Depozito Son Kira Bedeline Sayılabilir mi? TBK m.342 Güvence Bedeli Kuralları | 2026
Kısa ve net cevap: Kiracı, kiraya verenle ayrıca anlaşmadıkça “depozito son ayın kirasıdır” diyerek son kira bedelini tek taraflı ödemekten kaçınmamalıdır. Türk Borçlar Kanunu m.342’deki güvence bedeli, kira borcundan ayrı bir teminattır; kiralananın iadesi, hasar, yan gider veya başka kira ilişkisi alacaklarının güvence altına alınması amacı taşır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak kararlaştırılmışsa kanun, güvencenin kiracının izni olmadan çekilemeyecek şekilde bankada tutulmasını öngörür. Kira sona erdiğinde kiraya veren üç ay içinde kira ilişkisine dayanan bir dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Depozito ile Kira Bedeli Aynı Şey midir?
Hayır. Kira bedeli, kiracının kiralananı kullanma karşılığında dönemsel olarak ödemekle yükümlü olduğu asli borçtur. Güvence bedeli veya günlük dildeki adıyla depozito ise kira ilişkisinden doğabilecek belirli alacakların teminatıdır. Bu iki ödeme aynı hukuki işleve sahip değildir.
Kiracının aylık kira borcu sözleşmedeki tarihte muaccel olur. Depozito ise kira ilişkisinin başında veya sözleşmede kararlaştırılan zamanda teminat amacıyla verilir ve normal koşullarda kiralananın geri verilmesinden sonra hesaplaşma konusu olur.
Bu ayrım uygulamada özellikle son ay önemlidir. Kiracı “nasıl olsa ev sahibinde bir aylık depozito var” diyerek son kira bedelini ödemezse, kiraya veren kira alacağının ödenmediğini ileri sürebilir. Tarafların açık bir mahsup anlaşması yoksa depozitoyu kira borcuna tek taraflı dönüştürmek temerrüt riski yaratır.
Kiraya veren açısından da depozito “ek gelir” değildir. Kiralanan gereği gibi iade edilmiş ve kira ilişkisinden doğan karşılanmamış alacak bulunmuyorsa güvence kiracıya iade edilmelidir.
TBK m.342’ye Göre Depozito En Fazla Ne Kadar Olabilir?
TBK m.342, konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle güvence verilmesi kararlaştırılmışsa bu güvencenin üç aylık kira bedelini aşamayacağını açıkça düzenler. Dolayısıyla kiraya veren altı aylık veya bir yıllık kira bedeli tutarında “depozito” isteyerek kanuni üst sınırı aşamaz.
Üç aylık sınır güvence kurumuna ilişkindir. Peşin kira, kira bedelinin dönemsel ödeme biçimi veya başka bir sözleşmesel ödeme gerçekten farklı nitelikteyse ayrı değerlendirilir. Ancak adı “ön ödeme” konularak gerçekte güvence amacı taşıyan tutarın kanuni sınırın dışına çıkarılması mümkün değildir; işlemin gerçek işlevi önemlidir.
Güvence bedeli hesaplanırken sözleşmede kararlaştırılan kira bedeli esas alınır. Kira yıllar içinde arttığında başlangıçtaki güvence tutarının otomatik olarak her yıl güncellenip güncellenmeyeceği sözleşme ve somut uyuşmazlığa göre değerlendirilir; TBK m.342 kiraya verene tek taraflı sınırsız tamamlama hakkı tanımaz.
Kiracı kanuni sınırın üzerinde güvence vermişse fazla kısmın hukuki durumu ve iade talebi ayrıca incelenebilir. Uyuşmazlıkta ödeme dekontu ve sözleşmenin güvence maddesi temel delildir.
Para Olarak Verilen Güvence Bankada Nasıl Tutulmalıdır?
TBK m.342 para veya kıymetli evrak olarak güvence kararlaştırılmışsa özel bir koruma sistemi öngörür. Kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrakı ise bankaya depo eder.
Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş bir icra takibinin varlığıyla veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verebilir. Böylece güvence kiraya verenin tek başına elinde tuttuğu ve dilediği anda kullanabildiği para olmaktan çıkar; iki tarafın haklarını koruyan tarafsız bir sistem kurulur.
Uygulamada depozitonun doğrudan kiraya verenin banka hesabına gönderildiği çok sayıda sözleşme vardır. Bu fiilî uygulama, TBK m.342’deki banka güvence mekanizmasının varlığını ortadan kaldırmaz. Uyuşmazlıkta paranın hangi hukuki sıfatla verildiği ve tarafların ne kararlaştırdığı incelenir.
Kira sözleşmesi kurulurken güvence için ayrı bloke/teminat hesabı kullanılması, sonradan “depozitoyu harcadım” veya “iade etmiyorum” uyuşmazlıklarını azaltır.
Kiracı Depozitoyu Son Ay Kirasına Sayabilir mi?
Kural olarak kiracı, kiraya verenin açık kabulü olmadan son ay kira borcunu depozitoya mahsup ettiğini varsaymamalıdır. Depozito henüz kira ilişkisi sona ermeden hangi alacakların doğacağı belli olmadığı için teminat işlevini sürdürür.
Kiraya veren, kiralanan teslim edildiğinde hasar, eksik anahtar, yan gider, ödenmemiş kira veya başka kira ilişkisi alacağı bulunup bulunmadığını değerlendirebilir. Kiracı son ay kirayı ödemeyip güvenceyi tüketirse, güvence bu olası alacakları teminat altına alma işlevini kaybeder.
Taraflar elbette kira sonunda açıkça anlaşabilir. Örneğin kiraya veren yazılı olarak “bir aylık güvence tutarı son ay kira borcuna mahsup edilecektir” derse karşılıklı mahsup iradesi oluşur. Bu durumda son kira borcu kararlaştırılan ölçüde güvenceyle karşılanabilir.
Uyuşmazlığı önlemek için mahsup anlaşması yazılı yapılmalı, hangi ayın kirasına ne kadar güvence mahsup edildiği ve varsa kalan güvence tutarı belirtilmelidir. Sözlü anlaşma sonradan ispat sorunu yaratır.
Depozito Hangi Şartlarda Mahsup Edilebilir?
Mahsup, karşılıklı para alacaklarının belirli koşullarda birbirini sona erdirmesidir. Kira ilişkisinde güvence hesabının niteliği nedeniyle tarafların kira sonunda alacakları somutlaştırması en sağlıklı yöntemdir. Kiracının ödenmemiş kira borcu varsa ve kiraya verenin iade etmesi gereken güvence de muaccel hâle gelmişse mahsup koşulları ayrıca değerlendirilebilir.
Banka güvencesi sisteminde banka kendi başına “son kira ödenmedi, parayı ev sahibine veriyorum” diyemez. TBK m.342’deki geri verme koşullarından biri bulunmalıdır: iki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı.
Kiraya verenin elinde bulunan nakit güvence bakımından da keyfî kesinti yapılamaz. Hangi alacak için ne kadar mahsup yapıldığı kiracıya açıklanmalı ve gerektiğinde ispatlanmalıdır.
Kiralananda normal kullanımdan doğan eskime ve yıpranma için güvence kesilmesi doğru değildir. Güvence, kiracının sorumlu olduğu gerçek zarar veya ödenmemiş kira ilişkisi borçları için gündeme gelir.
Depozito Kira Bitince Ne Zaman İade Edilmelidir?
Kiralanan geri verildiğinde taraflar mümkünse aynı gün teslim tutanağı düzenlemeli, sayaç değerlerini, anahtar sayısını, mevcut hasarı ve kira/yan gider borcunu kayda geçirmelidir. Borç ve zarar bulunmadığı anlaşılıyorsa güvenceyi gereksiz yere tutmanın hukuki dayanağı kalmaz.
TBK m.342’nin banka güvencesi bakımından getirdiği özel üç aylık kural, “ev sahibi her durumda depozitoyu üç ay tutabilir” şeklinde anlaşılmamalıdır. Üç aylık hüküm, kiraya verenin kira sözleşmesiyle ilgili dava veya icra takibi bulunduğunu bankaya bildirmemesi hâlinde bankanın kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmesine ilişkindir.
