Kat Mülkiyetinde Şufa (Önalım) Hakkı Var mı? KMK 8 Rehberi 2026
Kısa ve net cevap: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.8’e göre bir apartmandaki bağımsız bölüm satıldığında, sırf aynı binada kat maliki oldukları için diğer kat maliklerinin kanuni önalım (şufa) hakkı yoktur. Aynı kural kat irtifakına bağlanmış arsa payının satışı için de geçerlidir. Buna karşılık tek bir bağımsız bölüm birden fazla kişinin paylı mülkiyetindeyse ve paydaşlardan biri kendi payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşların Türk Medeni Kanunu’ndaki kanuni önalım hakkı doğabilir. KMK m.8 bu iki durumu açıkça birbirinden ayırır.
Bu içerik 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat esas alınarak hazırlanmıştır. Temel dayanaklar Kat Mülkiyeti Kanunu m.8 ile Türk Medeni Kanunu m.732-735 hükümleridir.
Kat Mülkiyeti Kanunu m.8 Önalım Hakkını Nasıl Düzenliyor?
Kat mülkiyetinde önalım hakkı konusunda özel hüküm KMK m.8’dir. Maddeye göre kat mülkiyeti kurulmuş bir gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden birinin veya kat irtifakına bağlanmış arsa payının satılması hâlinde diğer kat maliklerinin ya da irtifak hakkı sahiplerinin öncelikle satın alma hakkı yoktur. Bu nedenle apartmanda daire sahibi olmak, aynı binada satılan başka bir daire için kendiliğinden şufa hakkı vermez.
KMK m.8’in ikinci önemli kuralı, bir bağımsız bölümün kendi içindeki paydaşlık durumudur. Bir bağımsız bölüm birden fazla kişinin ortak mülkiyetindeyse ve bu paydaşlardan biri kendi payını üçüncü kişiye satarsa, diğer paydaşların kanuni önalım hakkı vardır. Burada önalım hakkının kaynağı bütün apartmandaki kat malikleri ilişkisi değil, aynı bağımsız bölüm üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisidir.
Kanun ayrıca kat mülkiyetinin kurulması sırasında bu konuda farklı bir sözleşme yapılabileceğini belirtir. Dolayısıyla uyuşmazlıkta yalnız KMK m.8 değil, kat mülkiyeti kuruluş belgeleri ve tapu kayıtları da incelenmelidir.
Komşu Daire Satılırsa Diğer Kat Malikinin Şufa Hakkı Var mı?
Yoktur. Örneğin on daireli kat mülkiyetli bir binada 5 numaralı bağımsız bölüm üçüncü kişiye satılırsa, 4 veya 6 numaralı dairenin maliki “aynı apartmanda malikin, önce bana teklif edilmeliydi” diyerek KMK’ya dayalı kanuni önalım hakkı kullanamaz. Kat mülkiyetinde her bağımsız bölüm ayrı bir mülkiyet konusudur.
Bu sonuç, ortak yerler üzerindeki ortak mülkiyet nedeniyle değişmez. Kat malikleri merdiven, asansör, çatı, temel ve diğer ortak yerlerde arsa payları oranında ortak mülkiyet hakkına sahip olsalar da bu ortaklık, bağımsız bölümlerin satışında birbirlerine kanuni şufa hakkı vermez. KMK m.8 tam da bu noktada genel paylı mülkiyet mantığından ayrılır.
Aynı şekilde bir dairenin satış ilanının apartman sakinlerine önceden bildirilmemesi satışın geçersiz olduğu anlamına gelmez. Kanunda diğer kat maliklerine “önce teklif” zorunluluğu bulunmaz. Yönetim planında satış için bildirim, güvenlik veya taşınma prosedürü öngörülmüş olabilir; ancak bu tür düzenlemeler tapu devrinin geçerliliği ile kanuni önalım hakkının varlığını birbirine karıştırmamalıdır.
