Başkasının Arsasına Bina Yapan Kişi Hak Talep Edebilir mi? TMK 722-724 (2026)
Kısa ve net cevap: Bir kişi kendi malzemesiyle başkasının arsasına bina yaparsa, kullanılan malzeme Türk Medeni Kanunu’nun 722. maddesi gereğince kural olarak arazinin bütünleyici parçası olur; yani yapı sırf malzemeyi koyan kişiye ait bağımsız bir taşınmaz mülkiyeti yaratmaz. Ancak TMK m.724 özel bir istisna getirir: yapının değeri arazinin değerinden açıkça fazlaysa, talepte bulunan taraf iyiniyetliyse ve arazi malikine uygun bedel ödenirse, yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi istenebilir. Bu üç koşuldan biri yoksa TMK 724’e dayalı temliken tescil talebi kabul edilmez.
Başkasının arsasına bina yapılınca temel kural nedir?
Taşınmaz hukukunda yapı kural olarak üzerinde bulunduğu arazinin hukuki kaderini izler. Bir kimsenin kendi parasıyla, kendi işçiliğiyle veya kendi malzemesiyle bina yapmış olması, bina başkasının tapulu arazisi üzerindeyse tek başına ayrı bir mülkiyet hakkı doğurmaz. TMK m.722/1 bu sonucu açıkça düzenler: başkasının arazisindeki yapıda kişinin kendisinin veya bir başkasının malzemesi kullanılmışsa malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.
Bu nedenle “binayı ben yaptım, tapu benim olmalı” sonucu otomatik değildir. Önce yapının hangi hukuki ilişkiyle inşa edildiği belirlenir. Arsa sahibinin açık izni, geçerli bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kira veya üst hakkı gibi ayrı bir hukuki ilişki varsa uyuşmazlık bu ilişkinin kurallarına göre de değerlendirilir. TMK 722-724 özellikle geçerli bir ayni hak veya mülkiyet devri bulunmaksızın yapılan yapılar bakımından önem taşır.
Tapu kaydı, inşaatın tarihi, tarafların akrabalık ilişkisi, haricen satış iddiası, bedel ödemeleri, belediye ruhsat kayıtları ve yapının kim tarafından finanse edildiği birlikte incelenmelidir. Sırf elektrik veya su aboneliğinin yapı yapan kişi adına olması tapu mülkiyetini değiştirmez; fakat fiilî kullanım ve yatırımın kim tarafından yapıldığına ilişkin delil niteliği taşıyabilir.
TMK 722 yapı malzemesinin hukuki durumunu nasıl düzenler?
TMK m.722’nin ilk fıkrası bütünleyici parça ilkesini kurar. Arazi üzerindeki yapıya giren malzeme, koşulları oluştuğunda arazi mülkiyetine bağlı hâle gelir. Malzemenin ekonomik değeri yüksek olsa da kural değişmez. Bu sistem, bir taşınmaz üzerinde bina ile arsa arasında iki ayrı mülkiyet alanı doğmasını önler.
İkinci fıkra malzeme sahibini korur. Malzeme sahibinin rızası olmadan malzeme yapıda kullanılmış ve malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere malzemenin sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir. Söküm sırasında yapıya ve malzemeye doğacak zarar ekonomik olarak ölçüsüzse bu talep kullanılamaz.
Üçüncü fıkra arazi malikine paralel bir hak tanır. Arazi malikinin rızası olmadan arazisinde yapı yapılmışsa ve sökme aşırı zarara yol açmayacaksa, yapı malzemesinin gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir. Bu hüküm, arazi malikinin sırf başkasının yatırım yapmış olmasını kabul etmeye zorlanamayacağını gösterir.
Sökme ve kaldırma ne zaman mümkün olur?
TMK m.722’deki sökme talebinin ana ölçütü, rıza bulunmaması ve sökmenin aşırı zarara yol açmamasıdır. Aşırı zarar değerlendirmesi yalnız işçilik masrafına bakılarak yapılmaz. Yapının yıkılmasıyla araziye, binanın kullanılabilir kalan kısmına ve malzemeye gelecek değer kaybı; sökülerek geri alınacak malzemenin ekonomik değeriyle birlikte değerlendirilir.
