Kiraya Veren Evde Tadilat Yapabilir mi? Kiracının Katlanma Yükümlülüğü ve TBK m.320 | 2026
Kısa ve net cevap: Türk Borçlar Kanunu m.320’ye göre kiraya veren, kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ve değişiklikleri yapabilir. Kiracı bu sınırlar içindeki çalışmalara kural olarak katlanmak zorundadır. Ancak kiraya veren tadilat sırasında kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Çalışma kiralananın kullanımını azaltıyor, gürültü-toz yaratıyor, odaları geçici olarak kullanılamaz hâle getiriyor veya kiracıya somut zarar veriyorsa kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. Tadilat, kiracının evi fiilen kullanmasını kabul edilemez ölçüde engelliyor veya sözleşmenin sona ermesini gerektirecek ağırlığa ulaşıyorsa TBK m.320’nin sıradan katlanma yükümlülüğü sınırı aşılmış olur.
TBK m.320 Kiraya Verenin Tadilat Hakkını Nasıl Düzenler?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.320, kiraya verenin kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesini açık bir denge kuralına bağlar. Kiraya verenin mülkiyet hakkı vardır; ancak taşınmaz kira süresince kiracının kullanımına bırakılmıştır. Bu nedenle malik olmak, kiracının yaşam alanına dilediği zaman ve dilediği kapsamda müdahale etme yetkisi vermez.
Kanun iki temel koşul arar. Birincisi, yapılacak yenilik veya değişiklik kira sözleşmesinin feshini gerektirmemelidir. İkincisi, çalışmanın kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olması gerekir. Bu iki koşul birlikte yoksa kiraya veren TBK m.320’ye dayanarak sınırsız tadilat yetkisi ileri süremez.
Madde ayrıca kiraya verene pozitif bir yükümlülük getirir: yenilik ve değişiklik yapılırken kiracının menfaatleri gözetilecektir. Bu yükümlülük, çalışma planı, süre, erişim, gürültü, toz, güvenlik, eşyaların korunması ve konutun temel kullanımının sürdürülmesi bakımından somutlaşır.
Son olarak kanun kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını açıkça saklı tutar. Kiracı tadilata katlanıyor diye kullanım azalmasının ekonomik sonucuna da sınırsız biçimde katlanmak zorunda değildir.
Kiracının Tadilata Katlanma Yükümlülüğünün Sınırı Nedir?
“Katlanmak zorundadır” ifadesi her tadilat için geçerli değildir. Çalışmanın amacı, kapsamı, süresi, kiralananın niteliği ve kiracı üzerindeki etkisi birlikte değerlendirilir. Birkaç saatlik kombi değişimi ile haftalarca süren, evin bütün odalarını kullanılamaz bırakan kapsamlı inşaat aynı değildir.
Konut kiralarında kiracının barınma ihtiyacı merkezî önemdedir. Tadilat sırasında su, elektrik, ısıtma, tuvalet veya mutfak uzun süre devre dışı kalıyorsa kiracının katlanma sınırı daha dar değerlendirilir. İşyeri kiralarında ise işletmenin faaliyetini sürdürüp sürdüremediği, müşteriye erişim ve ruhsat koşulları önem kazanır.
Çalışmanın ertelenebilir olup olmadığı da önemlidir. Yapısal güvenlik, su kaçağı veya elektrik tehlikesi gibi acil onarım ile estetik amaçlı ve bekleyebilecek yenileme aynı ağırlıkta değildir. Acil tehlikenin giderilmesi için kiracıdan daha fazla iş birliği beklenebilir.
Kiraya veren, sırf kiracıyı çıkarmaya zorlamak amacıyla gereksiz veya aşırı rahatsız edici tadilat planı yapamaz. Hakkın kötüye kullanılması yasağı ve kira sözleşmesinden doğan borca uygun davranma yükümlülüğü bu tür uygulamalara karşı sınır oluşturur.
“Kira Sözleşmesinin Feshini Gerektirmeyen” Tadilat Ne Demektir?
TBK m.320’nin ilk şartı, yenilik veya değişikliğin kira ilişkisinin devamını objektif olarak mümkün bırakmasıdır. Çalışma kiralananı uzun süre kullanılamaz hâle getiriyor veya kiracının sözleşmeden beklediği temel yararı ortadan kaldırıyorsa artık sıradan yenilik sınırı aşılır.
