Kiralanan Ayıplı Teslim Edilirse Kiracı Ne Yapabilir? TBK 304 Rehberi 2026

Kiralanan Ayıplı Teslim Edilirse Hangi Kanun Maddesi Uygulanır?

Kira sözleşmesinde kiraya verenin temel borcu, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmaktır. Bu temel kural TBK m.301’de yer alır. Teslim anında mevcut olan ayıplar bakımından ise özel hüküm TBK m.304’tür. Bu iki madde birlikte okunduğunda hukuki çerçeve nettir: Kiraya veren, konutu, işyerini veya diğer kiralananı sözleşmede hedeflenen kullanıma elverişli şekilde teslim etmek zorundadır; teslim anında mevcut ayıp, kiracının kanuni haklarını doğurabilir.

TBK m.304 iki ayrı ihtimali birbirinden ayırır. Kiralananın önemli ayıplarla teslim edilmesi hâlinde kiracı, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesinden doğan sorumluluğuna ilişkin hükümlere başvurabilir. Ayıp önemli olmayan nitelikteyse, kiracı sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin TBK m.305 ve devamındaki hakları kullanabilir. Bu nedenle “evde ayıp varsa kira sözleşmesi otomatik biter” ya da “kiracı ayıbı gördüyse hiçbir hakkı kalmaz” şeklindeki genellemeler doğru değildir.

Kanunun güncel tam metnine Mevzuat Bilgi Sistemi – 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu üzerinden ulaşılabilir.

Teslim Anındaki Ayıp Nedir?

Ayıp, kiralananın sözleşmeyle kararlaştırılan kullanım değerini veya beklenen yararı azaltan maddi, hukuki ya da fiilî eksikliktir. Değerlendirme soyut değil, kiralananın türüne ve sözleşmedeki kullanım amacına göre yapılır. Konut olarak kiralanan bağımsız bölümde ciddi su sızıntısı, elektrik tesisatının güvenli kullanıma elverişli olmaması, ısınma sisteminin çalışmaması veya temel sağlık koşullarını engelleyen yoğun rutubet; işyeri kirasında ise faaliyetin sözleşmede belirtilen şekilde yürütülmesini engelleyen teknik veya hukuki eksiklikler ayıp incelemesine konu olabilir.

Her estetik kusur veya kiracının kişisel beğenisine uymayan özellik hukuken ayıp değildir. Esas ölçüt, sözleşmede kararlaştırılan nitelikler ile olağan kullanımdan beklenebilecek niteliklerin bulunup bulunmadığıdır. Örneğin sözleşmede merkezi ısıtmalı olarak tanımlanan bir konutun çalışan ısıtma sistemi olmadan teslim edilmesi ile duvardaki küçük bir boya çizikliği aynı ağırlıkta değerlendirilemez.

Teslim anı özellikle önemlidir. Ayıp anahtarın kiracıya verildiği ve fiilî kullanım imkânının sağlandığı sırada mevcutsa TBK m.304; kiralanan başlangıçta ayıpsız olup sorun daha sonra ortaya çıkmışsa esas olarak TBK m.305 ve devamı uygulanır. Sitemizdeki kiralananın sonradan ayıplı hâle gelmesi ve TBK m.305-306 rehberi bu ikinci ihtimali ayrıca açıklamaktadır.

Önemli Ayıp ile Önemsiz Ayıp Nasıl Ayrılır?

TBK m.304 bakımından en kritik mesele ayıbın ağırlığıdır. Kanun, her somut olayı tek tek saymak yerine “önemli ayıp” kavramını kullanır. Ayıp, kiralananın sözleşmede amaçlanan temel kullanımını ciddi biçimde engelliyor veya kiracıdan mevcut durumla sözleşmeye devam etmesi makul olarak beklenemiyorsa önemli ayıp niteliği gündeme gelir. Konutun fiilen oturulamaz hâlde olması, ağır güvenlik riski, temel tesisatların kullanılamaması veya işyerinin kararlaştırılan faaliyete başlatılamaması buna örnek olabilir.

Önemsiz ayıpta kullanım bütünüyle ortadan kalkmaz; ancak kiracının beklediği kullanım değeri azalır. Bu durumda m.304 doğrudan TBK m.305 ve devamındaki haklara yönlendirir. Ayıbın önemli olup olmadığı yalnız maliyet üzerinden belirlenmez. Giderim bedeli düşük olsa bile kullanımın özünü etkileyen bir eksiklik önemli olabilir; yüksek maliyetli bazı eksiklikler ise kiralananın kullanımını sınırlı ölçüde etkileyebilir. Teknik tespit, fotoğraf, video, teslim tutanağı, servis raporu ve gerekiyorsa bilirkişi incelemesi bu ayrımda belirleyicidir.