Taraflar kiralananın eksiksiz teslim edildiğini ve alacak bulunmadığını birlikte kabul ediyorsa güvence daha erken çözülebilir. Banka iki tarafın rızasıyla iade yapabilir.
Kiraya veren hasar iddia ediyorsa hasarı somutlaştırmalı, normal eskime ile kiracının sorumlu olduğu zarar ayrımını yapmalı ve gerçek onarım bedelini belgelemelidir.
Kira Bittikten Sonraki Üç Aylık Bildirim Kuralı Nedir?
TBK m.342/3’e göre kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Bu süre kira ilişkisindeki bütün alacakların üç ayda zamanaşımına uğradığı anlamına gelmez. Hüküm banka nezdindeki güvencenin serbest bırakılmasıyla ilgilidir. Kiraya verenin alacak davası veya diğer talep süreleri ilgili maddelere göre ayrıca değerlendirilir.
Kiraya veren “belki hasar çıkar” diyerek bankaya belirsiz itiraz bırakmakla yetinemez; kanun dava veya icra/iflas takibine girişildiğinin bildirilmesini arar. Bankanın güvenceyi tutmaya devam edebilmesi için kanundaki koşul somutlaşmalıdır.
Kiracı da üç ay dolduğunda bankaya başvurmadan önce kira sözleşmesinin sona erme ve teslim tarihini belgelemelidir. Banka kendi prosedüründe gerekli evrakı isteyebilir.
Depozitodan Hangi Hasarlar Kesilebilir?
TBK m.334 uyarınca kiracı, sözleşmenin sona ermesiyle kiralananı aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir. Bu ayrım depozito kesintisinin merkezidir.
Duvar boyasının yıllar içinde solması, normal kullanım nedeniyle zeminde makul aşınma veya cihazların yaşlanması her durumda kiracının tazmin edeceği zarar değildir. Buna karşılık kırılmış kapı, kasıtlı ağır hasar, sözleşmeye aykırı sökülmüş sabit donanım veya kiracının kusuruyla oluşan gerçek zarar talep edilebilir.
Kiraya veren, kiralananın tesliminde kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları hemen gözden geçirip bildirmekle yükümlüdür; teslim sırasında olağan incelemeyle belirlenebilecek hasarın sonradan ileri sürülmesi ispat ve hak kaybı sorunları doğurabilir. Gizli ayıplar ayrı değerlendirilir.
Hasar bedeli varsayımsal yüksek rakamla değil gerçek onarım maliyeti ve eşyanın yaşı/kullanım durumu dikkate alınarak hesaplanmalıdır. Eski bir eşyanın sıfır yenisi bedelini otomatik kiracıya yüklemek hakkaniyetli değildir.
Depozito Uyuşmazlığında Hangi Belgeler Önemlidir?
- Kira sözleşmesi ve güvence maddesi,
- Depozito ödeme dekontu veya banka bloke hesabı belgesi,
- Kiralananın girişteki fotoğraf/video kayıtları,
- Demirbaş listesi,
- Çıkış teslim tutanağı ve anahtar teslim belgesi,
- Son kira ve aidat ödeme kayıtları,
- Sayaç kapanış ve fatura belgeleri,
- Hasar fotoğrafları, ekspertiz ve onarım faturaları,
- Taraflar arasındaki mesaj/e-posta yazışmaları,
- Bankaya yapılan iade veya dava/icra bildirimi.
Kiralanan teslim edilirken “borcu yoktur, hasarsız teslim alınmıştır” gibi açık bir tutanak kiracı açısından güçlü delil olabilir. Kiraya veren ise gördüğü hasarı tutanakta tek tek belirtmelidir.
Depozito nakit elden verilmişse makbuz veya sözleşmedeki açık teslim kaydı önemlidir. “Elden verdim” iddiası belge yoksa ispat güçlüğü yaratır.
Depozito İadesi İçin Arabuluculuk Zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca kural olarak dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Depozito iadesi, kira borcu ve hasar mahsup uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır.
