Kentsel Dönüşüm Ek-12 Toplantı Bildirim Formu Nedir? 2026 Yeni Malik Toplantısı Usulü | 6306

Kentsel Dönüşüm Hukuku · Güncel kontrol: 15 Eylül 2026

Kısa ve net cevap

Ek‑12 Toplantı Bildirim Formu, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle getirilen standart malik toplantısı bildirim belgesidir. Aynı değişiklik kapsamında Ek‑12 Toplantı Bildirim Formu Tutanağı, maliklere verilmesi gereken Toplantı Bilgilendirme Notu ve Ek‑13 Yeniden Satış Bildirim Formu da sisteme eklenmiştir. Güncel Yönetmelik m.15 ve m.15/A uyarınca riskli yapı, riskli alan veya rezerv yapı alanında dönüşüm kararı alınmadan önce maliklerin toplantıya usulüne uygun çağrılması ve bu çağrının belgelendirilmesi artık satış dosyasının açık bir unsurudur. 15/A satış başvurusunda maliklerin toplantıya davet edildiğini gösteren belgeler ile toplantının yapıldığına ilişkin tutanak dosyaya konulmalıdır. Ek‑12’nin amacı toplantı yeri, zamanı ve dönüşüm karar sürecini standartlaştırmak; sonradan “toplantıdan haberim yoktu” veya “usulüne uygun çağrı yapılmadı” uyuşmazlıklarını azaltmaktır.

4 Şubat 2026 Tarihli Değişiklik Ne Getirdi?

6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği 4 Şubat 2026 tarihli değişiklikle özellikle malik toplantısı ve pay satışı dosyasının belgelendirilmesi bakımından daha ayrıntılı hâle getirildi. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı 6 Şubat 2026 tarihli resmî duyurusunda, Yönetmeliğe Ek‑12 Toplantı Bildirim Formu, Ek‑12 Toplantı Bildirim Formu Tutanağı, Toplantı Bilgilendirme Notu ve Ek‑13 Yeniden Satış Bildirim Formu eklendiğini açıkladı.

Değişikliğin hukuki sonucu yalnız “yeni bir form çıktı” değildir. Yönetmelik m.15/A’nın satış dosyası için aradığı belgeler arasına maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeler ve toplantının yapıldığına dair tutanak açıkça girdi. Bu, çoğunluk kararının nasıl oluştuğunun idari satış öncesinde daha sıkı biçimde denetlenmesini sağlar.

Eski dosyalarda yalnız çoğunlukça imzalanmış bir karar kâğıdıyla ilerlenmesi uygulamada sık görülüyordu. 2026 sistemi ise toplantı öncesi çağrıdan toplantı tutanağına, karara katılmayan malike teklif bildiriminden satış başvurusuna kadar kronolojik bir belge zinciri arar.

Ek‑12 Toplantı Bildirim Formu Nedir?

Ek‑12, 6306 kapsamında yapılacak malik toplantısının standart bildirim aracıdır. Formun temel işlevi, maliklerin dönüşüm kararı alınacak toplantıdan usulüne uygun ve ispatlanabilir şekilde haberdar edilmesidir.

Toplantı daveti, toplantının yeri ve zamanı ile gündemin anlaşılır olmasını sağlamalıdır. Malik ne için çağrıldığını bilmelidir. “Apartman işi konuşulacaktır” gibi belirsiz bir duyuru, yeniden yapım, müteahhit seçimi, sözleşme veya 6306 karar süreci bakımından yeterli hukuki açıklık sağlamayabilir.

Ek‑12’nin Yönetmelik ekine alınması, her apartmanın birbirinden farklı ve ispatı zor çağrı usulleri oluşturmasının önüne geçmeyi amaçlar. Resmî formun güncel nüshası Kentsel Dönüşüm Başkanlığının duyuru ve mevzuat sayfasından temin edilmelidir; internet üzerindeki eski örnekler veya kişisel şablonlar yerine Başkanlığın güncel formu kullanılmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Malik Toplantısını Kim Başlatabilir?

