Yabancı Alıcı Hacizli Taşınmaz Alabilir mi? İİK m.91 | 2026
Kısa ve net cevap: Hacizli bir taşınmazın tapuda devri teknik olarak mümkün olabilir; ancak haciz, alacaklının hakkını korumaya devam eder ve alıcı taşınmazı haciz yüküyle edinme riski taşır. İcra ve İflas Kanunu m.91 uyarınca borçlunun hacizden sonra haczedilen mal üzerindeki tasarrufları haciz alacaklısının haklarını bertaraf etmez. Bu nedenle yabancı alıcı, “tapu bana geçerse haciz biter” varsayımıyla hareket etmemelidir. Satıştan önce haczin hangi icra dosyasından, hangi alacak için ve hangi tutarla konulduğu, dosyanın güncel borcu ve terkin koşulu incelenmeli; haciz kaldırılmadan satış yapılacaksa sonuçları yazılı olarak kabul edilmelidir.
Taşınmaz Haczi Ne Anlama Gelir?
Haciz, kesinleşmiş veya kanunun izin verdiği aşamaya gelmiş icra takibinde borçlunun malvarlığı değerlerinin alacaklının talebi üzerine cebri icra gücüyle bağlanmasıdır. Taşınmaz haczi tapu siciline işlenir ve taşınmazın borçlunun serbest tasarruf alanından çıkarak cebri icra sürecine bağlanmasına yol açar.
Haciz ipotekle aynı şey değildir. İpotek çoğunlukla tarafların iradesiyle kurulan taşınmaz rehnidir; haciz ise icra takibi kapsamında kamu gücüyle konulur. Her ikisi de tapu kaydında görünür ancak kaldırılma ve paraya çevrilme prosedürleri farklıdır.
Yabancı alıcının ilk işi güncel tapu takyidat belgesinde haczin tarihini, dosya bilgisini ve türünü görmek olmalıdır. Tapudaki kısa şerh tek başına güncel borç miktarını göstermez; icra dosyasındaki hesap ayrıca alınmalıdır.
İİK m.91 Hacizden Sonraki Tasarrufu Nasıl Sınırlar?
İcra ve İflas Kanunu m.91, hacizden sonra borçlunun haczedilen mallar üzerindeki tasarruf yetkisini haciz alacaklısının korunması amacıyla sınırlar. Hacizli malın sonradan devredilmesi, haczi koyduran alacaklının cebri icra hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle tapu tescilinin alıcı adına yapılabilmesi ile haczin hukuken sona ermesi birbirinden farklıdır. Taşınmaz yeni malike geçse bile haciz terkin edilmemişse alacaklı takibini taşınmaz üzerinde sürdürebilir.
Alıcı açısından kritik nokta, tapunun üzerinde haciz kayıtlıyken yapılan devirde “mülkiyeti aldım, borç satıcının borcu” demenin tek başına koruma sağlamamasıdır. Kişisel borç satıcıya ait olsa da taşınmaz cebri icra yükü taşımaya devam edebilir.
Hacizli Taşınmazın Tapu Devri Yapılabilir mi?
Uygulamada hacizli taşınmazın rızai devri tapuda gerçekleştirilebilir; ancak haciz alacaklısının hakkı korunur ve haciz yeni malik bakımından da taşınmaz üzerinde görünmeye devam eder. Devir işleminin yapılabilmesi haczin kaldırıldığı anlamına gelmez.
Bu nedenle satış sözleşmesinde taşınmazın “hacizsiz ve takyidatsız” devredileceği kararlaştırılmışsa, tescilden önce haczin terkin edilmesi gerekir. Satıcı bunu yerine getirmezse sözleşmeye aykırılık ve ödeme iadesi gibi borçlar hukuku sonuçları doğabilir.
Hacizli şekilde bilerek satın alma ise ayrı bir ticari karardır. Alıcı, icra dosyasındaki riskin taşınmaz değerini aşmadığını, başka hacizlerin bulunmadığını ve haczin paraya çevrilmesi ihtimalini değerlendirmeden işlem yapmamalıdır.
