Kentsel Dönüşüm Ek-13 Yeniden Satış Bildirim Formu Nedir? İlk Satıştan Sonra 15 Günlük İlan | 6306 (2026)

Kentsel Dönüşüm Hukuku · Güncel kontrol: 15 Eylül 2026

Kısa ve net cevap

Ek‑13 Yeniden Satış Bildirim Formu, 4 Şubat 2026 tarihli 6306 Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle getirilen ve karara katılmayan malikin arsa payının ilk açık artırmada satılamamasından sonraki yeniden satış sürecini standartlaştıran resmî formdur. Güncel Yönetmelik m.15/A’ya göre ilk satışta pay satın alınmazsa ve yeniden satış şartları oluşursa, salt çoğunluğun talebi üzerine sonraki satışın yeri, tarihi ve saati Müdürlük veya yetki devri yapılmış İdare tarafından belirlenir. Ek‑13 düzenlenir; satış bilgisi kurumun yayın araçlarında ve ilan panosunda 15 gün ilan edilir ve maliklere e‑Devlet Kapısı üzerinden bildirilir. Riskli yapılarda satış, anlaşan paydaşlara veya çoğunluk kararını ve sözleşmesini kabul eden üçüncü kişilere satış gerçekleşene kadar mevzuattaki usulle tekrarlanabilir. Üçüncü kişi, çoğunluk kararını ve sözleşmeyi kabul edeceğini yazılı beyan etmeli ve ihaleden önce rayiç değerin yüzde 10’u oranındaki nakit teminatı yatırmalıdır. Ek‑13 ilk satışın değil, yeniden satış aşamasının özel bildirim belgesidir.

Ek‑13 Yeniden Satış Bildirim Formu Nedir?

Ek‑13, Kentsel Dönüşüm Başkanlığının 6 Şubat 2026 tarihli duyurusuyla kamuoyuna açıkladığı ve 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle 6306 Uygulama Yönetmeliğine eklenen standart belgedir. Adından da anlaşılacağı üzere “yeniden satış” içindir; her arsa payı satışının başlangıç formu değildir.

Formun hukuki işlevi, ilk satışta alıcı çıkmaması sonrasında düzenlenecek yeni açık artırmanın yer, tarih ve saatini şeffaf biçimde duyurmak ve maliklere mevzuatta öngörülen kanallardan bildirmektir. Böylece yeniden satışın yalnız kurum içi bilgi olarak kalması önlenir.

Ek‑13, 2026’da Ek‑12 toplantı bildirim sistemiyle aynı reform paketinin parçasıdır. Ek‑12 çoğunluk kararından önceki toplantı çağrısını standartlaştırırken, Ek‑13 15/A satışının daha sonraki aşamasındaki yeniden satış duyurusunu standartlaştırır. İki formun kullanılma zamanı ve amacı birbirine karıştırılmamalıdır.

Ek‑13 Hangi Aşamada Kullanılır?

6306 Uygulama Yönetmeliği m.15/A, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınan karara katılmayan maliklerin arsa paylarının açık artırma yoluyla satılmasını düzenler. Satışa geçmeden önce toplantı, salt çoğunluk kararı, anlaşma şartlarının karara katılmayana bildirilmesi, 15 günlük kabul süresi ve değerleme gibi aşamalar tamamlanır.

İlk açık artırmada mevzuatın öngördüğü kişiler payı satın almazsa süreç sona ermez. Salt çoğunluğun yeniden satış talebi üzerine Müdürlük veya yetki devri yapılmış İdare yeni satışın yerini, tarihini ve saatini belirler. İşte Ek‑13 bu aşamada hazırlanır.

Dolayısıyla doğrudan ilk kez satış talebi yapılırken “Ek‑13 düzenleyip ilan verelim” yaklaşımı doğru değildir. İlk satış dosyasının 15/A/1’deki zorunlu belgeleri ve tebligatları tamamlanmalıdır; Ek‑13 sonraki satışın bildirim aracıdır.

İlk Satış ile Yeniden Satış Arasındaki Fark Nedir?

İlk satışta amaç, dönüşüm kararına katılan maliklerin pay bütünlüğünü sağlayarak projeyi ilerletmesidir. İlk açık artırmanın katılım çevresi Yönetmelikte özel olarak sınırlandırılmıştır. Satış Komisyonu rayiç değer ve başvuru belgeleri üzerinden süreci yürütür.

