Yurt Dışındaki Ev Sahibi veya Kiracı İçin Depozito İadesi: TBK m.342 ve 3 Aylık Süre | 2026
Kısa ve net cevap: Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito/güvence bedeli Türk Borçlar Kanunu m.342 uyarınca üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilemeyecek şekilde parayı vadeli tasarruf hesabına yatırmalı veya kıymetli evrakı bankaya depo etmelidir. Banka güvenceyi yalnız tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Kiraya veren, kira ilişkisinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra/iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Uygulamada depozito çoğu kez TBK m.342’deki banka sistemine uygun kurulmayıp doğrudan ev sahibinin hesabına veya elden ödenmektedir. Bu durum güvence alacağını ortadan kaldırmaz; ancak iade ve kesinti uyuşmazlığında ödeme belgesi, sözleşme, çıkış tutanağı, hasar fotoğrafları ve son kira/fatura kayıtları belirleyici olur. Yurt dışındaki ev sahibi “depozitoyu son kiraya saydım” veya kiracı “anahtarı verdim, depozito aynı gün eksiksiz ödenmeli” şeklinde otomatik sonuç çıkarmamalıdır; gerçek borç ve zararlar ayrı hesaplanır.
TBK m.342: depozito üç aylık kira bedelini aşabilir mi?
TBK m.342’nin ilk fıkrasına göre konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verilmesi kararlaştırılmışsa güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Kanun, kiracının yüksek ve ölçüsüz güvence talebiyle karşılaşmasını önleyen emredici bir sınır getirir.
Örneğin aylık kira 30.000 TL ise güvence kural olarak 90.000 TL’yi aşamaz. “Altı aylık depozito”, “bir yıllık kira kadar teminat” veya aynı ekonomik amacı taşıyan farklı isimli nakit güvence talepleri TBK m.342 sınırı bakımından incelenir. Kira peşin ödeme, banka teminat mektubu veya başka teminat yapılarında işlemin gerçek hukuki niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Para olarak depozito neden bankaya yatırılmalıdır?
TBK m.342/2’ye göre güvence olarak para veya kıymetli evrak kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrakı ise bankaya depo eder. Amaç, güvence bedelinin kira süresince taraflardan yalnız birinin fiilî kontrolünde kalmasını önlemektir.
Bu sistemde para kiraya verenin serbest kullanımına bırakılmaz. Kira sonunda gerçek bir borç veya hasar uyuşmazlığı varsa banka ancak kanundaki şartların gerçekleşmesiyle ödeme yapar. Böylece hem ev sahibinin haklı alacağı hem kiracının keyfî kesintiye karşı korunması amaçlanır.
Depozito doğrudan ev sahibine ödendiyse geçersiz mi?
TBK m.342’deki banka düzenine aykırı olarak paranın doğrudan ev sahibine ödenmesi uygulamada sık görülür. Bu ödeme sırf banka hesabına yatırılmadığı için yok sayılmaz; kiracı, güvence amacıyla verdiği paranın iadesini talep edebilir. Ancak ispat sorunu doğmaması için banka dekontu, sözleşme veya imzalı makbuz bulunmalıdır.
Ev sahibi de alınan tutarın “depozito değil son ay kirası” olduğunu ileri sürebilir. Bu nedenle ödeme açıklamasında “kira güvence/depozito bedeli” yazılması ve sözleşmedeki tutarla eşleşmesi önemlidir.
Kira bittikten sonra üç aylık süre ne anlama gelir?
TBK m.342/3, bankada tutulan güvence için özel mekanizma kurar. Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili bir dava açtığını veya icra/iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının talebi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Bu üç aylık süre “ev sahibi üç ay boyunca depozitoyu hiçbir sebep göstermeden tutabilir” anlamına gelmez. Banka sisteminde kiraya verene gerçek alacağını dava/takip yoluna taşıması ve bankaya bildirmesi için süre tanır. Doğrudan ev sahibine verilmiş depozito bakımından iade borcunun ne zaman muaccel olduğu teslim, borçların hesaplanması ve sözleşme koşullarına göre değerlendirilir.
Ev sahibi depozitodan hangi alacakları kesebilir?
Kiracının ödenmemiş kira borcu, aidat veya yan gider borcu, kiracının sorumluluğundaki olağan dışı hasarın giderilmesi için gerekli ve belgeli masraf gibi kira sözleşmesiyle bağlantılı muaccel alacaklar güvence hesabında dikkate alınabilir. Kesinti “ev sahibinin tahmini” değil, gerçek borca dayanmalıdır.
Örneğin kiracı kapıyı kırmış ve onarım faturası 12.000 TL ise bu zarar ispatlanabilir. Buna karşılık on yıllık mutfak dolabının normal eskimesi nedeniyle bütün dolabın sıfır ürün bedelini kiracıya yüklemek doğru değildir. Hasarın niteliği, eşyanın yaşı ve TBK m.334’teki geri verme yükümlülüğü birlikte değerlendirilir.