6306’nın dönüşüm mekanizmasında amaç, bütün maliklerin aynı anda oybirliğiyle harekete geçmesini beklemek değildir. Güncel Yönetmelik, maliklerin toplantıya çağrılması ve hisseleri oranında salt çoğunlukla karar oluşturulması sistemini kurar. Toplantı hazırlığında güncel tapu malik listesi esas alınmalıdır.

Toplantıya çağrılan kişi sayısı ile karar yeter sayısı birbirinden farklıdır. Çağrı bakımından bütün maliklerin toplantıdan haberdar edilmesi gerekir. Karar bakımından ise hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu aranır. Bir malik küçük bir arsa payına sahip olsa dahi toplantı çağrısından dışlanamaz.

Miras nedeniyle tapuda muris adına kayıt bulunan taşınmazlarda mirasçılık ve temsil durumu önceden çözülmelidir. Vesayet altındaki malik, tüzel kişi malik veya vekille temsil edilen malik varsa imza ve temsil yetkileri ayrıca belgelenmelidir. Toplantı çağrısının yanlış kişiye yapılması sonraki 15/A satış sürecinde itiraz konusu olabilir.

Malikler Toplantıya Nasıl Çağrılır?

Güncel Yönetmeliğin toplantı bildirim sisteminde Ek‑12 formu temel belgedir. Uygulamada toplantı yeri ve zamanı resmî form üzerinden maliklere bildirilir. Bildirimin hangi yöntemle yapıldığı ispatlanabilir olmalıdır; noter yoluyla bildirim veya Yönetmelikteki ilan yöntemleri kullanılabilir.

Riskli yapının henüz yıkılmadığı hâllerde yapıdaki ilan alanı/bina kapısı ve ilgili muhtarlık ilanı uygulamada önem taşır. İlan yoluyla yapılan bildirimlerde ilan başlangıç ve bitiş tarihleri tutanakla kayıt altına alınmalıdır. Toplantı çağrısının sonradan yalnız sözlü beyana dayanması 15/A satış dosyasında ciddi ispat sorunu oluşturur.

Elektronik iletişim uygulamaları, WhatsApp grupları veya apartman içi mesajlar maliklerin fiilen haberdar olmasını kolaylaştırabilir; ancak resmî 6306 sürecinde Yönetmeliğin öngördüğü çağrı ve tebligat belgelerinin yerini kendiliğinden tutmaz. Yardımcı iletişim ile hukuki tebligat birbirinden ayrılmalıdır.

15 Günlük İlan ve Tebliğ Kuralı Nasıl Uygulanır?

6306 uygulamasında 15 günlük ilan süreleri birçok aşamada karşımıza çıkar. Malik toplantısına ilişkin ilan yöntemi kullanıldığında toplantı yeri ve zamanının mevzuatta öngörülen süreyle ilan edilmesi ve ilan sonunun belgelenmesi gerekir. İlanın son günü, bildirim ve sonraki işlem tarihleri bakımından kritik olabilir.

Bu nedenle “15 gün ilan ettik” demek yeterli değildir. Hangi gün asıldığı, hangi gün kaldırıldığı, nerede ilan edildiği, hangi parsel ve yapı için yapıldığı ve ilan içeriğinin ne olduğu kayda bağlanmalıdır. Ek‑12 Tutanak bu belgelendirme ihtiyacının önemli parçasıdır.

Toplantı tarihi, ilan ve tebliğ mekanizmasının maliklere gerçek bir katılım imkânı vereceği şekilde planlanmalıdır. Aynı gün ilan edip hemen toplantı yapmak, mevzuattaki çağrı sisteminin amacına aykırıdır.

Kentsel Dönüşüm Toplantısı Nasıl Yapılır?

Toplantının amacı, 6306 m.6 ve Yönetmelik m.15 kapsamında uygulama kararı oluşturmaktır. Yeniden bina yaptırma, yüklenici seçimi, arsa payı karşılığı inşaat, hasılat paylaşımı, pay satışı veya parsel işlemleri gibi kararlar gündeme gelebilir.

Güncel sistemde karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Kişi sayısı tek başına yeterli değildir. Toplantıda hazır olan ve karara katılan maliklerin tapudaki arsa payları hesaplanmalı; karar tutanağında isim, pay ve irade açık gösterilmelidir.