Örneğin betonarme binanın taşıyıcı sistemine dönüşmüş demir, beton ve duvar elemanlarının sökülmesi çoğu durumda malzemeyi de binayı da ciddi biçimde değersizleştirir. Buna karşılık kolayca ayrılabilen belirli ekipman veya yapı unsurlarında söküm daha farklı değerlendirilebilir. Sonuç teknik bilirkişi incelemesine dayanmalıdır.
Arazi malikinin rızası varsa TMK 722/3’teki rızasız yapı sökümü koşulu gerçekleşmez. Fakat rızanın kapsamı önemlidir. Malik yalnız geçici bir yapı veya belirli ölçüde inşaat için izin vermiş, yapı yapan kişi bu sınırı aşmışsa aşan bölüm bakımından ayrı değerlendirme gerekir. Bu nedenle “izin vermişti” iddiası, iznin içeriği ve sınırlarıyla ispatlanmalıdır.
TMK 723 tazminat bakımından ne getirir?
Malzeme sökülüp alınmıyorsa TMK m.723 arazi malikine malzeme sahibine uygun tazminat ödeme yükümlülüğü getirir. Tazminatın miktarı tarafların iyiniyetli veya kötüniyetli olmasına göre değişebilir. Kanun, tek tip bir “inşaat maliyeti aynen ödenir” sistemi kurmamıştır.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazminine karar verebilir. Buna karşılık yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir. Bu ayrım, kimin hangi hukuki bilgiyle ve hangi rızayla hareket ettiğini tazminatın merkezine yerleştirir.
Bu nedenle tazminat talebinde yalnız fatura toplamı sunmak yeterli olmayabilir. Yapının yapıldığı tarih, malzemenin niteliği, yapının mevcut fiziksel durumu, yıpranma, araziye sağladığı objektif değer artışı ve tarafların iyiniyeti birlikte incelenir. İnşaat çok eskiyse bugünkü yeniden yapım maliyeti ile somut tazminat miktarı aynı sonuç değildir.
TMK 724’e göre temliken tescil şartları nelerdir?
TMK m.724, başkasının arazisine yapı yapan kişi açısından en güçlü fakat şartları ağır taleptir. Maddeye göre yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazla olmalı, talepte bulunan taraf iyiniyetli olmalı ve uygun bedel ödenmelidir. Koşullar gerçekleşirse yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi istenebilir.
Birinci şart “yapı daha değerli” şeklinde soyut bir iddia değildir. Yapı değerinin arazi değerinden açıkça fazla olması gerekir. Değerlerin birbirine yakın olması yeterli değildir. Güncel Yargıtay uygulamasında da bu değer üstünlüğü objektif koşul olarak incelenmekte; gerçekleşmemesi hâlinde TMK 724 talebi reddedilmektedir.
İkinci şart iyiniyettir. Yapıyı yapan kişi arazinin başkasına ait olduğunu ve inşaat yapmaya hakkı bulunmadığını biliyorsa, kural olarak TMK 724 korumasından yararlanamaz. İyiniyet yalnız “tapuya bakmadım” sözüyle kurulmaz; somut olayda gerekli özen de değerlendirilir.
Üçüncü şart uygun bedeldir. Arazi maliki, mülkiyetinin bedelsiz biçimde kaybına zorlanamaz. Mahkeme devre konu alanı, arazi değerini ve işlemin ekonomik etkisini bilirkişi marifetiyle belirler; bedelin yatırılması veya hükümle bağlantılı şekilde güvenceye alınması sağlanır.
Yapının değeri ile arazi değeri nasıl karşılaştırılır?
TMK 724’teki değer karşılaştırması davanın sonucunu doğrudan etkiler. Değer tespiti aynı tarih ve ekonomik koşullar esas alınarak yapılmalıdır. Arazi için konum, imar hakkı, yüzölçümü, emsal satışlar, cephe, ulaşım ve kullanım kabiliyeti; yapı için tür, yaş, inşaat sınıfı, fiziksel durum, yıpranma ve ekonomik katkı değerlendirilir.
