Hisseli Taşınmaz Kiraya Verilebilir mi? 2026 Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Kira

Önce Mülkiyet Türü Belirlenmelidir

Günlük dilde “hisseli tapu” denildiğinde iki farklı hukuki yapı birbirine karıştırılabilir: paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti. Oysa kiraya verme yetkisinin kimde olduğu bu ayrıma göre değişir. Tapu kaydında her malikin belirli bir pay oranı görünüyorsa kural olarak paylı mülkiyet söz konusudur. Miras ortaklığında paylaşma yapılmadan önce tereke malları bakımından ise elbirliği mülkiyeti rejimi uygulanır.

TMK m.688’e göre paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş şeyin tamamına belirli paylarla maliktir. Her paydaş kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir; payını devredebilir, rehnedebilir ve alacaklılarına haczettirebilir. Ancak taşınmazın tamamının yönetimi, yalnız tek bir paydaşın kendi payı üzerindeki yetkisinden farklıdır.

TMK m.701 ise elbirliği mülkiyetini, kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk nedeniyle mallara birlikte malik olma hâli olarak tanımlar. Elbirliği mülkiyetinde ortakların belirlenmiş payları yoktur; her ortağın hakkı ortaklık malının tamamına yayılır. Bu sebeple yönetim işlemlerinde kural olarak birlikte hareket gerekir.

Kira sözleşmesi açısından bu ayrım son derece önemlidir. Bir paydaşın kendi payı üzerindeki mülkiyet yetkisi, taşınmazın tamamını kiraya verme yetkisiyle aynı değildir. Kiracı açısından da sözleşme imzalanmadan önce tapu kaydının ve kiraya verenlerin yetkisinin kontrol edilmesi ileride çıkabilecek kullanım ve tahliye uyuşmazlıklarını azaltır.

Paylı Mülkiyette Taşınmazı Kiraya Vermek İçin Hangi Çoğunluk Gerekir?

TMK m.691 hükmü açıktır: adî kira veya ürün kirasına ilişkin sözleşmelerin yapılması veya feshi, paylı mülkiyet bakımından önemli yönetim işi sayılır. Bu işlemler için hem pay hem paydaş çoğunluğu gerekir. Yalnız pay oranının çoğunluğu veya yalnız kişi sayısının çoğunluğu tek başına yeterli değildir; iki çoğunluk birlikte sağlanmalıdır.

Örneğin bir taşınmazda dört paydaş bulunuyor ve paylar yüzde 40, yüzde 30, yüzde 20 ve yüzde 10 ise, taşınmazın tamamının kiraya verilmesi için kararın hem payların yarıdan fazlasını hem paydaşların yarıdan fazlasını temsil etmesi gerekir. Yüzde 40 ve yüzde 30 pay sahipleri pay çoğunluğunu sağlasa da iki kişi dört paydaş içinde paydaş çoğunluğunu sağlamaz. Buna karşılık yüzde 40, yüzde 20 ve yüzde 10 pay sahipleri üç kişi olarak paydaş çoğunluğunu ve toplam yüzde 70 ile pay çoğunluğunu birlikte sağlar.

Bu düzenleme, tek bir paydaşın çoğunluğun iradesine aykırı şekilde ortak malın tamamını uzun süre kullanıma bırakmasını önler. Aynı kural sözleşmenin feshi için de geçerlidir. Kira ilişkisinin başlatılması kadar sona erdirilmesi de TMK m.691’de önemli yönetim işi olarak açıkça sayılmıştır.

Paydaşlar TMK m.689 çerçevesinde yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin farklı bir düzenlemeyi oybirliğiyle kararlaştırabilir. Böyle bir yönetim anlaşması varsa kira yetkisinin kime verildiği ayrıca incelenir. Taşınmazlara ilişkin bu anlaşmalar, imzaların noterlikçe onaylanması koşuluyla tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu nedenle yalnız kanuni çoğunluk kuralına değil, tapuya şerhli veya paydaşlar arasında geçerli yönetim anlaşmasına da bakılmalıdır.

Elbirliği Mülkiyetinde Taşınmaz Nasıl Kiraya Verilir?

Elbirliği mülkiyetinde kural daha sıkıdır. TMK m.702’ye göre ortakların hak ve yükümlülükleri, topluluğu doğuran kanun veya sözleşme hükümleriyle belirlenir. Kanunda veya sözleşmede aksi bir hüküm bulunmadıkça gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir.