Ayıplı Teslimde Kiracının Hakları Nelerdir?

1. Ayıbın Giderilmesini İsteme

TBK m.305 ve m.306 sistemi uyarınca kiracı, kiraya verenden ayıbın uygun sürede giderilmesini isteyebilir. Uygun süre, ayıbın niteliğine göre belirlenir. Su kaçağı, elektrik tehlikesi veya ısınma arızası gibi acil sorunlarla küçük onarım ihtiyaçları için aynı süre beklenemez. Bildirimde ayıbın ne olduğu, ne zaman tespit edildiği ve hangi giderimin istendiği açıkça yazılmalıdır.

Kiraya veren verilen uygun sürede ayıbı gidermezse TBK m.306’daki şartlarla kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir. Önemli ayıpta fesih hakkı saklıdır. Ancak kiracının kendi başına yüksek tutarlı onarım yaptırıp bedelin tamamını hiçbir belge ve bildirim olmadan kiradan düşmesi uyuşmazlık yaratabilir. Fatura, servis raporu, yazılı bildirim ve zorunluluk kaydı korunmalıdır.

2. Kira Bedelinde Ayıpla Orantılı İndirim

TBK m.307, kiralananın kullanımını etkileyen ayıp nedeniyle kira bedelinde ayıpla orantılı indirim hakkını düzenler. İndirim, kiraya verenin ayıptan haberdar olduğu tarihten ayıbın giderildiği tarihe kadar geçen dönem bakımından değerlendirilir. Oranın belirlenmesinde kullanım kaybının ağırlığı esastır; “ayıp var, bu ay hiç kira ödemiyorum” şeklinde tek taraflı ve ölçüsüz bir sonuç kanundan doğrudan çıkmaz.

Kira bedelinde indirim talebinin nasıl kurulacağına ilişkin örnek başvuru yapısı için TBK m.307 kira bedelinde indirim talep dilekçesi sayfamız incelenebilir.

3. Zararın Giderilmesini İsteme

TBK m.308’e göre kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe kiralananın ayıplı olmasından doğan zararları kiracıya gidermekle yükümlüdür. Zarar talebi, ayıbın giderilmesi veya kira indirimi gibi diğer hakların kullanılmasına engel değildir. Örneğin teslim anındaki tesisat ayıbı nedeniyle kiracının eşyası zarar görmüşse, ayıp ile zarar arasındaki uygun illiyet bağı ve zarar miktarı ayrıca ispatlanır.

Zarar kalemleri soyut bırakılmamalıdır. Onarım faturası, hasarlı eşyanın değeri, ekspertiz veya servis raporu, geçici barınma ya da işyeri kullanım kaybını gösteren belgeler talebin denetlenebilir olmasını sağlar. Bu konu için TBK m.308 ayıp nedeniyle zarar tazminatı talep dilekçesi rehberimiz bulunmaktadır.

4. Önemli Ayıpta Fesih ve Temerrüt Hükümleri

Kiralanan önemli ayıpla teslim edilmişse TBK m.304, kiracıya yalnız onarım ve indirim seçeneklerini değil, borçlunun temerrüdüne ilişkin hükümlere başvurma imkânını da tanır. Bunun anlamı, kiraya verenin sözleşmeye uygun teslim borcunu gereği gibi yerine getirmemiş olmasının sonuçlarının gündeme gelebilmesidir. Somut olayda ek süre verme, ifa talebi, sözleşmeden dönme veya fesih niteliğindeki sonuçlar genel hükümler ve kira hukukunun özel hükümleri birlikte değerlendirilerek belirlenir.

Önemli ayıp nedeniyle fesih iddiasında kiracının anahtarı ne zaman ve nasıl geri verdiği, kullanımın gerçekten sona erip ermediği ve kiraya verene yapılan bildirimler önemlidir. Anahtarın elde tutulduğu bir dosyada yalnız “çıktım” mesajı, kira ilişkisinin fiilen sona erdiğini her durumda göstermeyebilir. Teslim tutanağı, noter kanalı, yazılı kabul veya diğer ispat araçları tercih edilmelidir.

Kiracı Ayıbı Bildirmek Zorunda mı?

Evet. TBK m.318’e göre kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmek zorundadır; aksi hâlde gecikmeden doğan zarardan sorumlu olur. Teslim anında bilinen ayıbın teslim tutanağına yazılması, fotoğraflanması ve aynı gün yazılı bildirim yapılması ispat bakımından güçlü bir yöntemdir. Telefon görüşmesi tek başına daha sonra ispat sorunu yaratabileceğinden, yazılı kayıtla desteklenmelidir.

Bu yükümlülüğü ayrıntılı açıklayan TBK m.318 ayıp bildirim rehberimize de bakılabilir.