Örneğin bütün binanın taşıyıcı sistem güçlendirmesi nedeniyle konutun aylarca boşaltılması gerekiyorsa bu durum birkaç günlük boya-badana çalışması gibi değerlendirilemez. Kiralananın teslim ve kullanıma elverişlilik borcu, ayıp hükümleri ve sözleşmenin sona erdirilmesine ilişkin haklar ayrıca gündeme gelir.
Fesih gerektirip gerektirmediği yalnız kiraya verenin “bu küçük iş” demesiyle belirlenmez. Teknik kapsam, iş programı ve fiilî kullanım etkisi önemlidir. Gerektiğinde bilirkişi değerlendirmesi yapılır.
Kiracı da küçük ve makul bir yeniliği sırf istemediği için otomatik fesih sebebine dönüştüremez. Kanunun amacı her iki tarafın menfaatini dengeler.
Kiraya Veren Tadilatta Kiracının Hangi Menfaatlerini Gözetmelidir?
Kiraya veren çalışma tarihini mümkün olduğunca önceden bildirmeli, makul saatlerde çalışma yapılmasını sağlamalı ve kiracının günlük yaşamına gereksiz müdahaleyi azaltmalıdır. Özellikle konutta küçük çocuk, yaşlı, engelli veya evden çalışan kişi bulunması çalışma planında dikkate alınabilir.
Eşya bulunan odalarda çalışma yapılacaksa eşyaların toz, su, darbe ve hırsızlık riskine karşı korunması gerekir. İşçiler nedeniyle oluşan zarar “tadilatın doğal sonucu” sayılamaz. Kiraya veren kendi organizasyonunda çalışan kişilerin verebileceği zarar bakımından sözleşmesel ve haksız fiil hükümleri çerçevesinde sorumlu olabilir.
Tadilat birden fazla gün sürecekse hangi alanların hangi saatlerde kullanılacağı, su/elektrik kesintisi olup olmayacağı ve tahmini bitiş tarihi yazılı paylaşılmalıdır. Belirsiz ve süresiz çalışma, kiracının kullanım hakkını gereksiz biçimde sınırlar.
Kiracının kişisel eşyaları ve özel yaşam alanı korunmalıdır. Tadilat bahanesiyle evde ilgisiz odaların incelenmesi, fotoğraf çekilmesi veya kişisel verilerin toplanması hukuka uygun değildir.
Tadilat Sırasında Kira Bedelinde İndirim İstenebilir mi?
Evet. TBK m.320 kiracının kira bedelinin indirilmesine ilişkin haklarını açıkça saklı tutar. Tadilat kiralananın kullanım değerini geçici olarak azaltıyorsa indirim gündeme gelebilir.
İndirim oranı sabit değildir. Kullanılamayan alanın büyüklüğü, çalışmanın süresi, gürültü ve toz yoğunluğu, temel tesislerin kesilmesi ve kiralananın konut veya işyeri olarak fiilen kullanılabilirliği dikkate alınır. Bir odanın iki gün kapalı olması ile bütün konutun on gün kullanılamaması farklı oran doğurur.
Kiracı, kira bedelini kendi takdiriyle tamamen kesmeden önce hukuki durumu dikkatle değerlendirmelidir. Haksız veya aşırı eksik ödeme temerrüt riskine yol açabilir. İndirim talebi yazılı bildirilmeli; uyuşmazlık varsa doğru hukuki yol kullanılmalıdır.
Tadilatın kullanım etkisini gösteren fotoğraf, iş programı, kesinti kayıtları ve yazışmalar indirim hesabında önemlidir. Soyut “çok rahatsız oldum” beyanı yerine kullanım kaybı somutlaştırılmalıdır.
Tadilat Kiracıya Zarar Verirse Tazminat İstenebilir mi?
TBK m.320, kiracının zararının giderilmesine ilişkin haklarını saklı tutar. Tadilat nedeniyle kiracının eşyası zarar görmüş, geçici başka konutta kalması gerekmiş, işyeri faaliyetinde belgeyle ispatlanabilir kayıp oluşmuş veya taşınma-depolama gideri doğmuşsa nedensellik ve hukuki sorumluluk koşulları çerçevesinde tazminat talebi gündeme gelebilir.
Zarar gerçekten tadilatla bağlantılı olmalıdır. Önceden var olan eşya hasarı veya tadilatla ilgisi bulunmayan kişisel harcama kiraya verene yüklenemez. Fatura, fotoğraf, ekspertiz ve ödeme belgesiyle gerçek zarar ispatlanmalıdır.
