Kira İlişkisi Başkasına Devredilebilir mi? TBK m.323 ve Ev Sahibinin Yazılı Rızası | 2026

TBK m.323 Kira İlişkisinin Devrini Nasıl Düzenler?

Kira ilişkisinin devri, mevcut kira sözleşmesinin sona erdirilip sıfırdan yeni bir sözleşme kurulması değildir. Devralan kişi, kiraya verenin yazılı rızasıyla mevcut sözleşmede kiracının yerine geçer. Sözleşmenin süresi, temel hükümleri ve kiralanan aynı kalırken kiracı tarafı değişir.

TBK m.323 bu işlemi kiraya verenin yazılı rızasına bağlar. Bunun nedeni, kiraya veren açısından kiracının ödeme gücü, kullanım biçimi ve sözleşmeye uygun davranma kapasitesinin önemli olmasıdır. Kiracı tek taraflı “artık benim yerime şu kişi oturacak” diyerek karşı tarafı yeni kiracıyla sözleşme ilişkisine zorlayamaz.

Yazılı rıza verildikten sonra devralan, eski kiracının yerine geçer. Bu sonuç yalnız kullanım hakkını değil, kira bedeli ödeme, yan giderlere katılma, özenle kullanma ve sözleşme sonunda iade gibi bütün temel kiracı borçlarını kapsar.

Konut ve işyeri kiralarında ortak kural yazılı rızadır; ancak işyeri kirasında kiraya verenin rızadan kaçınması özel olarak sınırlandırılmıştır.

Kiraya Verenin Yazılı Rızası Neden Önemlidir?

Kanun açıkça “yazılı rıza” arar. Bu nedenle yalnız sözlü konuşmaya dayanarak işletmeyi veya konutu başka kişiye bırakmak ciddi ispat ve geçerlilik sorunları doğurur.

Yazılı rıza ayrı bir belgeyle, üç taraflı devir protokolüyle veya kiraya verenin açık kabulünü içeren imzalı yazıyla verilebilir. Elektronik imza ve güvenli elektronik belge kullanımı da yazılı şekil kuralları bakımından mevzuata göre değerlendirilebilir.

WhatsApp mesajında “tamam, devredebilirsin” şeklindeki ifade somut uyuşmazlıkta yazılı delil niteliği taşıyabilir; ancak kanunun yazılı şekil şartı açısından en güvenli yöntem imzalı devir protokolüdür. Özellikle ticari kira ilişkilerinde sözlü veya belirsiz dijital onayla yetinilmemelidir.

Kiraya verenin devralan kişiyi bilerek uzun süre kiracı gibi kabul etmesi, ondan kira alması ve yazışmaları onunla yürütmesi hâlinde zımni kabul tartışması çıkabilir; ancak m.323’ün açık yazılı rıza şartı nedeniyle bu durum baştan planlanan güvenli devir yöntemi değildir.

Konut Kirasında Kiracı Sözleşmeyi Başkasına Devredebilir mi?

Evet, kiraya veren yazılı olarak kabul ederse. Konut kiralarında kiraya verenin devre rıza verme zorunluluğu işyeri kiralarındaki kadar geniş değildir. Ev sahibi devralacak kişinin kimliği, ödeme gücü, konut kullanım amacı ve sözleşmenin niteliğini değerlendirerek kabul veya ret kararı verebilir.

Kiracı şehir değiştirdiği, evlendiği veya iş nedeniyle taşındığı için kendi yerine başka kişiyi önerse bile ev sahibi otomatik olarak kabul etmek zorunda değildir. Ancak reddin dürüstlük kuralına aykırı, ayrımcı veya hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olması hâlinde başka hukuki sorunlar doğabilir.

Devir yapılmadan üçüncü kişinin konuta yerleşmesi, kullanımın başkasına bırakılması veya alt kira tartışmasına dönüşebilir. Sözleşmede alt kirayı yasaklayan hüküm varsa ayrıca sözleşmeye aykırılık gündeme gelir.

Konut devrinde depozito, mevcut hasarlar, sayaçlar ve anahtarlar ayrı tutanakla kaydedilmelidir. Eski kiracının dönemindeki hasarın yeni kiracıya yüklenmemesi için devir günü fotoğraf ve demirbaş tespiti yapılmalıdır.

İşyeri Kirasında Kiraya Veren Devre Rıza Vermek Zorunda mı?

TBK m.323 işyeri kiraları için özel bir koruma getirir: kiraya veren haklı sebep olmadıkça kira ilişkisinin devrine rıza vermekten kaçınamaz. Bu hüküm, işletmenin devri, şirket birleşmesi, ortaklık yapısı değişikliği veya ticari faaliyetin başka girişimciye aktarılması sırasında önemlidir.

İşyeri kiracısının yıllarca oluşturduğu müşteri çevresi, lokasyon değeri ve ticari işletme değeri bazen kiralananla yakından bağlantılıdır. Kiraya verenin hiçbir gerekçe göstermeden devri engellemesi işletmenin ekonomik değerini ciddi biçimde azaltabilir. Kanun bu nedenle rızadan kaçınmayı haklı sebebe bağlamıştır.

Yine de kiracı tek taraflı devir yapamaz. Haklı sebep bulunmadığını düşünüyorsa kiraya verenin yazılı rızasını sağlamak için müzakere, arabuluculuk ve gerektiğinde mahkeme yoluna başvurmalıdır.

Kiralananın kullanım amacı sözleşmede belirli bir faaliyetle sınırlandırılmışsa devralanın faaliyeti de bu amaçla uyumlu olmalıdır. Örneğin sağlık merkezi için kiralanmış ve ruhsat koşulları bulunan yerin tamamen farklı riskli faaliyete devri haklı sebep değerlendirmesini etkiler.

İşyeri Kirasında Devre Rıza Vermemek İçin Haklı Sebep Nedir?

Kanun haklı sebebi kapalı liste hâlinde saymaz. Devralanın ödeme gücünün belirgin biçimde yetersiz olması, kiralananı sözleşmeye aykırı amaçla kullanacağının anlaşılması, ruhsat veya mevzuat engeli, binanın niteliğiyle bağdaşmayan faaliyet veya kiraya verene objektif olarak ağır risk yükleyen durumlar haklı sebep oluşturabilir.

“Yeni kiracıyı sevmiyorum” veya “daha yüksek kira almak istiyorum” tek başına haklı sebep değildir. Kiraya veren sırf mevcut kira bedeli piyasanın altında kaldığı için devri reddedip daha yüksek bedelli yeni sözleşme dayatamaz.

Devralacak şirketin ciddi vergi/iflas riski, ödeme güçsüzlüğü veya ticari faaliyeti için gerekli ruhsatı alamayacağı açıkça belgelenmişse ret daha güçlü gerekçeye dayanır.

Haklı sebep değerlendirmesinde devralanın kişisel özelliklerinden çok kira sözleşmesinin gereği gibi ifa edilip edilemeyeceği esas alınmalıdır. Ayrımcılık yasağı ve dürüstlük kuralı da gözetilir.

Kira Devredilince Yeni Kiracı Hangi Borçları Üstlenir?

Kiraya verenin yazılı rızasıyla devralan, kira sözleşmesinde kiracının yerine geçer. Kira bedeli, yan gider, kullanım amacı, bakım ve özen borcu, sözleşme sonundaki iade ve diğer sözleşmesel yükümlülükler artık yeni kiracı tarafından yerine getirilir.

Devir tarihi açıkça yazılmalıdır. Devirden önce doğmuş kira borçlarının eski kiracıda mı kalacağı, yeni kiracının bunları da üstlenip üstlenmediği protokolde belirtilmelidir. Kanunun genel devir sonucu ile tarafların geçmiş borç hesabı birbirine karıştırılmamalıdır.

Kiraya verenin devreden kiracıdan mevcut borçları varsa devir protokolünde bunları saklı tuttuğunu açıkça yazması faydalıdır. “Tüm hesaplar kapandı” şeklindeki genel ibare sonradan tartışma yaratabilir.

Devralanın sözleşmedeki kullanım amacını değiştirmek istemesi hâlinde devir rızasıyla birlikte ayrıca sözleşme değişikliği gerekir.

İşyeri Devrinde Eski Kiracının İki Yıllık Sorumluluğu Nedir?

İşyeri kiralarında TBK m.323, devreden kiracının sorumluluğunu tamamen ve hemen sona erdirmez. Devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur.

Örneğin sözleşmenin bitimine yalnız sekiz ay kalmışsa eski kiracının müteselsil sorumluluğu iki yıl değil, kalan sekiz aylık dönemle sınırlı olur. Sözleşmenin bitimine dört yıl varsa kanuni üst sınır iki yıldır.

Müteselsil sorumluluk, kiraya verenin bu dönem içinde muaccel kira ve sözleşme borçları için şartları varsa devreden kiracıya da başvurabilmesi anlamına gelir. Devreden daha sonra devralana rücu edebilir.

Bu özel sorumluluk yalnız işyeri kiraları için m.323’te açıkça düzenlenmiştir. Konut kirasında aynı iki yıllık kural otomatik uygulanmaz.

Kira İlişkisinin Devri ile Alt Kira Arasındaki Fark Nedir?

Devirde eski kiracı sözleşmedeki yerini yeni kiracıya bırakır. Alt kirada ise ana kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalmaya devam eder ve kiralananın kullanımını tamamen veya kısmen alt kiracıya bırakır.

Alt kira TBK m.322’de düzenlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası olmadan alt kira ve kullanım hakkının devri mümkün değildir. Kira ilişkisinin devri ise m.323’te ayrı kuruma bağlanmıştır.

İşletmeyi devreden kiracı “alt kiracı aldım” diyerek m.323 sonuçlarından kaçınamaz; fiilî ilişkinin gerçek niteliği incelenir. Kiraya verenle ilişkiyi kim yürütüyor, kira borcunu kim üstleniyor ve eski kiracı sözleşmede kalmaya devam ediyor mu soruları belirleyicidir.

Yanlış hukuki adlandırma vergi, ruhsat ve tahliye uyuşmazlığı doğurabilir. Protokolde işlemin devir mi alt kira mı olduğu açıkça yazılmalıdır.

Kira Devredilince Depozito Ne Olur?

Depozito veya güvence bedeli kira ilişkisinin teminatıdır. Devir sırasında mevcut güvence hesabının yeni kiracı bakımından devam edip etmeyeceği, eski kiracının iade alıp yeni kiracının yeni güvence verip vermeyeceği üç taraflı protokolde açıklanmalıdır.

TBK m.342’deki banka güvence sistemi kullanılmışsa bankadaki blokeli güvence üzerinde de gerekli taraf ve belge değişiklikleri yapılmalıdır. Eski kiracının adına bloke para yeni kiracı adına otomatik dönüşmez.

Devir gününde taşınmazın hasar durumu fotoğrafla tespit edilmelidir. Eski kiracı dönemindeki zarar ile yeni kiracı dönemindeki zarar ayrılmalıdır.

Depozito kuralları hakkında TBK 342 güvence bedeli rehberi incelenebilir.

Kira Devir Protokolünde Neler Yazılmalıdır?

• Kiraya veren, devreden kiracı ve devralan kiracının açık kimliği,
• Asıl kira sözleşmesinin tarihi ve kiralananın adresi,
• Devrin yürürlük tarihi,
• Kiraya verenin açık yazılı rızası,
• Devir tarihindeki kira bedeli ve ödeme günü,
• Geçmiş kira/aidat borçlarının kime ait olduğu,
• Depozitonun durumu,
• Demirbaş ve mevcut hasar tespiti,
• İşyeri kirasında iki yıllık müteselsil sorumluluk hatırlatması,
• Kullanım amacı ve ruhsat koşulları,
• Anahtar teslimi ve sayaç değerleri.

Devir protokolü asıl kira sözleşmesine atıf yapmalı ve hangi maddelerin aynen devam ettiğini belirtmelidir. “Bütün şartlar aynen devam eder” deniyorsa asıl sözleşme eklenmelidir.

Kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk 6325 sayılı Kanun m.18/B kapsamında kural olarak zorunludur. İşyerinde devre rıza verilmemesi uyuşmazlığında da dava öncesi bu yol değerlendirilir.

Uygulamada En Sık Yapılan Hatalar

• Kiraya verenin sözlü onayını yeterli görmek.
• Alt kira ile kira ilişkisinin devrini karıştırmak.
• İşyeri kirasında kiraya verenin haklı sebep olmadan rızadan kaçınamayacağını bilmemek.
• Devreden işyeri kiracısının en fazla iki yıllık müteselsil sorumluluğunu gözden kaçırmak.
• Geçmiş borçları devir protokolünde düzenlememek.
• Depozitoyu otomatik yeni kiracıya geçmiş saymak.
• Devir günü demirbaş/hasar tespiti yapmamak.
• Ruhsat ve kullanım amacı değişikliğini kontrol etmemek.

İlgili Site İçi Kaynaklar

Depozito için TBK 342 rehberi, ayıbın giderilmesi için TBK 306-308 rehberi, diğer kira içerikleri için gayrimenkul ve kira hukuku arşivi incelenebilir.

Kira İlişkisinin Devri Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kiracı kira sözleşmesini başka birine devredebilir mi?

TBK m.323 uyarınca kiraya verenin yazılı rızasıyla devredebilir.

Ev sahibinin sözlü onayı yeterli mi?

Kanun yazılı rıza arar. En güvenli yöntem imzalı üç taraflı devir protokolüdür.

Konut kirasında ev sahibi devri kabul etmek zorunda mı?

İşyeri kiralarındaki özel “haklı sebep” sınırlaması konut için aynı şekilde düzenlenmemiştir; yazılı rıza gerekir.

İşyeri sahibi devre sebepsiz karşı çıkabilir mi?

TBK m.323’e göre işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamaz.

Haklı sebep ne olabilir?

Devralanın açık ödeme güçsüzlüğü, sözleşmeye aykırı faaliyet veya ruhsat engeli gibi objektif riskler somut olayda haklı sebep olabilir.

Devirden sonra eski kiracının borcu biter mi?

Kural olarak devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur; ancak işyeri kirasında kanundaki iki yıllık müteselsil sorumluluk istisnası vardır.

İki yıllık sorumluluk her kirada var mı?

Hayır. TBK m.323 bu özel sorumluluğu işyeri kiralarında düzenler.

Alt kiracı almakla sözleşmeyi devretmek aynı mı?

Hayır. Alt kirada ana kiracı sözleşmede kalır; devirde yeni kişi kiracının yerine geçer.

Depozito yeni kiracıya otomatik geçer mi?

Depozitonun hukuki ve fiilî durumu devir protokolünde açıkça düzenlenmelidir; banka güvence hesabı varsa ayrıca işlem gerekir.

Devre rıza uyuşmazlığında arabuluculuk gerekir mi?

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava öncesi arabuluculuk kural olarak zorunludur.

Resmî Kaynaklar

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu

Hukuki konu hakkında iletişim

İlk iletişimde konuyu, bulunduğunuz ülke veya ili ve varsa tebliğ ya da son işlem tarihini kısaca belirtebilirsiniz. T.C. kimlik numarası, sağlık verisi veya kişisel belge göndermeyiniz. Mesajlaşma tek başına hukuki görüş veya avukatlık ilişkisi oluşturmaz.

Telefonla AraWhatsAppİletişim Bilgileri

Av. Halil Bakırcı tarafından hazırlanmış, Av. Emirhan Keskin tarafından incelenmiştir.

Yazar Bilgisi

Avukat Halil BAKIRCI, Mersin Barosu 3472 sicil numarasına kayıtlıdır. Bakırcı & Keskin Hukuk Bürosu bünyesinde ceza, aile, iş, gayrimenkul ve ticaret hukuku alanlarında hukuki danışmanlık ve dava takibi sunmaktadır.

İnceleyen: Av. Emirhan Keskin · Mersin Barosu Sicil No: 5507

Av. Halil Bakırcı profilini inceleyin →