Kat mülkiyetinde bağımsız bölüm ile ona bağlı arsa payının birlikte devri hakkında ayrıntı için Arsa Payı Bağımsız Bölümden Ayrı Satılabilir mi? rehberini inceleyebilirsiniz.
Tek Bir Daire Birden Fazla Kişiye Aitse Önalım Hakkı Doğar mı?
Evet, şartları varsa doğar. Örneğin 7 numaralı dairenin tapuda Ayşe yüzde 50, Mehmet yüzde 50 payla maliki olsun. Mehmet kendi payını üçüncü kişi Can’a satarsa, Ayşe aynı bağımsız bölümün paydaşı olduğu için Türk Medeni Kanunu m.732 kapsamında kanuni önalım hakkını kullanabilir.
Bu örnekte Ayşe’nin önalım hakkı, aynı apartmanda kat maliki olmasından değil, 7 numaralı bağımsız bölümde paydaş olmasından kaynaklanır. Eğer Ayşe yalnız 6 numaralı dairenin tek maliki olsaydı, Mehmet’in 7 numaralı dairedeki payının satışında KMK m.8 gereği sırf komşu kat maliki sıfatıyla önalım hakkı bulunmayacaktı.
Paylı mülkiyette kanuni önalım hakkı, payın üçüncü kişiye satılmasıyla kullanılır. Türk Medeni Kanunu m.733’e göre cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca hakkın kullanılmasından vazgeçme veya belirli satış bakımından vazgeçme işlemlerinin kanunda öngörülen şekil şartları vardır.
Bir bağımsız bölümün birden fazla paydaşı arasındaki ortaklığın giderilmesi konusunda Kat Mülkiyetli Binada Ortaklığın Giderilmesi İstenebilir mi? rehberimiz de bağlantılıdır.
Kat İrtifakında Arsa Payı Satılırsa Önalım Hakkı Var mı?
KMK m.8 kat mülkiyetindeki bağımsız bölüm satışının yanı sıra kat irtifakına bağlanmış arsa payının satılmasını da açıkça düzenler. Kat irtifakı kurulmuş projede bir hak sahibinin kendi bağımsız bölümüne ilişkin irtifaka bağlı arsa payını devretmesi hâlinde, diğer kat irtifakı sahipleri sırf aynı taşınmazda hak sahibi oldukları için kanuni önalım hakkına sahip değildir.
Bu düzenleme kat irtifakı sisteminin mantığıyla uyumludur. Kat irtifakında arsa payları, yapılmakta veya ileride yapılacak yapının bağımsız bölümlerine bağlanmıştır. Arsa payı klasik paylı mülkiyetteki serbest bir pay gibi değerlendirilemez; kat irtifakı hakkıyla bağlantılıdır.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farkları incelemek için Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark yazımıza bakabilirsiniz.
Paylı Dairede Önalım Hakkı İçin Bildirim ve Dava Süresi Nedir?
Bir bağımsız bölüm içindeki paylı mülkiyette önalım hakkı doğmuşsa Türk Medeni Kanunu m.733 ve m.734 uygulanır. Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Kanuni önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Bu süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu nedenle paydaş, tapu kaydında üçüncü kişiye satış yapıldığını öğrendiğinde yalnız sözlü itirazla yetinmemelidir. Noter bildiriminin yapılıp yapılmadığı, satış tarihi ve tapu devrinin niteliği belirlenmelidir.
Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. TMK m.734 uyarınca hak sahibi, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu nedenle dava yalnız “satışı iptal ettirme” davası değildir; kanunun öngördüğü koşullarla payın hak sahibi adına geçirilmesini sağlayan özel bir dava niteliğindedir.
Hangi İşlemler Kanuni Önalım Hakkı Doğurur?