Miras ortaklığı bu bakımdan en sık karşılaşılan örnektir. Miras bırakan öldüğünde mirasçılar tereke üzerinde paylaşmaya kadar elbirliği hâlinde hak sahibi olur. Mirasçılardan biri “benim miras payım yarı, o hâlde evi tek başıma kiraya veririm” diyemez; çünkü paylaşma öncesi belirli taşınmaz üzerinde maddi bir payı tek başına kullanma yetkisi yoktur. Kural olarak bütün mirasçıların kira işlemine katılması veya yetkili temsilci aracılığıyla ortak iradenin oluşturulması gerekir.

Miras ortaklığında yönetim fiilen kilitleniyorsa TMK m.640 kapsamında terekeye temsilci atanması gündeme gelebilir. Temsilcinin yetkisinin kapsamı mahkeme kararıyla belirlenir ve kiraya verme işleminin bu yetki içinde olup olmadığı ayrıca incelenir. Bu konu sitemizde ayrıca terekeye temsilci atanması başlığı altında incelenmektedir.

Elbirliği mülkiyeti ile paylı mülkiyet arasında bu fark nedeniyle, tapu kaydında iştirak hâli veya miras ortaklığı kaynaklı kayıt varsa, sırf bir mirasçının imzasıyla yapılan kira sözleşmesinin taşınmazın tamamı yönünden bağlayıcılığı tartışmalı hâle gelir. Kiracı, sözleşmeden önce diğer ortakların onayını veya yetki belgesini görmelidir.

Tek Bir Paydaş Bütün Taşınmazı Kiraya Verirse Ne Olur?

Paylı mülkiyette TMK m.691’in aradığı pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan tek paydaşın bütün taşınmazı kiraya vermesi, diğer paydaşlar bakımından yönetim yetkisi sorunu doğurur. Böyle bir sözleşmenin kiraya veren ile kiracı arasındaki borç ilişkisi yönü ile diğer paydaşlara karşı ileri sürülebilirliği birbirinden ayrılmalıdır. Tek paydaş, sahip olmadığı yönetim yetkisini kullanarak diğer paydaşların mülkiyet hakkını sınırlayamaz.

Diğer paydaşlar açık veya örtülü biçimde sonradan onay verirse yetki sorunu farklı değerlendirilebilir. Özellikle kira bedellerinin uzun süre tüm paydaşlarca kabul edilmesi, kiracının kullanımına itiraz edilmemesi veya yazılı onay verilmesi somut olayda önem kazanabilir. Ancak yalnız sessizlikten otomatik ve sınırsız onay sonucu çıkarılmamalıdır; davranışların bütününe bakılır.

Kiracı açısından en güvenli yöntem, tapu sahiplerinin ve pay oranlarının kontrol edilmesi ve TMK m.691 çoğunluğunun sözleşmede veya ayrı kararda açıkça gösterilmesidir. Kiraya veren bir paydaş diğerlerinden vekâlet almışsa, vekâletnamenin taşınmazı kiraya verme ve kira ilişkisini yürütme yetkisini kapsayıp kapsamadığı kontrol edilmelidir.

Elbirliği mülkiyetinde ise TMK m.702’nin oybirliği kuralı nedeniyle tek ortağın bütün taşınmazı kiraya vermesi daha belirgin bir yetki problemi yaratır. Diğer ortakların sonradan icazeti veya temsil mekanizması yoksa kiracının taşınmazın tamamını kullanma iddiası ortaklara karşı korunmayabilir.

Paydaş Yalnız Kendi Hissesini Kiraya Verebilir mi?

TMK m.688 her paydaşa kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülükleri verir. Ancak paylı taşınmazda “yüzde 25 pay” çoğu zaman taşınmazın fiziksel olarak belirlenmiş tek bir odası veya katı anlamına gelmez. Pay, taşınmazın tamamı üzerindeki soyut mülkiyet oranıdır. Bu nedenle “payımı kiraladım, kiracı şu odayı tek başına kullanacak” şeklindeki işlem, diğer paydaşların kullanım hakkını ihlal edemez.

Payın ekonomik yararlanmasının kiraya verilmesi ile taşınmazın belirli fiziksel bölümünün münhasır kullanımının bırakılması birbirinden ayrılmalıdır. Paydaşlar arasında geçerli bir fiili taksim veya kullanım anlaşması varsa belirli bölümün kullanımı ayrıca değerlendirilebilir. Böyle bir anlaşma yoksa bir paydaşın kiracısı, kiraya veren paydaşın sahip olduğundan daha geniş bir kullanım hakkı elde edemez.

