Tapuda Tescil İstemini Kim Yapar? Malik Beyanı ve İstisnalar | TMK 1013 (2026)
Tapu sicilinde mülkiyet, irtifak veya rehin gibi ayni hakların kurulması ve değiştirilmesi, yalnız müdürlüğe bir dilekçe verilmesinden ibaret değildir. Tescil isteminin kimden geldiği, istem sahibinin tasarruf yetkisi ve tescilin dayandığı hukuki sebep birlikte kontrol edilir. Türk Medenî Kanunu m.1013 bu sistemin ilk basamağını, yani tescil isteminin kaynağını düzenler.
Maddenin temel mantığı, tapuda malik görünen kişinin taşınmaz üzerindeki ayni hakkına müdahalenin kural olarak onun yazılı iradesine dayanmasıdır. Bununla birlikte mülkiyet veya başka ayni hak bazı hâllerde tescilden önce doğar. Miras, kesinleşmiş mahkeme kararı veya kanunun doğrudan hak kazandırdığı durumlarda eski malikin ayrıca tescil beyanı vermesini aramak hakkın kullanılmasını gereksiz biçimde engellerdi. TMK m.1013 bu nedenle açık istisnalar getirir.
- TMK m.1013 ne düzenler?
- Malikin yazılı beyanı ne demektir?
- Vekil tescil isteminde bulunabilir mi?
- Kanun hükmüne dayalı tescilde malik beyanı gerekir mi?
- Kesinleşmiş mahkeme kararıyla tescil
- Tescilden önce kazanılan ayni haklar
- Mirasçının tescil istemi
- Tapu müdürlüğü hangi belgeleri kontrol eder?
- Malik tescil beyanı vermezse ne olur?
- Sık sorulan sorular
TMK m.1013 Tescil İstemi İçin Hangi Kuralı Getirir?
4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.1013 üç fıkradan oluşur. Birinci fıkraya göre tescil, tasarrufa konu olan taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. İkinci fıkra, edinen kişinin kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eşdeğer bir belgeye dayanması hâlinde malik beyanının aranmayacağını düzenler. Üçüncü fıkraya göre bir ayni hakkı tescilden önce kazanan kişi, gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.
Madde, tescil isteminde “kim talep edebilir?” sorusunu cevaplar. Bunun yanında istem sahibinin gerçekten tasarruf yetkisine sahip olup olmadığı ve hukuki sebebin geçerli biçimde belgelenmesi TMK m.1015’te ayrıca düzenlenir. Bu iki hüküm birlikte uygulanır.
Tapuya hangi hakların tescil edildiği için TMK m.1008 tescil edilen haklar rehberi incelenebilir. TMK m.1013 bu hakların türünü değil, tescil isteminin hukuki kaynağını düzenler.
İstem tapu müdürlüğüne ulaştığında yevmiye defterine alınır. İstem sırasının hukuki önemi için TMK m.1002–1022 yevmiye rehberi kullanılabilir.
Malikin Yazılı Tescil Beyanı Ne Anlama Gelir?
Malikin yazılı beyanı, tapu sicilinde hak sahibi görünen kişinin belirli ayni hakkın tesciline yönelik iradesini resmî işlem içinde açıklamasıdır. Satışta malik mülkiyetin alıcıya devrine; ipotek tesisinde taşınmaz üzerinde rehin kurulmasına; irtifak tesisinde mülkiyetinin belirli yetkilerle sınırlanmasına yönelik tescil iradesini açıklar.
Bu beyan genel veya belirsiz bir “tapuda işlem yapılsın” izni değildir. Taşınmaz, hak türü, hak sahibi ve işlemin içeriği belirli olmalıdır. Tapu müdürlüğü de istemin kapsamını resmî senet ve diğer belgeler üzerinden tespit eder.
Malikin tapuda kayıtlı kişiyle aynı kişi olduğunun kimlik ve sicil bilgileriyle doğrulanması gerekir. Ad-soyad benzerliği veya eski kimlik bilgisi tek başına tasarruf yetkisini kanıtlamaz.
Taşınmaz paylı mülkiyetteyse malik yalnız kendi payı üzerinde kanunun izin verdiği tasarrufları yapabilir. Elbirliği mülkiyetindeyse ortakların tasarruf yetkisi farklıdır ve bütün ortakların katılımı veya geçerli temsil düzeni gerekebilir.
Tapuda Malik Yerine Vekil Tescil İsteminde Bulunabilir mi?
Evet. Malik işlemi bizzat yapmak zorunda değildir; geçerli temsil yetkisi bulunan vekil aracılığıyla da tapu işlemi yapılabilir. Ancak vekâletnamenin işlem türünü kapsaması ve tapu işlemi için aranan şekil ile yetki koşullarını taşıması gerekir.
TMK m.1015, istem sahibinin tasarruf yetkisini kendisinin sicilde hak sahibi görünen kişi veya bu kişinin temsilcisi olduğunu ispat ederek belgeleyeceğini düzenler. Dolayısıyla vekilin tescil istemi, malik beyanının temsil yoluyla açıklanmasıdır.
