planı kurulmalıdır.

10. İki Haklı İhtar ile Diğer Tahliye Yollarının Farkı

İki haklı ihtar, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü ve temerrüt nedeniyle tahliye aynı hukuki yol değildir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede TBK 350 veya yeni malik için 351; tahliye taahhüdünde TBK 352/1; iki haklı ihtarda TBK 352/2; kiracının aynı ilçe veya belde sınırlarında uygun konutunun bulunmasında TBK 352/3 uygulanır. Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle ilamsız icra ve tahliye ise İcra ve İflas Kanunu’nun 269 ve devamı maddelerinde ayrıca düzenlenir.

Bu ayrım süreleri, ihtar içeriğini, arabuluculuk şartını ve ispat araçlarını değiştirir. Yurt dışındaki malikin dosyasında mevcut vakıaya uyan tüm tahliye sebepleri ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Yurt dışındaki ev sahibinin kiracı tahliye yolları genel karşılaştırmayı içerir.

Sık Sorulan Sorular

İki noter ihtarı olması tek başına yeterli mi?

Hayır. İhtarların iki ayrı muaccel kira borcuna dayanması ve gönderildikleri anda kira borçlarının ödenmemiş olması gerekir.

Aynı ay kirası için iki ihtar gönderilirse iki haklı ihtar oluşur mu?

Hayır. Aynı borç için tekrarlanan ihtarlar iki ayrı ödeme gecikmesi yaratmaz.

Kiracı ihtardan sonra öderse ihtar geçersiz olur mu?

Hayır. Borç ihtar sırasında muaccel ve ödenmemişse, sonradan ödeme yapılması haklı ihtarın doğmuş olmasını kural olarak ortadan kaldırmaz.

Kiracı ihtardan önce ödeme yaptıysa ne olur?

Ödenmiş borç için sonradan gönderilen ihtar haklı ihtar niteliği taşımaz.

İki ihtar farklı kira yıllarında ise birleştirilebilir mi?

TBK 352/2’nin dönem şartı nedeniyle ihtarların hangi kira yılı veya sözleşme süresi içinde oluştuğu kontrol edilmelidir; farklı dönemler rastgele birleştirilemez.

Dava ne zaman açılır?

Kanundaki ilgili kira süresinin sona ermesinden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.

Arabulucuya başvuru zorunlu mu?

Evet. TBK 352/2’ye dayalı kira tahliye davasında 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava öncesi arabuluculuk şartı vardır.

Ev sahibi yurt dışındaysa dava için Türkiye’ye gelmeli mi?

Hayır. Usulüne uygun avukatlık vekâletnamesiyle süreç Türkiye’ye gelmeden takip edilebilir.

İcra ödeme emri haklı ihtar sayılabilir mi?

Koşulları varsa ödeme emri haklı ihtar işlevi görebilir; ancak takipteki borç dönemi, tebliğ ve ödeme tarihleri dosya özelinde kontrol edilmelidir.

Kira artışına ilişkin tartışmalı fark için gönderilen ihtar güvenli midir?

Önce gerçek ve muaccel kira bedeli belirlenmelidir. Hukuken doğmamış veya fazla istenen kira farkına dayalı ihtar tahliye bakımından risklidir.

İlgili Rehberler

• Yurt Dışındaki Ev Sahibi Kiracıyı Nasıl Tahliye Eder?
• Yurt Dışından Arabuluculuk Toplantısına Katılım
• Yurt Dışında Düzenlenen Vekâletnamenin Türkiye’de Geçerliliği
• Kirayı Toplayan Akraba Parayı Göndermiyorsa
• Kiracının Eve Verdiği Zararın Tahsili

Resmî Kaynaklar

• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
• T.C. Resmî Gazete
• Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı
• Konsolosluk İşlemleri

Hukukçu İncelemesi ve E-E-A-T Bilgisi

İçerik 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.315 ve m.352/2 ile 6325 sayılı Kanun m.18/B esas alınarak 15 Eylül 2026 tarihinde güncel mevzuata göre hazırlanmıştır.

Hazırlayan: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu
Hukuki inceleme: Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu

Yurt dışındaki müvekkillerin Türkiye’deki kira ve tahliye dosyaları vekâletname ile Mersin’den Türkiye genelinde takip edilebilir. İletişim: +90 552 224 43 66.