İlk satışta alıcı çıkmaması, karara katılmayan malikin payının sahibinde sonsuza kadar kalacağı anlamına gelmez. Yönetmelik, sonraki satışların yapılmasını mümkün kılar. Riskli yapı bakımından, anlaşan paydaşlara veya belirli kabul şartlarını yerine getiren üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar süreç tekrarlanabilir.

Yeniden satış, ilk ihalenin basitçe aynı salonda tekrar edilmesi değildir. Yeni satış yeri, tarihi ve saati belirlenir; 2026 sonrasında Ek‑13 ile 15 günlük ilan ve e‑Devlet bildirim zinciri kurulur. Bu yüzden her yeniden satış kendi usul kayıtlarıyla dosyalanmalıdır.

Yeniden Satış Talebini Kim Yapar?

Yönetmelik, sonraki satışın salt çoğunluğun talebi üzerine yürütülmesini öngörür. İlk satışın sonuçsuz kalmasından sonra anlaşan maliklerin dönüşüm iradesinin devam ettiğinin idari dosyada görülmesi gerekir.

Talep yapılırken ilk satış tutanağı, satılmayan pay bilgisi ve güncel malik durumu kontrol edilmelidir. İlk satış ile yeniden satış arasında miras, satış veya başka bir tapu değişikliği olmuşsa işlemin güncel malike göre yürütülmesi gerekir.

Salt çoğunluk, kişi sayısıyla değil tapudaki hisse oranlarıyla hesaplanır. İlk toplantıda çoğunluk oluşmuş olması, sonraki aşamada tapu yapısı esaslı biçimde değişmişse hiç kontrol yapılmadan eski listeyle ilerlenebileceği anlamına gelmez.

Ek‑13 İçin 15 Günlük İlan Nasıl Yapılır?

4 Şubat 2026 değişikliğiyle sonraki satışların duyurusu ayrıntılı hâle getirildi. Ek‑13 düzenlendikten sonra satış bilgisi Müdürlük veya İdarenin yayın araçlarında ve ilan panosunda on beş gün ilan edilir.

İlanın yalnız “satış olacaktır” biçiminde belirsiz olmaması gerekir. Satışın yeri, tarihi ve saati açık olmalıdır. Hangi taşınmaz ve hangi pay için satış yapılacağı doğru ada‑parsel ve pay bilgisiyle eşleştirilmelidir.

İlan başlangıç ve bitiş tarihleri dosyada tutulmalıdır. Kurum internet sayfasındaki ilan ekran görüntüsü/kurumsal kayıt, ilan panosu tutanağı ve Ek‑13 nüshası birlikte saklanırsa sonraki usul denetimi kolaylaşır.

Yeniden Satışta e‑Devlet Bildirimi Yapılır mı?

Evet. Güncel m.15/A düzenlemesinde yeniden satış bilgisi maliklere e‑Devlet Kapısı üzerinden de bildirilir. Bu bildirim, 6306 süreçlerinde elektronik erişimin giderek merkezi hâle geldiğini gösterir.

Malikin e‑Devlet’e hiç girmemesi veya telefonuna uygulama bildirimi düşmemesi, idarenin mevzuata uygun yaptığı bildirimi kendiliğinden hükümsüz kılmaz. Hukuki değerlendirmede hangi yöntemin hangi tarihte uygulandığı resmi kayıtlardan belirlenir.

Yurt dışında yaşayan maliklerin e‑Devlet ve tapu bilgilerini düzenli takip etmesi özellikle önemlidir. 6306’daki ilan ve bildirim sistemi, Türkiye dışındaki fiili ikameti süreci durduran bir sebep olarak kabul etmez.

Yeniden Satışa Üçüncü Kişi Katılabilir mi?

Riskli yapılarda ilk satıştan sonraki aşamalarda, Yönetmelikteki koşulları yerine getiren üçüncü kişilerin satışa katılması mümkündür. Ancak üçüncü kişi sıradan bir yatırımcı gibi “payı alırım, sonra çoğunluğun projesini reddederim” diyemez.