Vekâletnamede satış, bağış, ipotek, bedel alma, terkin veya belirli sınırlı ayni hak işlemleri bakımından yetkinin kapsamı önem taşır. “Genel vekâlet” başlığı tek başına her tapu tasarrufuna yetki verildiği anlamına gelmez; belgenin metni incelenir.
Yurt dışından düzenlenen vekâletnamelerde konsolosluk veya yabancı noter belgesinin Türkiye’de kullanılabilirliği, apostil/tasdik, tercüme ve içerik koşulları ayrıca kontrol edilir. Bu konu sitedeki yurt dışı vekâletname içeriklerinde ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
Kanun Hükmüne Dayalı Tescilde Eski Malikin Beyanı Gerekir mi?
TMK m.1013/2 açık biçimde, edinen kişi kanun hükmüne dayanıyorsa malikin tescil beyanına gerek olmadığını düzenler. Çünkü hak zaten kanunun doğrudan sonucu olarak kazanılmıştır; tapu kaydı bu kazanımı sicile yansıtır.
Bu durumlarda tapu müdürlüğü “önce eski malik gelsin ve izin versin” diyerek kanundan doğmuş hakkın sicile geçirilmesini engelleyemez. Ancak hakkın gerçekten kanunen doğduğunun ve başvuru sahibinin hak sahibi olduğunun gerekli belgelerle ispatlanması gerekir.
Kanuni kazanımın hangi belgeyle gösterileceği hakkın türüne göre değişir. Mirasçılık belgesi, idari karar, kamulaştırma belgesi veya özel kanunun öngördüğü başka belge gündeme gelebilir.
Kanuni kazanım, her durumda tasarruf işlemi yapma yetkisinin de sicil dışında kalacağı anlamına gelmez. TMK m.705 uyarınca tescilden önce kazanılan taşınmaz mülkiyetinde malik, tasarruf işlemi yapabilmek için mülkiyetin tapu kütüğüne tescilini sağlamalıdır.
Kesinleşmiş Mahkeme Kararıyla Tapuya Tescil Nasıl Yapılır?
TMK m.1013/2’nin ikinci istisnası kesinleşmiş mahkeme kararıdır. Mahkeme, taşınmaz mülkiyetinin veya başka ayni hakkın belirli kişi adına tesciline karar vermiş ve karar kesinleşmişse, eski malikin ayrıca tescil beyanı aranmaz.
Bu kural tapu iptal ve tescil davalarının icrasında temel önemdedir. Davayı kaybeden kayıt malikinin “tapuya gelmiyorum, imza vermiyorum” demesi kesinleşmiş hükmün uygulanmasını engellemez. Mahkeme kararı malikin beyanının yerine geçen hukuki dayanak oluşturur.
Ancak kararın hüküm fıkrası tescil bakımından yeterince belirli olmalıdır. Taşınmazın ada, parsel, bağımsız bölüm veya pay bilgisi, lehine tescil yapılacak kişi ve iptal edilecek kayıt açık olmalıdır. Kararda maddi hata varsa tapu müdürlüğü kendi başına hükmü değiştiremez.
Tapu iptal ve tescil davası rehberi, kesinleşmiş hükmün tapuya yansımasından önceki dava sürecini ve temel dava sebeplerini ayrıntılı açıklar.
Bir Ayni Hak Tescilden Önce Nasıl Kazanılabilir?
Taşınmaz ayni haklarında genel kural tescildir; ancak kanun bazı hâllerde hakkın tescilden önce doğmasına izin verir. TMK m.705 mülkiyet bakımından miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hâlleri sayar.
TMK m.1013/3 bu tür önceden kazanılmış ayni hakların sicile geçirilmesini sağlayan istem kuralıdır: Ayni hakkı tescilden önce kazanan kişi gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.
Bu tescil çoğu durumda kurucu değil, açıklayıcı nitelik taşır; çünkü hak daha önce doğmuştur. Bununla birlikte tapu sicilinin aleniyeti ve sonraki tasarrufların yapılabilmesi için kayıt büyük önem taşır.
Tescilsiz kazanım ile tapu sicili dışında keyfî mülkiyet iddiası birbirine karıştırılmamalıdır. Tescilden önce kazanım yalnız kanunun öngördüğü istisnai sebeplerde mümkündür.
Mirasçı Eski Malikin Beyanı Olmadan Tapu İntikalini İsteyebilir mi?
Evet. Miras, taşınmaz mülkiyetinin tescilden önce kazanıldığı temel hâllerden biridir. Mirasbırakanın ölümüyle tereke kanun gereği mirasçılara geçer. Bu nedenle ölen malikin ayrıca tescil beyanı vermesi fiilen ve hukuken mümkün değildir.
Mirasçı, mirasçılık durumunu gerekli belgelerle ispat ederek tapuda intikal tescilini isteyebilir. Veraset ve intikal vergisi, ilişik kesme veya işlem için aranan diğer mali/idari belgeler ayrıca yerine getirilir.
Birden çok mirasçı varsa elbirliği mülkiyeti veya paylaşma sonucu oluşacak kayıtların hukuki yapısı ayrıca önemlidir. İntikal tescili ile miras paylaşımı aynı işlem değildir.