Arabuluculukta güvence tutarı, varsa gerçek hasar, son kira borcu ve yan giderler tek hesapta karşılaştırılıp anlaşma yapılabilir. Taraflar “depozito son kiraya sayıldı” gibi geçmişteki sözlü anlaşmazlığı yazılı anlaşma ile netleştirebilir.
Anlaşma olmazsa görevli mahkeme uyuşmazlığın niteliğine göre Sulh Hukuk Mahkemesidir. Kira ilişkisinden doğan davalar HMK m.4 kapsamında sulh hukuk mahkemesinin görev alanındadır.
Dava öncesinde ödeme dekontları ve teslim tutanağı dosyalanmalı; talep edilen tutar ve kesintilerin hukuki sebebi açıkça hesaplanmalıdır.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
- Depozitoyu otomatik son ay kira bedeli sanmak.
- Kiraya verenle yazılı anlaşma olmadan son kirayı ödememek.
- TBK 342’deki üç aylık güvence üst sınırını aşmak.
- Banka güvencesi yerine depozitoyu kiraya verenin serbest kullanımına bırakmak.
- Kira bitiminden sonraki üç aylık banka bildirim kuralını yanlış biçimde “depozito üç ay tutulabilir” diye yorumlamak.
- Normal eskimeyi kiracı hasarı saymak.
- Çıkışta teslim tutanağı düzenlememek.
- Depozito davasından önce dava şartı arabuluculuğu atlamak.
İlgili Site İçi Kaynaklar
Kira sürecinde tadilat ve kullanım için TBK 320 tadilat rehberi, gayrimenkul uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku çalışma alanı, diğer güncel kira içerikleri için gayrimenkul ve kira hukuku arşivi ve hukuk blogu incelenebilir.
Depozito ve Son Kira Hakkında Sık Sorulan Sorular
Depozitoyu son ay kiraya sayabilir miyim?
Kiraya verenle açık bir anlaşma yoksa tek taraflı olarak son kirayı ödememek risklidir. Depozito kira borcundan ayrı güvence kurumudur.
Ev sahibi en fazla kaç aylık depozito isteyebilir?
TBK m.342’ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Depozito bankaya yatırılmak zorunda mı?
Para veya kıymetli evrak olarak güvence kararlaştırılmışsa TBK m.342 bankada, kiraya verenin tek başına çekemeyeceği güvence sistemi öngörür.
Banka depozitoyu ev sahibine ne zaman verir?
İki tarafın rızası, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararı varsa kanundaki koşullarla güvence çözülebilir.
Kira bitince depozito üç ay bekletilir mi?
Hayır. Üç aylık hüküm, kiraya veren dava veya icra takibini bankaya bildirmezse bankanın kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmesiyle ilgilidir. Alacak yoksa taraflar daha erken iade yapabilir.
Normal boya eskimesi depozitodan kesilir mi?
TBK m.334 uyarınca sözleşmeye uygun kullanımdan doğan normal eskime ve bozulmadan kiracı sorumlu değildir.
Hasar varsa ev sahibi bütün depozitoyu tutabilir mi?
Gerçek ve ispatlanabilir zarar kadar talep mümkündür. Depozitonun tamamını gerekçesiz tutmak doğru değildir.
Depozito elden verildiyse ne olur?
Ödemenin yapıldığını gösteren makbuz, sözleşme kaydı veya başka delil önemlidir. Banka güvence sistemi kullanılmamış olması ispat sorununu artırabilir.
Depozito için arabuluculuk gerekir mi?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan depozito uyuşmazlığında dava öncesi arabuluculuk kural olarak dava şartıdır.
Depozito davasına hangi mahkeme bakar?
Kira ilişkisinden doğan depozito alacağı uyuşmazlığında kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Resmî Kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından hukuki terminoloji ve güncel mevzuat yönünden incelenmiştir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin merkezlidir; Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve usul kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026
Bu sayfa genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut kira dosyasında güvence maddesi, ödeme şekli, kiralananın teslim durumu, hasar, son kira borcu ve banka kayıtları birlikte incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