Satışa katılacak üçüncü kişi, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınan kararı kabul edeceğini ve bu karar doğrultusunda yapılmış sözleşme ile uygulamanın gerektirdiği belgeleri imzalayacağını yazılı şekilde taahhüt etmelidir. Böylece payı alan kişinin dönüşüm projesini yeniden kilitlemesi önlenir.

Üçüncü kişinin sözleşmeyi ihale öncesinde dikkatle incelemesi gerekir. Bağımsız bölüm dağılımı, ek ödeme, teslim tarihi, teknik şartname, teminat, cezai şart ve tapu devri gibi hükümler, payı satın alan üçüncü kişi bakımından ekonomik sonuç doğurabilir.

Üçüncü Kişinin Yüzde 10 Teminatı Nasıl Hesaplanır?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel satış süreci açıklamasına göre üçüncü kişinin satışa katılabilmesi için satılacak arsa payının rayiç değerinin yüzde 10’u oranında nakit teminat ilgili muhasebe birimine yatırılır.

Örneğin satışa konu payın idari süreçte belirlenen rayiç değeri 2.000.000 TL ise, yüzde 10 teminat 200.000 TL’dir. Hesap müteahhidin proje içinde paya biçtiği tahmini kâr üzerinden değil, satışa esas resmi rayiç değer üzerinden yapılır.

Teminatın hangi hesaba, hangi son tarihe kadar ve hangi açıklamayla yatırılacağı satış duyurusundan ve yetkili birimden teyit edilmelidir. Dekont satış dosyasında saklanmalıdır. Teminat yatırılmadan üçüncü kişinin ihaleye katılım şartı tamamlanmış olmaz.

Üçüncü Kişi Hangi Karar ve Sözleşmeyi Kabul Etmek Zorundadır?

Üçüncü kişi, salt çoğunlukça alınmış dönüşüm kararını ve çoğunluğun yaptığı anlaşmayı kabul etmelidir. Bu kabul yalnız “kentsel dönüşüme karşı değilim” şeklinde genel bir beyan değildir; somut sözleşme şartlarına katılmayı ifade eder.

Bu nedenle satış dosyasında çoğunluğun hangi sözleşme metnini kabul ettiği açık olmalıdır. İlk toplantıda bir müteahhit ve sözleşme kabul edilmiş, sonradan esaslı biçimde farklı bir sözleşme hazırlanmışsa üçüncü kişiye hangi şartların bağlayıcı olacağı belirsizleşir. Toplantı kararı, imzalı sözleşme ve 15/A tebligatının birbiriyle uyumlu olması gerekir.

Üçüncü kişinin kabul beyanı yazılı alınmalıdır. İhale sonrasında “bu cezai şartı bilmiyordum” veya “ben farklı paylaşım bekliyordum” gibi uyuşmazlıkları azaltmak için sözleşme ekleri de ihale öncesinde incelenmelidir.

Riskli Alan ve Rezerv Yapı Alanında Yeniden Satış Farklı mı?

Riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı aynı kavram değildir. 15/A satış mekanizması her üçünde de uygulanabilse de ilk satıştan sonra satın alma ve projenin yürütülmesi bakımından Başkanlık, İdare veya TOKİ’ye ilişkin özel hükümler bulunur.

Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında paydaşlara satış gerçekleştirilemediğinde payların rayiç bedeli dönüşüm projesini gerçekleştirecek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından ödenerek satın alınması gündeme gelebilir. Riskli yapıda ise satışın anlaşan paydaşlara veya çoğunluk kararına uymayı kabul eden üçüncü kişilere kadar tekrarlanması sistemi öne çıkar.

Bu nedenle Ek‑13 hazırlanırken dosyanın “riskli yapı mı, riskli alan mı, rezerv yapı alanı mı” olduğu baştan belirlenmelidir. Yanlış kategori üzerinden yürütülen satış, sonraki idari işlem zincirini hatalı hâle getirebilir.

Ek‑13 Bildirimi Hatalıysa Ne Olur?

Yanlış satış tarihi, yanlış pay oranı, hatalı ada‑parsel, 15 günlük ilanın tamamlanmaması veya e‑Devlet bildiriminin yapılmaması yeniden satışın usul yönünden denetlenmesini gerektirir. Ek‑13, 2026 itibarıyla Yönetmeliğe eklenmiş resmî bir bildirim aracı olduğundan önemsiz görülmemelidir.

