Yurt Dışında Yaşayanlar Türkiye’de Ev Satarsa Vergi Öder mi? 5 Yıl ve 15 Gün Kuralı | 2026
Kısa ve Net Cevap
Yurt dışında yaşayan bir kişinin Türkiye’de bedel karşılığı satın aldığı konut veya arsayı iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde satması, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80/1‑6 uyarınca değer artışı kazancı doğurabilir. 2026 takvim yılı için değer artışı kazancı istisnası 150.000 TL’dir. Beş yıllık süre takvim günüyle hesaplanır. Miras veya bağış gibi ivazsız iktisap edilen taşınmazın satışı ise GVK mükerrer m.80 kapsamında değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez. Yurt dışında yaşayan kişi vergi hukuku bakımından dar mükellefse ve yıllık beyanname vermek zorunda değilse, GVK m.101 uyarınca Türkiye’deki gayrimenkul satışından doğan beyana tabi diğer kazanç ve iradını kazancın iktisap tarihinden itibaren 15 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine münferit beyannameyle bildirmelidir.
Yurt Dışında Yaşayan Herkes Dar Mükellef Sayılır mı?
Hayır. Vergi mükellefiyeti yalnız kişinin fiilen başka ülkede yaşadığı söylenerek belirlenmez. Gelir Vergisi Kanunu m.3 Türkiye’de yerleşmiş olanların ve kanunda sayılan bazı Türk vatandaşlarının tam mükellefiyetini; m.4 Türkiye’de yerleşmeyi; m.5 ise yerleşme sayılmayan bazı geçici bulunma hâllerini düzenler. GVK m.6’ya göre Türkiye’de yerleşmiş olmayan gerçek kişiler yalnız Türkiye’de elde ettikleri kazanç ve iratlar üzerinden dar mükellef olarak vergilendirilir.
Bu nedenle Almanya, Hollanda, Fransa, Belçika veya başka bir ülkede ikamet eden Türk vatandaşının vergi statüsü somut yerleşiklik ve kanuni şartlara göre belirlenir. “Gurbetçi” sözcüğü tek başına vergi statüsü değildir. Kişi GVK bakımından dar mükellef ise Türkiye’deki taşınmazın elden çıkarılmasından doğan Türkiye kaynaklı kazanç için Türk vergi hükümleri uygulanır.
Türkiye’de yeniden yerleşen kişilerin mükellefiyet statüsü ayrıca değişebilir. Yurt dışından Türkiye’ye dönenlerin vergi yerleşikliği hakkında Türkiye’ye dönenlerin vergi yerleşikliği rehberi incelenebilir.
Türkiye’de Ev veya Arsa Satışında 5 Yıl Kuralı Nedir?
Gelir Vergisi Kanunu mükerrer m.80/1‑6 uyarınca, ivazsız iktisap edilenler hariç olmak üzere GVK m.70/1’in 1, 2, 4 ve 7 numaralı bentlerinde yer alan mal ve hakların iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancıdır. Konut, arsa ve bina bu kapsamın temel örnekleridir.
Gelir İdaresi Başkanlığının 2026 tarihli “Gayrimenkullerin 5 Yıl İçinde Elden Çıkarılması” rehberi, beş yıllık sürenin hesabında takvim gününün esas alındığını açıkça belirtir. Bu nedenle “satın aldığım yıl + 5” şeklinde yalnız takvim yılına bakmak doğru değildir; tapudaki iktisap tarihi ile satış tarihi gün bazında karşılaştırılır.
Beş yıllık süre geçtikten sonra gerçek kişinin ticari işletmesine kayıtlı olmayan, bedel karşılığı edinilmiş taşınmazın normal elden çıkarılmasından doğan kazanç GVK mükerrer m.80/1‑6 kapsamında değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez. Ancak taşınmaz alım satımı süreklilik ve organizasyon içinde ticari faaliyet hâline gelmişse GVK m.37 kapsamında ticari kazanç hükümleri gündeme gelebilir. Beş yıl kuralı ticari faaliyeti vergiden çıkaran genel bir güvenli liman değildir.
2026 Gayrimenkul Satışında Değer Artışı Kazancı İstisnası Ne Kadar?
Gelir İdaresi Başkanlığının 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca 2026 takvim yılında elde edilen değer artışı kazançlarına uygulanacak istisna tutarı 150.000 TL’dir. Bu tutar satış bedelinden doğrudan düşülen bir “150.000 TL vergi indirimi” değildir. Önce GVK mükerrer m.81’e göre safi değer artışı kazancı hesaplanır, sonra şartları varsa istisna uygulanır.
