Yurt Dışındaki Ev Sahibi 5 Yıl Sonra Kira Tespit Davasını Nasıl Açar? TBK m.344-345 | 2026
Kısa ve net cevap: Yurt dışında yaşayan ev sahibi, Türkiye’deki konut veya çatılı işyeri kira bedeli emsal rayiçlerin çok altında kalmışsa Türk Borçlar Kanunu m.344-345 uyarınca kira bedelinin tespitini isteyebilir. TBK m.344’e göre beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun kira bedelini belirler. Bu nedenle beş yıl dolduktan sonra tespit yalnız TÜFE oranıyla sınırlı değildir. Ancak dava açılmadan önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava şartı arabulucuya başvuru gerekir. Yeni kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı ise TBK m.345’teki dava ve yazılı bildirim zamanına bağlıdır.
Yurt dışındaki malik için en sık hata, “beş yıl dolunca istediğim rakamı yazabilirim” düşüncesidir. Beşinci yıldan sonra piyasa rayici önem kazanır; fakat hâkim emsal ilanların en yüksek rakamını doğrudan kira olarak belirlemez. Taşınmazın konumu, yaşı, büyüklüğü, kullanım biçimi, fiziksel özellikleri, mevcut kiracının eski kiracı olması ve gerçekten karşılaştırılabilir emsaller bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.
Kira tespitinde beş yıllık süre nasıl hesaplanır?
TBK m.344’teki emsal/rayiç esaslı tespit, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri için uygulanır. Süre kira ilişkisinin başlangıç tarihine göre hesaplanır. Tarafların her yıl yeni bir kâğıt imzalaması, ilişkinin ekonomik ve hukuki devamlılığına göre süreyi otomatik sıfırlamaz; gerçek kira ilişkisinin başlangıcı ve yenilemeler incelenir.
Örneğin kira sözleşmesi 1 Kasım 2021’de başlamış ve kesintisiz yenilenmişse beş yıllık dönem 2026 sonbaharında tamamlanır. Hangi yenileme döneminde rayiç esaslı tespit istenebileceği sözleşme başlangıç/yenileme tarihleri gün gün hesaplanarak belirlenmelidir.
TBK m.344 ne diyor?
TBK m.344, konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem kira bedelini sınırlayan emredici nitelikte bir düzenlemedir. Tarafların yenilenen dönemdeki artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar artış oranı kararlaştırmamışsa hâkim aynı endeks sınırı içinde kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirleme yapar.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim, endeks oranıyla birlikte kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun yeni bedeli belirler. Bu ikinci sistem piyasa rayicine yaklaşmayı mümkün kılar.
İlk beş yılda kira artışı neden doğrudan piyasa rayicine çıkarılamaz?
İlk beş yıllık dönemde yenileme artışının temel sınırı TBK m.344’teki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranıdır. Taraflar daha yüksek artış oranı yazmış olsa dahi emredici sınırı aşan kısım kiracıyı bağlamaz. Kiraya verenin “çevrede kiralar iki katına çıktı” demesi, beş yıllık özel rayiç tespiti koşulları doğmadan tek başına serbest piyasa seviyesine çıkarma yetkisi vermez.
2022-2024 döneminde konut kiralarında uygulanmış geçici %25 artış sınırlaması 1 Temmuz 2024 sonrası yenilenen dönemler için sona ermiştir. 2026’da genel TBK m.344 sistemi uygulanmaktadır; eski %25 sınırı güncel kira artış kuralı değildir.
Beş yıldan sonra emsal kira nasıl belirlenir?
Mahkeme aynı mahalle/sokak veya yakın çevrede bulunan, yüzölçümü, bina yaşı, kat, cephe, kullanım biçimi, site olanakları ve bakım seviyesi bakımından karşılaştırılabilir gerçek kira sözleşmelerini inceler. İnternet ilanı tek başına gerçekleşmiş kira bedelini kanıtlamaz; ilan istenen fiyatı gösterir. İmzalanmış güncel kira sözleşmeleri, banka ödemeleri ve bilirkişi keşfi daha güçlü delildir.
Kiralananın boş olarak yeni kiraya verilmesi hâlinde elde edilebilecek rayiç ile uzun süredir aynı yerde oturan eski kiracının tespit bedeli arasında hakkaniyet değerlendirmesi yapılabilir. Bu nedenle “yan daire 40.000 TL’ye ilana çıktı, benim kiracım da kesin 40.000 TL öder” şeklinde otomatik sonuç kurulmaz.