Yapının maliyeti ile değeri aynı kavram değildir. Yıllar önce çok pahalı malzemeyle yapılmış fakat ekonomik ömrünün büyük bölümünü tamamlamış bir binanın bugünkü objektif değeri, geçmiş harcamanın nominal toplamından düşük olabilir. Tersine, gelişen bir bölgede arsa değeri yapının değerini aşabilir. Bu nedenle yalnız eski faturalarla TMK 724 şartı ispatlanamaz.
Mahkemenin kıyaslamayı yapabilmesi için fen, inşaat ve gayrimenkul değerleme uzmanlarından oluşan uygun bilirkişi heyeti gerekebilir. Değer raporunda kullanılan emsallerin tarih, konum ve imar özellikleri açıklanmalı; yapı değeriyle arsa değerinin neden açıkça farklı olduğu rakamsal olarak gösterilmelidir.
İyiniyet nasıl belirlenir?
İyiniyet, TMK 724 talebinin kurucu şartıdır. Yapı yapan kişinin arazi üzerinde yapı yapmaya hakkı bulunduğuna dürüstlük kuralı çerçevesinde inanması gerekir. Arazinin kendisine devredildiğini zannettiren güçlü belgeler, uzun süreli aile içi paylaşım, tapu işleminin tamamlanacağına ilişkin somut davranışlar veya hukuken değerlendirilmesi gereken harici satış ilişkileri dosyada önem taşıyabilir.
Buna karşılık tapunun başkasına ait olduğu açıkça bilinirken, malik itiraz etmişken veya malik açıkça yapı yapılmasına izin vermemişken inşaatın sürdürülmesi iyiniyet iddiasını zayıflatır. Tapu sicilinin aleniliği de taşınmaz edimiyle ilgili hukuki değerlendirmede önemlidir. Her somut olayda kişinin sadece fiilî bilgisi değil, kendisinden beklenen özen de araştırılır.
İyiniyet yapının başlangıcından tamamlanmasına kadar önemini korur. İnşaata başlarken iyiniyetli olan kişi süreç içinde mülkiyet engelini kesin biçimde öğrenir ve buna rağmen kapsamlı inşaata devam ederse sonraki yatırımlar yönünden değerlendirme değişebilir. Tarihli yazışmalar, ihtarlar ve tapu kayıtlarının ne zaman öğrenildiği bu nedenle dosyaya alınmalıdır.
Uygun bedel nasıl hesaplanır ve ödenir?
TMK 724 kapsamında mülkiyet devri talep eden taraf, arazi malikine uygun bedel ödemek zorundadır. Bedel, devredilecek bölümün gerçek ekonomik değerini karşılamalıdır. Eğer taşınmazın sadece yeterli bir kısmının devri mümkünse, bu bölümün ayrılmasının geriye kalan taşınmaza etkisi de dikkate alınır.
İfraz sonucunda geriye kalan bölümün imar hakkı, yola cephesi veya kullanım kabiliyeti olumsuz etkileniyorsa bedel tespitinde bu sonuç göz ardı edilmemelidir. Bazen teknik ve imar kuralları nedeniyle yalnız yapının oturduğu alanın ayrılması mümkün olmaz; daha geniş bir bölümün veya taşınmazın tamamının değerlendirilmesi gerekebilir.
Mahkeme hükmünde bedel ile tescil arasında karşılıklılık kurulmalıdır. Amaç arazi malikinin mülkiyetini bedelsiz kaybetmesini önlemektir. Bu yüzden talep sahibinin ekonomik olarak bedeli karşılamaya hazır olması ve mahkemenin belirlediği usulde ödeme/depo yükümlülüğünü yerine getirmesi gerekir.
Haricen satış, aile içi izin ve sözlü anlaşma durumunda ne olur?