Örneğin taşınmaz 10 milyon TL’ye satıldığı için otomatik olarak 10 milyon TL üzerinden gelir vergisi hesaplanmaz. Satış karşılığı elde edilen tutardan endekslenmiş maliyet bedeli, satıcının üzerinde kalan mevzuata uygun giderler ile ödenen vergi ve harçlar dikkate alınarak safi kazanç bulunur. 2026 yılı için istisna bu safi değer artışı kazancına uygulanır.
İstisna tutarı her yıl yeniden belirlenir. 2025 yılı için 120.000 TL olan tutar 2026 yılı için 150.000 TL’ye çıkmıştır. Satış hangi takvim yılında gerçekleşmişse o yılın istisnası esas alınır.
Miras Kalan Ev 5 Yıl Dolmadan Satılırsa Gelir Vergisi Var mı?
GVK mükerrer m.80 kapsamındaki değer artışı kazancı yönünden hayır. Kanun, ivazsız olarak iktisap edilen taşınmazları beş yıllık vergileme kapsamının dışında bırakır. Gelir İdaresi Başkanlığının güncel 2026 rehberi de miras yoluyla edinilen taşınmazın satışından doğan kazancın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyeceğini açıkça örneklemektedir.
Miras, ivazsız iktisap türüdür. Bu nedenle murisin taşınmazı ne zaman satın aldığı ve mirasçının intikalden sonra beş yıl bekleyip beklemediği, mükerrer m.80’deki değer artışı kazancı bakımından belirleyici değildir. Ancak veraset ve intikal vergisi, tapu intikali ve satışın diğer vergisel/harç sonuçları bundan ayrıdır.
Yurt dışındaki mirasçının tereke ve tapu işlemleri için yurt dışı miras sorgulama rehberi kullanılabilir.
Gayrimenkulde İktisap Tarihi Nasıl Belirlenir?
Genel kural, gayrimenkulün tapuya tescil edildiği tarihin iktisap tarihi olmasıdır. GİB’in güncel rehberi de değer artışı kazancının tespiti bakımından iktisap tarihini kural olarak tapuya tescil tarihi kabul eder. Beş yıllık süre bu tarihten başlar.
Tapuya tescilden önce taşınmazın fiilen kullanıma bırakıldığı bazı özel durumlarda, fiilî teslim tarihi iktisap tarihi olarak kabul edilebilir. Bu hâlde fiilî kullanımın tahsis belgesi, teslim tutanağı, su, elektrik, telefon veya doğalgaz faturası gibi belgelerle ispatlanması gerekir. Sadece “evi daha önce kullanmaya başlamıştım” beyanı yeterli değildir.
Kat karşılığı inşaat, kooperatif veya cins tashihi gibi işlemlerde iktisap tarihi ayrı kurallara tabi olabilir. Satış beş yıllık sınırın hemen öncesine veya sonrasına denk geliyorsa iktisap tarihinin belgeyle kesinleştirilmesi gerekir.
Değer Artışı Kazancı Nasıl Hesaplanır?
GVK mükerrer m.81 uyarınca safi değer artışı, elden çıkarma karşılığında alınan para ve aynılarla sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaat toplamından; elden çıkarılan malın maliyet bedeli, elden çıkarma nedeniyle yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçların indirilmesi suretiyle bulunur.
Satış fiyatı ile ilk alış fiyatı arasındaki nominal fark, doğrudan vergi matrahı değildir. Kanunun izin verdiği maliyet ve giderler hesaplanmalı; şartları varsa iktisap bedeli Yİ‑ÜFE ile endekslenmelidir. Sonra 2026 yılı için 150.000 TL istisna uygulanır.
Satışa ilişkin emlakçı komisyonu, satıcı üzerinde kalan belirli giderler ve tapu harcının satıcı tarafından ödenen kısmı belgeye dayanıyorsa hesapta dikkate alınabilir. Giderin indirilmesi için satışla bağlantısının ve belgesinin bulunması gerekir.
Yİ‑ÜFE Endekslemesi Hangi Şartla Yapılır?
GVK mükerrer m.81’deki endeksleme, iktisap bedelinin enflasyon karşısında düzeltilmesini sağlar. Gelir İdaresi Başkanlığının 2026 gayrimenkul rehberine göre iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere TÜİK’in Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi artış oranında artırılır. Endeksleme yapılabilmesi için artış oranının yüzde 10 veya üzerinde olması gerekir.
Hesaplamada iktisap tarihinden önceki ayın Yİ‑ÜFE değeri ile satış tarihinden önceki ayın Yİ‑ÜFE değeri kullanılır. Bu hesap satış bedelini değil maliyet bedelini günceller. Endekslenmiş maliyet yükseldikçe safi değer artışı kazancı azalabilir.
Satış tarihi henüz gelmeden gelecekteki Yİ‑ÜFE değeri bilinmeyeceğinden, “bugünden kesin vergi” hesabı yapılamaz. Gerçek satış tarihi ve o tarihte yayımlanmış endeksler esas alınır.
Dar Mükellef Yurt Dışındaki Malik İçin 15 Günlük Beyan Kuralı Nedir?
Bu konu yurt dışında yaşayan malik bakımından en önemli farklılıktır. GVK m.101’e göre dar mükellefiyete tabi olup yıllık beyanname vermek zorunda olmayanlar, gayrimenkullerin elden çıkarılmasından doğan diğer kazanç ve iratlarını gayrimenkulün bulunduğu yer vergi dairesine münferit beyanname ile bildirir.
Gelir İdaresi Başkanlığının güncel 2026 rehberi süreyi açıkça belirtir: dar mükellefiyete tabi olup yıllık beyanname vermeye mecbur olmayanların gayrimenkul elden çıkarma kazancı, kazanç ve iradın iktisap olunduğu tarihten itibaren 15 gün içinde bildirilmelidir. Münferit beyannameye göre tahakkuk eden vergi de beyanname verme süresi içinde ödenir.
Bu nedenle yurt dışındaki dar mükellef malik, “herkes Mart ayında beyan ediyor, ben de gelecek Martı beklerim” diye hareket etmemelidir. Tam mükellefin yıllık beyanname süresi ile dar mükellefin münferit beyanname rejimi aynı değildir. Önce mükellefiyet statüsü kesinleştirilmelidir.
GİB’in Hazır Beyan sistemi yurt dışından da kullanılabilir. GİB’in 2026 rehberi; yurt dışında yaşayan T.C. vatandaşlarının, Mavi Kartlıların ve yabancı kimlik numarası sahibi yabancıların dış temsilciliklerden e‑Devlet şifresi alabileceğini de belirtmektedir.
Tam Mükellef Kişi 2026 Satış Kazancını Ne Zaman Beyan Eder?
Tam mükellef kişinin 2026 takvim yılında elde ettiği ve beyana tabi değer artışı kazancı, GVK m.92 uyarınca izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. GİB’in beyan süresi açıklamasına göre yıllık gelir vergisi beyannamesi izleyen yılın Mart ayı başından Mart ayının son günü saat 23.59’a kadar verilir.
Yıllık beyanname üzerinden tahakkuk eden gelir vergisi kural olarak Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir. Buna karşılık münferit beyannameye tabi dar mükellefin vergisi 15 günlük beyan süresi içinde ödenir. Aynı satış olayı için hangi rejimin uygulanacağı kişinin vergi mükellefiyeti statüsüne bağlıdır.
2026 Değer Artışı Kazancına Hangi Gelir Vergisi Tarifesi Uygulanır?
2026 yılında elde edilen vergiye tabi değer artışı kazancı, GVK m.103’teki 2026 tarifesine göre artan oranlı vergilendirilir. 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile 2026 için ücret dışı gelirlerde tarife şöyledir: 190.000 TL’ye kadar %15; 400.000 TL’nin 190.000 TL’si için 28.500 TL, fazlası %20; 1.000.000 TL’nin 400.000 TL’si için 70.500 TL, fazlası %27; 5.300.000 TL’nin 1.000.000 TL’si için 232.500 TL, fazlası %35; 5.300.000 TL’den fazlasının 5.300.000 TL’si için 1.737.500 TL, fazlası %40.
Bu oranlar satış bedeline değil, mevzuata göre hesaplanan vergiye tabi matraha uygulanır. Önce safi kazanç ve 150.000 TL istisna belirlenir; ardından tarife kullanılır.
Tapu Harcı ile Değer Artışı Gelir Vergisi Aynı Vergi midir?
Hayır. Tapu harcı taşınmaz devir işlemi sırasında doğan harçtır; değer artışı kazancı ise GVK kapsamında satıcının kazancına ilişkin gelir vergisidir. Satış sırasında tapu harcı ödenmiş olması, beş yıl içinde doğan değer artışı kazancı vergisini ortadan kaldırmaz.
Tapu harcı satış işleminin tescil aşamasında tahakkuk eder. Değer artışı kazancı ise satın alma ve satış tarihleri, maliyet, Yİ‑ÜFE, giderler, istisna ve mükellefiyet statüsü üzerinden hesaplanır. İki yükümlülük ayrı hukuki dayanaklara sahiptir.
Yurt dışından tapu başvurusu ve güncel randevu süreci için yurt dışından tapu randevusu rehberi incelenebilir.
Çifte Vergilendirmeyi Önleme Anlaşması Satış Vergisini Otomatik Kaldırır mı?
Hayır. Türkiye’nin taraf olduğu çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması varsa, ilgili anlaşmanın taşınmaz varlıkların elden çıkarılmasından doğan kazanç maddesi ayrıca incelenmelidir. Taşınmaz Türkiye’de bulunduğu için Türk iç hukukundaki vergileme yetkisi ve anlaşmadaki dağıtım kuralı birlikte değerlendirilir.