Yabancı Alıcı İçin Hacizli Taşınmazın Temel Riski
En ağır risk, satıcının borcu ödenmediğinde taşınmazın cebri icra yoluyla satılmasıdır. Alıcı tapuda malik görünse bile haciz daha önce konulmuşsa, haciz alacaklısının öncelikli icra hakkı devam edebilir.
İkinci risk, tek bir haciz görüldüğü halde aynı borçluya ait başka icra dosyalarının satış gününe kadar yeni haciz koymasıdır. Bu nedenle ilk inceleme ile satış günü arasında güncel takyidat tekrar alınmalıdır.
Üçüncü risk, satıcının “dosya kapandı” demesine rağmen tapudan haczin terkin edilmemiş olmasıdır. İcra dosyasına ödeme yapılması ve tapudaki haciz şerhinin kaldırılması ayrı aşamalardır.
Tapu kaydının genel kontrol sistemi TMK m.1020 tapu sicili inceleme rehberinde açıklanmıştır.
İcra Dosyasında Neler Kontrol Edilmeli?
Haciz şerhindeki icra müdürlüğü ve dosya numarası tespit edilir. Dosyada takip alacağı, faiz, vekâlet ücreti, harç ve masraflar dahil güncel kapak hesabı alınır. Yalnız ilk takip tutarına bakmak yeterli değildir; yıllar içinde faiz ve masraf eklenmiş olabilir.
Haczin devam edip etmediği, satış talebi, kıymet takdiri veya e-satış aşaması bulunup bulunmadığı kontrol edilir. Taşınmaz hakkında satış hazırlığı başlamışsa rızai satış için zaman ve risk daha kritiktir.
Dosyaya yapılacak ödemenin haczin kaldırılması için yeterli olup olmadığı icra müdürlüğü ve alacaklı vekiliyle doğrulanmalıdır. Birden fazla haciz varsa her dosya ayrı kapatılmalıdır. İlk haczin kaldırılması sonraki hacizleri kendiliğinden silmez.
Taşınmaz Haczi Nasıl Kaldırılır?
Haciz, dosya borcunun ödenmesi, alacaklının talebi, haczin hukuken düşmesi veya ilgili icra işlemi sonucunda icra müdürlüğünün tapuya terkin bildirimi yapması gibi yollarla kaldırılabilir. Somut dosyada hangi sebebin geçerli olduğu kontrol edilmelidir.
Alacaklıya özel olarak para gönderilmesi, icra dosyasındaki borcun ve tapu haczinin otomatik kapandığı anlamına gelmez. Ödeme icra dosyasına doğru şekilde işlenmeli ve tapu müdürlüğüne haczin fekki/terkini için resmî yazı gönderilmelidir.
Satış günü “terkin yazısı gönderildi” deniliyorsa tapu ekranında haczin fiilen kaldırıldığı teyit edilmelidir. Alıcı sadece PDF veya mesaj görüntüsüne dayanarak tüm satış bedelini serbest bırakmamalıdır.
Hacizli Taşınmazda Güvenli Ödeme Nasıl Kurulur?
Önce güncel icra kapak hesabı alınır. Satış bedelinin haczi kapatmaya ayrılan kısmı, tarafların ve icra dosyasının açık bilgisiyle doğrudan ilgili dosyaya veya hukuken güvenli ödeme kanalına yönlendirilir. Haczin terkin süreci tapudan takip edilir.
Haciz kaldırıldıktan veya terkin işlemi tescil sırasında kesinleştirildikten sonra kalan bedelin satıcıya ödenmesi daha güvenli bir yapı oluşturur. Satıcının “önce tüm parayı gönder, sonra haczi kaldırırım” talebi alıcı açısından yüksek risk taşır.