Kanuni önalım hakkının temel koşulu payın üçüncü kişiye satılmasıdır. Bağış, miras, cebrî artırma veya satış niteliğinde olmayan diğer hukuki işlemler aynı sonucu doğurmaz. Ancak tapuda kullanılan işlem adı ile tarafların gerçek iradesi farklıysa, işlemin muvazaalı olduğu iddiası ayrı bir uyuşmazlık konusu olabilir ve somut delillerle incelenir.
Özellikle aile içi devirlerde “bağış mı satış mı” ayrımı önem taşır. Gerçek bir bağışta kanuni önalım hakkı doğmaz. Buna karşılık önalım hakkını etkisiz bırakmak için görünüşte bağış yapıldığı ileri sürülüyorsa bu iddianın ispatı gerekir. Kat mülkiyeti bakımından asıl ayrım yine aynı kalır: Başka bağımsız bölüm maliklerinin genel bir önalım hakkı yoktur; önalım tartışması aynı bağımsız bölümün paydaşları arasında gündeme gelir.
Cebrî icra veya ortaklığın giderilmesi sonucundaki satışlarda TMK m.733 gereği kanuni önalım hakkı kullanılamaz. Bu nedenle satışın türü tapu ve icra dosyasından net olarak belirlenmelidir.
Kat Mülkiyeti Kurulurken Önalım Konusunda Farklı Sözleşme Yapılabilir mi?
KMK m.8’in son cümlesi, kat mülkiyetinin kurulması sırasında bu maddenin uygulanmasına ilişkin farklı bir sözleşme yapılabileceğini kabul eder. Bu nedenle eski yapılarda ve özel projelerde kat mülkiyeti kuruluş belgeleri, yönetim planı ve tapu kayıtlarının incelenmesi önem taşır.
Ancak sözleşmeye dayalı bir satın alma önceliği ile kanundan doğan önalım hakkı aynı kavram değildir. Taraflar belirli devirler için sözleşmesel haklar öngörebilir; bunların tapuya şerhi, üçüncü kişilere etkisi ve geçerlilik şartları Türk Medeni Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre ayrıca değerlendirilir.
Bu nedenle “yönetim planında önce komşuya teklif edilir yazıyor” ifadesi tek başına KMK m.8’deki kanuni önalım hakkı gibi değerlendirilmemelidir. Belgenin niteliği, sözleşmenin tarafları, şekli ve tapuya etkisi incelenmelidir.
Daire veya Hisse Satışında Önalım Bakımından Hangi Kontroller Yapılmalıdır?
İlk kontrol, satılan şeyin bağımsız bölümün tamamı mı yoksa bağımsız bölümdeki pay mı olduğudur. Tam bağımsız bölüm satılıyorsa diğer kat maliklerinin KMK m.8 gereği önalım hakkı yoktur. Bağımsız bölümün yüzde 25, yüzde 50 gibi bir payı satılıyorsa diğer paydaşların TMK kapsamında hakkı doğabilir.
İkinci kontrol tapu kaydıdır. Bağımsız bölümün malik yapısı, pay oranları, kat mülkiyeti veya kat irtifakı statüsü ve satış işlemi belirlenmelidir. Üçüncü kontrol noter bildirimidir. Paylı bağımsız bölümde satış gerçekleşmişse diğer paydaşa usulüne uygun bildirim yapılıp yapılmadığı dava süresini doğrudan etkiler.
Dördüncü kontrol satışın gerçek niteliğidir. Tapu kaydında bağış, satış, cebrî satış veya miras intikali bulunması farklı hukuki sonuçlar doğurur. Beşinci kontrol kat mülkiyeti kuruluşunda farklı bir sözleşme bulunup bulunmadığıdır.
Tapu ve eklenti bağlantısı için Eklenti Nedir? Depo, Garaj ve Kömürlük Ayrı Satılabilir mi? rehberine de bakabilirsiniz.
