Tapu Kütüğüne Hangi Haklar Tescil Edilir? Mülkiyet, İrtifak ve Rehin | TMK 1008 (2026)
Tapu kaydında çok sayıda kayıt türü bulunabilir: malik adı, intifa veya geçit hakkı, ipotek, haciz, aile konutu şerhi, kira şerhi, muhdesat veya başka bir beyan. Günlük kullanımda bunların tamamına “tapuya işlenmiş hak” denilse de Türk Medenî Kanunu bunları aynı hukuki kategoriye koymaz. TMK m.1008, hangi ayni hakların tapu kütüğüne tescil edildiğini sınırlı biçimde sayar.
Bu ayrım yalnız terminoloji değildir. Tescil, ayni hakkın kurulması, devri veya açıklanması bakımından doğrudan maddi hukuk sonucu doğurur. Şerh ise kanunun izin verdiği kişisel hakkı sonraki hak sahiplerine karşı ileri sürülebilir hâle getirebilir veya tasarruf yetkisi kısıtlamasını üçüncü kişilere karşı etkili kılar. Beyan ise kanunun veya yönetmeliğin sicilde açıklanmasını öngördüğü olguları gösterir. Bu üç kurum birbirinin yerine kullanılamaz.
- TMK m.1008 ne düzenliyor?
- Mülkiyet nasıl tescil edilir?
- İrtifak hakları neden tescil edilir?
- Taşınmaz yükü nedir?
- Rehin hakları tapuda nasıl görünür?
- Tescil, şerh ve beyan farkı
- Haciz tescil midir?
- Satın almadan önce hangi sütunlar kontrol edilir?
- Yanlış kayıt varsa hangi yol izlenir?
- Sık sorulan sorular
TMK m.1008 Tapu Kütüğüne Tescil Edilen Hakları Nasıl Sınıflandırır?
Türk Medenî Kanunu m.1008, “Taşınmaza ilişkin aşağıdaki haklar, tapu kütüğüne tescil edilir” diyerek üç grup sayar: mülkiyet; irtifak hakları ve taşınmaz yükleri; rehin hakları. Bunların ortak özelliği ayni hak olmalarıdır. Ayni hak, eşya üzerinde doğrudan hâkimiyet sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen mutlak haktır.
Kanunun bu maddesi tapu sicilinin teknik okuma anahtarıdır. Kütükteki malik hanesi, irtifak/taşınmaz yükü ve rehin kayıtları farklı hukuki sonuçlara sahiptir. Bir kişinin tapuda malik olarak görünmesi ile lehine yalnız intifa hakkı bulunması aynı değildir. Benzer biçimde ipotek alacaklısı taşınmazın maliki olmaz; taşınmaz değeri üzerinde teminat sağlayan sınırlı ayni hak elde eder.
Tapu kütüğü sayfasındaki sütunların genel yapısı TMK m.1000 tapu kütüğü sayfası rehberinde açıklanmıştır. TMK m.1008 ise hangi hakların tescil kategorisine girdiğini belirler.
Tescil edilecek hakkın geçerli bir hukuki sebebe dayanması gerekir. Satış, bağış, taksim, mahkeme kararı, miras veya başka hukuki sebep tescilin maddi temelini oluşturabilir. Her sebebin belge ve şekil koşulları ayrıdır.
Taşınmaz Mülkiyeti Tapuya Nasıl Tescil Edilir?
Taşınmaz mülkiyeti, kural olarak tapu siciline tescille kazanılır. Türk Medenî Kanunu m.705 bu genel kuralı açıkça düzenler. Satış veya bağış gibi hukuki işlemlerde tarafların geçerli resmî işlemi yapması ve tescilin tamamlanması gerekir.
Mülkiyet tescili, taşınmaz üzerinde en geniş ayni hakkın kime ait olduğunu gösterir. Tek malik, paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyeti gibi farklı mülkiyet biçimleri sicilde farklı hukuki sonuç doğurur. Hisseli tapuda malik hanesinde pay oranları; elbirliği mülkiyetinde ise belirlenmiş pay bulunmayan ortaklık ilişkisi önem kazanır.