Kiracı açısından bu husus özellikle arsa, tarla, aile apartmanı ve paylı işyerlerinde önemlidir. Sözleşmede “şu bağımsız bölüm” yazılması, o bölüm tapuda ayrı bağımsız bölüm değilse tek başına münhasır hak yaratmayabilir. Kullanım düzeni paydaşlar arasında ayrıca belirlenmiş olmalıdır.

Hisseli Taşınmazın Kira Geliri Nasıl Paylaşılır?

Paylı mülkiyette taşınmazdan elde edilen doğal ve hukuki ürünler kural olarak pay oranlarıyla bağlantılıdır. Kira bedeli de taşınmazın hukuki ürünüdür. Paydaşların farklı anlaşması yoksa kira gelirinin paylar oranında dağıtılması temel yaklaşımdır. Kira bedelinin yalnız bir paydaşın banka hesabına yatırılması, paranın tamamının o paydaşa ait olduğu anlamına gelmez.

Bir paydaş bütün kira gelirini alıp diğer paydaşlara ödeme yapmıyorsa, diğer paydaşların paylarına düşen gelir bakımından alacak ve hesap isteme talepleri gündeme gelir. Tahsilat yapan paydaşın kiracıyla yaptığı sözleşme, tahsil edilen bedeller ve banka hareketleri ispat açısından önem taşır.

Kiracı bakımından ise ödeme yapılacak kişinin yetkisi açık olmalıdır. Paydaşlar kira bedelini tek kişinin tahsil edeceğini kararlaştırmışsa bu karar yazılı hâle getirilmeli ve kiracıya bildirilmelidir. Aksi takdirde farklı paydaşların aynı kira bedeli için ayrı talepte bulunması ödeme uyuşmazlığı yaratabilir.

Kiracı Hisseli Taşınmaz Kiralarken Neleri Kontrol Etmeli?

Kiracı ilk olarak güncel tapu kaydını görmeli ve mülkiyet türünü belirlemelidir. Paylı mülkiyette kiraya verme kararına katılan kişilerin hem pay hem paydaş çoğunluğunu sağlayıp sağlamadığı; elbirliği mülkiyetinde bütün ortakların onayı veya yetkili temsil mekanizması bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

İkinci olarak kira bedelinin hangi hesaba ödeneceği yazılı biçimde belirlenmelidir. Özellikle çok sayıda paydaşın bulunduğu taşınmazlarda bir kişinin tahsil yetkisi sözleşmede açıkça gösterilmelidir. Ödeme dekontunun açıklama kısmında ay, taşınmaz ve kira niteliği yazılması ispatı güçlendirir.

Üçüncü olarak taşınmazın hangi bölümünün kiracıya bırakıldığı net olmalıdır. Tapuda ayrı bağımsız bölüm olmayan bir alan kullanılıyorsa paydaşlar arası kullanım düzeni kontrol edilmelidir. Kiraya veren paydaşın fiilen kullanamadığı bir bölümü kiracıya münhasır kullanım için bırakması sonradan elatmanın önlenmesi veya kullanım uyuşmazlığı doğurabilir.

Hisseli Taşınmazda Kira Sözleşmesini Kim Feshedebilir?

TMK m.691, adî kira ve ürün kirası sözleşmelerinin yalnız yapılmasını değil feshedilmesini de önemli yönetim işi sayar. Bu nedenle paylı mülkiyette, paydaşların yönetim anlaşmasında farklı bir düzen yoksa, sözleşmenin feshi için de pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Tek bir azınlık paydaşının bütün taşınmaz bakımından geçerli şekilde fesih yapabileceği kabul edilmemelidir.

Elbirliği mülkiyetinde TMK m.702’nin oybirliği kuralı temel alınır. Miras ortaklığında tahliye talebi veya kira ilişkisinin sona erdirilmesi bakımından davanın taraf teşkili ve temsil ayrıca önem taşır. Kira alacağının tahsili, fesih bildirimi ve tahliye davası aynı hukuki işlem değildir; her biri bakımından aktif husumet ve temsil şartları ayrı değerlendirilmelidir.

Tahliye sebepleri hakkında genel çerçeve için Kiracı Tahliye Davası rehberimize; anahtarın geri verilmesi için Anahtar Teslim Rehberine bakabilirsiniz.

Hisseli Taşınmaz Kirasında Hangi Belgeler Saklanmalıdır?