Yabancı alıcının DAB yükümlülüğü, tapu harcı ve 1 Ekim 2026 itibarıyla uygulanacak güvenli ödeme kuralları ayrıca koordine edilir. Ödeme şekli, taşınmazın hukuki temizliğinden bağımsız görülmemelidir.
İcra Yoluyla Satış ile Hacizli Taşınmazın Normal Satışı Aynı mı?
Hayır. Normal rızai satış, malik ile alıcının tapu müdürlüğünde yaptığı devir işlemidir. İcra satışı ise İcra ve İflas Kanunu çerçevesinde elektronik satış sistemi üzerinden cebri artırma yoluyla gerçekleştirilir.
İcra satışında ihale bedelinin ödenmesi, sıra cetveli ve haciz/rehinlerin akıbeti cebri icra hükümlerine göre düzenlenir. Rızai satışta ise alıcı hacizli taşınmazı alıyorsa mevcut haczin riskini ayrı kabul eder.
Yabancı kişinin e-satıştan taşınmaz edinmesi mümkün olmakla birlikte Tapu Kanunu m.35’teki yabancı edinim şartları yine uygulanır. Bu konu bağımsız rehberde ayrıca ele alınacaktır.
Yurt Dışındaki Alıcı Haciz Kontrolünü Vekille Yapabilir mi?
Evet. Avukat veya usulüne uygun yetkilendirilmiş vekil, tapu ve icra dosyası kayıtlarını gerekli hukuki ilgi ve temsil yetkisiyle inceleyebilir. Yurt dışındaki alıcı Türkiye’ye gelmeden önce haciz dosyasının durumunu kontrol ettirebilir.
Tapu devri de uygun vekâletnameyle yapılabilir. Yabancı noter vekâletnamesinde apostil/tasdik ve Türkçe tercüme şartları; Türk konsolosluk vekâletnamesinde ise dış temsilcilik noterlik usulleri uygulanır.
Genel süreç için Yurt Dışından Web Tapu ve yurt dışındaki müvekkillere hukuki destek sayfaları incelenebilir.
Hukuki Dayanak ve Resmî Kaynaklar
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu – özellikle m.91
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- UYAP e-Satış Portalı
Sık Sorulan Sorular
Yabancı alıcı hacizli ev satın alabilir mi?
Tapu devri yapılabilir; ancak haciz kaldırılmamışsa alıcı taşınmazı haciz yüküyle edinir ve ciddi cebri icra riski taşır.
Haciz satışla otomatik kalkar mı?
Hayır. Rızai tapu devri haczi kendiliğinden terkin etmez.
Hacizli evin borcu alıcıya mı geçer?
Kişisel borç otomatik geçmez; fakat haciz taşınmaz üzerinde devam ederek alıcının mülkiyetini etkileyebilir.
Haciz borcu nereden öğrenilir?
Haczin bağlı olduğu icra dosyasından güncel kapak hesabı alınmalıdır.
Bir haciz kapanınca tüm hacizler kalkar mı?
Hayır. Birden fazla dosya varsa her haciz ayrı değerlendirilir.
Satıcı dosyayı ödediğini söylerse yeterli mi?
Hayır. Tapu sicilinde haczin terkin edildiği ayrıca doğrulanmalıdır.
Hacizli ev için kapora verilir mi?
Önce güncel tapu ve icra dosyası incelemesi yapılmalı; kapora şartları haczin kaldırılmasına bağlanmalıdır.
İcra ihalesinden almakla normal satış aynı mı?
Hayır. İcra satışı cebri artırma rejimine, normal satış ise rızai tapu devrine tabidir.
Yabancı alıcı icra dosyasını avukatla inceletebilir mi?
Evet. Uygun temsil ve hukuki ilgiyle tapu ve icra dosyası incelemesi yapılabilir.
Satış günü yeniden haciz kontrolü gerekir mi?
Evet. İlk incelemeden sonra yeni haciz konulmuş olabileceği için tescil öncesi güncel takyidat tekrar alınmalıdır.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.