TMK m.705 bazı hâllerde mülkiyetin tescilden önce kazanılmasına izin verir. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, işgal, kamulaştırma ve kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyet tescilden önce doğabilir; ancak malik tasarruf işlemi yapabilmek için mülkiyetin tapuya tescilini tamamlamalıdır. Bu konu ayrı bir içerikte TMK m.705 özelinde işlenecektir.
Tapu kütüğündeki malik kaydı değişmişse eski tapu senedinin elde bulunması eski malikliği sürdürmez. Güncel sicil kaydı ve tescil dayanağı esas alınır.
İrtifak Hakları Neden Tapuya Tescil Edilir?
İrtifak hakları, taşınmaz malikinin mülkiyet yetkilerinden bazılarını başka kişi veya taşınmaz lehine sınırlayan ayni haklardır. Geçit hakkı, intifa hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve oturma hakkı farklı irtifak türlerine örnektir. Her birinin kapsamı ve devredilebilirliği kendi maddi hukuk hükümlerine tabidir.
TMK m.1008 irtifak haklarını tescil edilen ayni haklar arasında sayar. Kural olarak irtifakın kurulması için tescil gerekir. TMK m.780 de irtifak hakkının kurulması için tapu kütüğüne tescili öngörür; kanuni istisnalar saklıdır.
Taşınmaz lehine kurulan irtifakta hak sahibi belirli bir kişi değil, yararlanan taşınmazdır. Örneğin geçit hakkı komşu parsel lehine kurulmuşsa malik değişse bile irtifak ilgili taşınmazlara bağlı olarak devam eder. Bu tür irtifakların hem yüklü hem yararlanan taşınmaz sayfasındaki gösterimi TMK m.1018 ile ayrıca düzenlenmiştir.
Şahıs lehine irtifaklarda ise hak sahibinin kimliği ve hakkın süresi özel önem taşır. İntifa ve oturma hakkı gibi kişiye bağlı haklar, mülkiyet devrinden ayrı bir hukuki statü oluşturur.
Taşınmaz Yükü Nedir ve Tapuda Neden Tescil Edilir?
Taşınmaz yükü, Türk Medenî Kanunu m.839 ve devamında düzenlenen sınırlı ayni haktır. Bir taşınmazın malikini, o taşınmaz karşılık olmak üzere bir kimseye bir şey vermek veya yapmakla yükümlü kılar. Alacaklı, edimin yerine getirilmemesi hâlinde hakkını taşınmazın değeri üzerinden elde etme güvencesine sahiptir.
Taşınmaz yükü günlük uygulamada ipotek kadar sık görülmese de TMK m.1008’de irtifak haklarıyla birlikte açıkça tescil edilecek haklar arasında sayılmıştır. Bu nedenle kütükteki kaydın “taşınmaz yükü” mü yoksa “ipotek” mi olduğu doğru ayrılmalıdır.
Taşınmaz yükünün kurulması ve içeriği özel şekil ve tescil kurallarına tabidir. Sıradan borç sözleşmesinin “tapuya yazılması” kendiliğinden taşınmaz yükü meydana getirmez. Kanunun aradığı ayni hak yapısı ve tescil işlemi gerekir.
Satın alma öncesi taşınmaz yükü kaydı görülürse, edimin konusu, alacaklı, süre, varsa değer ve terkin koşulları dayanak belge üzerinden incelenmelidir.
Taşınmaz Rehin Hakları Tapu Kütüğünde Nasıl Tescil Edilir?
TMK m.1008’in üçüncü grubu rehin haklarıdır. Taşınmaz rehni; ipotek, ipotekli borç senedi ve irat senedi biçimlerinde düzenlenmiştir. Uygulamada banka kredileri ve borç teminatlarında en yaygın tür ipotektir.
Rehin hakkı alacaklıya taşınmazın mülkiyetini vermez. Borç ödenmezse kanuni takip yoluyla taşınmazın değerinden alacağını öncelikle elde etme imkânı sağlar. Rehin hakkının miktarı, derecesi, sırası ve teminat altına aldığı alacak tescil ve dayanak belgelerden belirlenir.