Toplantıda ekonomik ve teknik şartlar mümkün olduğunca somutlaştırılmalıdır. Müteahhit kimdir, maliklere hangi bağımsız bölümler verilecektir, ilave ödeme var mıdır, teslim süresi, teminat, kira desteği, gecikme yaptırımı ve teknik şartname nedir? Karara katılmayan malike daha sonra gönderilecek 15 günlük teklif, çoğunluğun gerçekten kabul ettiği şartları yansıtmalıdır.

Ek‑12 Toplantı Bildirim Formu Tutanağı Ne İşe Yarar?

Ek‑12 Tutanak, toplantı bildiriminin usulüne uygun yapıldığının ve ilgili ilan/işlemin gerçekleştirildiğinin belgelenmesi için oluşturulmuştur. 15/A satış dosyasında “malikleri çağırdık” şeklindeki soyut beyan yerine somut çağrı belgesinin bulunmasını sağlar.

Tutanakta taşınmazın doğru kimliğinin, ilan/çağrı tarihinin ve işlemi yapanların açık olması gerekir. Yanlış ada‑parsel, yanlış blok veya başka toplantıya ait tarihlerin kullanılması sonraki satış dosyasının güvenilirliğini ortadan kaldırabilir.

Çağrı tutanağı ile toplantı karar tutanağı aynı belge değildir. Birincisi toplantıya davetin usulünü ispatlar; ikincisi toplantıda hangi kararın hangi pay oranıyla alındığını gösterir. 2026 m.15/A sistemi her ikisini de önemser.

Toplantı Bilgilendirme Notu Nedir?

Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, 2026 değişikliğiyle Ek‑12 yanında maliklere tebliğ edilmesi gereken Toplantı Bilgilendirme Notunu da yayımlamıştır. Bu not, maliklerin toplantı ve dönüşüm sürecinin hukuki çerçevesini anlamasını destekler.

Bilgilendirme notunun amacı, salt çoğunluk, toplantı ve karar sürecinin maliklerce bilinmesidir. Form ve notun güncel Başkanlık nüshası kullanılmalıdır. Formun içeriğini keyfi biçimde kısaltmak veya eski mevzuata göre “üçte iki çoğunluk” yazan şablon kullanmak hukuki risk doğurur.

Maliklerin sürece ilişkin bilgilendirilmesi, kararın ekonomik içeriğinin açıklanması yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Müteahhit sözleşmesi veya teklif koşulları ayrıca açık olmalıdır.

Ek‑12 Belgeleri 15/A Arsa Payı Satışında Neden Önemlidir?

Uygulama Yönetmeliği m.15/A/1-a, karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı için sunulacak belgeler arasında maliklerin toplantıya davet edildiğine dair belgeleri ve toplantının yapıldığına dair tutanağı açıkça sayar. 2026 değişikliğinin en somut sonucu budur.

Satış komisyonuna yalnız salt çoğunluk karar tutanağı götürmek artık yeterli belge seti olarak görülmemelidir. Davet belgeleri, toplantı tutanağı, çoğunluk kararı veya sözleşmeler, karara katılmayan malike yapılan teklif ve 15 günlük kabul süresi, değerleme belgesi ve diğer 15/A belgeleri kronolojik şekilde hazırlanmalıdır.

İdare satış dosyasında salt çoğunluğun oluşup oluşmadığını ve tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığını inceler. Bu nedenle Ek‑12 aşamasındaki hata satıştan hemen önce ortaya çıkıp bütün dosyanın geri dönmesine yol açabilir.

Ek‑12 veya Toplantı Çağrısı Eksikse Ne Olur?

Toplantıya davet belgelerinin 15/A başvurusunda zorunlu sayılması, eksikliğin “önemsiz şekil hatası” olarak geçiştirilemeyeceğini gösterir. Satış başvurusunda davet ve toplantı belgeleri yoksa idare, çoğunluk kararının usulüne uygun oluşup oluşmadığını denetleyemez.

Eksiklik fark edildiğinde, hukuken en güvenli yöntem usulüne uygun yeni çağrı ve toplantı sürecini tamamlamaktır. Eski tarihli belge üretmek veya fiilen yapılmamış ilanı yapılmış gibi göstermek hukuka aykırıdır ve belge sorumluluğu doğurabilir.