Kiracı zararın büyümesini önlemek için makul tedbirleri almalıdır. Örneğin önceden bildirilen su çalışması sırasında açıkta hassas elektronik eşya bırakılması gibi durumlar kusur değerlendirmesini etkileyebilir.
Kiraya veren tadilatı yüklenici firmaya yaptırmış olsa bile kiracıyla sözleşmesel ilişki bakımından kendi borçlarının gereği gibi ifasından sorumluluğu ayrıca değerlendirilir. Yüklenicinin doğrudan haksız fiil sorumluluğu da somut olaya göre gündeme gelebilir.
Kiraya Veren Tadilat İçin Eve İstediği Zaman Girebilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesi devam ederken konut kiracının kullanım alanıdır. Kiraya veren anahtarı bulunduğu için habersiz ve izinsiz biçimde konuta giremez. Tadilatın yapılabilmesi için gerekli erişim kiracıyla koordine edilmelidir.
Kiracı TBK m.320 kapsamındaki makul yenilik ve değişikliğe katlanmakla yükümlü olsa da erişim zamanı kiracının menfaatleri gözetilerek planlanmalıdır. Acil su patlağı, yangın veya ciddi güvenlik tehlikesi gibi olağanüstü hâller ayrıca değerlendirilir.
Kiracının hiçbir makul erişim imkânı vermemesi de sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Taraflar tarih ve saat önerilerini yazılı paylaşmalı, çalışmanın gerçekten gerekli olduğunu ve süresini açıklamalıdır.
Habersiz eve giriş, özel hayatın ve konut dokunulmazlığının ihlali yönünden ayrıca hukuki ve ceza hukuku sorunları doğurabilir. Tadilat yetkisi bu temel hakları ortadan kaldırmaz.
Zorunlu Onarım ile Yenilik-Değişiklik Aynı mıdır?
Kiralanandaki ayıbın giderilmesi için gerekli onarım ile değer artırıcı yenilik aynı şey değildir. Kiraya veren kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Su tesisatı arızası, elektrik güvenliği, çatı akması veya ısıtma sistemindeki ciddi arıza gibi sorunların giderilmesi bu temel borçla bağlantılıdır.
TBK m.320 ise özellikle kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapması sırasında kiracının katlanma yükümlülüğünü düzenler. Onarım niteliğinde işlerde ayıp hükümleri, bildirim ve giderme yükümlülükleri ayrıca uygulanır.
Uygulamada aynı çalışma hem onarım hem yenilik içerebilir. Örneğin çürümüş pencerenin değiştirilmesi zorunlu onarım niteliği taşıyabilir; bütün cepheyi estetik amaçla değiştirmek ek yenilik olabilir. Haklar işin gerçek niteliğine göre belirlenir.
Kiraya veren “tadilat” kelimesini kullanarak ayıp giderme borcundan veya kiracının indirim/tazminat haklarından kaçınamaz.
Kiracı Evde Tadilat Yapabilir mi? TBK m.321
Kiracının kendi isteğiyle kiralananda yenilik ve değişiklik yapması TBK m.321’de ayrı düzenlenmiştir. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir.
Kiraya veren yazılı olarak rıza vermişse, eski hâliyle teslimi ayrıca yazılı olarak şart koşmamışsa kiracıdan kural olarak kiralananı eski durumuna getirmesi istenemez. Kiracının yaptığı yenilik değer artışı oluşturmuşsa, kiracı yazılı anlaşma olmadıkça bu artış karşılığında bedel isteyemez.
Bu nedenle kiraya verenin tadilatı TBK m.320; kiracının yaptığı değişiklik ise TBK m.321 kapsamında değerlendirilmelidir. İki madde birbirine karıştırılmamalıdır.
Kiracı duvar kaldırma, sabit tesisat değiştirme veya kalıcı mimari müdahale gibi işlemleri sözlü izinle yapmamalıdır. Yazılı rıza, kapsam ve eski hâle getirme koşulu açıkça düzenlenmelidir.
Tadilat Uyuşmazlığında Hangi Deliller Toplanmalıdır?
- Kira sözleşmesi ve varsa tadilat maddeleri,
- Kiraya verenin tadilat bildirimi, iş programı ve tarihleri,
- Tadilat öncesi ve sonrası fotoğraf/video,
- Kullanılamayan odaları ve tesis kesintilerini gösteren kayıtlar,
- Mesaj, e-posta ve noter bildirimleri,
- Geçici konaklama, depolama veya onarım faturaları,
- Eşya hasarına ilişkin ekspertiz/servis belgeleri,
- Tanık anlatımları,
- Gerekirse mahkeme delil tespiti ve bilirkişi raporu.