Taşınmaz rehninin konusu kural olarak tapuya kayıtlı taşınmazdır. TMK m.853 bu koşulu açıkça düzenler. Bu konu yeni tapu kümesinde ayrıca, “tapusuz taşınmaza ipotek konulur mu?” arama niyetiyle işlenecektir.
Birden fazla taşınmaz ortak kütük sayfasındaysa TMK m.1000’in özel hükmü önem kazanır: ortak sayfaya yapılan rehin o sayfada kayıtlı bütün taşınmazları bağlar. Ayrıntılar ortak sayfa ve rehin rehberinde açıklanmıştır.
Tapuda Tescil, Şerh ve Beyan Arasındaki Fark Nedir?
Tescil, TMK m.1008 kapsamındaki ayni hakların kütüğe kaydedilmesidir. Şerh, kanunun şerh edilmesine izin verdiği kişisel hakların veya tasarruf yetkisi kısıtlamalarının üçüncü kişilere karşı etkisini sağlar. Beyan ise kanunun veya düzenleyici işlemlerin sicilde açıklanmasını öngördüğü bazı hukuki veya fiilî durumların gösterilmesine yarar.
Örneğin malik değişikliği tescildir. İpotek tescildir. Geçit hakkı tescildir. Taşınmaz satış vaadi, şartları varsa şerhtir. Haciz TMK m.1010 çerçevesinde tasarruf yetkisi kısıtlaması şerhi niteliğindedir. Eklenti TMK m.1000 ve m.1012 sisteminde beyanlar hanesinde gösterilebilir.
Bu ayrım, “tapuda kayıt var, satış yapılamaz” şeklindeki genellemeleri önler. Her kaydın satışa etkisi farklıdır. Bazı kayıtlar devri engellemez fakat alıcıya karşı devam eder; bazıları tasarruf yetkisini sınırlar; bazıları yalnız açıklayıcı bilgi verir.
TMK m.1009 kapsamındaki kişisel hak şerhlerinin sonradan hak kazananlara karşı etkisi bir sonraki tapu yazısında ayrıca ele alınacaktır.
Tapudaki Haciz Bir Tescil midir?
Hayır. Haciz, TMK m.1008 anlamında ayni hak tescili değildir. Türk Medenî Kanunu m.1010, haczi tasarruf yetkisi kısıtlamalarının şerhi kapsamında sayar. Haciz taşınmaz üzerinde ipotek gibi sözleşmesel bir rehin hakkı oluşturmaz; icra hukukundan doğan cebrî icra etkisi yaratır.
Bu nedenle haciz ile ipoteğin aynı sütun ve hukuki sonuç içinde değerlendirilmesi yanlıştır. İpotek ayni rehin hakkıdır; haciz ise alacaklının cebrî icra takibi kapsamında taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini etkileyen kayıttır.
Satış öncesinde haciz görülürse ilgili icra dosyası, haciz tarihi, sıra, satışa etkisi ve terkin koşulları incelenir. “Haciz var ama borç ödendi” açıklaması tapu kaydının kendiliğinden silindiği anlamına gelmez.
Yevmiye sırasının haciz ile satışın zamanlamasında önemi için tapuda yevmiye numarası rehberi kullanılabilir.
Taşınmaz Satın Alırken Tapu Kütüğünde Hangi Haklar Kontrol Edilmelidir?
- Malik hanesinde satıcının güncel hak sahibi olduğunu doğrulayın.
- Paylı mülkiyet varsa satıcının pay oranını belirleyin.
- İrtifak haklarını ve bunların taşınmaz lehine mi aleyhine mi olduğunu inceleyin.
- İntifa veya oturma hakkı varsa satış sonrası kullanım etkisini belirleyin.
- Taşınmaz yükü kaydı varsa edimin içeriğini dayanak belgeden alın.