TBK m.334: normal yıpranma ve eskimeden kiracı sorumlu mu?
TBK m.334’e göre kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa kira sonunda o durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Boyanın zamanla solması, kullanım kaynaklı makul aşınma veya eşyanın ekonomik ömrüne bağlı eskime kiracıya otomatik hasar borcu yüklemez.
Duvarların olağan dışı tahribi, kırılan donanım, sökülen sabit eşyalar veya ihmal sonucu oluşan ciddi su hasarı ise kiracı sorumluluğu doğurabilir. Çıkışta fotoğraf/video ve teslim tutanağı hazırlanması bu ayrımın ispatında önemlidir.
Ev sahibi kiralananı teslim alırken hasarı yazmak zorunda mı?
TBK m.335 uyarınca kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Teslim sırasında olağan incelemeyle belirlenebilecek ayıplar bildirilmezse kiracı bunlardan sorumluluktan kurtulabilir; teslim sırasında belirlenemeyen gizli ayıplar sonradan fark edilince hemen bildirilmelidir.
Bu nedenle “anahtarı aldım, iki ay sonra evi kontrol edip ne masraf çıkarsa depozitodan keserim” yaklaşımı risklidir. Anahtar tesliminde mümkünse birlikte inceleme ve imzalı tutanak yapılmalıdır.
Kiracı depozitoyu son ayın kirasına sayabilir mi?
Kiracının güvence bedelini tek taraflı olarak “son ay kirasına saydım” demesi kural olarak doğru değildir. Depozito, kira ve yan borçların teminatıdır; kira bedeli ise vadesinde ödenmesi gereken ayrı borçtur. Taraflar açıkça anlaşmadıkça kiracı son ay kirasını ödeme yükümlülüğünden kurtulmaz.
Taraflar kira sonuna yaklaşırken yazılı anlaşma yaparak depozitonun belirli kira borcuna mahsup edilmesini kararlaştırabilir. Bu durumda anahtar teslimi ve kalan borç/hasar hesabı ayrıca yapılmalıdır.
Depozito Euro, dolar veya altın olarak verildiyse ne iade edilir?
Güvence hangi tür edim olarak verilmişse iade borcu ve değer koruması sözleşmenin içeriğine göre değerlendirilir. Yabancı para olarak verilen depozitonun sırf kur değişti diye ilk günkü TL karşılığıyla iade edilmesi her durumda doğru değildir; asıl borcun para birimi ve mevzuattaki dövizle sözleşme sınırlamaları ayrıca incelenmelidir.
Altın veya başka kıymet verilmişse bunun güvence mi, emanet mi yoksa TL karşılığı belirlenmiş bir teminat mı olduğu sözleşmede açık yazılmalıdır. Belirsiz kayıtlar sonradan değer farkı uyuşmazlığı doğurur.
Kiralanan satılırsa depozito ne olur?
TBK m.310 uyarınca kiralananın el değiştirmesiyle yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Depozito/güvence ilişkisinin yeni malike devri, önceki malik ile yeni malik arasındaki devir ve kiracıya karşı sözleşmesel durum birlikte değerlendirilmelidir. Satış sözleşmesinde alınan depozitonun yeni malike devredilip devredilmediği açıkça düzenlenmelidir.
Kiracı, “eski malik aldı, yeni malik hiçbir şey bilmez” şeklindeki iç ilişki nedeniyle korumasız bırakılmamalıdır. Yeni malik satın alma öncesi kira sözleşmesi, depozito makbuzu ve mevcut borçları incelemelidir. Yeni malik tahliyesi için TBK m.351 Yeni Malik Tahliye Rehberi ayrıca incelenebilir.
Anahtar tesliminde hangi belgeler hazırlanmalı?
Taraflar anahtar teslim tutanağı düzenlemeli; teslim tarihi, sayaç değerleri, anahtar sayısı, oda/eşya durumu, görülen hasarlar, son kira ve aidat durumu ve depozitonun nasıl tasfiye edileceği yazılmalıdır. Fotoğraf/video ekleri mümkünse tutanakta belirtilmelidir.
Elektrik, su, doğal gaz, internet ve site aidatı borçları kapatılmalı veya kime ait olduğu netleştirilmelidir. Kiracı banka hesap bilgisini yazılı vermeli; ev sahibi kesinti yapacaksa kalem ve belgeyi kiracıya iletmelidir.
Depozito iadesinde faiz istenebilir mi?