Toplantıya fiilen katılan bir malikin çağrı eksikliğine dayanıp dayanamayacağı somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilebilir; ancak satış dosyasının idari şekil şartları yine de eksiksiz kurulmalıdır.

2026 Ek‑12 Toplantı Dosyası Kontrol Listesi

1. Güncel tapu kaydından bütün malikleri ve hisse oranlarını çıkarın.
2. Kentsel Dönüşüm Başkanlığının güncel Ek‑12 formunu kullanın.
3. Toplantı yeri, tarihi, saati ve gündemini açık yazın.
4. Bütün maliklerin çağrı kapsamına alındığını kontrol edin.
5. İlan/noter bildirim yöntemine ilişkin belgeleri saklayın.
6. Ek‑12 Tutanak ile ilan/çağrı işlemini kayıt altına alın.
7. Toplantı Bilgilendirme Notunu güncel nüshasıyla kullanın.
8. Toplantıda hazır olanların kimlik, temsil ve pay bilgilerini doğrulayın.
9. Salt çoğunluk hesabını tapudaki arsa payları üzerinden yapın.
10. Karar tutanağında uygulanacak sözleşme/teklif şartlarını açıklaştırın.
11. Karara katılmayan maliklere m.15 kapsamındaki tebligatı ve 15 günlük kabul süresini ayrıca uygulayın.
12. 15/A satışı istenecekse bütün bu belgeleri tek kronolojik satış dosyasında sunun.

Sık Sorulan Sorular

1. Ek‑12 ne zaman yürürlüğe girdi?

4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliğiyle sisteme eklendi.

2. Ek‑12 yalnız İstanbul için mi?

Hayır. 6306 Uygulama Yönetmeliğinin eki olduğundan Türkiye genelindeki ilgili 6306 uygulamalarında kullanılır.

3. Ek‑12 ile Ek‑12 Tutanak aynı belge mi?

Hayır. Biri toplantı bildirim formu, diğeri bildirim/ilan işlemini belgelendiren tutanaktır.

4. Toplantı Bilgilendirme Notu da var mı?

Evet. Başkanlık 2026 duyurusunda Ek‑12 ile maliklere tebliğ edilmesi gereken bilgilendirme notunu ayrıca yayımlamıştır.

5. WhatsApp’tan mesaj atmak Ek‑12 yerine geçer mi?

Tek başına hayır. Resmî 6306 dosyasında Yönetmeliğin öngördüğü çağrı ve tebligat belgeleri kurulmalıdır.

6. Toplantı için bütün maliklerin çağrılması gerekir mi?

Evet. Karar salt çoğunlukla alınabilse de toplantıya çağrı bakımından maliklerin tamamının usulüne uygun bilgilendirilmesi gerekir.

7. Karar için oybirliği gerekir mi?

Hayır. Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu esastır.

8. Ek‑12 belgesi arsa payı satışında istenir mi?

Yönetmelik m.15/A, toplantıya davet belgeleri ve toplantı tutanağını satış dosyasının zorunlu belgeleri arasında sayar.

9. Eski üçte iki çoğunluk yazan form kullanılabilir mi?

Hayır. Güncel mevzuat ve güncel Başkanlık formu esas alınmalıdır.

10. Çağrı hatalıysa satış doğrudan yapılabilir mi?

Usulüne uygun toplantı ve bildirim belgeleri tamamlanmadan 15/A satış şartları eksik kalır.

İlgili Hukuk Rehberleri

• Kentsel dönüşüm salt çoğunluk
• Arsa payı satışı 15/A
• Ortaklığın giderilmesi ve dönüşüm
• Riskli yapı tebligatı

Resmî Kaynaklar

• Kentsel Dönüşüm Başkanlığı – 6 Şubat 2026 Ek‑12 ve Ek‑13 duyurusu
• Mevzuat Bilgi Sistemi – 6306 Uygulama Yönetmeliği m.15 ve m.15/A
• Resmî Gazete – 4 Şubat 2026, 33158

2026 sonrasında 15/A satış dosyasının ilk kontrol noktası, çoğunluk kararından önceki toplantı çağrısının ve toplantı tutanağının belgeli olup olmadığıdır.