Eski kiracı nedeniyle hakkaniyet indirimi olur mu?
Yargısal uygulamada uzun süredir kiracı olan kişinin bulunduğu taşınmazda, boş olarak yeniden kiraya verilme rayicinden belirli hakkaniyet indirimi yapılması gündeme gelebilir. Kanunda sabit bir yüzde yazılı değildir. Somut taşınmaz, kira süresi ve emsaller dikkate alınarak bilirkişi ve hâkim değerlendirmesi yapılır.
Bu nedenle dava dilekçesinde “en az %10 indirim” veya “mutlaka %20 indirim” gibi varsayımsal kesin rakamlara dayanılmamalıdır. Talep gerçek emsal rayici ve kiralananın özellikleriyle gerekçelendirilmelidir.
TBK m.345: yeni kira bedeli hangi tarihten geçerli olur?
Kira bedelinin tespitine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren uygulanması için TBK m.345’teki zamanlama önemlidir. Dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa ve dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılmışsa, belirlenen bedel yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılan davada mahkemece belirlenen kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilir. Somut sözleşme metni mutlaka incelenmelidir.
Yurt dışındaki malik ihtarı son güne bırakmamalıdır. Tebliğ süresi, kiracının adresi ve yeni dönem başlangıcı birlikte hesaplanmalıdır.
Kira tespit davasından önce arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, ilamsız icra yoluyla tahliye hükümleri hariç, 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir. Kira tespit davası açmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulmalı ve anlaşmama son tutanağı dava dilekçesine eklenmelidir.
Arabuluculukta taraflar yeni kira bedeli, artış tarihi ve ilerleyen yıllardaki artış yöntemi üzerinde anlaşabilir. Anlaşma olursa uzun bilirkişi/dava süreci önlenebilir. Ancak kiracı anlaşmaya zorlanamaz.
Görevli ve yetkili mahkeme
HMK m.4 uyarınca kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetki kural olarak davalının yerleşim yeri ve sözleşmenin ifa yeri kurallarıyla belirlenir. Kiralananın bulunduğu yer, kira ödeme/ifa yeri bakımından çoğu dosyada doğal bağlantı noktasıdır.
Arabuluculuk başvurusu da yetkili mahkeme sistemi dikkate alınarak yapılmalıdır. Yetki itirazı usul süreleri içinde ileri sürülebilir.
Kira tespit davasında hangi deliller gerekir?
Kira sözleşmesi, kira başlangıç ve yenileme tarihleri, banka ödeme kayıtları, önceki artış yazışmaları, tapu kaydı, belediye/imar bilgileri, taşınmazın fotoğrafları, metrekaresi ve özellikleri ile gerçek emsal kira sözleşmeleri önemlidir. Mahkeme çoğu dosyada taşınmazda keşif yaptırıp bilirkişi raporu alır.
İnternet ilanları yardımcı veri olarak sunulabilir; ancak gerçekleşmiş emsal kiralama olmadığı için tek başına belirleyici kabul edilmemelidir. Aynı sitedeki benzer bağımsız bölümlerin yakın tarihte yapılmış gerçek sözleşmeleri daha güçlüdür.
Kiracı emsal sözleşmeleri vermek zorunda mı?
Taraflar ellerindeki emsal belgeleri sunabilir; mahkeme gerekli görürse ilgili kurum ve kişilerden bilgi isteyebilir. Başka kiracıların kişisel verileri dosyanın gerektirdiği ölçüde korunmalıdır. Emsal sözleşmedeki kimlik ve iletişim bilgilerinin gereksiz şekilde yayılması KVKK bakımından ayrıca sorun doğurabilir.
Yurt dışındaki ev sahibi Türkiye’ye gelmeden dava açabilir mi?
Evet. Uygun vekâletnameyle avukat arabuluculuk başvurusu, ihtar, dava, keşif ve karar sonrası işlemleri takip edebilir. Sulh veya feragat ihtimali varsa HMK m.74’teki özel yetkiler vekâletnameye açıkça yazılmalıdır.
Genel yurt dışı temsil işlemleri için Yurt Dışında Yaşayanlar İçin Türkiye’de Hukuki Destek, tahliye ihtiyacı varsa Yurt Dışındaki Ev Sahibinin Tahliye Rehberi incelenebilir.