Güncel tapu kaydı, paydaşların kira kararını gösteren yazılı belge, varsa vekâletname veya yönetim anlaşması, kira sözleşmesi, banka dekontları ve teslim tutanağı temel belgelerdir. Miras ortaklığında veraset belgesi tek başına belirli bir taşınmaz üzerinde bireysel tasarruf yetkisi vermez; ortaklığın niteliği ve diğer mirasçıların iradesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Paydaşlar sonradan değişmişse yeni maliklerin durumu da önemlidir. Pay devri, miras veya cebri satış nedeniyle paydaş yapısı değişebilir. Kira ilişkisinin devamında TBK m.310’daki kiralananın el değiştirmesi hükümleri ve mülkiyet yapısı birlikte değerlendirilir.

Uyuşmazlık çıkmadan önce sözleşme ekine tapu kaydı, paydaş karar tutanağı ve tahsil yetkisi eklenmesi en pratik korumadır. Bu belgeler hem kiracıyı hem paydaşları “kim yetkiliydi?” tartışmasından korur.

Resmî Hukuki Dayanaklar

• TMK m.688: paylı mülkiyet ve paydaşın kendi payı üzerindeki hakları.
• TMK m.689: paydaşların yararlanma, kullanma ve yönetime ilişkin anlaşmaları.
• TMK m.690: olağan yönetim işleri.
• TMK m.691: adî kira ve ürün kirası sözleşmesinin yapılması ve feshi için pay ve paydaş çoğunluğu.
• TMK m.701-702: elbirliği mülkiyeti ve kural olarak oybirliği.
• TBK m.299: kira sözleşmesinin tanımı.
• TBK m.310: kiralananın sözleşmeden sonra el değiştirmesinin kira ilişkisine etkisi.

Resmî metin için 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kullanılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Hissedar tek başına evi kiraya verebilir mi?

Bütün taşınmazın kiraya verilmesi paylı mülkiyette TMK m.691 gereğince pay ve paydaş çoğunluğu gerektirir. Tek paydaş bu çoğunluğu sağlamıyorsa diğer paydaşların hakkını bağlayacak şekilde tek başına karar veremez.

Yüzde 51 hisse sahibi tek başına kiraya verebilir mi?

Hayır; yalnız pay çoğunluğu yeterli değildir. TMK m.691 hem pay hem paydaş çoğunluğunu birlikte arar.

Üç paydaştan ikisi kiraya verebilir mi?

İki kişi paydaş çoğunluğunu sağlar; ancak ayrıca bu iki kişinin paylarının toplamı pay çoğunluğunu da sağlamalıdır.

Miras kalan ev bir mirasçı tarafından kiraya verilebilir mi?

Paylaşma öncesi miras ortaklığında elbirliği mülkiyeti bulunduğundan TMK m.702 uyarınca kural olarak oybirliği gerekir. Yetkili tereke temsilcisi veya özel yasal durumlar ayrıca değerlendirilir.

Bir paydaş yalnız kendi payını kiraya verebilir mi?

Paydaş kendi payı üzerinde malik haklarına sahiptir; ancak soyut payı kiraya vermek, taşınmazın belirli fiziksel bölümünü diğer paydaşları dışlayacak şekilde kiracıya bırakma yetkisi vermez.

Kira bedeli tek hissedarın hesabına yatırılabilir mi?

Paydaşlar o kişiye tahsil yetkisi vermişse mümkündür. Yetkinin yazılı olması ve kiracıya bildirilmesi ödeme ispatı açısından güvenlidir.

Kira gelirini alan paydaş diğerlerine ödemezse ne olur?

Diğer paydaşlar paylarına düşen kira geliri için alacak ve hesap talebinde bulunabilir. Tahsilat belgeleri ve pay oranları belirleyicidir.

Tek paydaşın yaptığı kira sözleşmesi tamamen geçersiz mi?

Sözleşmenin imzalayan paydaş ile kiracı arasındaki borç ilişkisi ile diğer paydaşlara karşı ileri sürülebilirliği ayrılmalıdır. Yetki eksikliği nedeniyle taşınmazın tamamı yönünden ciddi bağlayıcılık sorunu doğar.

Diğer paydaşlar sonradan sözleşmeyi onaylayabilir mi?

Evet, açık veya somut olayda kesin biçimde ortaya çıkan sonradan onay yetki sorununu etkileyebilir. Bunun yazılı yapılması uyuşmazlığı azaltır.

Hisseli taşınmazda tahliye davasını kim açar?

Tahliye sebebi yanında mülkiyet türü ve dava açma yetkisi incelenir. Paylı mülkiyette kira sözleşmesinin feshi TMK m.691 kapsamındaki çoğunlukla, elbirliği mülkiyetinde TMK m.702’deki birlikte hareket kuralıyla bağlantılıdır.

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →