Ev Sahibi Ayıbı Gidermezse Kiracı Kendisi Onarabilir mi? TBK m.306-308 | 2026
Kısa ve net cevap: Türk Borçlar Kanunu m.306’ya göre kiralananda kiraya verenin gidermekle yükümlü olduğu bir ayıp ortaya çıkar ve kiraya veren uygun sürede bu ayıbı gidermezse kiracı, kanundaki koşullarla ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir. Ayıp kiralananın kullanımını önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen uygun sürede giderilmiyorsa sözleşmenin feshi de gündeme gelebilir. TBK m.307 uyarınca kullanım değerindeki azalma oranında kira indirimi, m.308 uyarınca kiraya veren kusursuzluğunu ispat etmedikçe ayıptan doğan zararların giderilmesi istenebilir. Kiracı doğrudan pahalı tadilata girişmeden önce ayıbı gecikmeksizin bildirmeli, acil durum dışında kiraya verene makul giderme süresi tanımalı ve masrafları fatura/servis raporuyla belgelemelidir.
Kiralanandaki Ayıbı Kim Gidermek Zorundadır?
TBK m.301 gereğince kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu temel borç, kira başladıktan sonra ortaya çıkan ciddi tesisat, ısıtma, elektrik, çatı veya yapı sorunlarının da kural olarak kiraya veren tarafından giderilmesini gerektirir.
Buna karşılık TBK m.317 uyarınca olağan kullanım için gerekli temizlik ve küçük bakım giderleri kiracıya aittir. Ayrıca kiracının kusurlu kullanımından doğan hasar kiraya verene yüklenemez. Bu nedenle önce arızanın niteliği belirlenmelidir.
Örneğin bina ana tesisatından kaynaklanan su kaçağı ile kiracının yabancı cisim atarak lavabo giderini tıkaması aynı değildir. Kombinin ekonomik ömrünü tamamlaması ile kiracının cihazı kullanım talimatına aykırı biçimde bozması da farklı değerlendirilir.
Teknik sebep tartışmalıysa servis raporu alınması önemlidir. Raporda arızanın kullanıcı hatası mı, cihaz eskimesi mi, ortak tesisat mı yoksa bina altyapısından mı kaynaklandığı açıkça yazılmalıdır.
Kiracı Ayıbı Önce Ev Sahibine Bildirmek Zorunda mı?
Evet. TBK m.318 kiracıya, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirme yükümlülüğü getirir. Bildirimin amacı kiraya verene sorunu görme ve giderme fırsatı vermek, zararın büyümesini önlemektir.
Bildirim mümkünse yazılı yapılmalıdır. WhatsApp, SMS, e-posta, KEP veya noter ihtarı kullanılabilir. “Evde sorun var” yerine arızanın yeri, ne zaman başladığı, etkisi ve aciliyeti açıkça yazılmalıdır.
Örneğin “Banyodaki temiz su borusundan 15 Eylül saat 08.00’den beri su sızıyor; alt kata geçme riski var. Bugün teknik müdahale sağlanmasını rica ediyorum” şeklindeki bildirim hem ayıbı hem aciliyeti somutlaştırır.
Kiracı ayıbı bildirmeden uzun süre bekler ve zarar büyürse TBK m.318 gereği gecikmeden kaynaklanan ek zarardan sorumlu olabilir. Bu nedenle onarım hakkı ile bildirim yükümlülüğü birlikte düşünülmelidir.
Kiraya Verene Verilecek “Uygun Süre” Kaç Gündür?
TBK m.306 sabit bir gün sayısı vermez. Uygun süre, ayıbın niteliğine ve kullanım üzerindeki etkisine göre belirlenir. Aktif su kaçağı, elektrik yangını riski veya kışın ısıtmanın tamamen çalışmaması ile estetik boya kabarması aynı sürede giderilmesi beklenen sorunlar değildir.
Acil olmayan bir arızada kiraya verene usta bulması, parça temin etmesi ve makul organizasyon yapması için zaman tanınmalıdır. Buna karşılık su baskınında “bir hafta içinde bakarım” yanıtı uygun süre olarak kabul edilemez.
Kiracı süre verirken gereksiz katı bir sayı dayatmamalı, fakat belirsiz de bırakmamalıdır. “Arızanın niteliği nedeniyle iki iş günü içinde müdahale edilmesini, aksi hâlde TBK m.306 kapsamında onarımı yaptıracağımı bildiririm” şeklinde somut süre verilebilir.
Kiraya veren müdahaleye başlamışsa ve teknik olarak onarım sürüyorsa, kiracının aynı gün sözleşmeyi feshetmesi her durumda haklı olmayabilir. Sürecin makul hızla yürüyüp yürümediği değerlendirilir.
Kiraya Veren Ayıbı Gidermezse Kiracı Kendisi Onarım Yaptırabilir mi?
TBK m.306’nın en önemli sonuçlarından biri budur. Kiraya veren uygun sürede ayıbı gidermezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir. Böylece kiracı kullanamadığı konutta süresiz biçimde ev sahibinin hareket etmesini beklemek zorunda değildir.
Ancak kiracının yaptırdığı işlem ayıbı gidermek için gerekli ve makul olmalıdır. Bozuk tek parçanın değişmesi yeterliyken bütün sistemi lüks modelle yenilemek ve bedelin tamamını kiraya verene yüklemek doğru değildir.
Onarım öncesinde mümkünse birkaç fiyat teklifi almak, servis raporu hazırlatmak ve kiraya verene son kez yazılı bilgi vermek faydalıdır. Acil durumda tek teklif almak zorunlu olmayabilir; zararın büyümesini önleme önceliklidir.
Kiracı yalnız ayıbı gidermeye yönelik masrafı talep edebilir. Kendi isteğiyle yapılan estetik veya değer artırıcı yenilik TBK m.306 onarım masrafı değildir.
Onarım Masrafı Kira Bedelinden Düşülebilir mi?
TBK m.306, kiracının ayıbı kiraya veren hesabına giderip bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilmesine imkân tanır. Ancak bu hak dikkatli kullanılmalıdır.
Önce kiraya verenin sorumlu olduğu ayıp, bildirim, uygun süre ve gerçek masraf belgelenmelidir. Sonra mahsup edilecek tutar açıkça kiraya verene bildirilmelidir. Fatura 8.000 TL ise “bu ay kira ödemiyorum” denilip 20.000 TL kira tamamen kesilmemelidir; gerçek alacak ile kira borcu karşılaştırılmalıdır.
Kiraya veren masrafın kendisine ait olmadığını veya tutarın fahiş olduğunu ileri sürerse uyuşmazlık çıkabilir. Haksız eksik kira ödemesi temerrüt ve tahliye riski yaratabileceğinden mahsup hesabı sağlam belgeye dayanmalıdır.
Kiracı masrafı kendi kredi kartıyla ödese bile fatura ve ödeme dekontunu saklamalıdır. Fatura mümkünse yapılan işi, parça bedelini ve işçiliği ayrı göstermelidir.
Acil Arızada Kiraya Verene Süre Vermeden Müdahale Edilebilir mi?
Can veya mal güvenliği açısından beklenemeyecek durumlarda kiracının zararın büyümesini önlemek için makul acil müdahaleyi yapması gerekir. Ana su vanasını kapatma, elektrik kaçağında sigortayı indirme, gaz kokusunda acil hattı arama veya patlayan boruya acil tesisatçı çağırma buna örnektir.
Acil müdahale, kiraya verene hiç haber vermemek anlamına gelmez. Kiracı mümkün olan en kısa anda aramalı ve yazılı bildirim yapmalıdır. Ulaşılamıyorsa arama kayıtları ve mesajlar saklanmalıdır.
Acil işlem yalnız tehlikeyi giderecek ölçüde olmalıdır. Gece su borusu patladığı için boruyu tamir ettirmek makuldür; bu sırada bütün banyoyu estetik olarak yenilemek acil müdahale değildir.
Servis raporuna “acil su kaçağı nedeniyle müdahale edildi” gibi açıklama yazdırılması sonradan masrafın zorunluluğunu ispatlamayı kolaylaştırır.
Ayıp Devam Ederken Kira Bedelinde İndirim İstenebilir mi?
TBK m.307’ye göre kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıp nedeniyle ayıbın kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için kira bedelinde ayıpla orantılı indirim isteyebilir.
İndirim oranı sabit değildir. Bir odanın geçici kullanılamaması, evin ısıtmasız kalması, suyun tamamen kesilmesi veya işyerinin müşteri kabul edememesi farklı oranlar doğurur.
Kiracı kira indirimi talebini yazılı yapmalı ve kullanım kaybını belgelemelidir. Kendi takdiriyle aşırı indirim yapması kira temerrüdü tartışması yaratabilir.
Onarım masrafının kira bedelinden mahsup edilmesi ile ayıp nedeniyle kira indirimi farklı hukuki haklardır. Somut koşulları varsa birlikte gündeme gelebilir.
Ayıp Nedeniyle Kira Sözleşmesi Ne Zaman Feshedilebilir?
Ayıp, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa ve kiraya veren verilen uygun sürede ayıbı gidermiyorsa TBK m.306 kapsamında fesih hakkı doğabilir.
Her küçük ayıp fesih sebebi değildir. Tek priz arızası, kolayca giderilebilir küçük boya sorunu veya kısa süreli bakım eksikliği ile konutun yaşanamaz hâle gelmesi aynı değildir.
Fesih öncesinde ayıbın ağırlığı, giderme süresi, kiraya verenin çabası ve kullanım üzerindeki etkisi belgeyle ortaya konulmalıdır. Ağır uyuşmazlıkta teknik bilirkişi veya delil tespiti düşünülmelidir.
Kiracı fesih hakkını kullanırken taşınmazın teslimini ve anahtar iadesini de ispatlanabilir şekilde yapmalıdır. Aksi hâlde kira borcunun hangi tarihte sona erdiği tartışılır.
Ayıp Nedeniyle Eşya veya İş Kaybı Olursa Tazminat İstenebilir mi?
TBK m.308 uyarınca kiraya veren, kusuru olmadığını ispat etmedikçe ayıptan doğan zararları gidermekle yükümlüdür. Su kaçağı nedeniyle kiracının eşyasının zarar görmesi, bildirilen elektrik arızasının giderilmemesi sonucu cihazların bozulması veya ağır ayıp nedeniyle zorunlu geçici konaklama gideri bu kapsamda değerlendirilebilir.
Zarar gerçek, makul ve ayıpla bağlantılı olmalıdır. Eski eşyanın sıfır bedeli otomatik talep edilmez; kullanım yaşı ve gerçek değer dikkate alınır.
Kiracı da zararın artmasını önlemek için makul tedbirleri almak zorundadır. Su kaçağını günlerce bildirmeyip elektronik eşyaları aynı yerde bırakmak kusur paylaşımına yol açabilir.
Fatura, servis raporu, fotoğraf ve ödeme kayıtları tazminat hesabının temel delilleridir.
Ayıp Giderilmezse Hangi Belgeler Toplanmalıdır?
- Ayıbın ilk görüldüğü fotoğraf ve videolar,
- Kiraya verene yapılan yazılı bildirimler,
- Verilen uygun süreyi gösteren ihtar veya mesaj,
- Servis/usta raporu,
- Fiyat teklifleri,
- Onarım faturası ve ödeme dekontu,
- Kullanım kaybını gösteren kayıtlar,
- Zarar gören eşyanın fotoğrafı ve faturası,
- Gerekirse mahkeme delil tespiti,
- Anahtar teslim ve fesih belgeleri.
Ayıp onarıldıktan sonra teknik nedenin görülmesi imkânsızlaşabilir. Büyük zarar bekleniyorsa onarım öncesi delil tespiti özellikle değerlidir.
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B gereğince dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur.
Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar
- Kiraya verene hiç bildirim yapmadan pahalı onarım yaptırmak.
- Acil olmayan arızada uygun süre tanımamak.
- Gerekli onarım yerine değer artırıcı yeniliğin bedelini talep etmek.
- Faturasız ödeme yapıp mahsup etmek.
- Onarım alacağından daha yüksek kira tutarını tek taraflı kesmek.
- Kira indirimi ile onarım masrafı mahsubunu karıştırmak.
- Kiracının kendi kusurundan doğan hasarı ev sahibine yüklemek.
- Dava öncesi arabuluculuk şartını atlamak.
İlgili Site İçi Kaynaklar
Kiracının ayıp bildirim yükümlülüğü için TBK 318 rehberi, kiraya verenin tadilatı için TBK 320 rehberi, diğer kira yazıları için gayrimenkul ve kira hukuku arşivi incelenebilir.
Kiralanandaki Ayıbın Giderilmesi Hakkında Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi su kaçağını yaptırmazsa kiracı usta çağırabilir mi?
Kiraya veren uygun sürede ayıbı gidermezse TBK m.306 koşullarıyla kiracı onarımı kiraya veren hesabına yaptırabilir.
Masrafı kiradan düşebilir miyim?
Kanuni koşullar gerçekleşmiş ve gerçek onarım alacağı belgelenmişse TBK m.306 mahsup imkânı verir.
Ev sahibine kaç gün süre vermek gerekir?
Sabit gün yoktur. Ayıbın aciliyeti, teknik niteliği ve kullanım üzerindeki etkisine göre uygun süre belirlenir.
Acil su baskınında ev sahibini beklemek zorunda mıyım?
Hayır. Zararı önlemek için gerekli acil tedbir alınabilir; kiraya verene mümkün olan en kısa sürede bilgi verilmelidir.
Kombi bozulduysa masraf kime ait?
Arızanın nedeni önemlidir. Olağan eskime ve ana cihaz arızası ile kullanıcı kusuru teknik raporla ayrılmalıdır.
Ayıp varken kira indirimi istenir mi?
TBK m.307 uyarınca kullanım değerindeki azalmayla orantılı indirim talep edilebilir.
Her ayıpta sözleşme feshedilebilir mi?
Hayır. Fesih için ayıbın kullanımı ortadan kaldırması veya önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi gibi koşullar aranır.
Eşyam zarar görürse ev sahibi öder mi?
TBK m.308 koşulları varsa ve kiraya veren kusursuzluğunu ispatlayamazsa ayıptan doğan gerçek zarar talep edilebilir.
Faturasız onarım masrafı alınabilir mi?
İspat güçleşir. Fatura, servis raporu ve ödeme dekontu alınması gerekir.
Dava açmadan önce arabuluculuk gerekir mi?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında kural olarak dava şartı arabuluculuk uygulanır.
Resmî Kaynaklar
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu
Bu içerik Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından hukuki terminoloji ve güncel mevzuat yönünden incelenmiştir. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu Mersin merkezlidir; Türkiye genelindeki dosyalar görev, yetki ve usul kuralları çerçevesinde Mersin’den koordine edilir.
Yazar: Av. Halil Bakırcı – Mersin Barosu Sicil No: 3472
İnceleyen: Av. Emirhan Keskin – Mersin Barosu Sicil No: 5507
Son mevzuat kontrolü: 15 Eylül 2026
Bu sayfa genel hukuki bilgilendirme amacı taşır. Somut kira dosyasında ayıbın nedeni, bildirim tarihi, verilen süre, onarımın gerekliliği ve bedeli, kullanım kaybı ile doğan zarar birlikte incelenmelidir.
Hukuki konu hakkında iletişim
İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.