Bildirim metninde şu unsurlar bulunmalıdır: kiralananın açık adresi, sözleşme tarihi, teslim tarihi, ayıbın somut tanımı, tespit tarihi, varsa fotoğraf ve raporlar, ayıbın kullanıma etkisi, talep edilen giderim ve uygun süre. “Ev kötü, düzeltin” gibi genel bir ifade yerine teknik ve tarihli anlatım tercih edilmelidir.

Teslim Tutanağı İmzalanmışsa Haklar Sona Erer mi?

Hayır. Teslim tutanağı önemli bir delildir ancak tek başına her uyuşmazlığı otomatik çözmez. Tutanakta “ayıpsız teslim alınmıştır” ibaresinin bulunması, teslimde açıkça görülebilen hususlar açısından kiraya verenin savunmasını güçlendirebilir. Buna karşılık olağan incelemeyle fark edilemeyecek gizli ayıplar, sonradan anlaşılabilen tesisat sorunları veya gerçeğe aykırı kayıtlar ayrıca değerlendirilir.

Kiracı teslimden önce makul bir inceleme yapmalı; sayaçlar, su-elektrik tesisatı, ısıtma sistemi, kapı-pencere, nem, ortak alan bağlantıları ve sözleşmede özellikle vaat edilen unsurları kontrol etmelidir. Fotoğrafların çekim tarihinin korunması ve tutanakta eksikliklerin tek tek yazılması, sonraki ispat sorunlarını azaltır.

Ayıplı Teslime İlişkin Uygulama Örnekleri

Konutun Isıtma Sistemi Çalışmıyor

Kış döneminde merkezi veya bireysel ısıtma sistemi çalışmayan ve bu durum teslim anında mevcut olan bir konutta, kullanım elverişliliğinin ne ölçüde azaldığı belirlenir. Sorun ciddi ve temel kullanımı etkiliyorsa önemli ayıp değerlendirmesi yapılabilir. Kiracı durumu derhâl yazılı bildirmeli, servis veya teknik rapor almalı ve giderim talebini somutlaştırmalıdır.

Yoğun Rutubet ve Su Sızıntısı Var

Duvarlarda yaygın nem, üst kattan veya çatıdan sürekli su girişi ve sağlık açısından kullanılabilirliği etkileyen küf, sıradan boya kusurundan farklıdır. Teslim anında mevcut olduğunun fotoğraf, ekspertiz veya servis kaydıyla gösterilmesi önemlidir. Ayıbın kaynağının bağımsız bölüm mü, ortak yapı mı olduğu ayrıca tespit edilir; ancak kiraya verenin kiracıya karşı TBK’daki teslim ve elverişli bulundurma borcu, üçüncü kişilerle iç ilişkisinden ayrı değerlendirilir.

İşyeri Ruhsatlandırmaya Elverişli Değil

İşyeri kirasında sözleşmede kullanım amacı açıkça belirlenmiş ve kiralanan teslim anında bu amaçla hukuken veya fiilen kullanılamıyorsa ayıp tartışması doğabilir. Bununla birlikte ruhsatın alınamamasının nedeni yalnız kiralananın niteliği değil, kiracının faaliyet türü, kişisel izinleri veya sonradan getirdiği proje de olabilir. Bu nedenle belediye yazıları, mimari proje, tapu niteliği ve sözleşmenin kullanım amacı birlikte incelenir.

Küçük Boya ve Estetik Kusurlar Var

Kullanımı ciddi biçimde etkilemeyen küçük boya çizikleri veya basit estetik eksiklikler çoğu durumda önemli ayıp düzeyine ulaşmaz. Bununla birlikte sözleşmede özel bir teslim standardı kararlaştırılmışsa bu taahhüt de dikkate alınır. Önemsiz ayıpta m.305-308 sistemi uygulanabilir; talebin ayıbın ağırlığıyla orantılı olması gerekir.

Kiracı Kira Bedelini Kendiliğinden Tamamen Kesebilir mi?

Ayıp bulunması, her durumda kira bedelinin tamamının tek taraflı olarak ödenmemesi sonucunu doğurmaz. TBK m.307 ayıpla orantılı indirimi düzenler. Önemli ayıpta fesih veya diğer haklar gündeme gelebilse de kullanılacak yolun şartları yerine getirilmelidir. Ölçüsüz biçimde kira ödemesinin durdurulması, kiracıyı ayrıca temerrüt iddiasıyla karşı karşıya bırakabilir. Bu nedenle ayıbın ağırlığı, kullanım kaybı, bildirim ve varsa teknik tespit üzerinden hesaplanabilir ve ispatlanabilir bir talep kurulmalıdır.

Ayıplı Kiralanan Uyuşmazlığında Arabuluculuk Zorunlu mu?