Sitede mevcut miras intikal içerikleri bu prosedürü ayrıntılı olarak ele aldığından bu yazıda yalnız TMK m.1013 bakımından “malik beyanı istisnası” açıklanmaktadır.
Tapu Müdürlüğü Tescil İsteminde Hangi Belgeleri Kontrol Eder?
TMK m.1013 istemin kimden geleceğini düzenler; belge kontrolünün genel maddesi ise TMK m.1015’tir. İstemde bulunan kişi hem tasarruf yetkisini hem hukuki sebebi belgelendirmelidir.
Satışta malik veya temsilci sıfatı, resmî işlem ve kimlik; mahkeme kararında kesinleşmiş ilam; mirasta mirasçılık belgesi; rehin veya irtifakta hakkı kuran resmî belge ve diğer özel şartlar kontrol edilir.
Belge eksikliği hâlinde TMK m.1016 devreye girer. Tasarruf yetkisi ve hukuki sebebe ilişkin belgeler tamam değilse istem reddedilir; yalnız tasarruf yetkisini belirten belgenin sonradan tamamlanabileceği belirli hâllerde malik rızası veya hâkim kararıyla geçici tescil şerhi mümkün olabilir.
Bu nedenle “başvuruyu yaptım, artık sıra bende ve tescil kesin” sonucu kurulamaz. İstemin hukuken tamamlanmış olması gerekir.
Malik Tescil Beyanı Vermiyorsa Hak Sahibi Ne Yapabilir?
Sonuç, hakkın hukuki kaynağına göre değişir. Edinen kişi zaten kanun hükmü veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanıyorsa TMK m.1013/2 gereği malik beyanına ihtiyaç yoktur. Ayni hakkı tescilden önce kazanmışsa m.1013/3 kapsamında gerekli belgelerle tescil isteyebilir.
Buna karşılık yalnız sözleşmeden doğan kişisel hak sahibi, karşı tarafın tescil borcunu yerine getirmemesi hâlinde doğrudan kendisini malik sayamaz. Sözleşmenin türüne göre tescile zorlama veya tapu iptal ve tescil davası gerekir.
Taşınmaz satış vaadinde vaat borçlusu tapuda satış yapmıyorsa, şartları oluştuğunda mahkemeden tescil istenebilir. Kesinleşmiş tescil kararı alındıktan sonra TMK m.1013/2 uygulanır ve borçlunun tapuda tekrar beyan vermesi aranmaz.
Bu nedenle uyuşmazlıkta ilk soru “malik imza atmıyor” değil, talep sahibinin mülkiyeti veya ayni hakkı hangi hukuki sebeple kazandığıdır.
Resmî Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – Türk Medenî Kanunu m.1013, m.1015 ve m.705
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – tapu sicili ve tescil işlemleri
- TKGM Web Tapu
- e-Devlet – Tapu Bilgileri Sorgulama
Tapuda Tescil İstemi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Tapuda tescili kim ister?
TMK m.1013’ün genel kuralına göre tasarrufa konu taşınmaz maliki yazılı beyanda bulunur.
Vekil malik yerine tescil isteyebilir mi?
Evet. İşlemi kapsayan geçerli temsil yetkisi varsa vekil maliki temsilen istemde bulunabilir.
Mahkeme kararı varsa eski malikin imzası gerekir mi?
Kesinleşmiş mahkeme kararına dayanan edinimde TMK m.1013/2 gereği malikin ayrıca beyanı aranmaz.
Mirasçının tapu intikali için ölen malikin beyanı gerekir mi?
Hayır. Miras kanundan doğan ve tescilden önce gerçekleşen kazanımdır; mirasçı gerekli belgelerle tescili isteyebilir.
Tescil istemi sözlü yapılabilir mi?
TMK m.1013 genel kural olarak malikin yazılı beyanını arar; işlem tapu mevzuatındaki resmî usulle yürütülür.
Tapuda kayıtlı olmayan kişi satış tescili isteyebilir mi?
Kural olarak tasarruf yetkisi sicilde hak sahibi olan kişi veya temsilcisine aittir; kanun, kesin hüküm ve tescilden önce kazanım istisnaları saklıdır.
Kesinleşmemiş mahkeme kararı tescil için yeterli midir?
TMK m.1013/2 açıkça kesinleşmiş mahkeme kararını sayar. Kararın kesinleşme durumu doğrulanmalıdır.
Başvuru yevmiyeye girince tescil kesinleşir mi?
Hayır. Tasarruf yetkisi, hukuki sebep ve gerekli belgeler ayrıca kontrol edilir.
Malik sözleşmeye rağmen tescil beyanı vermiyorsa ne yapılır?
Geçerli kişisel hak ve dava koşulları varsa tescile zorlama/tapu iptal ve tescil talebi mahkemeye taşınabilir.
Tescilden önce kazanılan hak için kim başvurur?
TMK m.1013/3’e göre ayni hakkı tescilden önce kazanan kişi gerekli belgeleri ibraz ederek tescili isteyebilir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