Başkasının arsasına yapılan yapı uyuşmazlıklarının önemli bölümü aile içinde veya tapu devri yapılmadan gerçekleştirilen harici anlaşmalardan çıkar. “Babam bu yeri bana verdi”, “amcam burada ev yapmama izin verdi” veya “arsayı parasını vererek aldım ama tapuyu sonra verecekti” iddiaları tek başına tapu mülkiyetini değiştirmez.
Taşınmaz mülkiyetinin devri kanuni şekle tabidir. Buna karşılık bu tür belgeler ve davranışlar, yapı yapanın iyiniyeti, arazi malikinin rızası, tazminat ve taraflar arasındaki borç ilişkisi bakımından önemli delil olabilir. Banka dekontları, adi yazılı belgeler, mesajlar, tanıklar, belediye başvuruları ve vergi/abonelik kayıtları birlikte değerlendirilir.
Aile ilişkisi nedeniyle uzun süre sessiz kalınmış olması da otomatik tapu devri yaratmaz. Ancak kimin hangi izne dayanarak yatırım yaptığı, malikin yapıyı bilip bilmediği ve sonradan hangi taahhütlerde bulunduğu iyiniyet ve tazminat açısından dosyanın merkezindedir.
Taşkın yapı ile başkasının arsasına bina yapmak arasındaki fark
TMK 725’te taşkın yapı, esasen kişinin kendi parselindeki yapısının bir bölümünün komşu parsele geçmesidir. TMK 722-724 ise yapı-malzeme-arazi ilişkisini daha genel biçimde düzenler. Binanın esas gövdesi tamamen veya büyük ölçüde başkasının taşınmazındaysa TMK 724 temliken tescil şartları ön plana çıkar.
Taşkın yapıda ayrıca komşu malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 günlük itiraz süresi özel önem taşır. TMK 724 metninde böyle bir 15 günlük süre yoktur. Bu nedenle iki kurumun şartları birbirine karıştırılmamalıdır.
Davanın doğru hukuki sebebe oturtulması için ilk iş, aplikasyonla yapının hangi parsele ve ne ölçüde oturduğunu belirlemektir. Yapı hem kendi parselinde hem komşu parseldeyse taşkın yapı hükümleri; tamamen başkasının arazisindeyse haksız yapı hükümleri ağırlık kazanır.
Temliken tescil davasında hangi deliller gerekir?
TMK 724 davası, tapu kaydı ve değer karşılaştırması kadar iyiniyetin ispatına dayanır. Dosya hazırlanırken şu belgeler toplanmalıdır:
- Güncel tapu kaydı, çap ve kadastro belgeleri.
- Yapı ruhsatı, proje, yapı kayıt ve belediye dosyaları.
- İnşaatı kimin finanse ettiğini gösteren banka ve fatura kayıtları.
- Arazi malikinin izin veya taahhüdünü gösteren yazışma ve belgeler.
- Haricen satış iddiası varsa ödeme dekontları ve sözleşmeler.
- Yapının yapılış ve tamamlanma tarihini gösteren kayıtlar.
- Yapının ve arazinin güncel değerine ilişkin teknik veriler.
- Varsa malik tarafından gönderilen ihtarlar ve itirazlar.
- Yapının arazi üzerinde konumunu gösteren aplikasyon ve keşif krokisi.
Mahkemede önce taraf teşkili ve tapu malikliği kesinleştirilmelidir. Paylı mülkiyet veya miras nedeniyle birden fazla malik varsa tescil sonucundan etkilenecek hak sahiplerinin tamamı yönünden usul eksikliği bırakılmamalıdır.
Mersin ve Türkiye geneli uygulama
TMK 722-724 Türkiye genelinde uygulanır. Mersin’de özellikle aileden kalan taşınmazlarda, kırsal bölgelerdeki sözlü devirlerde, tapu işlemi ertelenerek yapılan yatırımlarda ve eski yapılarda temliken tescil uyuşmazlıkları ortaya çıkabilir. Akdeniz, Yenişehir, Mezitli, Toroslar, Tarsus, Erdemli, Silifke, Anamur ve Mut bakımından kanuni şartlar değişmez.