- İpotek veya diğer rehin haklarında tutar, derece, sıra ve terkin planını kontrol edin.
- Kişisel hak şerhlerini ayrı değerlendirin.
- Haciz, tedbir ve diğer tasarruf yetkisi kısıtlamalarını inceleyin.
- Beyanlar hanesindeki eklenti, kamu hukuku ve teknik kayıtları okuyun.
- İşlem günü güncel takyidat kaydını yeniden kontrol edin.
Satışın mali boyutundaki güncel yükümlülükler için 2026 tapu harcı rehberi ayrıca uygulanır.
Tapuda Yanlış Tescil Varsa Hangi Hukuki Yol Kullanılır?
Yanlış kaydın hukuki niteliği önce belirlenmelidir. Basit kimlik veya yazım yanlışlığı ile mülkiyet hakkının hukuki sebepsiz biçimde başkasına tescil edilmesi aynı değildir. TMK m.1027 sicilin düzeltilmesini; TMK m.1025 ise yolsuz tescilin düzeltilmesine ilişkin maddi hak talebini düzenler.
Mülkiyet veya sınırlı ayni hak çekişmesi varsa yalnız idari dilekçeyle hak değiştirilemez. İlgili kişinin rızası veya kesinleşmiş mahkeme kararı gerekebilir. Sicile güvenerek ayni hak kazanan iyi niyetli üçüncü kişinin korunması ise TMK m.1023 kapsamında ayrıca değerlendirilir.
Sitedeki TMK m.1025 yolsuz tescil rehberi ve TMK m.1027 sicil düzeltme rehberi bu iki yolun ayrımını ayrıntılı biçimde açıklar.
Tapu kaydı incelenirken yalnız görünen satır değil, kayıt dayanağı resmî senet, yevmiye ve mahkeme veya kurum belgesi de gerektiğinde temin edilmelidir.
Resmî Kaynaklar
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu m.1008 ve devamı
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü – tapu sicili hizmetleri
- TKGM Web Tapu Sistemi
- e-Devlet – Tapu Bilgileri Sorgulama
Tapu Kütüğüne Tescil Edilen Haklar Hakkında Sık Sorulan Sorular
TMK m.1008’e göre hangi haklar tescil edilir?
Mülkiyet, irtifak hakları ve taşınmaz yükleri ile rehin hakları.
İpotek tescil midir?
Evet. İpotek taşınmaz rehin hakkıdır ve TMK m.1008 kapsamında tescil edilir.
Haciz tescil midir?
Hayır. Haciz TMK m.1010 kapsamındaki tasarruf yetkisi kısıtlaması şerhlerindendir.
Satış vaadi tescil edilir mi?
Hayır. Kanuni şartları varsa TMK m.1009 uyarınca tapu kütüğüne şerh edilebilir.
Geçit hakkı tescil edilir mi?
Evet. Geçit hakkı bir irtifak hakkıdır ve kurulması kural olarak tapu kütüğüne tescille olur.
İntifa hakkı malik olmak anlamına gelir mi?
Hayır. İntifa sınırlı ayni haktır; mülkiyet başka kişide kalabilir.
Taşınmaz yükü ile ipotek aynı mıdır?
Hayır. İkisi ayrı sınırlı ayni hak türleridir ve farklı maddi hukuk hükümlerine tabidir.
Beyanlar hanesindeki kayıt ayni hak yaratır mı?
Beyan kaydı kural olarak TMK m.1008 anlamında ayni hak tescili değildir; kaydın hukuki etkisi özel hükmüne göre belirlenir.
Tapuda hak türü yanlış yazılmışsa ne yapılır?
Hatanın maddi kayıt hatası mı yoksa mülkiyet veya ayni hak çekişmesi mi olduğu belirlenir; TMK m.1027 veya uygun dava yolu uygulanır.
Satıştan önce sadece malik hanesine bakmak yeterli mi?
Hayır. İrtifak, taşınmaz yükü, rehin, şerh ve beyanların tamamı güncel kayıt üzerinden incelenmelidir.
Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu
Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026
(E-İMZALIDIR)
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