İade borcu muaccel olduğu hâlde ev sahibi ödeme yapmazsa TBK m.117 ve devamındaki temerrüt hükümleri uyarınca ihtar ve koşullara göre temerrüt faizi gündeme gelebilir. Banka hesabında tutulan güvence için hesabın getirisinin kime ait olduğu TBK m.342 sisteminin doğal sonucuna göre değerlendirilir.
Talep dilekçesinde ana para, hangi tarihte muaccel olduğu ve istenen faiz türü açıkça gösterilmelidir.
Depozito uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan depozito iadesi uyuşmazlığı 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir. Dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalı; anlaşma olmazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde alacak davası açılmalıdır.
Görevli mahkeme HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda sulh hukuk mahkemesidir. İcra takibi yapılması hâlinde itiraz ve sonrasındaki dava yolu ayrıca değerlendirilir.
Yurt dışındaki taraf Türkiye’ye gelmeden depozito dosyasını takip edebilir mi?
Evet. Yurt dışındaki ev sahibi veya kiracı, uygun vekâletnameyle ihtar, arabuluculuk, icra ve dava işlemlerini avukat aracılığıyla yürütebilir. Sulh, feragat ve ibra yetkisi gerekecekse HMK m.74’e uygun özel yetki verilmelidir.
Genel yurt dışı temsil süreçleri için Yurt Dışında Yaşayanlar İçin Türkiye’de Hukuki Destek ve kira tespit uyuşmazlığı varsa 5 Yıl Sonrası Kira Tespit Rehberi incelenebilir.
Depozito dosyası için 13 maddelik kontrol listesi
- Kira sözleşmesindeki depozito tutarını belirleyin.
- Üç aylık kira sınırını kontrol edin.
- Ödemenin banka dekontu veya makbuzunu saklayın.
- Paranın TBK m.342’ye uygun banka güvence hesabında olup olmadığını belirleyin.
- Kira bitim tarihini ve anahtar teslimini yazılı belgeleyin.
- Çıkış fotoğraf/video kaydı alın.
- TBK m.335 uyarınca görülebilir hasarları teslimde yazılı bildirin.
- Son kira, aidat ve abonelik borçlarını ayrı hesaplayın.
- Normal yıpranma ile kiracı hasarını ayırın.
- Kesintileri fatura/gerçek masrafla belgeleyin.
- Bankadaki güvence için üç aylık dava/takip bildirim süresini izleyin.
- İade yapılmazsa dava şartı arabuluculuğa başvurun.
- Yurt dışındaysanız tahsil ve sulh yetkilerini içeren vekâletname hazırlayın.
Resmî kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.310, 334, 335, 342 ve 117
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – m.18/B
Sık Sorulan Sorular
Depozito en fazla kaç aylık olabilir?
TBK m.342 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Depozito ev sahibinin hesabına yatırılabilir mi?
Kanuni sistem, para güvencesinin kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek banka hesabında tutulmasıdır. Doğrudan ev sahibine ödeme yapılmışsa iade alacağı yine doğabilir ancak ispat önemlidir.
Ev sahibi depozitoyu üç ay tutabilir mi?
Üç aylık süre bankadaki güvence bakımından dava/takip bildirimiyle ilgilidir; ev sahibine sebepsiz bekletme hakkı vermez.
Normal boya eskimesi depozitodan kesilir mi?
TBK m.334 gereği sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan eskime ve bozulmadan kiracı sorumlu değildir.
Kiracı son ay kirasını depozitoya sayabilir mi?
Taraflar anlaşmadıkça güvenceyi tek taraflı son kira yerine kullanmak doğru değildir.
Hasar çıkarsa ev sahibi ne yapmalı?
Teslim sırasında görülebilir hasarı TBK m.335 uyarınca hemen yazılı bildirmeli ve gerçek onarım bedelini belgelemelidir.
Ev satılırsa depozito kaybolur mu?
Hayır. Kira ilişkisi TBK m.310 uyarınca yeni malikle devam eder; depozito ilişkisi de satış ve sözleşme belgeleriyle tasfiye edilmelidir.
Depozito iadesine faiz istenir mi?
İade borcu muaccel olup borçlu temerrüde düşerse TBK temerrüt hükümlerine göre faiz gündeme gelebilir.
Dava öncesi arabuluculuk şart mı?
Evet. Kira ilişkisinden doğan depozito uyuşmazlığında 6325 m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Yurt dışından depozito davası takip edilir mi?
Evet. Uygun vekâletnameyle arabuluculuk, icra ve dava avukat aracılığıyla yürütülebilir.
Türkiye geneli dosya takibi
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fizikî ofisi Mersin/Akdeniz’dedir. Yurt dışındaki ev sahibi veya kiracının depozito dosyasında sözleşme, ödeme belgesi, banka güvence hesabı, anahtar teslimi, hasar kayıtları, kira/aidat borçları ve üç aylık bildirim süreci birlikte incelenir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