Kira tespit kararı vergiye etki eder mi?
Mahkemece yeni kira bedelinin geçmiş dönem başlangıcından itibaren tespit edilmesi, kiraya verenin elde ettiği veya sonradan tahsil ettiği kira gelirinin vergi boyutunu da etkileyebilir. Gelir vergisinde tahsil esası ve dar mükellefiyet kuralları ayrıca uygulanır.
Yurt dışında yaşayan malikin Türkiye’de kira gelirinin vergilendirilmesi için Dar Mükellef Kira Geliri Vergisi Rehberi kullanılabilir.
Kira tespit dosyası için 14 maddelik kontrol listesi
- Kira başlangıç tarihini kesinleştirin.
- Beş yıllık sürenin hangi yenileme döneminde dolduğunu hesaplayın.
- Sözleşmedeki artış maddesini inceleyin.
- Mevcut kira bedelini banka kayıtlarıyla doğrulayın.
- TBK m.344 TÜFE on iki aylık ortalama sistemini esas alın.
- 2026’da geçici %25 sınırının yürürlükte olmadığını dikkate alın.
- Gerçek ve karşılaştırılabilir emsal kira sözleşmeleri toplayın.
- Taşınmazın metrekaresi, yaşı, katı, cephesi ve site özelliklerini belgeleyin.
- Yeni dönemden itibaren uygulanması isteniyorsa TBK m.345 zamanlamasını planlayın.
- Gerekli yazılı bildirimi en az otuz günlük süreyi gözeterek gönderin.
- Dava şartı arabuluculuğa başvurun.
- Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açın.
- Bilirkişi raporundaki emsalleri tek tek kontrol edin.
- Yurt dışındaysanız sulh/feragat yetkilerini içeren uygun vekâletname düzenleyin.
Resmî kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu – m.344-345
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu – m.18/B
6100 sayılı HMK – m.4 ve yetki hükümleri
Sık Sorulan Sorular
5 yıl dolunca kira otomatik piyasa rayicine çıkar mı?
Hayır. Taraflar anlaşmazsa TBK m.344 uyarınca hâkim TÜFE, kiralananın durumu, emsaller ve hakkaniyete göre bedeli belirler.
2026’da konut kirasında %25 sınırı var mı?
Hayır. Geçici %25 sınırlaması 1 Temmuz 2024 sonrası yenilenen dönemler için sona ermiştir; TBK m.344 genel sistemi uygulanır.
Kira tespit davasında internet ilanı yeterli mi?
İlanlar yardımcı olabilir ancak gerçekleşmiş kira bedelini kanıtlamaz; gerçek emsal sözleşmeler ve bilirkişi incelemesi daha önemlidir.
Dava öncesi arabuluculuk şart mı?
Evet. Kira tespit uyuşmazlığı 6325 m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir.
Yeni kira hangi tarihten uygulanır?
TBK m.345’teki dava/bildirim zamanına göre belirlenir. Yeni dönemden en geç 30 gün önce dava veya yazılı bildirim önemlidir.
Sözleşmede her yıl artış maddesi varsa 30 günlük ihtar gerekir mi?
TBK m.345, sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin hüküm bulunan hâller için özel sonuç öngörür; somut madde incelenmelidir.
Kiracı eski olduğu için rayiçten indirim yapılır mı?
Hakkaniyet değerlendirmesinde eski kiracılık dikkate alınabilir; kanunda sabit bir indirim yüzdesi yoktur.
Yurt dışındaki malik Türkiye’ye gelmeden dava açabilir mi?
Evet. Uygun vekâletnameyle arabuluculuk ve dava avukat aracılığıyla yürütülebilir.
Kira tespit davası tahliye davası mıdır?
Hayır. Amaç kira bedelini belirlemektir; tahliye sebepleri TBK’nın ayrı hükümlerine tabidir.
Mahkeme kararından sonra vergi durumu değişir mi?
Sonradan tahsil edilen kira farklarının gelir vergisi sonucu tahsil yılı ve mükellefiyet statüsüne göre ayrıca değerlendirilir.
Türkiye geneli dosya takibi
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fizikî ofisi Mersin/Akdeniz’dedir. Yurt dışındaki ev sahibinin kira tespit dosyasında sözleşme başlangıcı, beş yıllık dönem, artış maddesi, TBK m.345 bildirimi, gerçek emsaller, arabuluculuk ve bilirkişi raporu birlikte incelenir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