Yabancı ülkede ayrıca bildirim veya vergi yükümlülüğü doğup doğmadığı, kişinin o ülkedeki vergi mukimliği ve ilgili ikili anlaşmaya bağlıdır. Türkiye’de beyan gereken bir kazancı sırf “yurt dışında vergi ödüyorum” gerekçesiyle beyan dışı bırakmak doğru değildir.
Ülke bazlı anlaşma analizi için sitedeki çifte vergilendirme anlaşmaları rehberi kullanılabilir.
Resmî Kaynaklar
- Gelir İdaresi Başkanlığı – Gayrimenkullerin Elden Çıkarılmasında Vergisel Yükümlülükler 2026
- GİB – Değer Artışı Kazancı İstisna Tutarları
- GİB – 2026 Gelir Vergisi Tarifesi
- 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu
Sıkça Sorulan Sorular
Yurt dışında yaşayan Türk Türkiye’de ev satınca gelir vergisi öder mi?
Bedel karşılığı edinilen taşınmaz beş yıl içinde satılmış ve mevzuata göre vergilendirilebilir değer artışı kazancı doğmuşsa gelir vergisi doğabilir. Mükellefiyet statüsü ayrıca belirlenir.
2026 değer artışı kazancı istisnası kaç TL?
2026 takvim yılı için GVK mükerrer m.80 kapsamındaki istisna 150.000 TL’dir.
Beş yıl nasıl hesaplanır?
GİB’in 2026 rehberine göre beş yıllık sürede takvim günü esas alınır; kural olarak iktisap tarihi tapuya tescil tarihidir.
Miras kalan ev beş yıl dolmadan satılırsa değer artışı vergisi var mı?
Hayır. İvazsız iktisap edilen taşınmazın satışı GVK mükerrer m.80’deki değer artışı kazancı kapsamı dışındadır.
Bağış yoluyla alınan ev için de aynı kural geçerli mi?
Bağış ivazsız iktisaptır; mükerrer m.80’deki beş yıllık değer artışı vergilemesi bakımından ivazsız iktisap istisnası uygulanır.
Dar mükellef yurt dışındaki malik ne zaman beyanname verir?
Yıllık beyanname vermek zorunda olmayan dar mükellef, GVK m.101 kapsamında beyana tabi gayrimenkul satış kazancını iktisap tarihinden itibaren 15 gün içinde taşınmazın bulunduğu yer vergi dairesine münferit beyannameyle bildirir.
Tam mükellef 2026 satışını ne zaman beyan eder?
Beyana tabi 2026 değer artışı kazancı, izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir.
Satış fiyatından alış fiyatını çıkarınca vergi matrahı bulunur mu?
Hayır. Maliyet, Yİ‑ÜFE endekslemesi, satıcı üzerinde kalan giderler, vergi ve harçlar ile yıllık istisna dikkate alınır.
Yİ‑ÜFE endeksleme için alt sınır var mı?
Evet. GİB’in 2026 rehberine göre endeksleme için Yİ‑ÜFE artışının %10 veya üzerinde olması gerekir.
Tapu harcı ödedim; gelir vergisi yine çıkar mı?
Evet. Tapu harcı ile değer artışı kazancı gelir vergisi ayrı yükümlülüklerdir.
Yurt dışında yaşamak otomatik dar mükellef yapar mı?
Hayır. Dar veya tam mükellefiyet GVK m.3‑6’daki yerleşiklik ve özel hükümlerle belirlenir.
Çifte vergilendirme anlaşması Türkiye’deki vergiyi otomatik kaldırır mı?
Hayır. İlgili ülkeyle anlaşmanın taşınmaz satış kazancı maddesi, kişinin vergi mukimliği ve Türk iç hukuku birlikte incelenir.
Hukuki Kaynak ve Güncellik Notu
Bu içerik 15 Eylül 2026 tarihinde GVK m.3‑7, mükerrer m.80‑81, m.92, m.101 ve m.103; 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ve Gelir İdaresi Başkanlığının 2026 gayrimenkul satış rehberi esas alınarak hazırlanmıştır. 2026 değer artışı kazancı istisnası 150.000 TL’dir.
Sonuç
Yurt dışında yaşayan kişinin Türkiye’deki ev veya arsasını satmasında önce vergi mükellefiyeti statüsü belirlenmelidir. Bedel karşılığı edinilen taşınmaz beş yıl içinde satılırsa GVK mükerrer m.80 kapsamında değer artışı kazancı doğabilir; 2026 istisnası 150.000 TL’dir. Miras ve bağış gibi ivazsız iktisaplar bu kapsam dışındadır. Dar mükellef olup yıllık beyanname vermeyen kişi için GVK m.101’deki 15 günlük münferit beyan süresi özellikle önemlidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.