Hata satıştan önce fark edilirse usulüne uygun yeni Ek‑13 ve ilan süreci yapılması hukuki riski azaltır. Satış gerçekleştikten sonra fark edilen hata ise işlemin iptal davası ve tapu sonuçları bakımından somut etkisine göre değerlendirilir.

Malikler yalnız Ek‑13 formuna değil, ilk satış tutanağına, salt çoğunluk kararına, 15 günlük teklif tebligatına ve rayiç değer dosyasına da birlikte bakmalıdır. Yeniden satışın hukuka uygunluğu önceki zorunlu aşamaların hukuka uygun olmasına da bağlıdır.

Ek‑13 Yeniden Satış Dosyası Kontrol Listesi

1. İlk satışın yapıldığını ve payın satılamadığını gösteren tutanağı dosyaya alın.
2. Yeniden satış talebinin salt çoğunluk iradesine dayandığını kontrol edin.
3. Güncel tapu malikleri ve pay oranlarını yeniden sorgulayın.
4. Müdürlük/İdarenin satış yeri, tarihi ve saatini belirlediği yazıyı alın.
5. Güncel Ek‑13 formunu Kentsel Dönüşüm Başkanlığı kaynağından kullanın.
6. Kurumsal yayın aracı ve ilan panosunda 15 günlük ilanı belgeleyin.
7. e‑Devlet bildirim kayıtlarını dosyada saklayın.
8. Üçüncü kişi katılıyorsa çoğunluk kararını ve sözleşmeyi kabul beyanını alın.
9. Üçüncü kişinin rayiç değerin yüzde 10’u tutarındaki nakit teminat dekontunu kontrol edin.
10. Satış günü komisyon tutanağı, teklif ve ödeme belgelerini eksiksiz düzenleyin.
11. Bedel yatırıldıktan sonra tapu tescil sürecini takip edin.

Sık Sorulan Sorular

1. Ek‑13 ne zaman getirildi?

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliğiyle getirildi.

2. Ek‑13 ilk arsa payı satışında mı kullanılır?

Ek‑13’ün adı ve işlevi yeniden satış bildirimidir; ilk satıştan sonraki satış aşamasını standartlaştırır.

3. Yeniden satış ilanı kaç gün sürer?

Güncel Yönetmelik uyarınca 15 gün.

4. Maliklere e‑Devlet’ten bildirim yapılır mı?

Evet. Yeniden satış bilgisi maliklere e‑Devlet Kapısı üzerinden bildirilir.

5. İlk satışta alıcı çıkmazsa süreç biter mi?

Hayır. Yönetmelikteki şartlarla satış tekrarlanabilir.

6. Üçüncü kişi yeniden satışa katılabilir mi?

Riskli yapılarda mevzuattaki kabul ve teminat şartlarını yerine getirirse sonraki satışlarda katılabilir.

7. Üçüncü kişinin teminatı ne kadar?

Satılacak arsa payının rayiç değerinin yüzde 10’u oranında nakit teminat.

8. Üçüncü kişi çoğunluğun sözleşmesini reddedebilir mi?

Satışa katılım için çoğunluk kararını ve sözleşmeyi kabul edeceğini yazılı beyan etmesi gerekir.

9. Ek‑13’te yanlış tarih varsa ne yapılmalı?

Satıştan önce hata düzeltilerek usulüne uygun yeni bildirim ve ilan yapılmalıdır.

10. Ek‑12 ile Ek‑13 aynı şey mi?

Hayır. Ek‑12 malik toplantısı çağrısına, Ek‑13 ilk satış sonrasındaki yeniden satış bildirimine ilişkindir.

İlgili Hukuk Rehberleri

• Ek‑12 Toplantı Bildirim Formu
• 6306 m.15/A arsa payı satışı
• Salt çoğunluk kararı
• Ortaklığın giderilmesi ve dönüşüm

Resmî Kaynaklar

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – Ek‑12 ve Ek‑13 duyurusu ve satış süreci
• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6306 Uygulama Yönetmeliği m.15/A
• Resmî Gazete – 4 Şubat 2026, 33158

Yeniden satışın hukuka uygunluğu Ek‑13’ten önceki toplantı, salt çoğunluk, teklif, 15 günlük kabul süresi ve ilk satış dosyasının da eksiksiz olmasına bağlıdır.