Tarım arazileri, imar parselleri ve kırsal yerleşimlerde devredilmesi talep edilen “yeterli kısmın” teknik olarak ayrılabilir olup olmadığı ayrıca incelenmelidir. İmar ve tarım mevzuatı ifrazı engelliyorsa mahkeme uygulanabilir tescil biçimini bu sınırlara göre değerlendirmek zorundadır.
Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosunun tek fiziksel ofisi Mersin’dedir. Türkiye genelindeki taşınmaz dosyaları görev, yetki ve temsil kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Başkasının arsasına ev yaptım, ev benim sayılır mı?
Kural olarak hayır. TMK 722’ye göre yapı malzemesi arazinin bütünleyici parçası olur. TMK 724 şartları varsa temliken tescil istenebilir.
2. Tapu bana geçmeden yaptığım masraf boşa mı gider?
Hayır. Sökme, tazminat veya TMK 724 şartları oluşmuşsa mülkiyet devri seçenekleri somut olaya göre değerlendirilir.
3. TMK 724 için yapının daha değerli olması yeterli mi?
Hayır. Yapının değeri araziden açıkça fazla olmalı, talepte bulunan iyiniyetli olmalı ve uygun bedel ödenmelidir.
4. Yapı ile arazi değeri eşitse temliken tescil olur mu?
Kanun yapının değerinin araziden açıkça fazla olmasını arar. Eşit veya yakın değerler bu objektif şartı karşılamaz.
5. Arsa sahibi sözlü izin verdiyse iyiniyet kabul edilir mi?
Sözlü izin önemli delil olabilir; fakat iznin varlığı ve kapsamı ispatlanmalıdır. Tek başına soyut beyan yeterli değildir.
6. Haricen satın aldığım arsaya ev yaptım, tapuyu isteyebilir miyim?
Haricen satış tapu devrini kendiliğinden gerçekleştirmez. Ancak ödeme ve anlaşma belgeleri iyiniyet ve diğer talepler açısından değerlendirilir; TMK 724 koşulları ayrıca aranır.
7. Arazi maliki binayı yıktırabilir mi?
TMK 722/3 kapsamında rızasız yapı ve sökmenin aşırı zarara yol açmaması koşulları varsa kaldırma talebi mümkündür. Somut yapının niteliği teknik inceleme gerektirir.
8. Malzeme sökülemiyorsa ne olur?
TMK 723’teki tazminat sistemi devreye girer; tarafların iyiniyet durumu tazminatın kapsamını etkiler.
9. Temliken tescilde bedel ödemeden tapu alınabilir mi?
Hayır. TMK 724 uygun bedel şartını açıkça arar.
10. Taşkın yapı ile TMK 724 aynı dava mı?
Hayır. Taşkın yapı TMK 725’te özel olarak düzenlenir; 15 günlük itiraz şartı da bu kuruma özgüdür.
11. Yapı kayıt belgesi tek başına mülkiyet sağlar mı?
Hayır. İdari nitelikteki yapı belgeleri tapu mülkiyetini kendiliğinden değiştirmez.
12. Dava nerede açılır?
Taşınmazın aynına ilişkin tescil taleplerinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ilişkin kesin yetki kuralları dikkate alınır; görev ve talep türü dosyanın niteliğine göre belirlenir.
Resmî kaynaklar ve ilgili içerikler
- Mevzuat Bilgi Sistemi – 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu
- Taşkın yapı ve TMK 725
- Paylı mülkiyette kullanım – TMK 693
- Ev alırken tapu kontrolü
- Ortaklığın giderilmesinde satış ve aynen taksim
Hukukçu incelemesi ve güncellik
Bu rehber 15 Eylül 2026 tarihinde yürürlükteki 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 722, 723 ve 724. maddeleri esas alınarak hazırlanmıştır. İçerikte temliken tescilin objektif değer üstünlüğü, iyiniyet ve uygun bedel şartları ayrı ayrı ele alınmıştır.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu, Sicil 3472. İnceleme: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu, Sicil 5507.
Telefon: +90 552 224 43 66
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