Önalım Hakkı ile Apartman Yönetiminin Satışı Onaylaması Aynı Şey Değildir
Kat mülkiyetli bir dairenin satışı için kural olarak kat malikleri kurulundan izin alınması gerekmez. Malik, bağımsız bölümünü tapu mevzuatına uygun şekilde devredebilir. Apartman yönetimi, alıcıyı beğenmediği veya diğer kat maliklerine önce teklif yapılmadığı gerekçesiyle tapu satışını veto edemez.
Bağımsız bölümde faaliyet yürütme, kısa dönem kiralama, ortak alan kullanım kartı veya site hizmetlerinden yararlanma gibi konular ise satıştan sonra ayrı mevzuat ve yönetim planı hükümlerine tabi olabilir. Bunlar mülkiyet devrindeki önalım hakkıyla karıştırılmamalıdır.
Özellikle yabancıya satış, tüzel kişiye satış veya yatırım amacıyla satışta da KMK m.8’in temel kuralı değişmez. Ancak yabancıların taşınmaz edinimine ilişkin 2644 sayılı Tapu Kanunu gibi özel mevzuat ayrıca uygulanabilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Komşum dairesini satarsa öncelik benim mi?
Hayır. KMK m.8’e göre diğer kat maliklerinin bağımsız bölüm satışında kanuni önalım hakkı yoktur.
2. Aynı apartmanda iki dairem olması sonucu değiştirir mi?
Hayır. Başka bir bağımsız bölümün satışı bakımından daire sayınız size kanuni önalım hakkı vermez.
3. Tek dairenin yarı hissesini ortağım satarsa önalım hakkım var mı?
Şartları varsa evet. Aynı bağımsız bölümün paydaşı olarak TMK m.732 kapsamında kanuni önalım hakkı doğabilir.
4. Kat irtifaklı projede başka arsa payı satılırsa önalım hakkım var mı?
KMK m.8’e göre diğer kat irtifakı sahiplerinin sırf bu sıfatla önalım hakkı yoktur.
5. Hisse satışını öğrendikten sonra ne kadar sürem var?
TMK m.733’e göre noter bildiriminin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle önalım hakkı düşer.
6. Önalım hakkı nasıl kullanılır?
Alıcıya karşı dava açılarak kullanılır. Satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri mahkemenin belirlediği şekilde yatırılır.
7. Bağışta şufa hakkı var mı?
Gerçek bir bağış kanuni önalım hakkı doğurmaz. İşlemin görünüşte bağış gerçekte satış olduğu iddia ediliyorsa bu ayrı ispat konusudur.
8. Cebrî satışta önalım hakkı kullanılabilir mi?
Hayır. TMK m.733 cebrî artırmayla satışlarda kanuni önalım hakkının kullanılamayacağını düzenler.
9. Apartman yönetimi daire satışını engelleyebilir mi?
Kat mülkiyeti bakımından sırf yönetim veya diğer maliklerin onayı olmadığı için bağımsız bölüm satışı engellenemez; özel mevzuat ve tapu kısıtları saklıdır.
10. Yönetim planında öncelik maddesi varsa ne olur?
Belgenin niteliği ve geçerliliği ayrıca incelenir. Sözleşmesel hak ile KMK m.8’deki kanuni önalım rejimi aynı değildir.
Resmî Kaynaklar ve İlgili İçerikler
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu
- 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
- Web Tapu
- Arsa Payı Bağımsız Bölümden Ayrı Satılabilir mi?
- Kat Mülkiyetli Binada Ortaklığın Giderilmesi
- Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Fark
Hukuki İnceleme ve Yazar Bilgisi
Bu içerik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.8 ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.732-735 hükümleri temel alınarak hazırlanmıştır. Somut uyuşmazlıkta satışın türü, paydaşlık yapısı ve noter bildirimi mutlaka resmi kayıtlarla kontrol edilmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu, İhsaniye, 4903. Sk. Profit İş Merkezi No:23 Kat:3 Daire:14, 33070 Akdeniz/Mersin. Türkiye genelindeki dosyalar Mersin’den yönetilmektedir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