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B uyarınca, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Ayıbın giderilmesi, kira bedelinde indirim, zarar tazmini veya kira sözleşmesinden kaynaklanan diğer dava talepleri bu kapsam bakımından değerlendirilir.

Güncel metin için 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu incelenebilir. Arabuluculuk sonunda anlaşma sağlanamazsa görev ve yetki ayrıca kontrol edilerek dava yoluna gidilir. Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme, özel hükümler saklı olmak üzere, HMK m.4 kapsamında sulh hukuk mahkemesidir.

Ayıplı Teslim Dosyasında Hangi Belgeler Toplanmalıdır?

• Kira sözleşmesinin tam örneği ve ekleri,
• Anahtar teslim ve teslim-tesellüm tutanağı,
• Teslim günü çekilmiş tarih bilgisi korunmuş fotoğraf ve videolar,
• Kiraya verene gönderilen yazılı bildirimler, noter ihtarı, e-posta veya mesaj kayıtları,
• Teknik servis, tesisatçı, elektrikçi veya uzman raporları,
• Onarım teklifleri ve faturalar,
• Hasar gören eşyalara ilişkin fatura, ekspertiz ve fotoğraflar,
• Kira ödemelerini gösteren banka kayıtları,
• Varsa belediye, apartman yönetimi veya kamu kurumu yazıları.

Delillerin amacı yalnız ayıbın varlığını değil, ayıbın teslim anında mevcut olduğunu, kullanım üzerindeki etkisini, kiraya verenin ne zaman haberdar edildiğini ve talep edilen miktarın nasıl hesaplandığını göstermektir.

Kiralananın Ayıplı Teslimi Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kiralanan ayıplı teslim edilirse sözleşme otomatik olarak sona erer mi?

Hayır. TBK m.304 ayıbın önemli veya önemsiz olmasına göre farklı haklar tanır. Sözleşmenin sona ermesi için ilgili fesih veya temerrüt hükümlerinin şartları uygulanmalıdır.

Önemli ayıp nedir?

Kiralananın sözleşmede amaçlanan temel kullanımını ciddi biçimde engelleyen ve kiracıdan mevcut durumla sözleşmeyi sürdürmesinin makul olarak beklenemeyeceği nitelikteki ayıp önemli ayıp olarak değerlendirilebilir.

Kiracı ayıbı kendi yaptırıp kiradan düşebilir mi?

TBK m.306 şartları oluştuğunda, kiraya verene uygun süre verilmesine rağmen ayıp giderilmezse kiracının ayıbı kiraya veren hesabına giderterek alacağını kira bedelinden indirmesi mümkündür. İşlemin bildirim ve belgelerle desteklenmesi gerekir.

Ayıp nedeniyle kira indirimi ne zamandan başlar?

TBK m.307 uyarınca indirim, kiraya verenin ayıptan haberdar olduğu tarihten ayıbın giderildiği tarihe kadar kullanım kaybıyla orantılı biçimde değerlendirilir.

Ayıp yüzünden eşyam zarar gördüyse tazminat isteyebilir miyim?

TBK m.308 kapsamında, kiraya veren kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararı gidermekle yükümlüdür. Zarar, miktar ve ayıpla illiyet bağı belgelenmelidir.

Teslim tutanağında “ayıpsız aldım” yazıyorsa dava açılamaz mı?

Bu kayıt önemli bir delildir ancak özellikle olağan incelemeyle fark edilemeyen gizli ayıplar bakımından tek başına kesin sonuç doğurmaz. Ayıbın niteliği ve ne zaman fark edilebilir olduğu incelenir.

Kiracı ayıbı ne zaman bildirmelidir?

TBK m.318 gereğince kiracının gidermekle yükümlü olmadığı ayıplar kiraya verene gecikmeksizin bildirilmelidir. Gecikmeden doğan zarardan kiracı sorumlu olabilir.

Ayıp varsa kirayı tamamen ödememek doğru mu?

Hayır. Kanun ayıpla orantılı indirim, giderim, zarar talebi ve önemli ayıpta fesih gibi belirli yollar öngörür. Kira bedelinin ölçüsüz biçimde tamamen kesilmesi ayrıca temerrüt riski doğurabilir.

Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır.

Görevli mahkeme hangisidir?

Kira ilişkisinden doğan davalarda HMK m.4 kapsamında kural olarak sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Yetkili mahkeme somut sözleşme ve HMK’nın yetki kurallarına göre belirlenir.

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu – Mersin

Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun fiziksel ofisi Mersin’dedir. Yetki ve usul elverdiğinde Türkiye genelindeki kira uyuşmazlıkları Mersin’den koordine edilir.

Adres: İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin · Telefon: +90 552 224 43 66