Uzun sürecek ve ciddi kullanım kaybı yaratacak tadilat başlamadan önce mevcut durumun belgelenmesi özellikle önemlidir. Kiracı ve kiraya veren, eşya ve taşınmazın durumunu fotoğraflarla karşılıklı kayıt altına alabilir.
Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk, 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında kural olarak dava şartıdır. Geçici hukuki koruma ve delil tespiti taleplerinin özel usul kuralları saklıdır.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
- Kiraya veren malik olduğu için istediği zaman eve girebileceğini sanmak.
- TBK 320’deki katlanma yükümlülüğünü sınırsız tadilat yetkisi kabul etmek.
- Kiracının kira indirimi ve zarar talebinin saklı olduğunu gözden kaçırmak.
- Acil onarım ile estetik yeniliği aynı değerlendirmek.
- Tadilat süresi ve çalışma saatlerini yazılı planlamamak.
- Kiracı tadilatında TBK 321’deki yazılı rıza şartını unutmak.
- Kullanım kaybını fotoğraf ve kesinti kayıtlarıyla belgelememek.
- Kira uyuşmazlığında dava şartı arabuluculuğu atlamak.
İlgili Site İçi Kaynaklar
Gayrimenkul ve kira uyuşmazlıkları için gayrimenkul hukuku çalışma alanı, güncel kira içerikleri için gayrimenkul ve kira hukuku arşivi, diğer hukuki rehberler için blog ve yazar bilgisi için Av. Halil Bakırcı sayfası incelenebilir.
Kiralananda Tadilat Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kiracı otururken tadilat yapabilir mi?
TBK m.320’deki koşullar varsa yapabilir. Tadilat sözleşmenin feshini gerektirmemeli ve kiracıdan katlanması beklenebilecek nitelikte olmalıdır.
Kiracı tadilata izin vermek zorunda mı?
Makul, gerekli ve m.320 şartlarını sağlayan yenilik-değişikliğe katlanmak zorundadır; sınırsız ve ağır müdahaleye katlanma yükümlülüğü yoktur.
Tadilat sırasında kira indirimi olur mu?
Kullanım değerinde azalma varsa TBK m.320 kiracının kira indirimi hakkını saklı tutar. Oran kullanım kaybına göre belirlenir.
Eşyam zarar görürse kim öder?
Tadilatla nedensellik bağı bulunan gerçek zarar, sorumluluk koşulları varsa kiraya verenden ve somut olayda diğer sorumlulardan talep edilebilir.
Ev sahibi anahtarla habersiz girebilir mi?
Hayır. Kira devam ederken konut kiracının kullanım alanıdır; erişim kiracıyla koordine edilmelidir. Acil tehlike hâlleri ayrıca değerlendirilir.
Tadilat aylar sürecekse kiracı ne yapabilir?
Kullanımın ciddi biçimde ortadan kalkması hâlinde ayıp, kira indirimi, zarar ve şartlarına göre fesih hakları ayrıca değerlendirilir.
Kiracı kendi isteğiyle tadilat yapabilir mi?
TBK m.321 uyarınca kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir.
Kiracı tadilat sonrası evi eski hâle getirmek zorunda mı?
Kiraya veren yazılı rıza verirken eski hâle getirmeyi yazılı olarak şart koşmamışsa TBK m.321 kapsamında kural olarak eski hâle getirme istenemez.
Tadilat uyuşmazlığında arabuluculuk zorunlu mu?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında dava öncesi arabuluculuk kural olarak dava şartıdır.
Tadilat nedeniyle otelde kalırsam ücretini isteyebilir miyim?
Tadilat yüzünden konutun kullanılamadığı ve geçici konaklama giderinin makul-zorunlu olduğu ispatlanırsa sorumluluk koşulları çerçevesinde zarar talebi değerlendirilebilir.
Resmî Kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından hukuki terminoloji ve güncel mevzuat yönünden incelenmiştir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin merkezlidir; Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve usul kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026
Bu sayfa genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut kira ilişkisinde tadilatın amacı, teknik kapsamı, süresi, kiralananın kullanım kaybı, bildirimin zamanı ve doğan gerçek zarar birlikte incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
